准确的切实可操作的回答了这三个问题，没有谁说你的方案不好，而且你的方案肯定会实现的。
我看到一篇文章对我的启发很大 ！也希望大家共同学习！！
都是大实话，说的都很中肯。新手多看看学习，高手看看可以反思。
我总结一下自己的感想：说白了，核心就是策划案一定要踏踏实实的回答——为什么，怎么办。所以看一份方案，先要看是否解决了问题，然后再考虑装饰性的格式和模式。
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在这里我们不去探讨商业地产策划案的大纲格式和写作风格，而是分析一份成功商业地产策划案的核心应该是怎样的呢？什么样的策划案可以顺利通过商业地产开发商的审核？
首先，要规范、简洁、易懂。
大多数策划公司往往认为一本厚厚的案子更有说服力，更可以显示自己的高超水平和雄厚的实力。的确，一份厚厚的文字是很有气势的，并且可以证明自己付出了很多的辛劳。但是真正需要靠这份策划案来答疑解惑的人们却往往被其中错综复杂的分析和论证弄的头晕眼花，不知所云，说白了就是仍然不知道怎么办。
其实造成这种现象正好说明了策划公司自己在面对项目时，心中并没有良好、成熟的方案，不敢轻易下结论。就象民间老中医一样，开一大堆子的药方，治好了是自己的功劳，治死了，那是说明你没有把握好，与本策划公司无关。
我们承认面对SHOPPINGMALL这个庞然大物，要涉及的内容、方面非常多，几页纸肯定是说不清楚的，但是，即便无法削减策划案的物理厚度，却应该可以看到清晰的思路、分明的条理，准确知道现在应该做什么，未来应该做什么，该如何精确实行（实现）。
其次，有较强的可操作性。
开发商花钱请策划公司，是希望能够获得解决实际问题的指导性方法和步骤。那么这份东西不需要多少引经论典的内容。开发商需要的是有较强的操作性、解决问题的办法或者指明发展方向的内容，要看到通过怎样的操作流程让他们可以最终赢利。而策划公司提交的策划案多是格式化的框架内容和无关痛痒的分析，究竟怎样执行，仍然不明所以。因此，策划公司在作商业地产案子之初，就要分析开发商究竟最关心的是什么，并明确解决方法，确定以后，要把它做透、做深，可执行性要强，便于开发商在实际运用中的操作。
再次，策划公司一定要真正懂得商业地产的运营、操作。
现在大多数从事商业地产的策划公司并没有本方面的专业人才，多是从住宅、写字楼方面转来的人员。这些人在住宅、写字楼等传统地产方面可能经验丰富，况且住宅、写字楼在中国10年了，他们可以去借鉴。但是面对商业地产呢？难道去借鉴超市、百货大楼的运营可操作模式吗？再或者把超市、百货大楼、住宅、写字楼等这些东西拼凑一下吗？所以策划公司必须要有一批从商业地产策划实践中磨练出来，或者实实在在操作过这类项目的精英，他们要对商业地产的操作流程了如指掌，懂得商业地产如何规划、怎样运营、以及解决企业发展过程中的危机应对策略等问题。
最后，以实际调查数据为基础，不可闭门造车。
其实这一点和上面有些重复，但还是应该再单独列出来。为什么强调一定要进行实际调查呢？因为由于实地进行市场调研将花费巨大的人力、财力、物力，所以多数策划公司的方案中的数据大都是臆造出来或者蜻蜓点水般的调查结果而已。这些不全面的数据一方面会使自己的策划案的出错误的结论，另一方面会误导开发商（甲方），并且在项目运营过程中产生极为恶劣的后果。所以策划公司应该就市场和项目的实际变化和开发商及本地专业人士探讨存在的问题和如何解决，并最终完成营销策划案。
附带说一点，策划公司一定要遵守职业道德，不能只为了利益的需求就轻易接手单子，否则无疑是饮鸠止渴。
回复 #15 猛龙 的帖子
是的，它就就是属于你投资，然后开发公司替你经营的模式。 我谈的是细节问题,作为商业项目来说,如果有政府参与是最好的,
政府更让客户感到这与政府规划有关系,说白了,在好的城市中是政府在规定哪里可以做成商圈的, 如此好的主题，大家应该多加讨论阿，怎么说话的人这样少呢？
回复 9# 的帖子
猛龙,你好.你的商业目标预期定论在给开发商和投资商的分析报告还行,有指导性的意义,事实离的太远厉害厉害
都是很专业的语言呀``看完后受益匪浅 支持6楼观点:lol “其实商业地产策划的原理很简单：现在应该作什么，未来应该做什么，如何来实行、实现！！！准确的切实可操作的回答了这三个问题，没有谁说你的方案不好，而且你的方案肯定会实现的。
附带说一点，策划公司一定要遵守职业道德，不能只为了利益的需求就轻易接手单子，否则无疑是饮鸠止渴”
24#的兄弟说得很不错，商业地产不是说像住宅一样卖完房子就算了，这是一个长远的经营问题。要做好商业地产就得把握住商业地产的本质 --- 此项目未来经营的盈利模式。
