有需求就有发展
有几个有钱人买小产权的房,还不是低层的劳碌大众,日益上涨的房价,已经让真正的买房者喘不过气来了,不买小产权的,难道要拉家带口的住大街上吗?人民需要小产权房,又不投资嘛.没关系的.国家压制小产权房出现,必然导致房价进一步增高 怎么没有人来说说呢？ 大家都来说说，看看谁动了政府的奶酪 大产权证是一种通俗的叫法， 一般地区都称为大产权证为《产权登记备案证》也就是房子经过验收之后，先给整栋楼办的一个产权证。严格地说，大产权证是期房与现房的分界线，一旦大产权证办好了，整个楼的产权面积都有了，这时，才可以办理每家每户的小产权证，也就是我们经常说的房产证，全称为《房屋所有权证》．所以如果没有大产权而没有小产权，个人认为没的影响．
大产权与小产权的区别
其实，房屋产权即房屋所有权，是指对房屋的行使占有、实用、处分、收益的权利，从概念上讲是没有大小之分的。所谓的“大产权”和“小产权”只是一种较为通俗的说法。一般把开发商取得的房屋所有权称为“大产权”，把买房人取得的房屋所有权称之为“小产权”，这种分法主要是从数量上来界定的，在实际的权利行使上，两者没有质的区别。房屋属于不动产，与其他商品的买卖不同，国家对此有明确的规定。购房者买了房子后能否顺利取得合法的房屋所有权证，关键在于开发商能否首先取得房屋所有权证。
开发商开发的房地产项目竣工后，应到房地产权属管理部门申请房地产权属登记，由登记部门通知房地产测绘部门进行现场勘测，待勘测数据确定后，权属管理部门需要通知土地管理部门最后核定地价，还要审核该项目是否按规划批准的用途实用土地、是否按规划的面积建房、地价款最终缴纳的情况，以及拆迁安置结案情况等。只有在上述内容全部审核无误后，才能确认产权，颁发房屋所有权证，即俗称的开发商的“大产权”。
开发商在取得“大产权证”后，才能办理买房人的房屋产权证，即“小产权证”。届时，开发商与买房人一同到北京市房地产交易中心（外销房）或各区县的房地产交易部门（内销房），缴纳相应的契税、手续费等，取得卖契后，到产权登记部门申请办理买房人的房屋所有权证和土地使用权证。在办理时需要提交的证件包括：房产卖契、房屋销售契约、有效的身份证明等，如果是委托办理的，代理人需要提供有效的授权委托书。
现在，开发商销售现房已经不需要办理《销售许可证》了，而判定是否现房的依据就是要看开发商是否拥有所售房屋的“大产权证”，这一点是购买现房的朋友们尤其要注意的。
“大产权“与”小产权“的“风险”
这次媒体及相关部门认为“小产权”不“合法”，那么“大产权”的五证手续又在何处？难道“大产权”没有风险吗？第一：期房---未见“五证”，销售许可证，首付：30%，房子未交，就开始银行按揭付款，签定《开发商、银行》霸条条款，成为“房奴”感觉怎样？一个家庭50—80%工资收入投入房子上，经过10---30年，如果中间付不了银行按揭款，开发商认为你违约，没收首付：30%既银行款，房子另行销售，房子得不到，还给家庭造成沉重压力，你觉得幸福吗？这难道不是风险吗？
第二：开发商从国土部门划拨或出让（先欠），等〈签定购房合同〉办理银行按揭和贷款，将购房人的30%银行按揭款，作为开发商给施工方进度款，等银行按揭手续办完放贷，开发商等于无本生意，将“风险”转嫁给购房者，开发商欠国土部门的钱，国土部门欠征购补偿乡镇农村土地钱，因此：开发商是抬高房价的罪魁祸首，广大的购房者是最大的负担者和受害者，难道这不是风险吗？
新疆乌鲁木齐市：是个多民族和全国各地的父老农民兄弟为开发建设发展的城市。
政府规定：
1、城市土地划分等级。
2、开发商根据划分等级及能力购买土地。
3、不允许在划分等级内：盖：1—7层，必须盖高层。
