房市焦点－－中国住房政策的八大疏漏
仅讨论住房领域的政策，政策内容涵盖法律法规与各种条例，疏漏意指导致与社会主义追求公平正义公开与尽量消化各类差距相悖的方面。不讨论或涉及制度缺陷等重大问题，仅就已公布并实施的方面提出看法。疏漏之一：现有土地立法及其缺陷
1、国家征用集体土地的依据界定不清。土地管理法第2条第4款规定“国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。”对于什么是“公共利益”的问题，没有明确规定。其结果是，实践中大量的商业用途披着公共利益的外衣进行土地掠夺。国家征用权被政府官员和商人们滥用了。
笔者注：公共利益论源自西方的公共财政，但被曲解与模糊。新近的物权法继续着这种“忽悠”。
2、土地管理法第五章规定的是一种强制性的行政程序，而不是平等基础上的交易程序。集体所有权人和使用权人面对政府征地权的行使，没有真正的谈判地位。
3、土地管理法第47条规定的征地补偿不反映被征土地的真实价值。所谓“土地补偿费”是按土地在被征用前三年的平均农业产值计算的。而政府征地后变为建设用地，地价成数倍甚至数十倍增长，而所得的差价收益都入了政府和开发商的腰包。农民不能从中受益。更重要的是，政府垄断了建设用地市场，只准自己征地出让，不准农民用土地吸引外来投资搞工商业开发。
4、征地的结果使农民丧失的不仅仅是当期农业收益，而且是未来的生存保障。农民不享受国家财政支持的社会保障，一生的惟一生存保障就是土地。失去土地的农民只能进城出卖劳动力，而一旦失去劳动能力或者找不到工作，则失去任何依靠。而土地管理法第47条规定的安置补助费实际上少得可怜，即使发放到失地农民手中，也不足以保障他们未来的生存。
5、由于集体所有权的产权主体不清，村干部成了事实上的土地所有者。加上土地管理法对土地补偿费的分配程序缺乏明确规定，导致征地过程中的“干部说了算”现象。其结果是本来就为数有限的征地补偿费全部或大部被干部侵吞，普通农民成为完完全全的牺牲者。
疏漏之二：现有住房税政及其缺陷
总结言之就是：现有的住房税费本身不具备居住保障功能，作为中国特色的住房消费模式，最本质的东西也就是建立其保障机制，而机制的生效首当其冲就是从制度上对普通居民的居住权益进行保障。
1、在高房价基础上从总额对商品房档次进行划定，据以确定缴纳相关税费的基础：此举扼杀了发展中城市的高端消费，将其赶至大城市，间接帮助着入驻城市的房价上涨。因为，每个城市的楼市都会由高中低档商品房共同组成市场供应结构，用税政导致这部分本地高消费向房价集中上涨的大城市滞流，必然加剧一些幅射型中心城市房价的高涨。
2、个税起征点采用通行标准：忽视了发达地区与发展中地区的“生产力”与“消费力”差异，并且没有采用属地与属人结合原则计征，必然导致购房资金由发达地区向发展中地区流动以寻求“投机”。
3、用年限来控制“投资投机型消费”：其一是现有的投资投机消费与往年在套数上做文章已有本质差异；其二，“促进”了资本集中并通过变相控制性投资进入楼市，导致“资本投资型购房”大量充斥市场，并给境外资金进入楼市提供参照。
4、二手房市场现有税费措施对新房市场的“补充供应”“稀释普通商品房供应价格”“让房龄成为房价调节手段之一”等作用进行了“抑制”。
疏漏之三：现有住房行政及其缺陷
现有住房行政承袭了计划年代的条条与块块，政出多门，县官不如县管。
1、首付比例行政控制并仅管制下限：本来付款方式就应该是买受人、出卖人、银行三者的协同，银行更可能动用信用管制措施决定开发商的某些付款方式以降低风险。如果由行政决定首付额度，相当于政府对消费人群进行了行政划分，政府才是决定哪个买不买得起房的主要人物。
2、行政一把手对项目规划的决定权：实际上城市一把手往往界入了建筑的形式，如外观；高度，要求开发商做成标志性建筑；要求主要景观区的项目开发必须怎么样；尤其是一些资源集中区的土地供应，更多市长色彩。
3、信息公示内容删繁就简：对消费者而言最重要的信息是真实的房源信息，相反这类信息掌握在政府参与的某个市场化网络公司或中介公司手里。
4、听证：目前往往是在万不得已的前提下举行了听证，没有例行化。
5、居住保障：现有居住保障制度或政策基本按户籍进行组织。实际上城市经济变迁，原住地概念已经不适合用作居住保障实施的通用标准。
疏漏之四：现有住房交易市场管理性缺陷
现有住房交易存在场所、交易关系确认、交割三个方面的不足。
