六安市场调查、宣城国际汽车城策划要点
发个六安市场调查、宣城国际汽车城策划要点，再发个六安顺达建材大市场招商策划总体思路，与各位策友交流。:lol :lol :victory:六安顺达建材大市场招商策划总体思路
招商思路：抓大放小，突破瓶颈，全面开花，保证招租率
招商策略：
第一阶段：以租为主，以售为辅，租售结合
第二阶段：租者购房，优先考虑，租金冲抵
一、项目总体概况
（一）基本描述
1．六安市地理位置优越，临近合肥市，为皖西地区的中心城市，区域人口规模较大，城区人口近30万；
2．六安历史悠久，自然资源及旅游资源丰富，又为红色老区，在策上得到国家的倾斜和支持；
3．六安交通便捷，宁西铁路的贯通将有力带动区域经济的发展，对本项目产生极大的利好；
4．六安经济平稳增长，增速较低，年增幅约为6.5%，在安徽省各地级市中处于第三集团，经济实力及居民消费能力有限，2003年城镇居民可支配收入5139元，为安徽省最低水平，低于全省平均水平1628.55元；
5．六安历来是皖西一个重要的商业重镇和商品集散地，对所辖区域乃至河南固始、商城等地都有较强的辐射力；
6．旧城改造以及行政新区的建设是六安城市建设的推动力，也是推动当地房地产业迅速发展的主要动力。
（二）项目介绍
1．项目区位
项目北依天堂寨路，与华裕医药接壤，毗邻温州小商品市场；西临磨子潭路；东接家园路；南靠三星级大酒店；
2．主要规划指标
⑴．土地面积：60000平方米。
⑵．用地性质：商业用地。
⑶．容 积 率：（略）
3．地块周边规划（略）
4．周边配套设施（略）
二、可类比市场初探
六安商业整体上可分为皖西路沿线、大别山路沿线、东大街沿线3个部分，其中皖西路沿线以皖西路与梅山北路形成的“十字”形轴线为中心商业区；大别山路沿线主要以大别山路周边的沿街店铺和专业市场，东大街沿线以兴美花园商业街、沿街商铺和服装城为主。全市拥有各类市场350个，营业面积120万平方米，年交易总额55亿元。
六安商业市场存在着规划滞后、商业网点整体层次较低，服务网点功能单一，群组组合紊乱，特色不明显，差异不大，集散效应不明显等现状。
温州装饰建材批发市场位于大别山路上，是六安当地比较规范的专业市场。市场分为一、二期，目前商家已经全部进入。整个市场约有500间商铺，面积在20-100平方米，业种包括建材、装饰材料、家用电器等。商铺租金为28元/平方米/月，停车费是每辆1元/天，市场不收物业管理费，水电费由商家自负。市场内部布局较合理，商铺感观度较好，市场交易较活跃。
六安现阶段的专业市场，如魁星阁家具市场、温州装饰建材批发市场等存在着管理比较混乱，结构布局不合理等弊端，随着商业的不断发展升级，必将形成有效的管理机制来规范商业市场。
三、市场定位、专业细分（略）
四、目标客户的选择（略）
五、制定切实可行的招商政策
（一）政府政策
大力寻求政府在政策上支持，组织一整套强有力的班子，在以下几个方面公关协调：
1、协调政府相关部门，实行“一站式服务”；
2、协调政府给予优惠政策，减免税收（以政府的红头文件形式下发）；
3、积极引进公交进场或站点；
4、协调政府对市场给予政策保护，杜绝“三乱”；
只有这样，加上其他一系列的配套措施，详细周密的实施方案与细则，和一支有实战经验的招商队伍，才有希望将商家招进市场。
（二）市场政策
1、协调工商、税务、银行等部门，对来市场经营的商家实行“一站式”服务，允许他们边办证边经营；
2、积极争取先放开搞活，后规范管理的“放水养鱼”政策，进行政府公关，协调工商、技监、新闻等部门，对市场进行重点保护；
3、制定一系列低门坎的招商政策，特别是对于本地没有的配套专业招商要给予政策性倾斜；
4、赴异地招商时，要组织有意向的商家免费来市场参观、调研，市场要免费安排好他们的食、住、行；
5、在媒体上免费为入住市场的商家特别是大户发布商品信息，公布其优惠价格。
（三）大户政策
行业大户是市场的实力派的代表和中坚力量，对一个市场的成活与繁荣起到十分重要的作用，在竞争如此残酷和惨烈的情况下，对大户的争夺对市场而言就是不见血的你死我活的拼杀。因此，我们一定要针对这些行业带头人制定出切实可行、极具诱惑力，使他们为之心动招商政策。
1、每个行业选取择1~2个有影响力的行业带头人，对他们进行一些政策性的倾斜。
（1）对于想购买的大户，在现有售价的基础上，报经总经理特批优惠，在价格上给予适当让步，采用先租后买的办法，以租金冲抵房款，使之有一种优越感；
（2）对于来市场租赁经营、租赁门面达3个以上的大户，可减免半年的租金或在原租金的基础上，下浮50%；
（3）凡来市场经营的行业大户，都优先享有优先选择门面的权力，但这种选择必须遵循市场区划和专业定位的原则；
