来说一说深圳在07年的疯狂与没落吧！
疯狂：1、07年4月二手房成交量日均超过400套，国土局过户天天排起长龙，人声鼎沸；
2、07年上半年深圳新房价格不断飙升，8月达到顶端19169元/平米的全市均价；
3、上半年深圳宝安中心区某楼盘凌晨四点开盘，开盘即售罄，均价14000元/平米；
4、布吉关口某楼盘一期4月开盘均价7000元/平米，售罄；一期二批单位飙升至13000元/平米，于7月份开盘，开盘即售罄；
5、南山区的某楼盘仅可观深圳湾，顶层复式单位开价10万/平米，甚至超越了中心区的顶级低密度豪宅：香蜜湖1号、水榭花都，可惜孤芳自赏；
没落：
1、十一黄金周期间，深圳新房仅成交14套，创历史新低，金九银十已成历史；
2、南山某滨海楼盘二手房6月份爆炒至40000元/平米，后降至25000元/平米，泡沫显现；
3、南山某滨海一手楼盘，8月新政后入市均价为33000元/平米，销售惨淡，后送3000元/平米的装修，无效后又开始变相送礼降价，实收价格约在22000元/平米，另送3000元装修标准，实际降价幅度超过30%；
4、鼎盛时期三级市场中介不断扩张，赚得盆满钵满，自8月后三级市场交易冷清，店铺纷纷关门，另出现中天卷款事件、长河倒闭、创辉、金地、招商等均收缩店面，三级市场从业人员缩减大于1/2，纷纷走上街头散发传达，十分萧条；
5、自调控以来，深圳本土品牌发展商好像与政府有所约定一样，纷纷开出低价楼盘，市场反应情况良好，万科金域东郡、招商依山郡、中海西岸华府、佳兆业茗翠园价格均在8000元以下，更有甚者均价约在5800元/平米，销售情况良好，开发商做出降价的姿态固然好，但这些楼盘均处于深圳的三线、深圳四线地区，仅能满足周边需求，市内新盘降价幅度较小，更多的二手房的泡沫杯挤压。
缘由：相关政策的出台
1、深圳7月26号出台明令限外资炒房细则；
2、深圳自7月1日星海名城“城中央”开盘起，实行楼盘开盘监管制度，销售价格公示、销售情况可进行网上查询，完全公开透明化；
3、规定新房自拿预售许可证后10日内必须进入销售，打击捂盘；
4、规范房地产广告发布，在未获得预售许可证前，不得以任何形式发布项目销售信息；
5、统一二手房买卖合同，统一下载打印；新房的认购书、买卖合同均从国土局网站上进行下载，统一版本，使房地产交易更加规范化；
6、07年新出让土地均执行97/70政策，以中小户型为主，与经济适用房捆绑进行拍卖，开发商建设好经济适用房或廉租房无偿返还给政府，面积控制在50平米以下；
7、金融重拳出击：提高第二套住房的首付成数及贷款利率，对以家庭为单位的第二套住房的认定，十次提高准备金利率，六次加息；
8、发展商拍卖土地不得采用分期付款的形式，土地出让金不得以商业贷款形式取得；
苏州盘点
1、上半年房价飞速上涨，最直接的例子是园区从年初的6000到现在的8000多。园区的发展基本上处于领头羊的地位，园区也反映了整个苏州发展的状况。2、新政对于苏州的影响同样比较直观，观望气氛严重，之前积累的大量的刚性需求一夜之间销声匿迹，楼盘变向降价，但不象广州深圳等城市那么严重，苏州基本处于较为稳定的阶段。
3、外地开发商的不段进入苏州，苏州正成为新政下开发商的风险壁垒。苏州的发展值得期待。
4、苏州当地地方政策的出台，从一定程度上也抑制了房价的飞涨局面，比如户口政策（75平方米为界限）、公积金限制政策等。
5、迎合国家的增加低收入者的住房需求，廉租房、经济适用房的大量建设，从一定程度上缓解了一些住房需求，但针对的对象只是局限在少数的本地人中。
6、苏州房地产发展比较特殊，表现出了其独特的地方，虽然新政对地产市场影响如成交下降等，但其最主要原因却是正好新政时期适合开盘的楼盘并不多，结合之前几年政策对苏州的影响来看，苏州正处于刚飞速发展的背景下，加上城市扩张、经济的发展、长三角的有利区域位置、区域内 轻轨、地铁的建设等的众多利好下，苏州未来的市场将会变的更加坚挺，大量的刚性需求在一定时期后将得到释放。这也是为什么大量外地公司把苏州作为战略要点的重要原因。痛并快乐着，苏州当前与整个全国市场一样处于冷冻期，只不过这种现象不象其他城市那么明显，在优于其他城市的背景下，苏州将恢复其原来的面貌。但理性良性发展将是未来发展主调。
光荣、梦想、挑战、机遇——2007年赣州房地产市场大事记
日月匆匆，过去的365天的值得回忆和纪念的365天。2007年，时近岁末，伴随着赣州房地产风云际会，我们将匆匆走过这一年。在迈向2008年之际，让我们一起稍作驻足，回顾一下一年来有哪些重大的地产新闻曾深深地触动我们的视线，曾让我们期盼。17大胜利召开，世人瞩目。十七大关于十六届中央委员会报告的决议中提到：要加快推进以改善民生为重点的社会建设,着力保障和改善民生,推进社会体制改革,扩大公共服务,完善社会管理,妥善处理人民内部矛盾,促进社会公平正义,推动建设社会主义和谐社会。
17大报告的第八部分提出：努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居。特别地，健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难。这是党代会报告中第一次专门提及住房保障制度，更是第一次谈到保障方式和保障对象。
盘点2007年地产新闻，我们喜悦且振奋。为了体现盘点工作的客观公正，本刊在经过大面积仔细而缜密的前期调查之后总结了赣州地产2007年的4件大事，他们分别是：
2007年地产大记事
1,两任中共江西省书记视察赣州市廉租房
2007年8月10日至12日，原中共江西省委书记孟建柱在赣州市调研，省委常委、赣州市委书记潘逸阳，赣州市市长蔡哓明等随同调研。孟建柱书记十分关心现实好、维护好、发展好人民群众根本利益的问题。10日中午，他来到赣州市中心城区渡口路的廉租房视察。
2007年12月13日，中共江西省委书记苏荣深入赣州市调研，苏荣同样十分关心民生工作，13日，他也来到中心城区渡口路廉租房小区视察。
根据建设部等五部委《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》的规定，廉租房由政府投资建设。我市是一个经济欠发达市，财政比较困难，但近几年来市房管局在不断建立和完善住房保障体系，满足社会各层次住房需求上，得到了市委市政府和市党政主要领导的高度重视，在财政资金紧张的情况下，于2004年初开始酝酿廉租住房建设问题，并下大力气启动廉租房建设。2004年9月，首期廉租房建设工程在渡口路破土动工。目前，已规划落实廉租住房一、二期建设用地93.92亩，建筑规模达14万平方米2047套，概算投资约1.4亿元。2005年9月已交付使用2。96万平方米402套，投入建设资金2250万元，2006年竣工面积3。03万平方米435套，建设投资约4464万元。2007年，续建的有一期工程C组团2。06万平方米，D组团2。12万平方米，二期工程宜芬村码头3。5万平方米已于2007年6月开工建设，另外在农民返迁安置房中有082万平方米廉租房。在建和新开工面积将达到7万平方米以上，竣工交付5万平方米以上，届时将新增900余户“双困”家庭获得实物配租，包括租金减免在内，累计有4353户最低收入家庭受益。计划通过5年的时间，建设20万平方米廉租房，基本解决中心城区城镇最低收入家庭的住房需求。
