一个没有业绩的置业顾问的项目可行性分析报告
前 言通过对汝州房地产市场的初步了解，现将汝州市房地产市场的情况及对项目的初步定位形成文本，供决策参考。
本方案由区域宏观环境概况、区域房地产发展基本概况、区域街区商业发展概况、项目基本概况及SWOT分析、项目初步定位建议等五个部分组成，分别从宏观和微观两方面对项目的市场情况做一综合分析，其项目具体定位与后期推广方案还需进一步探讨，此报告只作初步定位与建议。
目 录
第一部分 区域宏观环境
第二部分 区域房地产市场环境
第三部分 区域商业街区环境
第四部分 项目基本概况及SWOT分析
第五部分 项目初步定位
第一部分 区域宏观环境
一、区域概况
（一）行政区划
汝州市位于豫西南腹地，南依伏牛，北靠嵩岳，西临伊洛，东望黄淮，北汝河自西向东贯穿全境，形成“两山夹一川”的槽形地势。总面积1573平方公里，其中市区面积14.5平方公里，总人口94万，辖小屯、临汝镇、寄科、温泉4个镇和杨楼、庙下、纸坊、蟒川、骑岭、王寨、陵头、尚庄、夏店、焦村、大峪11个乡、及风穴、洗耳、煤山、钟楼、汝南5个街道办事处。
（二）农业经济
汝州农业条件较好，农村经济繁荣。盛产小麦、玉米、红薯、大豆、烟叶、棉花、花卉苗木、瓜果、蔬菜等。优质小麦、优质玉米等主导产品所占的比率逐年提高，为全国小麦商品粮生产基地。全市已形成2 0万亩优质专用小麦、2 0万亩优质玉米、2 0万亩高淀粉脱毒红薯和1 0万亩瓜果蔬菜基地。是全国肉类生产百强县和商品猪生产基地，也是河南省瘦肉型猪、商品蛋、肉牛和活绵羊出田基地。汝州市还是河南省重点林业县市。2 005年全市农林牧渔业总产值完成2 5．9亿元，增长7．8％，全年粮食总产量达到35．1万吨，农民人均纯收入达到3050．8元，增长1 4．2 9％，再创历史新高。
（三）工业经济
汝州矿产资源丰富，极具开发价值。现已发现主要矿产4 6种，其中原煤储量3 5．5亿吨，素有“百里煤海”之称，是全国5 0个重点采煤县（市）之一；铝矾土储量4．3亿吨；水泥灰岩1．1 5亿吨；地热资源汉代以前已开发利用，含有对人体有益的微量元素5 0多种，温泉多微矿泉水可与法国皇家矿泉水媲美。
（四）基础设施
汝州城市功能完善，投资环境优越。“九五”以来，相继建成了城市煤气工程、污水处理厂及现代化通讯网络等一系列大型基础设施。形成了“五横六纵”的道路框架，使建成区面积达到近3 0平方公里。2004年汝州提出了创建全国卫生城市、省级文明城市、省级园林城市的目标，安排城市道路、广场、游园、河道治理等工程2 4项，总投资4．7亿元。2 005年又确定了入市口改造、市内游园及公园、城区道路改造和8条主干道环境综合整治及小城镇建设等4 3项工程，总投资8．2亿元，这些工程部分已完工，汝州的城市面貌已发生根本性变化。
（五）科学教育
在抓经济建设的同时，汝州市统筹社会各项事业，实现和谐发展。该市认真落实科技兴市战略，大力发展基础教育，积极进行科技推广。注重发展文化事业，举办了全国豫剧票友大赛、汝瓷文化研讨会、华夏摄影大赛、全国毛泽东文艺思想理论研究会、中华医学集邮研究会、中韩国际书画作品展等全国赛事，建成了怪坡文化苑风景区、全省县级最先进的广播电视演播大厅和全国唯一的汝瓷博物馆；积极发展卫生事业，建成了疾病防控中心9健全了卫生防控体系；先后荣获全国乡镇企业发展贡献先进县（市）、全国科技工作先进市、全国体育先进市和“武术之乡”、全国老龄工作先进县（市）、全国广播电视先进县（市）、全省文化建设先进县（市）、全省乡镇企业先进县（市）、省级卫生城市、双拥模范城等称号。
（六）交通环境
汝州市区位优越，交通便利，地处郑州、洛阳、平顶山三市交界地带，焦枝铁路贯穿全境，域内有6个站点、17条专用线，洛上（洛阳-上海）高速横穿东西，207国道纵贯南北；县乡公路和“村村通”公路覆盖城乡，各类公路纵横交织，形成了发达的交通网络。优越的区位条件和良好的自然地理环境，为汝州市发展奠定了基础。
（七）历史环境
