阿男 发表于 2007-7-19 14:25

□□□□大卖场招商执行□□□□全程跟踪讨论□□□□

项目背景：
北方某镇，核心区商业项目，拟招大型卖场10000㎡，招商火暴进行中。经过反复沟通联系众多商家，最后筛选出一个比较不错的大型卖场。基本交付条件以及物业要求都已经敲定，目前谈判的主要矛盾如下：

商家：0.9元/天•㎡，租金一季一付，20年合同

业主：1.2元/天•㎡，租金三年一付，10年合同，10年后在重新确定租金。

你作为促成这单生意的中间人，咋搞？
[color=red]
本来不想说这些基础的东西：
卖场租金：是通过周边消费人口数量与竞争为主要权重确定。
业主租金：是通过项目的投资回报率以及现金流要求确定的。[/color]

[[i] 本帖最后由 阿男 于 2007-7-19  14:31 编辑 [/i]]

大S 发表于 2007-7-19 16:14

我的一点建议

表面上已经差不多了。

其实，你细想想还差的很远。

茶了0.3元  按比例的话有33%的差距。已经很大了。

做为招商的中间人，你要做到，两边你都要压，不能他们认为什么就听他们的，

人的欲望是膨胀的，你要给双方都湓凉水。

然后，拉拢双方的条件。

最理想的是：1元，半年一付，合同二十年一签，租金前十年不变，后十年按等比例或等额递增。

因为：”1元“，取中间的，容易拉拢。应该都可以接受。

”半年一付“，因为我还真没有听说过三年一付的。即使有那也只能说明那是一个出租方市场。

“合同二十年一签”，要想让商家赚到钱，一般，前五年都没有什么大的利润空间，大多数的利润基本都给了房东。

“租金前十年不变，后十年按等比例或等额递增”。我想这就不多说了，一个双赢的条款。


最后我问问，这是那个城市了，可以要到1.2，已经是非常高了。我们这里的商铺卖21000，也才赶要1.9啊。

[[i] 本帖最后由 大S 于 2007-7-19  16:16 编辑 [/i]]

james2008 发表于 2007-7-24 10:31

我也给个建议

一单case不仅仅是租金的问题，还有设备，还有递增，还有免租期
我们可以以1元做为标准：
1万平方米的卖场空调要150万左右，谁来投，电梯谁来投？折算租金给投资一方优惠
如何递增：低租金就设高低增，高租金就设低递增，算租期内的总租金来权衡
免租期多少：每月租金30万左右，多一个月免租就少30万租金，做为中间人一定要把免租期   紧紧握在手中
再说说租期：合理的租期是15年，虽然现在很多大卖场都要求20年；告诉业主坚持10年就不要谈了，人家投资很大的，来到这里是赚钱的，不是来打工的

james2008 发表于 2007-7-24 10:38

补充

付款方式：季付已经仁至义尽了，三年付？！！！你业主能不能保证我三年内日均客流3万以上？

teatime1982 发表于 2007-7-24 14:13

》》》》》可以参考百货商场中商家按营业额返利的形势作为租金，不过这个面临2个问题，一个就是返额的比例，一个就是如果刚开始营业额不高，返额的租金可能低于目前商家提供的租金，如果太高，则使商场的使用成本比目前业主要求的租金反而高。
》》》》》建议如下：
了解当地按营业额返利的商场（据我了解，一般都在百货商场），了解他们的返利程度，从而作为卖场返利的重要依据，这里中间方起到的作用很大，因为业主与卖场之间的分歧又会出来，这个比例的制定，最好还是以市场依据为基础，以双方意见为辅；
制定比例之后，租金应有一个范围，就是目前的1.9-1.2之间，如果营业额返利后的租金低于0.9，则按0.9，如果高于1.2，则按1.2。至于付款方式以及合同约定，可能还是得采取折中方式。
至于卖场的管理，主要是财务方面的，这个需要得到卖场合作，从而了解当月营业额。

猛龙 发表于 2007-8-16 13:52

此帖请继续讨
论

拂地魔 发表于 2007-8-16 21:19

引用——
卖场租金：是通过周边消费人口数量与竞争为主要权重确定。
业主租金：是通过项目的投资回报率以及现金流要求确定的。

其实这样的问题我也遇到过，我的解决方法如下：
1、告诉卖场方，野猪的租金价不是乱开的，是通过（设备安装、维修、折旧）+（场地年限与投资期的计算比例）+（:o 结合自身的项目找原因）才计算出这样的租金，如果觉得贵了，就按2楼、3楼和5楼的方案再沟通协商下，:lol 再小心透露一个狠点的小道消息给他，说你的项目现在就差一个卖场进驻，他不进你们也会找其他的卖场进驻，现在好的地方都是几个卖场占地方，如果这位置给了他们的竞争对手的话。。。。。:victory: 他们自己会有想法的。
2、告诉野猪方，他有大把钱就继续拖吧，反正早租就早收租，如果因为自身原因导致项目再拖上半年，你就叫野猪自己算下亏了多少也亏了多少的机会成本！
:) 希望帮到你~我的看法有不对的要回我哦！！先谢了！

对了，补充一下，现在超市的利润大概在2%-5%之间，有的货品只有1。5%左右的利润，如果按LZ的价钱每月超市基本营业额（没算其它的杂费和人工等）要达到：
设-
租金按0.9元计算   该超市的利润为2%   每月按30天计算
即-
0.9元/月/平*10000平方米*30天/2%利润=1350万元/月营业额，1350万元/月营业额/30天=45万元/日营业额

设-
租金按1.2元算    该超市利润调整为3%  每月按30天计算
即-
1.2元/月/平*10000平方米*30天/3%利润=1200万元/月营业额，1200万元/月营业额/30天=40万元/日营业额

[[i] 本帖最后由 拂地魔 于 2007-8-17  11:26 编辑 [/i]]

杀破狼 发表于 2008-7-11 08:13

核心区的商业,总面积才10000万平米,为什么要全部招大卖场,物业的条件能不能适合别的商业业态,或者把方案转变下8000给卖场,其余招些小店来平衡租金.
卖场的租金一般都在25-30之间,除非你这项目商业已经非常繁华,租期我看15年已经很常了,一般都会适合..
没有提到递增,是不可以通过递增来增加收益,前5年不变,后没两年递增3%,15年下来也可以平衡点.

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