目前各地新房交易基本由开发商来组织，开发商于项目综合验收后到政府产权管理部门备案，办理权证只是作为开发服务一个或有环节。造成许多存在瘕疵的项目后期办证出现拉锯，而且许多贷款消费户并没有及时办证，让权证过程许多纠纷查无对证；二手房交易以门店为主，但显然交易关系的确认过多寄望于中介的信用，中介从买卖双方都可能猎取不当得利；房屋交易后的交割，即办理交接与过户手续，基本是变相垄断方式，致额外支出不断。
疏漏之五：现有住房市场结构性缺陷
关键性的结构矛盾主要是：纯投资品种的匮乏、居住保障产品单一、抑制而不是引导建立投资型物业市场、市场主体除供求及生产环节外缺失评估、法律服务、租赁与代位服务等分工角度的市场主体。
1、将投资撇向商业地产，而住宅方面的投资与自住消费混同，纯投资型物业成为营销上的一种讲究。这样老百姓想投资的人摸不着北，相当数量的投资人是“误入”而“偶得”。中国楼市怪象也就是不成熟的投资可以获得非常成熟的回报。
2、居住保障忽左忽右，一会是政府从社会角度进行保障，一会是政府委托开发商进行保障，缺乏集中系统的研究与规划。
3、与1对应，政府一直是抑制而不是鼓励建立投资型物业市场，广义还包括了租赁市场。现有市场中的许多租赁性市场并不规范，作为投资型物业产物的酒店式产权公寓与产权商铺也被叫停。有专家提出压不如疏，这也是一个重要方面。
4、目前建立的生产链以开发商为主导，政府插手，其他供应商辅佐。一个健全的市场主体，应该包括公正专业的评估市场、法律服务与弱者权益保护供应者，先进点的地区更应存在租赁与代位提供各种物业服务的专业机构。而且这些机构应该形成市场化的运作，并存在适度的合理的卖方间的竞争。
疏漏之六：现有土地市场结构性缺陷
一方面是源自既有不规则土地制度的市场结构矛盾，另一方面是源自市场供应秩序的市场结构矛盾。
1、土地制度造成的土地市场缺陷：出让的是非完全产权，因而存在囤地的可能，也有用地交易的必要。实际上，政府一直主导了主要的用地供应。政府主导的用地供应需要的是现金支出，而通过合作或控制性投资，则可省略许多现金支出，还可以通过资产置换实现共赢。这种做法将导致市场的土地囤积现象越来越严重：通过政府主导市场拿地的都是品牌开发商、大型开发商、背后有手的开发商，这其实是对资本的歧视，尤其是上市公司与非上市公司，用资渠道的差异导致其拿地资金成本一个是有期限的，另一个是无期限的。
2、由于1导致市场上的产品供应存在时间利润：具备囤积能力的开发商可通过流动，以存量地开发将地差转化为利润；而无囤积条件或现买现卖型开发则只能找市场要利润，而等量资本尽量获得等量利润的其他开发商为了实现“分流而同源”的开发，除非自认开发水平与能力差异，必然做足房价文章。不巧的是旺盛的需求帮了他们的大忙，以致同源而分流的各开发项目基本获得等量回报。而政府从未出台措施控制房屋的楼面成本。
疏漏之七：现有土地交易市场管理性缺陷
都是放权惹的祸：
各地都有大政府下的小政府，有的名为开发区，有的名为科技园，其用地供应政策几乎与一级政府同列。
经常出现如此情况：毗邻的两宗地，政策批准部门分属不同级别的政府。更在盛者，改变用地性质与规划条件，让同宗的两块地面临不同利基的情形。
疏漏之八：现有住房货币化分配配套政策性缺陷
这是造成楼市总是层出不穷的主要因素之一。住房货币化分配本身从计划经济的框架中脱胎而来就来有计划年代的不足；而为补充购买力以扩大内需应急而生的经适房（指前期）又恰好成为寻租及利用关系的少许人的“自留地”；靠公积金生存的消费者等同于过去的铁饭碗，并且还不能异动。保有公房及前期经适房的上层人物恰好消费了中国第一代产品。当这些人沦为投资客的时候，当公房与经适房松绑的时候，自然会滋生更为投资型的消费。而候补的无房户则处于向政府干瞪眼的地步，围着有限的居住保障形象工程，中则喜落则忧。
专题性补贴到如今也没有进入工资袋：必须明确房贴不是专题性补贴，房贴一是源于工资的一个小项目，于大事无补；二是相当异动人群以及非编制人员无法得到这个房贴。另外适合于低保人群的房补也并没有克服屋价上涨的过快幅度。
[[i] 本帖最后由 金石之策 于 2007-8-21 09:20 编辑 [/i]] 分析精辟
保护失地农民和市民的权益
尤其重要! 厉害:victory: :victory: :kiss: :handshake asgdag:P
好文
见解深刻,对中国房地产市场及法律知识理解透彻,支持.应该把这些文字发扬广大,让政府看到、老百姓看到、社会更多人士看到。页:
[1]