汝州历史悠久、人杰地灵。为中华民族的发祥地之一，是历代郡州治所。东周为王畿之地，秦属三川郡，西汉置梁县，隋设汝州，明成化六年升为直隶州，1913年改为临汝县，1988年6月经国务院批准撤县建市。汝州自古即为辐射周边县（市）的经济文化活动中心、商品集散地；境内的千年古刹风穴寺，为河南四大名寺之一；万古神汤温泉，汉唐九帝三后曾前往沐浴；汝瓷、汝石和宋石之鸿宝的汝贴并称汝州三宝，久负盛名。
【分析】
汝州市位于河南省中西部，属平顶山市辖县，其历史悠久，农业资源丰富，交通环境优越，这些宏观环境都极大地促进了汝州市房地产市场的发展；
汝州市目前社会经济处于快速稳定发展阶段，城市综合实力逐年增强，与同类城市横向比较具有较高发展水平，具备不可低估的发展潜力。民营经济发展速度较快，是汝州社会经济发展的重要组成部分。因此房产市场也有很深的挖掘潜力。
二、经济环境
2004年，汝州市紧紧围绕“全省进位次，全国创特色” 的总体目标，一心一意谋发展，全市全年完成国内生产总值98.5亿元，比上年增长15.5%,增幅为10年来最高。其中，第一产业增加值12.6亿元，增长7.7%;第二产业增加值55.7亿元，增长19.3%;第三产业增加值30.3亿元，增长12.5%。
全社会固定资产投资完成16.8亿元，比上年增长122.5%；社会消费品零售总额完成22.4亿元，实际增长11.3%；城乡居民储蓄余额31.2亿元，净增5.8亿元，增长22.7%。人口自然增长率5.3%。汝州市城市建设步伐逐年加快，城市空间扩展加剧。城市发展的主要方向是向东、向北，未来城市中心将向北转移。汝州市具有优越的区位条件和发展潜力，社会经济协调快速发展，城市综合实力逐年提升，城市环境和建设力度继续加大。人民生活质量逐年提高，对住房的需求持续增加。这为本项目的开发建设提供了良好的社会经济环境。
【分析】
以上资料显示，由于汝州市近年来的经济水平不断得到提高，国民生产总值不断增长，财政收入也有了新的突破，人民生活水平不断提高，这对房地产市场具有极大的促进作用。
三、投资环境
汝州市制定了一系列对外开放和招商引资优惠政策，鼓励和吸引外地客商来汝经商办企业，促进汝州经济社会事业迅速发展。在全省首家开展了为民服务全程代理制，受到了各级领导和群众的好评。成立了行政审批中心，实行一站式办公和一条龙服务，鼓励和吸引市外、境外客商来汝经商办企业，目前已有台湾、上海、湖北、四川、浙江等地客商在汝州投资发展，并取得了巨大效益，从而促进了汝州经济社会事业的迅速发展
【分析】
从以上投资政策环境可以看出，汝州市委市政府吸引客商投资的决心，对项目的投资起到很好的促进作用，为项目的运作提供有力的保障。
四、城市发展
汝州市城市建设步伐逐年加快，城市空间扩展加剧。城市发展的主要方向是向东、向北，未来城市中心将向北转移。汝州市具有优越的区位条件和发展潜力，社会经济协调快速发展，城市综合实力逐年提升，城市环境和建设力度继续加大。
汝州区位优势明显，交通条件便利。位于郑州、洛阳、许昌、平顶山、南阳五市之间，焦柳铁路贯通境内，设有6个站点、1 7条专用线，2 07国道与省道常付线及新建的省道侯饭线在此交汇。已建成投入使用的南洛高速公路汝州到平顶山段，与正在规划设计中的太澳高速、郑汝高速在市区相接。县乡公路纵横交织，形成了四通八达的交通网络。
城市基础建设的发展，对房地产的发展也起到很好的促进作用；汝州市各项基础设施的建设及乡镇建设，很大程度上促进了汝州市房地产市场的发展。
第二部分 区域房地产市场环境
一、汝州市房地产发展状况
目前，汝州市房地产发展尚处于初级阶段，但发展速度迅猛。市区开发楼盘已有十多个，但市场对住宅的需求还是很大的。一方面，随着社会经济的发展，城市人口数量不断增加，对住宅的需求量也就随之增加；另一方面，随着城市居民生活水平不断提高，对住宅的居住条件、品味也在发生变化。正是因为如此，才推动了汝州市的房地产有了飞速发展，目前开发的住宅销售情况非常好，但房地产开发水平总体尚未形成规模，住宅小区的规模较小，合理规划和正规物业管理的小区概念基本没有形成，住宅户型单一，配套不完善，物业管理不到位，不能满足广大客户的真实需求和愿望，也不能体现住宅的变革和社会的进步，这就需要有大型高档社区的诞生，来填补汝州房地产市场的空白，使汝州的房地产发展提高到一个更高的层次。