4、将商品房、经济适用房划分和出让到城乡结合部开发建设。
5、开发商按政府规定对乡镇土地农民：
（1）、按市场价货币补偿或实物补偿。
（2）、农民、村民转市民、居民，村委会转居委会。
（3）、建立：社会保险机构（养老金，医疗）。
特点：1、城市市区盖高层：边贸生意人和宾馆，供购买和居住。
2、将城乡结合部作为开发建设重点（商品房、经济适用房）。
3、发展：经济开发区、高新开发区、米东新区、乌昌一体化的战略思路。
4、打破城市与乡镇界限，经济得到快速发展，边贸生意红红火火，政府得到了实惠，百姓得到了实惠，一个居住多民族不分城市人和农村人就像一家人一样和谐。 我国的房地产市场正处于从计划体制向市场体制过渡的时期，在这个时期，市场上的房地产存在着多种不同的权属状态。北京作为首都，各种机关、团体和企事业单位隶属关系复杂，适用政策各不相同，更增加了房地产权属的多样性。
下面对北京市住房市场的房地产权属形态做一个简单介绍，供读者在买房过程中参考。
商品房：指直接从开发商手中购买的房产，这种房屋的建设用地一般是通过出让的方式获得，开发商在取得土地使用权时向国家支付了土地出让金，个人在购买房产时，房价里亦包含了土地出让金，再转让时，不用再补交土地出让金，买卖双方只负担规定的税费即可，这种产权即俗称的“大产权”。以海淀区为例，此类产权房的房产证编号为“海私字第×××号”。
在二手房市场上，已经转让过的“小产权”房以及以市场价购买的公有住房，再转让时，等同于商品房（“大产权”房）。已经转让过的“小产权”房的房产证编号为 “海私移字第×××号”。
已购公房：指在房屋改革过程中，已经购买为私人产权的原公有住房。此类房屋的建设用地大多是以划拨的方式取得的，原单位未支付土地出让金，个人购买时房价里也没有包括土地出让金。再转让时，得补交土出让金。俗称“小产权”。根据购买时支付的价格不同，有以标准价购买和以成本价购买之分。以成本价购买的房屋，其房产证编号为“海私成字第×××号”。以标准价购买的房屋，其房产证编号为“海私标字第×××号”，转让时须再补交6％的价款后方能和以成本价购买的房屋一样出售。
经济适用房：经济适用房也是直接从开发商手中购买、因此是一种特殊的商品房。与一般的商品房相比，政府免收了土地出让金（个人购买时房价也没有包含土地出让金），减免了开发商的一些税费，限制了开发商的利润率，因此房价偏低。同时限制了购买人群，只有符合一定条件的人才能购买。再转让时，购买人不再受限，但是得补交土地出让金。从这个角度上讲，经济适用房应属于“小产权”。
直管公房：指属于北京市直接管理的已购公房。根据目前的政策，直管公房可以上市交易，原产权单位不得阻挠，交易过户手续的办理及交易税费比较明确。
自管公房：指中央直属或企事业单位自管的已购公房。根据目前的政策，自管公房经原单位同意的可以比照直管公房上市交易，事实上，中央直属的一般都不能上市交易，带“国字头”的企事业单位自管公房，有的单位同意上市，有的则不行。
使用权房：指市民租住公有住房，因此享有使用权的房屋。使用权房的转让，目前还只是试点，相关手续及税费不是很明确。
二手房，通俗点说，二手房即个人（也可能是单位或组织）购买之后再卖出来的房屋。主要是区别于开发商直接卖出的房（即“一手房”）。前述各种权属状态的房屋都可以成为二手房。
由于二手房市场上已购公房的交易量比较大，许多人甚至误以为二手房就是已购公房，其实，二手房中的商品房所占比例越来越大。与已购公房相比，二手商品房一般比较新，户型结构更合理，价格相比于同类一手房优势更为明显，许多房主由于特殊原因出售，即使刚买从未住过，出售时也比市场价低出许多。许多时候，买同一个楼盘（或同类型）的一手商品房，远不如买一套二手商品房。