（4）对于来市场经营的大户，根据就近选择的原则，优先考虑其仓储配套；
（四）牵头人政策
对于有能力的招商牵头人，要制定出相关的奖励政策，调动他们的招商积极性。凡是牵头招商一次性达五家以上的，给予一定比例的物质奖励，或折价购买商铺。
（五）其他优惠政策（略）
六、招商策略
（一）以租为主，租售结合
由于前期开发市场时投入的成本较大，而培育市场还要1~2年的时间，且在其过程中又需要一笔不小的资金投入。如果按原先设想，将其全部租赁，一是因市场没有成活，一般租赁费不会太高，二是有成熟市场，商家一开始对一个陌生的市场不会看好，出租率能达70%已是相当不错了。而两年内收取的租金是远远不够支付市场培育所需要的费用开支的，还需从开发商的口袋里掏钱来补贴不足差额，这样不但造成开发商的资金大量沉淀，使之带来了不必要资金压力，而且还会造成投资风险。
因此，我们以为采取以租为主，租售结合的形式（售30%~40%，租70%~60%），对于招商和市场培育是一种两全齐美的选择。原因有四：
第一、回笼的这部分资金正好在赢亏平衡点上，这样，规避了开发商的投资风险；
第二、减少资金的沉淀量，开发商收回成本后，利用这部分资金进行新的项目投资，从而，加快了资金的流动率，增加了投资的回报率；
第三、将市场内的30%~40%的商铺卖给行业大户，让他们提前进场投资做生意，对于招商是十分有利的；
第四、市场中少量的投资户对于市场今后租金的提高是有很大好处的。
1、租赁：为了使入驻市场的商家能够安心在市场经营，保证市场商铺今后的增值，商铺租赁时间不易过短，建议租赁期2~3年为易。考虑到商家在租赁期的前三个月要进行门面简装，应减免商家这三个月的房租费。
2、以租代售：为了保证二年后商铺的销售，对于商家在这二年的租金，建议在买商铺时一次性转为购房款，不买商铺者不享受此优惠。
（二）媒体造势、唯我独好
1、软新闻炒作：找1~2个专业枪手，以客观的面目出现，从不同角度和侧面对市场的区位优势、功能定位规划设计、配套设施、服务理念、优惠政策等方面进行一系列宣传包装和造成势，使商家在软新闻的薰陶下，在潜移默化中增加了对顺达建材市场的认知度。
2、硬广告宣传（略）：
（1）路牌广告：
（2）公交广告：
（3）媒体广告：
（4）DM广告：
（三）召开多种形式会议
1、召开新闻发布会，通过媒体发布消息，进行炒作，向社会广而告知；
2、召开商家恳谈会，就市场的建设与发展与商家进行面对面沟通，了解商户的信息和心理价位；
3、召开市场战略研讨会，邀请学术界人士、政府官员、媒体记者参加，就如何规划、建设六安大市场，重振皖西商贸重镇进行研讨，推出顺达大市场现象——做市场要“仓储先行，人流、物流、信息流三流合一”，突出开发商坚持“诚信为本、长线投资、做好市场”的经营理念。
（四）拜访大户，抓住领头羊
通过市场调查，对每个专业进行细化，梳理出有影响力的行业大户，对他们进行“一对一”的专程拜访，与他们交心，处朋友，了解他们的真实想法，分析他们的真实需求，有针对性的制定出切实可行的优惠政策（如在价格、位置、仓储、广告支持、给予招商补贴等奖励），通过他们带动一批中小商户入驻。
（五）以外促内，刺激成交
对于六安市场相对较弱或空白的专业，可到外埠去招商，这样，给每地商家造成奇货可居的现象，刺激本地商家尽快入驻市场。
（六）发挥行业协会优势
商会和行业协会是商户的自己组织，在商户中有一定的威望，许多较有影响力的商家在此担任一定的职务，在招商时，我们要充分利用商家将他们当成置业参谋的这一有利条件，让他们以中间人身份，分析各市场的优劣态势中帮我们做工作，造舆论，带商户。
七、招商步聚
（一）市场调查、摸清情况
（二）细分市场、筛选大户
（三）初步交流、锁定客户
（四）发布新闻、宣传造势
（五）暗渡陈仓、散布现有市场的劣势和政府的态度，造成商户恐慌
（六）进行大户拜访，集中搞定一批有影响力的商家
（七）发布祝贺商家入驻信息，造成既成事实，为招商推波助澜
八、精心培育、做活市场
（一）组建一支物业管理队伍
（二）建立销售信息网络，形成上下流互动
（三）建立物流渠道、方便市场货运
（四）引公交车进场、增设长途客车停靠点
（五）在媒体上发布让利信息，开展商家促销活动
（六）配备适量送货车，方便市民购物 推荐一下::victory: 搞商业地产的特别是搞市场的策友,要看一下,有些思路还是可供借鉴的. 谢 楼主是哪里人啊?
找六安的住宅报告
我下周去六安做项目，有住宅的市场调查报告吗？渴求10房策币重金求购，呵呵 我QQ：430056184 楼主是哪位？在顺达做过？ 学习:victory: 向楼主学习,向楼主致敬 太感谢了。:victory:
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