继续
二、可类比项目分析（一）蓝湾半岛
1、项目基本概况
该项目占地面积约100亩，总建筑面积约10万平米。位处汝州市骨科医院（洗耳河畔），由河南一帆置业公司开发建设。该项目2006年7月份正式开始销售，目前一期销售约260套已接近尾盘。
2、项目规划
该项目以现代风格为主，同时拥有大型的园林水景。规划有多层住宅（20栋）、高层（3栋）。商铺建筑面积约8000平方米（开发商自留不予销售）。
该项目规划有110-160平米的三房，其为主力户型，占65%，还规划有160－190平米左右的四房，该户型占有比率为35%；
3、价格分析
该项目多层住宅均价为1400元/㎡，高层均价为1900元㎡，起初开盘一次性付款方式优惠15%，按揭付款优惠8％，目前一次性优惠5%按揭2-3%。（目前购买减免智能化、暖气集资以及煤气集资等费用）。
该项目紧邻汝州的洗耳河，环境幽静，内外因素相结合，使其开发的整体品质较佳，整体价格水平较高；
4、销售去化情况
该项目2006年7月份正式开始销售，目前一期销售率为70%左右，客户群主要以：城市化人群、私营业主、公务员和二次置业者为主。（其中按照汝州购房的习惯喜欢3房的人群较多，需求量自然大）。
5、综合评述
该项目地理环境占有很大优势，与洗耳河紧邻，项目定位为：“汝州市首家大型园林亲水高尚社区”。与大自然的亲近奠定了其开发为中高品质住宅的基础；社区内观湖小高层的开发，更加提升该项目的档次。该项目的销售价格目前创汝州市房产项目的新高，这与其优越的区位环境是分不开的。
（二）香榭水郡
该项目位于汝州市朝阳路西洗耳河畔东，总占地面积约80亩，是汝州市目前楼盘中的又一亮点。
项目规划住宅多层10栋，高层2栋，总共户数为308户，一楼为临街底商。（价格待定）多层均价为1400元，高层待定。户型规划设计以三房为主，面积在110－160平米之间，占整个项目的50％以上的比例，其余的以四房错层以及两房为主。暂定月底开始发放VIP贵宾卡进行放号销售。
从对以上项目的分析来看，各项目为了成功销售，在项目前期就找准定位，且独具特色。在推广中如何挖掘项目的卖点，最大化地实现项目的价值，已成为每个开发商关注的焦点。可见，近年来汝州市房地产市场新点辈出，不管是在配套设施、规划设计、社区园林等方面，还是在营销推广上都有新的突破。本案面市在这样一个激烈的竞争环境之下，极力挖掘并创造项目的卖点已成为了必然。
第三部分 区域街区商业发展概况
一、对现有商业街区的综合分析
（一）望嵩路
1、街区基本概况
该条商业街贯穿汝州市东西向，属汝州市的主要交通干道之一，其道路宽度达20米左右，路面状况基本良好。
2、经营业态分析
该商业街由于是汝州市的交通干道，路面较宽，道路较长，决定了其无法形成某一特定的主流业态，其经营的内容主以服装、鞋帽、家电为主，辅以餐饮、金融、美容美发、药店、金银手饰、通讯等为主。
从目前经营的状况来看，基本良好，无店面的空置。
3、店面规格及租金
该商业街商铺由于处主要干道两边，再加上该街区有部分商铺属新建建筑，因此，店面规格较大，面积主要在20-70平米之间。
从租金情况来看，望嵩路西端的商业氛围较弱，由于其东端与繁华商圈相连，因此，其租金水平依东向西依次递减，交叉路口租金会略高一些。
4、综合评述
该商业街为城市的主要交通干道，路面较为平整，商业氛围较浓厚，直接影响了其租金的成长，租金水平在18元/㎡左右。
第四部分 项目基本概况及SWOT分析
一、项目基本概况
（一）地理区位
项目位于汝州市朝阳路与西环路交叉口往东100米处，属化肥厂用地。项目地块呈包围形，目前只有与西环路相连，虽然占地面积较大，但是项目周边的配套设施不完善，现计划将项目两侧南北路尽兴合理规划，从而增加整个楼盘附加值，体现出整体的商业价值所在。
（二）地块环境