文章来源：北京晚报
因此，对于一些有关二手房的法律及条例，我们都有必要进行一定的了解，这些法律及条例是：《合同法》、《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》、《城市公有房屋管理规定》、《城市私有房屋管理条例》、《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》、《北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》、《关于房屋买卖手续费收费标准的通知（北京市）》等。 我国的房地产市场正处于从计划体制向市场体制过渡的时期，在这个时期，市场上的房地产存在着多种不同的权属状态。北京作为首都，各种机关、团体和企事业单位隶属关系复杂，适用政策各不相同，更增加了房地产权属的多样性。
下面对北京市住房市场的房地产权属形态做一个简单介绍，供读者在买房过程中参考。
商品房：指直接从开发商手中购买的房产，这种房屋的建设用地一般是通过出让的方式获得，开发商在取得土地使用权时向国家支付了土地出让金，个人在购买房产时，房价里亦包含了土地出让金，再转让时，不用再补交土地出让金，买卖双方只负担规定的税费即可，这种产权即俗称的“大产权”。以海淀区为例，此类产权房的房产证编号为“海私字第×××号”。
在二手房市场上，已经转让过的“小产权”房以及以市场价购买的公有住房，再转让时，等同于商品房（“大产权”房）。已经转让过的“小产权”房的房产证编号为 “海私移字第×××号”。
已购公房：指在房屋改革过程中，已经购买为私人产权的原公有住房。此类房屋的建设用地大多是以划拨的方式取得的，原单位未支付土地出让金，个人购买时房价里也没有包括土地出让金。再转让时，得补交土出让金。俗称“小产权”。根据购买时支付的价格不同，有以标准价购买和以成本价购买之分。以成本价购买的房屋，其房产证编号为“海私成字第×××号”。以标准价购买的房屋，其房产证编号为“海私标字第×××号”，转让时须再补交6％的价款后方能和以成本价购买的房屋一样出售。
经济适用房：经济适用房也是直接从开发商手中购买、因此是一种特殊的商品房。与一般的商品房相比，政府免收了土地出让金（个人购买时房价也没有包含土地出让金），减免了开发商的一些税费，限制了开发商的利润率，因此房价偏低。同时限制了购买人群，只有符合一定条件的人才能购买。再转让时，购买人不再受限，但是得补交土地出让金。从这个角度上讲，经济适用房应属于“小产权”。
直管公房：指属于北京市直接管理的已购公房。根据目前的政策，直管公房可以上市交易，原产权单位不得阻挠，交易过户手续的办理及交易税费比较明确。
自管公房：指中央直属或企事业单位自管的已购公房。根据目前的政策，自管公房经原单位同意的可以比照直管公房上市交易，事实上，中央直属的一般都不能上市交易，带“国字头”的企事业单位自管公房，有的单位同意上市，有的则不行。
使用权房：指市民租住公有住房，因此享有使用权的房屋。使用权房的转让，目前还只是试点，相关手续及税费不是很明确。
二手房，通俗点说，二手房即个人（也可能是单位或组织）购买之后再卖出来的房屋。主要是区别于开发商直接卖出的房（即“一手房”）。前述各种权属状态的房屋都可以成为二手房。
由于二手房市场上已购公房的交易量比较大，许多人甚至误以为二手房就是已购公房，其实，二手房中的商品房所占比例越来越大。与已购公房相比，二手商品房一般比较新，户型结构更合理，价格相比于同类一手房优势更为明显，许多房主由于特殊原因出售，即使刚买从未住过，出售时也比市场价低出许多。许多时候，买同一个楼盘（或同类型）的一手商品房，远不如买一套二手商品房。
