日照岚山轿顶山二期促销计划
委托单位：日照岚山焦化房地产有限公司报告单位：济南置信地产营销策划有限公司
报告时间：二00七年八月九日
济南置信
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轿顶山项目2期销售执行以及项目营销建议
一． 项目现状分析：
岚山轿顶山项目楼盘目前的销售，处于一种很奇怪的状态，即整体销控不严谨---谨慎的推盘与市场激励，同实际销售控制与产品包装之间，没有做到紧密地结合，从而使整盘的销售与户型放量处于放任的状态，没有将各种户型做精确的产品细分与目标客户群的细分，也没有将各种房源的有效推市时机进行掌控，于是导致目前折中销售状况极度不均匀的状态
二．2期滞销现房销售执行
1．派单计划
派单对于许多项目的营销执行来看，是不得已而为之的一种促销手段，但是，很多的项目执行人忽略了一个关键的问题。如何派单？怎么进行派单？派单区域如何确认？这些问题得以解决，那么，派单将成为地产项目促销推广的一种最最行之有效，而且将营销成本降低到最低点的手段。
1） 派单内容：
轿顶山项目二期未售房源的推广单页
2） 派单地点：
莒南高速服务区
理由：该区域旅游车辆较多，尤其是周末去日照海滨度假的私家车较多。此类潜在客户经济相对宽裕。此高速服务区停靠车辆多来自河南，山西等地区。而上述区域目前是轿顶山项目推广宣传的盲点。对于项目二期尾房销售的重新推广较为有利。
岚山海滨浴场，日照海滨浴场
理由；上述两个浴场，尤其是日照海滨浴场，人流量密集。前往该区域的客户来自天南地北，对于海滨住宅，此类客户不会觉得陌生，而本案轿顶山项目在此类区域推广的最佳优势还是其价格。对于投资客户来讲，买具备潜力，能在未来创造最大升值价值的轿顶山项目远比买目前市场成熟，趋于饱和的日照近海住宅来得更具备吸引力。
3） 派单人员：
轿顶山项目现场销售部人员
济南置信公司营销人员
4） 派单要求
全体派单人员着装必须统一
派单说辞必须统一
客户维护以及现场现场邀约必须统一有序
5） 派单支持
轿顶山项目办公车辆一部 便于项目确认以及客户邀约
轿顶山项目二期推广单页若干 二期宣传推广单页的印刷
对于派单区域必须先进行现场场地的协调
注意事项：
在人员安排方面要“人人有事做，事事有人管”，无空白点，也无交叉点。谁负责与政府、媒体的沟通？谁负责文案写作？谁负责现场管理？谁负责礼品发放？谁负责顾客投诉？要各个环节都考虑清楚，否则就会临阵出麻烦，顾此失彼。
在物资准备方面，要事无巨细，大到车辆，小到螺丝钉，都要罗列出来，然后按单清点，确保万无一失，否则必然导致现场的忙乱。
另外，纪律是战斗力的保证，是派单计划得到完美执行的先决条件，在派单进行中对应对参与活动人员各方面纪律作出细致的规定。
现场控制主要是把各个环节安排清楚，要做到忙而不乱，有条有理。
同时，在实施派单执行过程中，应及时对派单范围、强度、额度和重点进行调整，保持对派单计划的控制。
四．二期项目的外联点的设立
目前轿顶山项目唯一的外联点：枣庄外联点的销售情况在所有包括异地代销点的销售执行中是最好的。这有赖于开发商对于自己公司外联点的关心以及维护，济南置信对于枣庄外联点的工作跟进。而其它的异地代销点之所以出现诸多的偏差主要是由于项目营销经验的不足，以及对于项目的操作维护不力。
建议成立轿顶山项目第二个外联点，由济南置信地产策划营销有限公司进行销售执行，由开发商进行统一管理。
外联点设立地点建议：
滕州
理由：滕州市位于山东省南部，滕，取自泉水腾涌之意，古为“三国五邑之地”，先秦时期县制，滕州作为州郡的所在地，1988年改名为滕州市。总面积1485平方公里，总人口156万，是山东省人口最多的县级市。
滕州地处苏鲁豫皖四省交界处的淮海经济区中心位置，东依沂蒙山，西濒微山湖，南邻苏淮重镇徐州，北依孔子故里曲阜。自古就有“九省通衢”之称，“104”国道、京福高速公路、京沪铁路和京杭大运河穿境而过，形成了四通八达的公路、铁路、水路交通网络。
滕州市房地产项目开发一个成功一个,无论商业用房还是住宅商品房都造不够卖的,滕州楼市没有空置率，多数单位传递的这样一条信息,颇令人意外。一直以来,滕州房地产界就流传着这些说法,。
综上所述，不难得出结论：滕州市老百姓的地产投资消费意识强烈，对于地产项目产品认知度较高，而且民间可投资利用游资较其它区域更为充足。在滕州地区设立一个新的外联点是值得尝试的。
3．轿顶山项目度假村计划实施
1）度假村计划目的