从初步的调查结果看来，目前项目周边的市政、生活等配套设施很不完善，整条商业街区卫生较为脏乱，一定程度上影响了整个街区的人文环境。
（三）周边环境
项目周边目前以汽配为主，同时也设有移动营业厅、宾馆、餐饮、小型的超市、医院、五金机电、农村信用社等相关的设施，为生活提供一定的便利性。
二、项目SWOT分析
（一）S（优势）
1、周边没有其它项目，规划可以做到一枝独秀
汝州房产飞速发展的今天，住宅的需求量极大，尽管目前有许多定位为中高档的楼盘，但是这些楼盘的地理位置在较为繁华的地段，难免会有吵杂，而且没有规模较大的高层住宅，如果次项目建筑为高层的话，能够形成一定的规模。尽管周边的配套设施不是很完善，但是处于市郊的地理位置奠定了整体的居住环境一定程度上的优势。
2、地块属厂房用地，拆迁速度相对较快
项目地块属原汝州市机械厂用地，地块平整，从一定程度上来说，拆迁速度较快，对项目的整体开发工期影响较小，可以有效的控制开发成本。
（二）W（劣势）
1、项目周边业态单一；（汽配为主）周边道路路面较差，卫生环境较差。
2、周边紧邻村庄，生活环境较差，对项目整体品质、环境有所影响。
3、项目西面有热电公司，在一定程度上造成了空气的污染。
4、周边紧邻火车道，一定时间内会有很大的噪音。
5、项目周边没有一定规模的生活配套设施，（如：超市、学校等）
（三）O（机遇）
1、项目的位置在汝州的市郊，和朝阳路紧连，朝阳路为汝州市新规划的行政一条街，发展潜力巨大。
2、项目距市中心繁华区稍远，但朝阳路为新规划主干道，交通十分便利。
3、紧邻热力公司，供暖设施很是方便；
（四）T（挑战）
1、汝州目前没有真正意义上规模很大的高层住宅社区，项目可规划为中高档高层住宅；
2、可以塑造汝州人文景观之最的住宅社区的精品楼盘；
【结论】
从市场调研结果分析，本项目的优劣俱在，机会和风险并存。唯一的办法就是尊重市场、适应市场，顺应消费者的心愿，整合与项目有关的各种要素，运用智慧，创造出具有超前性、差异性、引导性、适用性的产品，以合理的成本、利润，达到科学的“投入产出比”，追求产品供给、需求的完善性，使项目达到预期的市场期望值。
第五部分 项目初步定位建议
一、市场定位
项目总用地面积100多亩，根据汝州市目前住宅小区的规模较小，合理规划和正规物业管理的小区概念基本没有形成，住宅户型单一，配套不完善，物业管理不到位，不能满足广大客户的真实需求和愿望，也不能体现住宅的变革和社会的进步，这就需要有大型高档社区的诞生，来填补汝州房地产市场的空白，使汝州的房地产发展提高到一个更高的层次。为此建议项目应定位在：
中央府邸•巅峰生活
二、目标客户群定位
由于本项目定位为汝州市高档高层楼盘，受项目品质和价格限制，目标客户群需要相对固定。根据对汝州市社会经济发展状况，以及目标客户群所处的区域、社会地位、购房意向、购房时间、经济能力等影响因素的分析，本项目的主要客户群为本地客源，辅以少量外来经商务工的外地客源。因此，本案将目标对象定位于以下五类主要客户群：
① 私营业主；②国家公务员；③城市化人群；④二次置业者；⑤煤矿矿主等；
三、其它项规划建议
1、生活配套；
因本项目处于汝州市城市市郊，因此需考虑在不过度依赖市政配套的前题下，通过完善小区内部配套设施，解决业主日常生活所需，同时也彰显出本项目的档次。
2、社区配套；
由于本项目周边配套设施极不完善，决定了本项目需加大配套设施的投入力度，以求社区自身能够自成一体，完善社区内的生活配套，体现休闲、便利、健康的生活，其中会所的建设和功能设置十分重要。建议会所设置如下功能：
如：健身房、桑拿室、阅览室、茶室、影音室、棋牌室、桌球室、半露天咖啡厅、商务中心、室内外儿童游戏区、多功能厅、网球场、乒乓球室、卡拉OK厅等等。
3、社区园林；
作为商品房项目重要组成部分的景园，对消费者有着极强的诱惑性，目前一级城市房地产开发对景观设计的重视与建筑方案不相上下，好的景观设计不仅能提高项目档次，转化户型销售死角，提高销售价值，有时在销售中还能扮演着决定性的作用，因此现今的房地产项目开发中开发商极其重视项目外部景观的优势与内部景观的规划设计。