因此，对于一些有关二手房的法律及条例，我们都有必要进行一定的了解，这些法律及条例是：《合同法》、《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》、《城市公有房屋管理规定》、《城市私有房屋管理条例》、《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》、《北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》、《关于房屋买卖手续费收费标准的通知（北京市）》等。
关于大小产权证的解析
明晰产权买放心房
房屋的权属证书是购房者非常关心的问题。有的楼盘长时间办不下产权证，对购房者的权益造成了严重的侵犯。示范合同第十五条就是有关产权证办理的条款，本文结合购房者的常见问题分期进行详解，此为第一部分。
■详解
房产权属证书分类
社会上关于房屋的权属证书有很多不同的名称，如大产权证、小产权证、北京市产权、乡产权、产权证、所有权证等，到底该叫什么名称？这些名称之间又有什么区别？
房地产权属证书是购房人享有房屋所有权及相应土地使用权的合法证明材料。
1.房屋所有权证与国有土地使用权证
关于房屋土地权属证书，通常分为两种：一是房屋所有权证，是购房者对所购房屋具有所有权的凭证；二是国有土地使用权证，是购房者对房屋占用范围的国有土地享有使用权的凭证。从北京来看，上述两证的发放情况分市局和区局（根据投资主体及房屋性质的不同分别在市局或区局办理）又有所不同。在区局办理权属证书的，目前一般不发国有土地使用权证，甚至在房屋所有权证上对土地使用权面积等事项也不作记载。作为购房人，也不必对此有顾虑，不会影响到你的土地使用权益。
2.产权证产权证是老百姓对权属证书的通俗称呼，已经约定俗成而被大多数人所接受，实际上指的就是房屋所有权证和国有土地使用权证。至于其他几种名称，也均不是法定名称。
3.大小产权证大、小产权证分别是针对开发商的整栋楼和购房者所买的其中一套房而言，为整栋楼办理的产权证我们通常称为大产权证，而为购房者购买的某套房屋所办的产权证通常称为小产权证，实际上两个证书完全一样，并无大小之分，只是一种形象称呼而已。
4.乡产权乡产权是指在集体土地上所盖的房屋，根据我国的现行法律，在集体土地上不能进行商品房开发，因而乡产权房不是真正意义上的商品房，其销售本身是不合法的，有关乡产权房的买卖合同无效，不受法律保护，双方随时可以解除合同。相对于乡产权而言，我们通常将在北京市国有土地上开发的合法商品房称为北京市产权房，一些远郊区县的合法楼盘往往会特意予以注明。
■释疑
有销售证能获得产权证？
问题：经常有购房者提出这样的问题：我所购买的房屋，开发商已经办理了销售许可证，是不是一定就可以办理房屋所有权证？
解答：实际上答案是否定的。一个楼盘如果没有办理商品房销售许可证，则可以断定该项目在手续上肯定存在一定的问题，问题可能很大，也可能很小。大者如没有办理规划手续，属于违章建筑，如果又与城市总体规划相冲突，甚至有被强行拆除的风险；小者如施工进度尚未达到规定要求。对于无销售许可证的项目，有的如事后能将相关手续补办，则也有可能办理房屋所有权证。因此并不意味着没有商品房销售许可证的房屋就一定办理不了房屋所有权证。
反过来，也不意味着具有商品房销售许可证的房屋就一定能办理房屋所有权证。