还一个就是代理公司的职业道德，一个公司的动作就像一个人的为人口碑。
共同探讨，不对，别笑话 “其实商业地产策划的原理很简单：现在应该作什么，未来应该做什么，如何来实行、实现！！！
准确的切实可操作的回答了这三个问题，没有谁说你的方案不好，而且你的方案肯定会实现的。
附带说一点，策划公司一定要遵守职业道德，不能只为了利益的需求就轻易接手单子，否则无疑是饮鸠止渴”
24#的兄弟说得很不错，商业地产不是说像住宅一样卖完房子就算了，这是一个长远的经营问题。要做好商业地产就得把握住商业地产的本质 --- 此项目未来经营的盈利模式。
还一个就是代理公司的职业道德，一个公司的动作就像一个人的为人口碑。
共同探讨，不对，别笑话 提高销售速度，提升老百姓的投资欲望，包租的手法在一些商业地产尚不是十分发达的地区还是很见效的。三年8％或是多少的，对一些老百姓吸引力很大，其实羊毛出在羊身上，单价提高一些就是了 楼主问题较多
也不知道从何回答起
总结一下就是专业市场的一些理论
本人提一点小小的看法
1、商业的市场的定位一般是政府规划好的，所以要紧紧抓住政府这个支柱。这样才能在引起购买者的注意
2、专业市场的成功关键在于招商，招商是影响整个项目的做大做旺，我本人建议去直接的商铺经营者中走访，以便进行最合适的规划设计，也就是专业市场的订单式地产，这样对后期招商出售都是有力的
3、专业市场的销售很多开发商都采取只有具有营业许可照才可以购买商铺，这样虽门槛提高，一定时间了拦截了投资客户，但对于整个专业市场的形象和后期经营管理都是非常有力的，同时，也可以借此大力宣传顺应政府做强商业市场的号召
4、商业市场的规划设计是看整个商业市场的环境的，一般政府都会集中在一个地方供给专业市场，我建议规划时立足市场，做好调研，与周边形成差异化经营。 商业地产,,头痛啊!!!
我想做为开发商的主要目的就是赚钱,赚更多的钱,所以围绕商业项目,,就是如何实现其利润最大化的问题....
首先,牌子要响,在当地是N01,,,是龙头..是政府重点支持对象...什么什么什么的..越牛越大越好..
第二,整体规划要统一(统一招商统一经营统一管理统一形象统一宣传),所有对外形象就是统一滴
第三,合理的回报,6%投资者不会嫌低,12%投资者不会嫌高,开发商自己看着办
第四,多种多样的付款模式,分期也好.按揭也罢,一次性最好
第五,炒升值,炒未来,炒美好的明天
所有的工作,只为了一增强投资者信心,二刺激投资购买欲望,三实现开发商快速资金回笼:lol :lol :lol [quote]原帖由 [i]求学001[/i] 于 2007-8-19 15:46 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=704255&ptid=59903][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
在我市的商业中心，昨天有一大型的商业隆重开盘，由于其位置的特殊性，位于两个大型商场中心，属于服装鞋帽。而且引进截然不同的经营概念，整体吸引浙江义乌小商品模式，运作采用产权售出，由开发商整体运做，每月返 ... [/quote]
与我现在所在楼盘的操作模式相近,我们采取的是三年返租二年免租的一个形式,就是现在还没有下来第三年到底如何收取这个费用,不知各位策友有何高见? [quote]原帖由 [i]俩胖胖[/i] 于 2007-12-28 20:55 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=995749&ptid=59903][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
与我现在所在楼盘的操作模式相近,我们采取的是三年返租二年免租的一个形式,就是现在还没有下来第三年到底如何收取这个费用,不知各位策友有何高见? [/quote]
三年返租时间太短，不利于销售，给投资客户信心不强。面组两年 合同需三年一签，收取一年租金。这样利于项目操作 呵呵希望那么好的话题能够进行下去，我学了不少好东西哦呵呵 :loveliness: 好象做商业的策友不是很多啊
商业地产最根本的问题是出在开发商投机心理过重.中国的企业为什么不能作大,作强,就是作大的企业也是红火几年的光景。
开发商要回笼资金,代理公司要利润,不管你推出哪种业态组合采用第几代商业运作模式,最根本的问题哪一方都想尽快结束从而进入下一个项目。
商业地产在中国就象一个刚出生的婴儿,在他还处在培育的时间段,我们却错误的把他当做一个成年人去疯狂的敛财积累原始资本.我们这一代从事商业地产行业的兄弟姐妹们:@