从项目的环境来看，周边热力电厂和火车道，造成了一定程度上的空气的污染和吵杂，正好可以通过园林来弥补噪音和粉尘。这也将是项目的一大卖点。因此，在规划上应做足景园的文章，聘请知名的景观设计公司，并以“健康•绿色”为主题进行展开。
4、商业配套设施；
由于本项目规模较大，居住人口较多，区域配套不完善，而在小区兴建的商铺正好可以丰富本项目的商业配套设施，一则既可满足业主日常生活所需，二则亦可通过租售实现良好经营收入，丰富业态组合。
5、教育配套设施；
建议与汝州市名校联姻在小区内建设幼儿园、小学等教育配套设施，满足小区业主子女教育需要的同时，从而提升项目的附加值。
6、项目科技智能化设施
随着社会的不断进步，智能化设施已经进入中国家庭，成为生活中不可或缺的部分，为将本项目建设成汝州精品的居住小区，实现小区管理自动化、通讯自动化和安防智能化，建议加强科技智能化设施的投入，使之成为项目重要的含金点，率先在本区域内真正意义上做到物管智能化和生活智能化，最大程度上塑造项目的精品楼盘形象，满足社区业主智能化的需求，同时也彰显业主的身份。
由于仅对项目进行初步的了解，本报告中的内容还需进一步地论证和补充，以上提出的建仅供参考。
在我司正式介入本案后，还需对项目进行更深入的调查了解，对项目做具体的定位以及提出项目的营销推广思路项目。 希望大家看完了提出建议和意见 这好像不仅仅是置业顾问干的活吧？
你抢了你们公司研展部同事的权了，呵呵……
真的不错
置业顾问能做到这种程度,实在是让很多自称行内精英的人士汗颜呀 :lol :P :handshake 策划不就是一个幕后置业顾问吗. 要转做置业顾问了 ，哈哈~~~ 如果做前期分析的话，这样的东西还拿的出手，补充一下细节即可。商业部分的分析过弱，需要完善和补充，需要重点对西环沿线的商业及整个汝州的商业布局做以分析。毕竟商业是这块地的软肋。
定位那部分嘛，要补充完善，你那些有点过虚。
另，项目的SWOT分析有点不准。
你们的前期市场一天搞定还是？
我现在在做这块地，呵呵。
联系我，13599520144 缺的东西太多了,就前期分析来说,还是少很多内容.
结论性的结果,给的支撑论据不足.
并且就结论性而言,粗略一看,仿佛太过于笼统.比如园林的具体做法,套型的配比定位,开发模式的界定,分期策略.
不过,如果是一个普通的销售代表做的,油然起敬.前途是大大地,起码有这个意识.
回复 10# 的帖子
不是吧？你也是河南的？？？ [quote]原帖由 [i]yanhuo1716[/i] 于 2007-10-17 08:28 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=837804&ptid=59529][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]不是吧？你也是河南的？？？ [/quote]
联系我即是。 这样不是可行性分析
我给你讲可行性分析报告的模版
大小经济环境分析区域市场分析
土地优劣势分析
项目市场定位
项目价值分析
项目模拟定价
项目投入产出分析
项目风险提示及规避
开发节奏建议
你上面的只是简单的市场分析,不算是可行性分析.
冒犯了 请原谅
价值
有参考价值! :) :victory: 嗯，不错，好好学习了啊，河南东部的市场不是很熟悉 一个置业顾问能做到这个程度很不错的了 想不到你是这里的版主啊，真是幸会哦。有机会去我的售楼部一起聊聊吧？
朝阳新天地，梅涛。 这些市场报告如果比较真实的话，还是有一定的参考作用的。不管怎样，还是非常感谢楼主的奉献，不同的人看不同的地方。
我刚好在汝州，所以我就比较看好这份市场调研的资料，希望数据是比较真实的，回头去核实下最新的变化
thank you ，楼主！
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