一个楼盘具备了商品房销售许可证，只能说明该楼盘的前期手续是合法的，具备销售的条件。但房屋所有权证的办理条件不完全等同于商品房销售许可证的办理条件。如该项目在后期缺乏资金，形成烂尾，房屋都无从谈起，也无所谓办理房屋所有权证了。或者该项目在后期建设过程中违反规划，擅自加层，无法通过规划验收，则也就办理不了房屋所有权证。北京已经有项目因为违反规划擅自加层而导致连建设工程竣工备案表都办不下来的情况。因此，作为购房者不能以为房屋具备销售许可证就万事大吉了。
房屋所有权证VS国有土地使用权证
房屋的权属证书是购房者非常关心的问题。有的楼盘长时间办不下产权证，对购房者的权益造成了严重的侵犯。示范合同第十五条就是有关产权证办理的条款，本文结合购房者的常见问题分期进行详解，此为第一部分。
详解：房产权属证书分类
社会上关于房屋的权属证书有很多不同的名称，如大产
权证、小产权证、北京市产权、乡产权、产权证、所有权证等，到底该叫什么名称？这些名称之间又有什么区别？
房地产权属证书是购房人享有房屋所有权及相应土地使用权的合法证明材料。
1.房屋所有权证与国有土地使用权证
关于房屋土地权属证书，通常分为两种：一是房屋所有权证，是购房者对所购房屋具有所有权的凭证；二是国有土地使用权证，是购房者对房屋占用范围的国有土地享有使用权的凭证。从北京来看，上述两证的发放情况分市局和区局(根据投资主体及房屋性质的不同分别在市局或区局办理)又有所不同。在区局办理权属证书的，目前一般不发国有土地使用权证，甚至在房屋所有权证上对土地使用权面积等事项也不作记载。作为购房人，也不必对此有顾虑，不会影响到你的土地使用权益。
2.产权证产权证是老百姓对权属证书的通俗称呼，已经约定俗成而被大多数人所接受，实际上指的就是房屋所有权证和国有土地使用权证。至于其他几种名称，也均不是法定名称。
3.大小产权证大、小产权证分别是针对开发商的整栋楼和购房者所买的其中一套房而言，为整栋楼办理的产权证我们通常称为大产权证，而为购房者购买的某套房屋所办的产权证通常称为小产权证，实际上两个证书完全一样，并无大小之分，只是一种形象称呼而已。
4.乡产权乡产权是指在集体土地上所盖的房屋，根据我国的现行法律，在集体土地上不能进行商品房开发，因而乡产权房不是真正意义上的商品房，其销售本身是不合法的，有关乡产权房的买卖合同无效，不受法律保护，双方随时可以解除合同。相对于乡产权而言，我们通常将在北京市国有土地上开发的合法商品房称为北京市产权房，一些远郊区县的合法楼盘往往会特意予以注明。
释疑：有销售证能获得产权证？
问题：经常有购房者提出这样的问题：我所购买的房屋，开发商已经办理了销售许可证，是不是一定就可以办理房屋所有权证？
解答：实际上答案是否定的。一个楼盘如果没有办理商品房销售许可证，则可以断定该项目在手续上肯定存在一定的问题，问题可能很大，也可能很小。大者如没有办理规划手续，属于违章建筑，如果又与城市总体规划相冲突，甚至有被强行拆除的风险；小者如施工进度尚未达到规定要求。对于无销售许可证的项目，有的如事后能将相关手续补办，则也有可能办理房屋所有权证。因此并不意味着没有商品房销售许可证的房屋就一定办理不了房屋所有权证。
反过来，也不意味着具有商品房销售许可证的房屋就一定能办理房屋所有权证。
一个楼盘具备了商品房销售许可证，只能说明该楼盘的前期手续是合法的，具备销售的条件。但房屋所有权证的办理条件不完全等同于商品房销售许可证的办理条件。如该项目在后期缺乏资金，形成烂尾，房屋都无从谈起，也无所谓办理房屋所有权证了。或者该项目在后期建设过程中违反规划，擅自加层，无法通过规划验收，则也就办理不了房屋所有权证。北京已经有项目因为违反规划擅自加层而导致连建设工程竣工备案表都办不下来的情况。因此，作为购房者不能以为房屋具备销售许可证就万事大吉了. 一直被禁锢的农村集体土地使用权转让2006年解禁，农地入市闸门开启。