赣州的经济适住房和廉租房建设一直都走在江西省的前列，两任省委书记都特别关注百姓的根本利益问题，住房问题不仅仅是经济问题，更是政治问题和民生问题，经济适住房和廉租房的建设将是和谐社会的重要组成部分。 2，深圳中航地产4.15亿荣膺赣州地王之冠
2007年6月20日上午，深圳中航集团、厦门华远集团、赣州恒瑞置业等11家开发商来到赣州市招投标中心，对章江新城区62000余平方米的D4地块进行竞标。在长达1个多小时，189轮的激烈竞价后，最终深圳中航地产公司艰难战胜厦门华远集团、赣州恒瑞置业集团等强劲对手，夺得了赣州市今年第9宗出让土地——黄金广场南侧D4地块的开发权。最终的成交价格是4.15亿，比160万元的底价高出近3倍，是2007年赣州市中心城区所拍卖单宗土地的最高价。
D4地块西临长征大道，北临翠微路和瑞金路，南与建成的丰德园小区、赣州市人民医院新区分院一路之隔，总面积94.29 亩。D4地块根据用地性质不同又分为A、B两块，其中A地块西临长征大道，总面积30亩，为商业金融用地，出让年限40年，规划容积率不大于4.5，建筑密度不大于40%，绿化率不得低于20%。B地块面积64.29亩，为商业住宅用地，其中商业用地出让年限40年，住宅用地出让年限70年，规划容积率不大于3.7建筑密度低于30%，绿化率高于35%。A、B两块土地作为同一标底拍卖，起拍价每平方米1800元。
按政府相关规定，A地块临长征大道必须建设四星或四星以上级酒店，面积不得低于24000平方米，不允许建设住宅，建筑高度90到100米。B地块商业总面积不得大于15000平方米，建筑高度不得高于85米。
深圳中航地产集团常务副总经理欧阳昊是这样描述D4地块的设计构想的：比邻黄金广场的D4地块，雄踞章江新城区赣州市政中心的核心地段，未来这里将建设一个城中之城，由酒店、大型超市、娱乐中心和高档住宅等多种业态构成，成为未来CBD区域内的一个标志性建筑。
D4地块的成功拍卖，证明了章江新城区的地域价值和成长性，也必将带动整个区域的发展。地产一线城市的实力派进入赣州，赣州中航城的建设将为赣州城市整体的规划建设提供新的思路，可以说是2007年赣州土地交易市场最抢眼的一笔。 3，赣州首期经济适住房摇号
2007年9月29日，赣州市中心城区2007年首批经济适用性住房阳光•瑞香新城销售摇号仪式在赣州市章江新区图书馆2楼多功能会议大厅隆重举行。
首批摇号销售的742套经济适用性住房中1居室79套、2居室527套、3居室136套。在摇号结果公布后还进行了轮侯申请人的摇号。分3批，其中3居室20名、2居室79名、1居室12名。轮侯申请人的摇号结果产生以后，省建设厅、市委、市政府、各局机关领导为部分获得购房资格的代表颁发了购房通知书。
我市中心城区2007年首期经济适用住房申请的范围是户籍在章贡区赣江、解放、南外、东外四个街道办事处和水南镇的城镇居民，供应对象必须是家庭人均年收入在7871元以下；有中心城区城市户口；无房或自有住房面积低于15平方米的中低收入家庭。
阳光•瑞香新城位于章江新区章江源大道中段南侧，项目总占地约131亩、总建筑面积约19万平方米、建筑密度32.97%、项目容积率2.08、绿化率30.1%。共分A、B、C3个组团12个标段共计1967套房，项目总投资2.47亿元。将由市房地产管理局下属的市住房保障中心担任业主。项目的主要户型有1居室、2居室和3居室3种，套型建筑面积以80平方米左右为主，最高不超过90平方米。阳光•瑞香新城自2007年3月30日由市4套领导班子参与奠基以来，各工程建设标段相继开工，预计将于2008年9月竣工交付使用。
2007年中心城区经济适用性住房开工建设规模为23万平方米，约2875套。其中首批（阳光•瑞香新城）共1967套，由赣州市房地产管理局负责实施。另有4万平方米的建设任务将由市经济技术开发区负责组织实施。而且今后将按每年普通商品房开发总量的20%进行开发建设，以切实解决中低收入家庭的住房困难，实现“三个代表”的重要思想，建设社会主义和谐社会，为实现“居者有其屋”的理想而不懈努力。
为了保证这阳光工程、民心工程和德政工程的公正性，2007年5月18日至27日，市房地产管理局与章贡区各街道办事处联合组成46个工作组，对申购经济适用性住房的中低收入家庭住房状况和经济状况展开大规模的调查摸底工作，共计调查住户6474户。至2007年8月27日，共受理申购家庭3587户。为了使经济适用性住房真正做到公平、公正和公开，市房地产管理局与章贡区政府、各街道办事处、居委会、民政局、公安局、监察局等部门严格按照“三级审核、三榜公示”的申请审核程序，公开监督举报电话、畅通举报渠道、严格工作纪律并接受社会各界的监督。经过初审、复审和联合审查后在3587户家庭中进入三榜公示的有3249户，最终有3236户符合申购条件，参与此次742套经济适用性住房的公开摇号，其中申购1居室的有308户、2居室的有2337户、1居室的有591户。
在我国的住房保障体系当中，廉租房是具有保障意义的关键一环，去年5月17日，国务院出台的“国六条”中，第一条就是“应切实调整住房供应结构，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房”。赣州的经济适住房建设一直走在江西省的前列，以后每年按开发总量20%的比例建设，将真正解决赣州城市低收入人群的住房困难问题，对赣州房地产市场价格的稳定也将起到积极的作用。 4，房地产市场秩序专项整治
根据建设部等八部门《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》（建稽[2007]87号）及省建设厅等九部门《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》（赣建房[2007]37号）的要求，赣州市成立赣州市房地产市场秩序专项整治工作领导小组，2007年6月26日开始对全市的房地产市场秩序进行专项整治，整治活动为期九个月。
专项整治活动的基本内容为：（一）项目用地取得是否合法、土地是否闲置、是否办理了《国有土地使用权证》等；（二）项目是否按规划建设，是否改变房屋间距、绿地面积等；（三）项目建设资金是否按要求到位、施工是否符合要求等；（四）项目预售是否符合条件、合法，是否在取得《商品房预（销）售许可证》后开始销售，是否按规定公示项目相关证件和项目情况等；（五）各相关房地产企业（开发、中介、拆迁、测绘）是否凭证照、资质经营，是否存在发布虚假信息、损害消费者利益等行为；（六）房地产项目销售是否明码标价、是否存在发布虚假销售价格、哄抬房价、价外加价等行为。
专项整治工作主要分三个阶段开展，第一阶段是动员部署阶段，已经在6月中旬开始实施。第二阶段就是组织实施阶段，集中在6月下旬到08年1月。第三阶段是总结巩固阶段，针对专项整治工作中发现的问题，修订完善房地产市场相关政策制度，制定完善行规、行约，加强对开发商以及中介机构行为的约束和监管。
