佛山住房建设规划对房地产市场后市的影响
佛山住房建设规划对房地产市场后市的影响一、佛山住房建设规划目标是到2010年实现户均一套住房
2007年2月15日，《佛山市住房建设规划(2006～2010)》（以下简称《规划》）经佛山市政府批准正式实施。《规划》将满足不同收入层次居民住房需求，到2010年基本实现户均拥有或租住一套住房。在规划期内，共将建设商品住在45.79万套，其建筑面积为4674万平方米；建设政策性住房8.3万套，其建筑面积651万平方米。
《规划》提出未来五年的住房建设目标，将优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房、限价商品住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不低于居住用地供应总量的70%；新审批、新开工的商品住房，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重达到开发建设总面积的70%以上。其中禅城区内市属土地、区属土地和中心组团新城区启动区土地统一实行综合平衡，其余各区自主平衡。
《规划》提出，将建立多层次、多渠道的住房保障体系，满足不同收入层次居民的住房需求；基本实现户均拥有或租住一套住房，解决双特困家庭的住房问题。其中限价商品房控制在90平方米以内，销售型经济适用住房控制在60～80平方米，廉租住房、租赁型经济适用住房控制在60平方米以内。
二、佛山住房建设规划的实施，将满足不同收入层次群体的住房需求
从2006年至2010年，佛山市各类住房建设用地计划供应总量为3016公顷，其中商品住房用地2633公顷，经济适用房、限价商品房用地293公顷，廉租住房(含租赁型经济适用房)用地90公顷。
佛山禅城区于2006年就推出了06－CJ01、06－CJ02、06－CJ03等3块“限价房”地块，在地块的拍卖时还对一些地块的指标作出了硬性的规定。目前禅城区已经在沙岗规划出300亩土地，首批兴建400套经济适用房，每套面积约65~90平方米，其中90平方米的占到一半。根据规划，张槎未来五年将成为禅城区住宅开发的热点区域之一，土地供应比较集中，大大小小地块有30多块，其中有小部分经济适用房和廉租房用地。但土地规模普遍不大，预计将主要以建设普通商品住宅为主。而石湾、南庄区域，未来五年将有50余块住宅建设用地可用，其中还有不少大面积地块，以及经济适用房和廉租房建设用地。
南海区将着重发展桂城、大沥的房地产，其次为狮山、罗村等街镇。桂城与大沥具有战略性的位置，桂城靠近禅城、广州，而大沥也与广州毗邻，这种利好的位置有利扩大房地产市场的消费群，从而提升房地产的开发层次。罗村、狮山、西樵的房地产开发也将成为新亮点。罗村、狮山目前正在加快城市化进程，预计在今后几年城镇面貌将发生焕然一新的变化，这将大大促进这些区域房地产的发展。对于罗村，由于紧临禅城、桂城中心城区，随着佛山中心城区居住用地的减少，禅城人必然会到周边区域买房，罗村将成为中心城区的后花园。
顺德区在“十一五”期间，规划新增居住用地面积716公顷。新增住房建筑面积主要集中在中心城区（包括大良、容桂、伦教）和顺德北部的乐从、陈村、北滘等产业发展迅速、人口增长较快的区域，中心城区新增居住用地392公顷，新增住房建筑面积670.93万平方米，主要集中在作为新城区的大良东区，伦教和容桂则新增较少，并且显得较为分散。近年来，房地产业发展迅速崛起的乐从、陈村和北滘三镇五年内也将大幅增加居住用地面积和住房建筑面积。三镇新增居住用地面积240公顷，新增住房建筑面积409.91万平方米。
三水区规划五年内合共推出238.96公顷土地，其中三水区未来五年内二类居住土地供应总量为200.49公顷，经济适用房土地供应26.93公顷，廉租房土地供应为11.54公顷。三水经济适用房与廉租房90㎡以下住房套型均为100％控制，这表明经济适用房与廉租房地块内兴建住房户型建筑面积不能超过90㎡。三水区未来5年内土地供应将集中在三达路附近的市中心区、西南涌两岸与云东海旅游经济开发区包括三水森林公园。而经济适用房与廉租房土地供应则集中在市中心区，二类居住土地供应则主要集中在西南涌两岸与云东海两大区域。