国土资源部发文《关于坚持依法依规管理节约集约用地支持社会主义新农村建设的通知》(国土资发[2006]52号，以下简称“52号文”)，已正式批准“集体非农建设用地使用权流转试点”。
农村集体土地流转在广东开展了试点，允许农村集体土地直接入市。
农地直接入市，大产权和小产权房价差距必将缩小
小产权 怎么了？
我强烈同意一楼的说法：存在的即是合理的，小产权其实是抑制房价快速上扬的一把重要武器，政府为什么要打压，我认为重要一点就是：政府没有了受益！所谓的法律和法规就是为穷人定的么？为甚么看不见有钱人去买小产权的房子啊？因为有钱啊！穷人为什么国家一再说控制，打击，还是有人感毛这么大的风险 啊，因为没钱但又要解决生活所必需！我认为政府应该做的是：想方法抑制房价，同时合理引导小产权的发展，这才是解决本质问题的关键！:@ :@ :@
东莞这里叫农民房
国家确实是不允许在任何集体土地上兴建私人住宅的，没有什么产权保障 各地又有新政策了，我来说说
我们现在就在运作一个小产权的项目,本来5月动,就是因为北京部委和地方报道上的压力,谁也不敢动,城市周边也是太多类似项目我们在不违背地方法规的方法就是:多少农村土地可以配备多少的管护房,但也只是停留在案子中,实际还是等第一个动的人
我个人认为:土地已经放出来,都说农村集体用地,政府征用在卖给开发商是合法的,不经过政府就是违法的,那上面总的法律是只要是农村集体用地就只能是着个所谓的集体占有,但对集体一词的规定却没有,就是国家不下明确政策,就什么也白扯,一面还说有风险,一面不作为,就是矛盾的,这样吃亏的一定是购房者 [size=5]小产权房子是市场经济发展中的产物！
我的观点——小产权的出现是合理的。
从土地性质来讲，小产权房的土地性质一般都是集体土地性质，与国有企业的工厂一样，都是国有的。但是大家都看到这样一个事实——破产的工厂前几年也是经常通过合作建房的形式，纷纷开发成住宅区，当时没有相关政策出台制止，也没有土地出让金一说，但是，国家发现这个现象后，合作建房被叫停，工厂用地开始被推向拍卖市场，于是有了土地出让金；
小产权和当初的工厂（国有）合作建房的形式有点相似，是因为国家的政策没有及时出台，市场的利益和需求导致这样产品有了很好的产生平台！
不想谈小产权是否扰乱了市场经济，是否损坏了国家利益，
从市场角度上，小产权的出现是非常合理的！
如同当初的工厂合作建房一样，小产权的问题暴露出来后，
国家对小产权的处理方式只会是——补交土地出让金以及补交变更土地性质的差价，
这个费用非常有可能是购买者支付，支付的时间就是这些房子在二次买卖的时候不交！
其实，小产权还是应当支持和引导的一种房屋供给形式，只是地方政府可能不会关心，因为利益基本都让村里和投资商分赃了，政府分一杯羹的可能性比较小，所以政府对待小产权的态度可能会比较拖延。
这是我对小产权的看法！[/size]
[[i] 本帖最后由 flybirdpp 于 2007-7-29 16:54 编辑 [/i]] 北京已经好象叫停了所谓的“乡权”吧。社会转型时期总有空挡让钻的。不过我们国家的政策相来是稳定压倒一切。你建了就建了，现在停止，以前建的缴点罚款就算了。济南已经开始出台政策让这部分小产权转化为经济实用房屋了。 叫停并不等于打死，
罚款是解决方式 [b][size=6]小产权房是房地产市场的畸形产物.
更是消费者的无奈之产物![/size][/b] 各地政府在针对这个问题上，都有自己的不同看法，和处理办法，所以各个地方的小产权房的走向也有索不同，命运也不同．