专项整治活动由赣州市房地产管理局牵头组织，市规划建设局、国土资源局、财政局、审计局、监察局、国税局、地税局、工商局、发改委、物价局共十一个相关单位共同负责，按照规定范围，全市共有208家房地产开发企业的248个项目、22家房地产经纪机构、15家拆迁企业和17家测绘机构进行了联合检查，经统计全市共查出55个存在问题的项目，存在问题的主要类型有一是销售现场证照和项目信息公示不全的问题比较多。二是部分企业签订的认购协议不尽规范、履约不严。三是极少数企业存在非法预售问题。四是少部分企业经常变更办公地址，但未及时到工商、房管等部门办理变更手续和发布广告未经工商行政部门备案。
通过专项整治活动，已经初步取得了阶段性的成果，一些违规经营行为得到了及时纠正，一批囤积居奇、非法预售、违规进行广告宣传、侵害业主合法权益的房地产企业受到了严厉的查处；进一步规范了我市的房地产交易行为，净化了房地产市场，对稳定我市的商品房价格、维护房地产交易各方主体的合法权益起到了很大的作用。主要表现在：一是房地产秩序明显好转；二是保护了消费者的合法权益；三是维护了房地产企业的合法权益；四是维护了国家利益；五是促进了房地产开发企业，中介机构等企业素质的提高，进而推进楼市品质、档次在不断提高。 继2006年7090政策后，2007年度对上海乃至房地产业影响最大的政策，是全国人大常委会八审通过的《物权法》和“国发24号文”。
《物权法》确立了平等、尊重并保护国家物权、集体物权和私人物权的基本原则。
“24号文”推动了我国各级政府建立住房保障制度的职责要求，将重点放到推进对低收入人群廉租房制度的建立，体现了政策思路的一次重大调整。
另外，土地出让由于招拍挂制度的进一步推进，上海土地价格呈现快速攀升，尤其是新江湾城和松江九亭大学城甚至高桥，因为年底3条轨道交通线的完工，房价出现了进一步抬头。土地一级市场转让上的诸多不规范现象，成为引起社会高度关注的又一房地产市场现象。
上海的“易居中国”在8月份在纽约上市，成为房地产业内外当时瞩目的大事。另有一大批企业则通过扩股增发、发债私募、兼并重组等方式，开辟了企业发展的新天地。
商品房价格全面加速提升和商品住宅供给严重不足，则是2007年房地产市场的两大重要特点。房地产宏观调控中，房价为什么会逆势而上？因为我国宏观经济环境所产生的CPI、外汇储备、财政税收、货币发行量、准备金率、利率、汇率等大幅度上升，已成为引导房价上升的产业外部重要因素。决策层面低估了市场的旺盛需求，强制推行70/90，严格控制土地供应，是主要原因。
整治群租房条文也是热点。面对不断抬升的房屋租金，群租现象蔓延了，群租出租者和群租者严重侵害了小区更多居住者的权益，形成了尖锐的社区矛盾；面对飞速上涨的房屋售价，小产权房悄然走俏了，它不是国家建设用地，它没有政府规划审批，它转让交易不合法，如果“小产权房”能够合法，那么遵纪守法的我国绝大多数老百姓购买合法产权房的利益岂不被漠视了吗；少数无视公众利益、漫天要价、胡搅蛮缠的动迁钉子户，可以让政府基础设施建设停几年，可以让开发商银行贷款利息成倍的增加，可以让后续更多的老百姓买更高价格的房屋，根本不合理也不合法的少数动迁钉子户的恶行权益如果被承认，那么绝大多数舍小家、顾大家、支持城市建设发展的动迁户权益被忽视又该谁去负责？
先整理这么多，东西实在太多了，还有大半年的热点没整理
08江苏新政
江苏省——我在苏州江苏省严控新增建设用地规模，确保廉租房经适房和中小套型商品房等用地不低于申报住宅用地总量的70%。
新年伊始，国务院就连续公布了两个有关加强土地管理的新规，而在江苏，同样也传出了严把土地“闸门”的信号。昨天，省政府召开全省国土资源工作会议，对2008年土地供应、管理、调控等进行了部署。代省长罗志军作出专门批示，副省长李全林出席会议并讲话。会议强调要实行最严格的土地管理制度，以“保护耕地、集约用地”为原则，提高精细化管理创新水平，为我省建设更高水平的小康社会作出新贡献。
监管 政府主要领导负总责
昨天的会议指出，管好土地特别是保护好耕地，不仅是国土部门的重大职责，同时也是各级地方政府的责任。
政府主要负责人要对耕地保有量和基本农田保护面积、土地利用总体规划和年度计划执行情况负总责，各级政府都要逐级签订责任书，并实行年度责任考核和土地管理问责制，凡未完成耕地保护目标任务、违法用地比例高的，在干部综合考评和提拔任用时实行“一票否决”。会议还透露，监察部、国土资源部、人事部即将联合下发《关于违反土地管理规定行为行政处分办法》，对土地违法行为严重地区的问责力度还会进一步加大。在政府主要领导负总责的同时，国土管理也由原来的“一家管”变为“大家管”。国土部门将联合法院、检察院、公安和监察部门，共同开展土地执法监察；此外，发展改革、经贸、教育、财政、劳动保护、建设、交通、水利、农林、外经贸等部门，也都要结合自身工作，共同加强对土地的监督管理。
措施 新增用地规模将严控
今年全省的新增建设用地规模将被严格控制，基本维持在去年的水平。据了解，今年全省土地供应要从严从紧，有保有压，对外资1亿美元左右或民资8亿人民币以上规模，符合产业政策及环保要求的重大项目，继续采用计划点供的办法予以保障。在计划安排上，控制工业用地比重，保证民生用地比例；优先保证交通、水利、能源等重要基础设施项目，支持高新技术产业项目，鼓励现代服务业项目用地；重点保障省以上和南北挂钩共建的苏北开发区用地。
为了缓解保护资源与保障发展之间的矛盾，我省将大力推行节约集约用地，今年计划树立和推广一批节地型城市、节地型开发区和节地型企业。
保障 房地产用地总量充足
虽然我省今年从严从紧供地，但对民生用地却并不“吝惜”。昨天，省国土厅有关负责人在会上表示，房地产用地供应量是充足的，目前在开发商手中以及各地土地储备中心的住宅用地，足够满足房地产市场开发所需，所以不会出现“地荒”。现在的主要问题是优化供应结构，遏制开发商的囤地现象。今年全省要按时完成国家下达的闲置土地清理处置任务，健全用地退出机制。各地国土部门要加强对房地产市场用地形势的分析，适时进行供地结构的调控。及时向社会公开供地计划、结果及实际开发利用情况等信息，增强市场透明度。
同时，特别要加大保障性住房用地的供应比重。加强对新增住宅用地的审批管理，优化住宅用地结构，确保廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下中小套型普通商品房建设的用地，不低于申报住宅用地总量的70％。继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。
提醒 城镇居民禁买“小产权房”
针对一些地区“小产权房”政策有望“松动”的传言，昨天的会议还特别强调：禁止城镇居民购买农村宅基地、农民住宅或所谓的“小产权房”，将加强对农村集体建设用地的土地执法，严肃查处以“以租代征”转用农用地的违法违规行为，对重大典型违法案件要不定期地公开曝光，以起到警示和教育作用。
据介绍，国务院办公厅近日刚刚公布了《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，通知明确，任何涉及土地管理制度的试验和探索，都不能违反国家的土地用途管制制度。农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。目前江苏也在进行农村集体土地使用权流转的试点工作，但此项试点绝不涉及“小产权房”，相关禁令不会松动。