三、佛山住房建设规划对房地产市场发展的影响
（一）佛山房地产市场是以中大户型产品的需求为主流
佛山房地产市场上热销的产品是以中大户型为主，90平方米以下的住宅比例较小。根据《规划》，在今后的几年当中，大量小户型的出现，对佛山楼市最深远的影响就是楼市的供应结构将产生重大的改变。中小户型的出现对于中低收入者来说，意味着中低收入群体的置业需求能轻松实现。
但是，根据佛山建设局的最新统计，佛山市2007年第1季度的住宅户均面积为129.2㎡。由于佛山房地产市场发展旺盛，商品住宅市场的实际需求状况是以120～140㎡的面积范围为主流。
主要原因是佛山经济发展快速，佛山居民的收入较高，而楼价相对较低。2006年佛山人均可支配收入是18894元，户均人口是3.32人，即户均可支配收入是6.27万元。房价收入比按合理的范围6～8计算，则佛山居民可以购买总价为38～50万元的住房，而2006年佛山的住宅均价是3645.2元/㎡，即佛山居民可承受的住房面积范围是110～140㎡。
市场的需求量也是证明佛山居民是以中大户型的住房需求为主流。由此可见，建筑面积90平方米以下住房面积所占比重达到开发建设总面积的70%以上，这对佛山房地产市场来说，不尽符合市场的实际需求状况。
（二）调整住房供应结构，小户型供应比例的增加对稳定房价有加大作用
按照佛山市住房发展规划目标，在规划期内将适度增加住房用地供应规模，进一步调整住房供应结构；佛山各区将按照总量与项目相结合的原则，安排套型建筑面积90平方米以下住房为主的普通商品住房的布局。
住房建设规划保证了住房用地的供应，并促使住房供应结构的调整，从而使得佛山的中小户型供应比例将逐步增加，更多的中小户型对于稳定房价有较大的作用。
在这个政策的指导下，佛山房地产市场的规划布局将更加规范和严格，这对房地产市场的供应结构调整起到一定的引导作用。
（三）改善管理制度，对佛山房地产开发建设的监控将更加严格
《规划》在第十九条中提出，要加强商品住房开发建设管理，深化商品住房销售制度改革。在《规定》的引导下，积极推进了中低价位、中小套型普通商品住房的开发建设；限价商品房的建设也在制度规定上解决了中低收入家庭的住房问题；新建或改造住房建设项目，明确住宅建筑套密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅套数）和住宅建筑净密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积）。
指标的确定和管理制度的改善，将导致对房地产开发建设的监控更加严格。
（四）中小户型比例增多，将促进产品创新
中小户型比例的大幅增加，不仅将有利于解决中低收入者的居住问题，对于房地产开发行业来说，还将直接刺激房地产开发企业进行多种方式的产品创新。主要是通过产品设计的创新，来提升房子的实用率，例如层高利用的创意小户型、带精美装修的小户型等，一是在使用空间上进行扩展，二是更加强调各种使用功能面积的合适比例，让消费者能在90平方米以内的小户型住宅里，享受到舒适的生活。
今后中小户型的比例将大为增加，竞争也会更加激烈，房地产开发企业将会在产品设计创新方面下更多的工夫。
（五）中大户型产品比例减少，价格将呈上升态势
今后中小户型产品比例大幅增加，中大户型产品比例将会减少。在《规划》中明确提出，“停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。”这意味着，今后的大户型产品将会相对成为稀缺品，价格将有所上升。
由于目前佛山的商品住宅是以中大户型为主流，按照《规划》，今后五年内，这一比例调整为三成以内。而从佛山房地产市场的实际情况来看，佛山中高消费的购房者是以二次置业和多次置业的群体为主，对于大户型产品的需求量较大。
由于佛山大户型产品的需求量大，而市场上供应的大户型产品比例减少，将导致大户型产品产生卖方市场，物以稀为贵，价格将会呈现上升的态势。 :) 虽然现在不在佛山,但有招一日总会回来的 :handshake
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