吸引更多的投资客户；调动投资客户对于岚山轿顶山项目投资积极性；稳定轿顶山项目销售进程；建立开发商品牌并加以推广；制造多方共盈的契机。
2）度假村计划可行性简析
开发商----对于本计划实施主要负责有效房源的登记工作。
代理商----对于本计划实施主要负责各地旅行社邀约工作，信息提报工作。
旅行社----对于本计划实施选择性的确认所需要的户数统计工作以及对于签约户别的设施确认工作。
度假村计划的得以实施，对于开发商而言，最大的实惠即是对于投资客户提供了一个无悔的保障，对于在售项目的销售起到的推动作用是无法估量的。而对于旅行社而言，分担了其原有的地接成本，增加了几个旅游服务项目，得到了最大的实惠。
3）度假村计划的具体实施
各部门协调工作：
开发商负责部分
A． 负责度假村计划的推广单页的印刷
B． 负责度假村计划所涉及房源的登记工作
C． 负责度假村计划所涉及的旅行社的最终签约工作
济南置信负责部分
A． 负责各地旅行社的联络邀约工作
B． 负责各地旅行社的资料传播以及早期洽谈工作
C． 负责开发商与各地旅行社之间的信息传递工作
D． 负责度假村计划的推广资料的设计，策划工作
计划实施执行：
A． 济南置信负责联络各地的旅行社，并且达成初步合作意向
B． 在初步合作意向得到确认之后，先期进行洽谈接触，并进行双方信息通报
C． 在取得旅行社的洽谈承诺之后，通报开发商，并协调具体洽谈事宜
D． 对于有意向之旅行社发出赴岚山轿顶山项目实地考察的邀请，并着手准备洽谈所需要资料，道具的设计，策划工作
E． 根据已购客户资料，传达公司拟定的投资客户度假村计划参与信息，统计可供计划实施房源（早期进行）
F． 对于后期购房客户同样发出信息，主要内容为：暂定度假村投资计划，并在具体实施开展。
度假村计划实施效果预判：
优势分析（利）：轿顶山项目度假村计划的实施，对于已购客户以及未签约的三期房源的准客户而言，是一个投资本项目，获取稳定投资回报的利好消息。对于已购客户稳定其投资信心，有利于项目的良好口碑推广；对于已定客户，可以巩固其投资本项目的决心，保障项目三期预定客户的最大签约率；对于未购客户，提供了一个最佳的海滨住宅投资平台，在花最少的投资成本的同时，享受到了酒店式公寓的服务待遇以及投资回报，势必能拓展项目销售的渠道。
在所有客户有力维护的同时，树立了开发商的良好品牌，完善了项目开发商的服务大众的企业文化理念，为开发商进行下一个项目开发打下了扎实的社会效应的良好基础。
劣势分析（弊）对于最终有多少旅行社能与项目达成合作意向，尚是一个未知数。毕竟此类尝试还是第一次，其它地区的海滨住宅，要么在项目早期定位就已经确立了度假村概念；要么就是在项目完全交付以后由个别物业公司或者中介公司牵头进行此类计划执行，其对于度假村概念的实施，具体执行不系统，也是常有发生的。
本项目的度假村计划的实施最大的劣势可能出现在不能满足所有投资客户的参与要求。
小结：轿顶山项目的度假村计划的推广执行，首先是为了项目的营销开展服务，对于项目度假村计划的所有策划是以项目短，平，快的完成全案销售为前提所提出的。为了完善计划的实施，为了维护项目开发商的社会信誉，是不允许，也不可能出现冷场的。乐观的估计，假如把度假村计划推介到各地的包含日照旅游项目的旅行社去，那合作的可能性是相当大的，本项目营建度假村概念的市场前景是良好的，同时，可以大胆的预测，在本项目实施度假村计划的同时或者以后，势必会在一定时间内为各地海滨住宅项目以及旅游地产项目所模仿。
依据策划思路，我们只是在完成项目销售的同时为投资客户提供了一个更为广阔的投资平台，而非于所有的项目购买客户形成捆绑，这一点就已经将我们度假村计划实施风险降到了最低，开发商企业形象以及社会信誉是不会受到损害的。
基于以上几点的分析，本司认为岚山轿顶山项目度假村计划的实施势在必行，利大于弊。
济南置信地产营销策划有限公司 提报
2007年8月9日 岚山轿顶山项目度假村计划的实施势在必行，利大于弊。
哎，这个就是项目二期的销售执行和营销建议啊。。。。汗
建议增加对市场的供求关系的分析，对竞争楼盘的推盘分析及产品分析，分析项目二期产品优劣，从市场的角度找到入市的切合点。
在提出这样切合点下的营销思路，下一步在说具体执行，。。。。 楼上的没有发现这个报告不完整么？？你知道岚山在哪里么？？ 偶是日照的,,,!!!!!!!!!哪位也是呀 谢 哦也是日照的
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