■ 专家观点
保障民生用地可减少对楼市的震荡
在严把土地“闸门”的同时，强调保障民生用地，昨天全省国土资源工作会议上传出的信息，被业内人士认为是稳定房地产市场的信号，减少因土地紧缩而对楼市造成的影响。
“新年初，国务院连续公布促进节约集约用地和严格农村集体建设用地的文件，可以预见，今年又是一个土地调控政策年。土地紧缩在某种程度上会给房地产市场造成一些影响，比如上市的商品房总量减少，再比如影响开发商的预期，因为担心拿不到而拼命高价拍地，导致地价成本抬高，房价上涨等。所以有些人认为，土地调控和稳定房价是一对矛盾。而我省此次提出，在土地紧缩的大背景下，保障民生用地，这对于稳定开发商和消费者的心理预期，减少对房地产市场的震荡，会有一定的帮助。”南京一位开发商表示。
南京大学经济学系副主任葛扬教授也认为，今年我省的土地政策影响最大的可能还是低密度住宅，而不是老百姓购买的普通商品房。他表示，我省继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应，低密度住宅的产品供应将越来越少，这个趋势很明确，价格也会因产品的稀缺而呈现上扬之势。而且由于这类产品供应有限，相对普通住宅来说，价格敏感度也更高。土地调控如何保障民生，葛扬教授建议，应专项土地专项使用，多出让廉租房、经济适用房用地，同时要改革经适房的产权制度。 :victory:
侃侃石家庄
2007年对房地产来说是一个喧嚣而浮躁的年份，“步步为营”的调控政策、“涨”声依旧的房价走势、加息、二套房贷、经济适用房体内循环等土地增值税 开启年度调控大幕
备受关注的房地产市场在新年伊始便再次受到国家政策的宏观调控。1月16日，国家税务总局下发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求各地从今年2月1日起开展房地产开发企业土地增值税清算，正式向企业征收30%—60%不等的土地增值税。
房价坚挺 市民无奈排队“抢”房
4月28日，位于和平路与翟营大街交口的盛世长安项目一期开盘均价3580元/平方米，而到半年后的10月28日，一期项目“收官之作2号楼盛大开盘”时，楼盘均价已达到了5400元/平方米，半年房价涨幅超过50%，令不少市民瞠目。
去年以来，省会市民对于一路上扬的房价渐渐由惊讶到适应，对省会楼市来说，市内房价迅速从年初三四千元上涨到普遍五千多元每平方米的高价位，但买涨不买跌的心理仍让众多购房者趋之若鹜。今年七月，省会广安大街某楼盘一套豪华精装小户型公寓以7950元/平方米的价格一度成为省会房价的最高点。10月27日，位于桥西的金正•缔景城一套29层住宅更以7190元的单价成为省城毛坯房的领头羊。有关数据显示，二季度新建商品房销售中，石家庄以14.2%的涨幅位列全省之首。而在9月份，石家庄更是以3.9%的环比涨幅挺进全国第四。
经济适用房有限产权体内循环
事件：今年5月末，省会房地产交易中心一纸“停止经济适用房和单位集资建房过户交易”文件的出台，二手房市场经济适用房有关交易被迫停止，省会经济适用房政策将出现重大调整的消息开始在市民中引起强烈反响。
按照省政府下发的《关于完善和落实城市住房保障制度切实解决低收入家庭住房问题的若干意见》，我市从10月份开始恢复经济适用房交易。但能进行交易的经济适用住房须同时满足以下两个条件：2007年5月1日之前取得预售许可证的项目；购买经济适用住房满5年。2007年5月1日以后取得《商品房预售许可证》的经济适用住房项目，实行“体内循环”政策。
《物权法》实施 房产有望代代相传
事件：备受关注的《中华人民共和国物权法》于今年3月16日在第十届全国人民代表大会第五次会议上通过。其中涉及房产的相当一部分内容得到了法律程度上的明确。
自10月1日起开始施行的《物权法》明确规定了住宅建设用地使用权期限届满的自动续期；保护阳光权；小区车库车位首先要满足业主需要；不动产将施行统一登记制度，办理房产证将进入快车道；土地承包期限届满可按国家规定继续承包等。其中，“住宅建设用地使用权期限届满的自动续期”一条承认了此前最多只有“70年大限”的房屋有望“代代传承”。有助于提升房屋附加值，对商品住宅价格有催升作用。
跟《物权法》相对应，自10月1日起施行的新物业管理条例明确赋予了业主选聘和解聘物业服务企业的决定权，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”。明确了物业服务的主从关系。
6次加息 还款累计效应凸显
事件：从3月18日起，央行便吹起了加息的号角，接下来5月19日、7月21日、8月22日、9月15日、12月21日，今年，央行已连续进行6次加息。虽然每次利率上调的幅度并不大，但是连续6次，累积起来还是让买房族暗自叫苦。
“6次加息后，目前，5年以上个人住房商业贷款基准利率从年初的6.84%上调到了现在的7.83%，即使银行执行下浮15%的下限，5年期以上房贷优惠利率也由5.814%上升到6.655%，上升幅度达到了0.841%”。于去年年底通过银行贷款买房的王女士表示，她买房共贷了20万元，期限为20年，按银行下浮15%优惠利率计算，去年月还款额为１４１１．４８元，6次加息后月还款增至１５０９．５１元，贷款人每月需多还９８．０３元。
土地拍卖 竞争激烈新高频现
从去年开始，石家庄土地市场屡现天价地。今年6月5日，河北隆基房地产开发有限公司以土地总价1.95亿元竞得位于新石中路北、省冶金学校东的[2007]003号地块，地价已经折合到了553万元/亩！这比去年10月水泵厂地块创下的322万元/亩纪录，已经整整涨了6成多。
12月13日，在我市土地市场交易大厅，位于中华大街以东、石家庄车辆厂以南、信通花园以西、规划路以北，土地面积为41484.162平方米的009号地块竞拍现场显得异常激烈。该地块1.5亿元起价，不到一个小时的时间里，竞拍达100多次，最终，河北天山房地产开发有限公司以3.21亿元的价格竞得，合每亩地518万元；若去除5000平方米预留小学扩建用地，则高达587万元/亩，成为省会新的“地王”。
二套房贷 货币紧缩抑制炒房
9月27日，中国人民银行、中国银监会联合下发关于加强商业性房地产信贷治理的通知。根据通知，对已利用贷款购买住房,又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。
2007年12月11日央行和银监会下发《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确以“户”为单位执行房贷新政。
今年以来，提高第二套住宅首付比例、提高利率、紧缩银根、清查囤地囤房、限期开发、加大土地供应、征收房屋保有税收、调整住房供应结构等举措频频出台。在短短一年内，国家针对房地产行业的调控组合拳连续打出，尤其是“9•27房贷新政”发出全面紧缩针对房地产行业的贷款的信息，更表明了紧缩银根这一套在开发商头上的“紧箍咒”，将成为央行在未来较长时间内执行的一项政策。
房贷新政出台后，对省会楼市的影响已逐渐显现出来，近一个月来，省会楼市冷清了许多。业内人士认为，第二套住房从严认定，将有利于抑制省会楼市中一度高涨的投资需求。在某种程度上，持续趋紧的货币政策甚至有可能促使房地产行业发展向自住型市场过渡，引导房产消费的理性回归。
石家庄
莫过于开发新区CBD建设及西部山前区整体开发合肥楼市2007年下半年快速上扬
2007年，该市90平方米以下户型仅占总套数的25%，住房结构调整力度尚不明显。与此同时，省城房地产市场开发量大，在建工程量大，使得省城楼市呈现供大于求的局面。据统计，2007年合肥市共有房地产开发企业937个，开发项目只有554个，这意味着近一半的企业没有项目可做。去年，该市完成房地产投资373.6亿元，其中住宅投资276.5亿元，与上年同比增长41.82%、27.87%。开发企业投入资金中，国内贷款占16%；利用外资占1.25%；自筹资金占24%；收取定金、预付款和个人按揭借款占58.6%，个人按揭占到了房地产开发企业资金来源的一半以上。有关人士指出，目前合肥房地产开发企业自有资金率不足25%，依赖银行资金贷款和个人按揭占近50%，融资能力和抗风险能力都很低。
2007年，该市商品房全年施工面积累计为3331.3万平方米，其中住宅2705.13万平方米，同比增长34.79%、35.33%；新开工面积1615.32万平方米，其中住宅1285.5万平方米，同比增长36.15%和31.4%。去年，该市商品房销售面积为1028.78万平方米，其中住宅面积为918.4万平方米，楼市呈现供大于求的局面。
2007年，合肥市商品房销售中90平方米以下住宅套数占总比24.7%，比上年同期增长6%；144平方米以下的普通商品房套数占总比60.9%，与上年同比下降3%。据分析，由于建设周期的原因，省城90平方米以下的小户型上市量依然偏少。随着施工周期的结束，预计2008年下半年小户型住宅将会集中上市，住房结构有所改变。
与此同时，该市住房价格稳中有升，商品房平均价格为3548元/平方米，住宅均价为3343元/平方米，与上年同比分别上涨3.06%、5.7%。据统计，2500元/平方米以下的商品住宅占总套数的11.8%，占总面积的14.1%；3000元/平方米以下占总套数的22.9%，占总面积的23.2%；4000元/平方米以下占总套数的47.39%，占总面积的45.67%；5000元/平方米以下占总套数的15.5%，占总面积的14.24%；5000元/平方米以上占总套数的2.4%，占总面积的2.7%。
税收增加、五年期限的控制、商品住房房价增长等，造成省城二手房市场低迷。2007年，该市二手房市场全年总成交面积为129.37万平方米，其中住宅面积为107万平方米，与上年同期相比分别下降20%、1.7%。不过，成交价格也有所上升，去年该市二手房成交平均价格为3016.6元/平方米，其中住宅平均价格为2871.3元/平方米，同比增长17.58%、9.9%。
[[i] 本帖最后由 weilanjuezi 于 2008-1-17 09:18 编辑 [/i]]
石家庄
1、上半年中景·盛世长安一期开盘，几百人排队抢购的“购房恐慌”、“再不买就买不起房”，一年内均价上涨近2000元/平米。2、金正·缔景城毛坯房均价8800元/平米遭富豪热捧，随后其最低套价300万的9号公馆耀世震撼桥西！
3、后半年两宗协议出让土地没有出现新地王。
4、后半年持币观望现象严重，各开发商开始控制房源，等待明年房地产的春天。
5、预计明年3月还有大量楼盘的后续房源会集中上市！
……
民生置地房地产营销顾问
湖南怀化
据统计，今年1月—9月，全市房地产开发投资8.76亿元，比去年同期增长15.8%，占全社会固定资产投资总金额的10.3%；怀化城区商品房住宅平均价格为1268元/平方米，低于全国全省平均水平，比其他地州市商品住宅价格低500元左右。市本级商品房预售许可面积99.25万平方米，同比增长35.7%，商品房销售金额9.8亿元，交易面积86.1万平方米，同比增长78.4%，增长速度为历年之最。二手房成交面积28.5万平方米，成交金额2.8亿元。 2006年，全市有3万多城镇居民住房条件得到了改善，城镇居民人均住房面积从1998年不足20平方米，跃升至2007年上半年的30.5平方米，高于全国全省平均水平。目前，怀化房地产市场快速发展的过程中，湖天、城中、河西、铁北、城东、中方六个板块渐成规模并逐步形成了区域发展的特色。
那么，2007年怀化楼市是个啥样呢？
湖天：打造怀化居家生活的首选之区
湖天板块作为怀化房地产开发最为成熟的区域，无论是开发规模、配套成熟度还是所吸引的投资，都保持着良好的势头，因此也奠定了楼市板块中住宅“龙头老大”的地位。从早期市场情况看，住宅区的建设对启动湖天板块起了很大作用。湖天的天星东路、环城路的建设等市政配套的高标准和突飞猛进，周边学校、医院、体育馆、博物馆等成熟的生活配套和生活条件为湖天营造了具有适合居住的文化氛围，交通、购物、医疗、教育……在这里，生活的各方面都能得到怀化范围内高标准的满足。从较早的世纪花园、牡丹花园到今天的天龙御园、锦绣山河、鲁班雅苑、华厦湖天造城运动，这里一直引领着怀化楼市住宅建设之新风，为怀化房地产市场抹下了浓墨重彩的一笔。
目前正在建设和销售的楼盘都是住宅项目，它们分别是天龙御园、锦绣山河、锦绣湘维、鲁班雅苑、华厦湖天、云龙家园、湖天一色东苑楼、世纪花园主楼等等。
城中：普通物业越来越少
去年以来，城中板块商业地产风起云涌、大放异彩。府安琼天、西都银座、华天大酒店等巨舰级商业楼盘的成功运作，使城中板块的楼盘均价将会继续上升。由于城市中心土地资源越来越紧张，开发商更愿意在城中区域做商业地产、高档住宅，普通物业越来越少。而供应短缺和实际需求的存在而造成的城中均价继续上涨的趋势锐不可挡，个别楼盘还没开盘便被预定一空。
正在建设和销售的有鸿瑞国际商业广场、昌顺广场（电讯图书交易广场）、国际名品中心、东方商业中心、恒成·丽景、西部轮胎市场、香洲小区、铂金财富公馆、学林雅苑、武陵城顺天国际、提香庄园、景丽顺天财富大厦、银湾小区三期等等。
河西：商业氛围浓厚值得期待
河西从一片不毛之地发展成为怀化市最大的专业市场商业集群，仅仅只用了十年时间。目前已形成建材、家电、家具、粮油、副食、陶瓷、百货、五金机电、家居装饰用品、药材等十大专业批发市场，商业物流中心的建成极大地推动着商品交易的繁荣，社会商品交易总额占据怀化市交易总量半壁江山。
如今，河西正已更快的速度行驶在经济发展的快车道上，专业批发市场交易总额在不远的将来将占据怀化市社会商品交易总额的绝大部份，成为怀化名符其实的超级商业物流航母。
今年，对于该区域的住房价格而言，与主城区其他板块相比，目前也仍处于偏低状态。
目前在建的楼盘有德天广场、河西汽车配件市场、西部小商品市场、农副产品交易中心、河西汽配城、浙闽物资城、天庆商贸广场、中国轻纺城、西南副食干货调味品综合大市场（学府佳园）以及住宅项目紫园别墅群（原河西舞水生态家园）等等
城东：坐拥尊贵
这个区域最大的优势是一个价格的增值空间，还有人口密度较低，生活起来比较舒适，各项配套设施将来是所有板块中最完善的，产品类型也是在市场上较为领先的。
城东板块在买房人的心中一直局限在五溪广场区域，随着城市范围的不断扩大，城东的范围也在逐渐扩大。
目前正在销售和在建的楼盘有金溪房都、天赐福邸、东方新城、山水·阳光城（鹤城区公务员小区）等等。
铁北：价格稳步推进
主要为城北铁路地区，为铁路单位的的聚集地，长期以怀铁房地产公司垄断这块市场，开发铁路职工住宅为主。开发比较成熟，以众多铁路小区为主，居住密集，居住氛围非常好，居住品质不断提升。由龙泉雅苑为开端，逐渐面向怀化市场开发高档住宅小区。由于铁路改革的影响，铁路福利房政策的取消，住房已经实行完全市场化，铁北市场是非常稳定和逐渐增长的板块。但随着铁路总公司的取消，铁路发展的限制，以及铁北土地供应的限制，这个板块增长潜力具有一定的发展限制，但每年固定的铁路职工需要及环城路的开通，该板块目前会处于平稳发展阶段，性价比和升值潜力将得到进一步提升。
目前在建和销售楼盘有龙泉雅苑三期、新源里二期、新源里·菁华园、幸福家园等项目。
中方：走向“第一居所”
中方之于怀化，就象浦东之于上海，中方生态城是中方县政府所在地，在怀化市“一体两翼”的总体规划上有着重要的地位。“生态立市”是中方的发展思路，目前该县在大力打造“蓝天、碧水、青山、绿地”工程，今后的中方生态城一定会成为怀化居民休闲的理想胜地，成为怀化别墅区的集中地。房屋均价相对来说是所有板块中最低的。
目前在建的和销售的有锦绣中方·桃花源、南湖花园别墅区和万隆·维也纳森林别墅区 广东 中山
2008年1月1日，中山市国土局对外公布了二手房地产交易所得税的调整规定：企业的二手房地产交易采取核定征收企业所得税的，企业所得税征收率由原3.3%调整为3%，个体商户及个人二手房地产交易采取带征收个人所得税的，个人所得税征收率由原3.3%、1%统一调整为3%。由数据可见，企业及个体工商户的二手房地产交易所得税下降了0.3%，而个人的二手房地产交易所得税却上升了2%。这是否是政府调控商品房的又一举措，引起了很多人的质疑。 [size=3][color=Navy][size=3][font=Verdana]北京楼市：
背景：贯穿于2007年的调控政策，改变了房地产行业发展20年来的“惯性”。贯穿于2007年的调控政策，改变了房地产行业发展20年来的“惯性”――― 到今年底，中国房地产市场长期以来投资过热、投机炒作严重、房价飙升的现象在一定程度上得到了遏制，百姓购房，再度进入观望期，毫无疑问，2007年是房地产行业的一道分水岭。
而今年政策出台之密集、力度之大，也前所未有。
当然，楼市“变奏曲”尚未定音，政府对于房地产市场的调控将一直是“进行时”，而非“过去时”。今年对房地产的宏观调控，也许会在明年显现出更大的威力。
而这，事关老百姓能否住得起房。
[b][color=Red]1、清算土地增值税 打击开发商大量囤集土地[/color][/b]
关键词：2007年1月24日《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》出台后，土地增值税将执行四级超率累进税率，即土地增值税要视增值率的大小,采取分段计算应纳土地增值税税额的方式，对增值额超过扣除项目金额200%的，分别适用30%、40%、50%和60%的税率，不再全部按60%的税率计征。
点评：从2月1日起，房地产企业土地增值税的交纳将由先前的“预征制”转为实打实的“清算制”，在房价高位运行、“且调且涨”的背景下，2007年房地产税费调控的大幕由此开启。按照新的计税办法，项目开发的速度越慢、土地囤积的时间越长，企业就会支付更多的税款。
[b][color=Red]2、贷款利率接连五级跳 关注人群越来越密集[/color][/b]
关键词：自2007年3月18日至2007年9月15日，金融机构一年期存款基准利率不断上调，一年期贷款基准利率从6.12%逐步提高到7.29%。央行决定从9月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，各方猜测年内将再次加息。
点评：明年元旦起，新的贷款利率将会执行。业内人士分析，目前加息的影响没有太多的体现，不过加息这个事情关键是其本身的延续性，此次加息的影响很有可能会在明年更多地体现出来。就目前来看，真正会受到影响的购房者主要有以下三种，一类是首付比例偏低的人群；另一类是贷款期限相对较长的人群；还有一类就是购房资金成本较高的人群。不少购房者为了减轻新利率标准下所产生的高利息负担，已经纷纷向银行提出提前还贷申请。
[b][color=Red]3、减少土地出让环节的优惠政策 抑制房地产市场投资过热[/color][/b]
关键词：2007年6月27日出台《关于取消部分地方税行政审批项目的通知》。《通知》宣布取消《国家税务局关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的补充规定〉的通知》第四条和第六条，即取消涉及基建项目以及房地产开发商的土地使用税优惠规定。同时，有关负责人也表示，对于土地转让环节的征税管理将加强。
点评：减少土地出让环节的优惠政策无疑将加大房地产开发商的开发成本，对我国目前房地产市场投资过热的情况会有一定的抑制作用。同时可以完善房地产的税收制度，加强监管力度。但是，本政策可能会产生更多的土地隐形转让并使开发商将该部分费用转嫁到房价中。
[b][color=Red]4、国家多渠道解决百姓住房困难 符合大众利益[/color][/b]
关键词：2007年8月13日国家出台名称为：《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，《意见》明确要求，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，明确廉租屋制度是解决城市低收入家庭住房问题的主要途径。
点评：随着房价的不断上涨，城市居民的住房问题越来越突出。该文件首次提到把解决低收入家庭住房困难作为政府公共服务的一项重要职责，把住房看成了重要的民生问题，并提出了一些具体的规定，这无疑将有助于解决低收入家庭的住房困难问题。
[b][color=Red]5、首付提高至40% 平抑房价的好办法[/color][/b]
关键词：2007年9月27日《中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》出台，《通知》规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定。
点评：此次出台房贷新政目的主要有三：降低银行房贷风险，缓解流动性过剩，保护各商业银行利益，防范金融风险；打击房地产市场的投机行为，保障自住性需求，平抑房价；降低房地产投资热度。首付门槛提高、利率上调，投资房地产的利润空间进一步被压缩，风险加大，对炒房者起到震慑作用，一定程度上抑制了投机性需求，短期内购房总需求有可能出现下降，从而起到打压房价的作用。[/font][/size][/color][/size]
先发这么多^_^
[[i] 本帖最后由 黛儿小清茶 于 2008-1-21 11:53 编辑 [/i]] [size=3][color=Navy][size=2][color=Red][b]5、首付提高至40% 平抑房价的好办法[/b][/color]
关键词：2007年9月27日《中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》出台，《通知》规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定。
点评：此次出台房贷新政目的主要有三：降低银行房贷风险，缓解流动性过剩，保护各商业银行利益，防范金融风险；打击房地产市场的投机行为，保障自住性需求，平抑房价；降低房地产投资热度。首付门槛提高、利率上调，投资房地产的利润空间进一步被压缩，风险加大，对炒房者起到震慑作用，一定程度上抑制了投机性需求，短期内购房总需求有可能出现下降，从而起到打压房价的作用。
[color=Red][b]6、物权受到明文法律规定的保护 国人期盼已久[/b][/color]
关键词：《中华人民共和国物权法》从2007年10月1日起实施，物权法规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”
点评：物权法的颁布对于房地产行业的影响主要有以下六个方面：一、住宅70年产权到期后自动续期，提高了住宅类物业的内在价值。二、实行严格的土地管理制度。三、土地出让方式上有严格规定。四、拆迁补偿的规定维护了物权拥有者的利益，但可能会增加房地产开发的成本，延缓拆迁开发的速度。五、明晰小区公用部分的产权为规范房地产市场提供依据。
[color=Red][b]7、工业用地纳入招拍挂 土地转让更公平[/b][/color]
关键词：2007年10月10日《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》出台，俗称（39号令）。该《规定》定于2007年11月1日起施行。《规定》明确将工业用地也纳入了招拍挂的范围，并明确如土地受让方未缴清全部土地出让价款，不得向其发放国有建设用地使用权证书。
点评：从某种意义上来看，39号令从更细致的层面规范土地市场，是对土地市场政策规范的一种补充，有助于规范土地招拍挂程序；打击囤积居奇、哄抬房价的行为；抑制土地出让过程中的权利寻租行为。
[color=Red][b]
8、郑州停止返还开发商土地出让金 早就应该这样了[/b][/color]
关键词：2007年10月23日《关于清理国有土地使用权出让收支优惠政策有关问题的通知》出台，该《通知》废除了关于土地投资的诸多“优惠”政策。
点评:《通知》是郑州市政府对国土资源部关于不得随意返还土地出让金规定的执行。这一规定旨在遏制地方政府在土地出让上的权利寻租以及为提高政绩变相压低成本吸引外资等行为从而防止国有土地贱价出让。同时，这一规定进一步增加了房地产开发商拿地的成本，提高了市场准入“门槛”。
[color=Red][b]9、商品房销售受监控 使得商品房的销售更加公开化透明化[/b][/color]
关键词：2007年11月1日《商品房认购管理办法》出台，10月31日郑州市房管局就《商品房认购管理办法》的正式实施以及认购管理系统的启用召开新闻发布会。按照该办法，开发商要按照要求在售楼处设置和郑州房地产网上销售动态表一致的销售动态板，更加方便市民了解楼盘的销售状况。对于已拿到预售证的违规销售者，将被停止联机备案，而那些没有预售证的违规者，房管局将协调规划处等部门联合对其进行处理。
点评：《商品房认购管理办法》出台和认购管理系统启动之后消费者可以在郑州房地产网上查到商品房认购情况，一定程度上防止了制造楼市虚假热销供应紧张的恶意炒作行为，使得商品房的销售更加公开、透明，市场信息的对称性进一步加强，有助于引导消费者理性消费。[/size][/color][/size]
[[i] 本帖最后由 黛儿小清茶 于 2008-1-25 15:10 编辑 [/i]]
40万元每平米的顶级豪宅，750平米的房子开价3亿，惊现上海滩
笔者昨天去华府天地看楼，售楼先生告知上海顶级楼王——华府天地顶层750平米豪宅，开价3亿，约40万元每平米，已大大超过世茂佘山庄园2.5亿的超级别墅，超过汤臣一品11万平米均价的顶级豪宅。40万元，可以买一辆宝马5系和奥迪A6 了，也可以到琉璃博物馆买2件琉璃心了！
这才是奢侈品！
文章来源:[url]http://blog.sina.com.cn/lerichina[/url] 悲情长沙商业地产之一
虚拟人气全凭售后包租
在长沙，不少商业楼盘特别是部分专业市场在叫卖之初，先针对入场商家大抛橄榄枝，对招商租金给以巨幅优惠，零租金进场已不乏实例。有的市场甚至打出三年免租、五年免租的竞争牌来吸引商家入场经营！
售后包租成了强心剂
难道有人疯了？修起铺子白送人？究其原因，这一切的一切都始于市场人气的营造！对于零租金入场，各商家当然是趋之若鹜，只需交纳一定数量的入场保证金后，轻松入驻何乐而不为！大量的商家进场经营，随之而来的自然也是市场中一派欣欣向荣的景象。另一方面，高人气的聚积无疑成了商铺产权销售的强心剂。“商铺售后三年（五年）包租，每年铁定8％租金回报。”当售楼小姐绘声绘色地描绘出商铺的升值前景，加之眼见为实的商铺出租火爆现状，投资者动心了。
零租金招商虚假繁荣
从表面上看，开发商开出8％售后包租的收益率很高，但实际上，这部分回报并非来自真正繁荣的出租市场，其实就是投资者自己所付买房资金的抽成。用零租金招商形成虚假繁荣，造成人气，刺激投资者的升值美梦。试想，如果零租金的经营者几年后不再续约租房，买房人向谁要８％回报？分析开发商鼓吹的“售后包租”投资的种种诱惑，投资者一定要擦亮眼睛，不要落入圈套。
悲情长沙商业地产之二
裙楼销售遭遇商气瓶颈
随着市场经济的发展，商住同楼成为房地产开发商所喜爱的房产开发模式，一方面住宅开发风险相对较小，收益相对较低，而商业项目则风险较大，一旦成功收益回报也较大，把这两者结合起来平衡风险和收益的商住楼越来越成为开发商们青睐的对象，但这种优势却不免成为开发商盲目跟风的由头。
商业裙楼经营惨淡
相信东汉名店和万代广场至今还记忆犹新，都以惨败的形式收场。另外，长沙好多建筑物，迄今为止其底商部分却迟迟没有动静，大幅大幅的招商广告贴满了二、三楼的铺面窗户，商铺无人问津。这些商业裙楼的空置量极大，尤其是他们二、三楼部分的商铺更是难以脱手。
氛围难成商铺难走
在观察中发现，这类商业裙楼都有一个共同的特点，就是他们通常并不处于繁华的商业地段，周围的环境无法形成一个强而有力的商业氛围。如果说这些商业裙楼的临街商铺还时常有路人光顾的话，其二、三楼的经营可谓是惨淡之极。由于商住同楼的开发模式出现的时间还不久，这种商业裙楼的许多弊端在初期都还没有显现出来，这也就难免导致开发商的盲目跟风。而如今，商业裙楼的空置率不断提高，一个又一个经营失败的教训提醒着人们，商业裙楼经营开发一定要谨慎。
哄抬楼价点起商铺虚火
将底楼的商铺事先囤积起来，待到上面的住宅都销售得差不多的时候，再将底楼的商铺楼价哄抬。这一招是不少商业地产，尤其是商住楼开发商所经常采用的一种手段，无形中将原本并不值那么多钱的商铺楼价炒高，再出手，使投资者在经营中才发现入不敷出，大呼上当。 悲情长沙商业地产之三
虚高楼价影响投资
“早知道那是开发商耍的鬼手段，我才不会买下那套铺面呢，到现在租金根本上不去，所谓的投资回报简直太虚了！”一位在河西新外滩某大型购物商业广场买下了一套临街铺面的投资者连连后悔，那家商业广场甚至在地基都还没有完全打好的时候就开始将住宅部分销售出去，并以此作为商铺出售的杀手锏，将底楼的商铺房价哄抬很高。
背离价值入不敷出
囤积土地，等待地价上涨之后再拿来出售是不少开发商增值土地的一种投资手段，虽然国家政策对开发商这种行为有一定的限制，但是却不能限制开发商采用同样的手段囤积自己物业项目里的商铺。等商铺增值后再出售本来是一种无可争议的投资手段，但是利用住宅提升人气之机，将商铺楼价一涨再涨，使商铺的价格远远背离其价值，投资者在看到住宅已经销售得差不多时一心一意想到将来的人气有保证，忽略了商铺的性价比，往往在经营的过程中才发现根本入不敷出。
投资回报难以真正兑现
投资商铺，购房者最为关注的就是物业自身的升值和投资回报。近年来，长沙商业地产花样翻新，酒店、商铺“产权式”销售的模式在短短两三年内迅速被投资者接受。最吸引投资者、最具煽动性的，还是一个个产权式项目宣传的丰厚投资回报：“245％总投资回报率、180％月租比月供回报率、12.25％年投资回报率”“投资回报率高达15％”“保证×年收回成本”“一铺养三代”“自留物业作担保”……
高回报不切实际
在长沙的商铺大战中，这样的高回报率宣传可谓不胜枚举。但即使在商业氛围比较发达的上海、香港等地，商铺的投资回报率也不过8％。成都的投资环境，商业地产经营模式和理念上都与发达地区颇具差距，投资回报率为何轻易就达10％以上？商铺售价每平方米动辄上万元，而在销售过程中宣传、承诺了投资回报的项目又是否具备了兑现回报的能力和诚意？成都楼市无数回报落空或回报缩水的事实折射出了高投资回报率的不切实际，投资回报率并非商业地产的救市良方。
投资还看经营力
经历了一个个圈套、陷阱过后，投资者已经开始擦亮眼睛。投资商业地产，不单要看投资回报率的高低，更要考察租金的稳定性、开发商实力和后期经营能力、物业价格、区位、升值潜力等综合因素。开发商掩人耳目的财务技巧，用车库收益或自留部分物业担保投资回报、“售后包租”等卖铺噱头逐渐被投资者识破。看来，仅*一两句虚无缥缈的高额投资回报承诺，就想打动投资者的“营销时代”已经过去。接下来，产权式商铺救市之方不再是投资回报率，而是要*经营实力说话。
悲情长沙商业地产之四
定位设计偏离市场
开发商都知道商业地产利润比住宅大得多，然而有的开发商却只看到其中的高回报，而看不见巨大的风险。
中南汽车世界体量数万平方米，刚开业的时候也很火爆，但是几个月之后变得冷冷清清，这是为何呢？专业人士认为，该商城所处位置并不是长沙人传统商业之地，周围区域也没有大型高档居住社区，在没有认真分析周围区域消费能力的情况下，就定位于汽车城。这样草率的定位最终导致了经营状况不理想。
这样的例子不在少数，因为商业地产的“销售对象”不是直接面向消费者，而是商家。如果开发商的定位设计不符合他们的要求，不考虑项目所在商圈里是否适合生存或再发展，以自我为中心想当然定位设计，后期招商经营当然要遭受巨大压力。
专业市场无序泛滥
近年来，伴随着建材、装饰、生资、电器等专业市场商圈的形成，专业市场作为一种用于自主经营或投资的商业地产模式在成都大量出现。一时间，各种依托于“专业”的商业地产项目纷纷上马，高喊着“低风险、高收益”“专业市场有政府政策支持、专业经营管理团队管理”等口号挂牌上市。
仅装饰建材市场，同一时段达到“井喷”，超过30万平方米的专业建材市场相继问世。甚至一些项目原本定位并非装饰建材的普通商铺，也因难抵专业市场的诱惑，后期转型为装饰建材城，全然不顾所处区位和市场空间。事实表明，越来越多的同类市场相继涌入，装饰城竞争态势已不容乐观。业内人士预计，未来5年内，成都将会出现上百万平方米的装饰建材商城。成都装饰市场将可能凸现“僧多粥少”的悲凉。
许多商业地产项目在开发经营的过程中，存在着一种奇特的现象：这些商业地产项目在前期都会以漂亮概念大肆炒作，但在进入经营阶段后却变得面目全非。
究竟是什么原因造成商业地产销售好经营难？某商业地产开发项目的负责人坦言，作为开发企业，对于商业经营了解不多，因此，商铺前期销售火热，但到了后期的经营阶段就明显杂乱无章。
是开发商不愿意去了解接受先进的经营管理理念吗？非也！一不愿透露名字的业内人士指出，商业项目的持续经营管理意识在商业地产开发领域还比较淡薄，反正已经赚足了钱，一些开发商并不在乎项目后期经营状况如何。大多只为应付，成立一个管理部门，工作就是清洁、保卫、收费。这样的部门对统一经营、策划促销、打造品牌等租务管理无疑是门外汉。没有专业经营管理，一个项目要想突出商业重围肯定是难上加难。
另外，长沙商业地产开发商流行的将商业物业化整为零的销售方式也为后期经营管理埋下了败笔。这样一来，造成产权多元，经营管理公司难以进行统一招商、统一经营管理。开发商这种做法，无形中将风险和责任转嫁给了一个个小业主。这些着眼于短期增值的散铺各自为政，谋求个人利益的最大化，而忽略商业项目整体定位的统一性，同时造成同一商场内不同商铺的经营效果悬殊，增加了风险。
规模优势不是MALL
据不完全统计，长沙目前在售或在建的购物中心体量超过5万平方米的项目不下5个！而大肆宣称MALL的商业地产项目更是遍及城市的各个区域甚至郊区，其关于MALL的命名和定义更是五花八门、莫衷一是。这些项目无疑都想以规模优势来实现MALL价值最大化，但是真正成功的MALL只凭一个“大”字就能取胜吗？
MALL特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。不仅要占地面积大、停车场大、建筑规模大，更要各种业态齐全，行业多、店铺多、功能多，能够集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体，让购物者充分体验“一站式”消费的乐趣。显然，一个成功的ShoppingMall或者大型购物中心除了宏大的商业空间规划、完善的功能配置外，还有一个根本的硬性条件，即庞大的目标市场消费群和商业辐射区域。一句话，Mall不是脱离客观商业及消费环境孤立存在的，它是特定商业空间中特定商业需求的产物，生搬硬造充其量是开发商心中的商业建筑，而不是日后成功经营的Mall或购物中心。
纵观长沙众多号称MALL的项目，多数是仅凭规模优势就想“MALL树底下好乘凉”。从其长期宣传内容来看，无非是引入某某世界500强、中国零售商业排行榜前三名等，避重就轻地制造招商假象把整个项目“填满”了。试想，家乐福、易初莲花、百佳超市、诺玛特……这些业态几乎相同的任何两家在一个项目里，相互抵消作用不会小于其所带来的聚合作用。更重要的是，因为MALL是一种多业态的集成，不仅仅是两三个大型超市就能带动和解决的。不能有效锁定庞大的消费群体，不能提供丰富的物质消费品，不能营造舒适的购物环境和多样性的消费内容，赋予更多的消费服务，这能叫MALL吗？