2、推案顺序：
建议： 写字楼-----写字楼+公寓------写字楼+商业+公寓------写字楼+酒店
推案顺序说明：
1）、以上每次推出都有写字楼部分，是假设写字楼案体较多，如果不多，分2--3次就可以（估计一次肯定完不成），那最后一次就主推酒店即可。
2）、这个项目因为地处新区，所以最难销售的肯定是公寓部分（因为区域不成熟），所以公寓最好在写字楼推出后加推，这样也是顺水 推 舟的做法，因为写字楼会带来 大量办公人员，这时无论提出公寓的投资性和居住性都容易被市场接受，否则在这样一个不成熟地区先推住宅肯定抗性比较大。
3）、此项目的酒店和商业应该是最容易去化的部分，因为你们酒店应该也是会招进一些知名的星级酒店入住，那这样的话酒店如果你们要销售的话一点问题都没有（以产权式酒店出售）；而商业部分，现在国家在大力打击住宅投资的情况下，商业投资受到很多投资客的青睐，所以这部分的销售应该也不是问题；所以酒店和商业可以较晚推出，一来可以制造市场热点，创造较高的利润；另外可以以它们来带动抗性大的公寓和案体多的写字楼部分，以达到双赢。
3、其它的很多道友（山高人为峰和qdldp2008 等）都有深刻的分析。 好好学习! 城市综合体前期规划设计浅议
关于城市综合体的概念
在集团商业地产高速发展中，规划院积极参与项目前期规划研究和设计，这里结合本人前期规划设计工作的经验谈谈体会。
一、关于城市综合体
城市综合体在城市化过程中起着营造城市新的商务、商业中心区，打造城市新地标，创造城市活力之源的商业综合体和居住街区，创造充满活力和积聚人气的市民文化活动广场；同时，在避免城市中心空洞化，减少城市通勤交通压力，打造城市"24小时不夜城"等方面起着重要作用。
城市综合体一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓（或SOHO）、大型综合购物中心（SHOPPINGMALL）、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区等组成。
在国外早已发展成熟的"城市综合体"，近年来在国内一些主要城市正以一种新的商业地产模式逐渐发展起来。作为中国商业地产领袖的万达集团当仁不让的成为打造"城市综合体"的积极倡导者和实践者：短短两年多时间，西至重庆、成都、西安，北至哈尔滨、沈阳、北京、济南、太原，南至南昌、合肥，东至上海、宁波、苏州、无锡等全国十多个大城市都有万达"城市综合体"闪亮登场。从单店到组合店再到如今的"城市综合体"，万达商业地产正在经历第三次嬗变。
二、项目土地解读
"城市综合体"项目选址一般符合下列三种情况之一：第一，项目所在位置为城市核心区，有人流和消费基础。如北京万达广场在CBD区，济南万达广场在百年商埠区与泉城步行路之间，合肥万达广场在三孝口商圈。第二，项目位于城市副中心，是城市经济新增长点。如上海五角场，重庆南坪商圈，无锡滨湖区，沈阳铁西城市副中心等。第三，位于新开发区，如宁波鄞州区，南昌红谷滩新区，苏州工业园区等。人流量和消费基础是支撑大型商业及城市综合体的最主要因素，因此，位于新开发区的项目如宁波万达广场在招商方面比起北京和上海万达广场就相对困难。
在发展部进行项目初步选址，相关部门联合调研、评估，并将项目可行性报告上报集团领导，最终项目定位确定之后，规划院即着手项目前期规划方案的设计工作。
项目前期规划最核心的工作是项目土地解读。所谓解读，从大的方面讲，是对项目周边情况，项目所处区域在城市中的地位，项目所在城市经济、文化发展情况，商业发达程度，居民购买力及消费习惯等进行解读；对项目具体土地解读分为：1、城市商业特点及需求，商业人流主导方向及构成等；这个城市缺什么？我们能带给城市什么？2、解读项目周围市政及交通情况，是否有城市轻轨经过等；3、基地内有没有保留建筑，如何将保留建筑融合到规划之中；4、项目可利用资源，如：河流，公园等；5、项目规划条件：容积率、限高等；6、项目区域规划与城市总体规划等。
三、城市综合体设计特点
1、多功能的城市开发
城市综合体给城市带来多功能的城市开发。一般的城市开发商主要集中在某些单一功能的开发上，其它只作为附属配套，如纯住宅开发、纯商业开发、或者纯酒店或写字楼开发等。万达广场将多功能综合集中开发，包括有：酒店、写字楼、大型商业和特色商业街、公寓、高尚住宅、大型广场等。
不同功能、时间段的城市功能组织在一起，各种功能互为补充组成城市"24小时不夜城"-大型商业中心与商业街区是城市活力之源，充满激情与商气，写字楼使城市充满青春与魅力，酒店的进驻提升了消费档次，公寓及住宅区从白天到黑夜充满生气与活力，城市广场又极大的聚集了城市的能量与人气等。
总之，城市综合体的多功能特性使万达广场的影响力及项目所在区域的城市商业中心地位得到显著加强，如总建筑面积达78万平方米的重庆万达广场，商业及公建面积达33万平方米，项目建成后将使万达在重庆的影响及南坪商圈作为重庆五大商圈之一的作用得到显著增强。
2、街坊式的街区布局
在当代城市化进程中，许多城市的历史风貌正被一点点地蚕食，城市的文脉与记忆正被一点点地割裂。为此，城市开发商需对保护城市的文脉，保护历史形成的街区，城市记忆，城市尺度，路网格局，商圈等予以足够的关注，对拟改造项目及城市的历史及现状进行分析，把握城市规律，解读土地价值。
街坊式街区布局很好的保留了城市历史脉络和城市骨架-道路是一个城市的骨骼，街区承载着城市的记忆，街坊式街区布局将城市历史文脉很好的延续。
我们在城市综合体设计中采用了街坊式街区布局的规划手段：保留了城市主要的道路格局和行为习惯，保留了基地具有历史价值的文化建筑，结合保留建筑或原有活动广场设置供市民活动的城市广场等。如在济南万达广场的规划设计中，对基地历史及现状进行分析：基地位于百年商埠区与泉城步行街之间，基地内部由两条贯穿东西及一条南北向的街道划分成四个区域。因此项目规划了二横一纵道路系统，将项目分成四大功能分区：沿连接商埠区与步行街的经四路一侧布置了大型商业广场，东侧面向泉城广场布置了超高层酒店，同时，用地东南侧以东与高架路相对是共青团路广场，故在此规划了3万平方米的市民广场遥相呼应；另外，结合用地中部的历史保护建筑，布置了社区文化广场，将居住区自然的划分为四个组团，形成了在原有路网基础上的街坊式街区布局，延续了项目原有的道路系统和商业行为习惯。
3、开放式的城市空间
我们在城市综合体规划设计中的另一大特点是创造开放式的城市空间。城市综合体设计是以较高密度和高容积率的设计手法将多种功能的建筑空间集中布置，这种集中布置规划手法使项目规划或布置大型市民活动广场等公共开放式活动或绿化城市空间成为可能。我们在多个项目的城市综合体方案设计中都规划了这样的城市空间，如太原、沈阳铁西、无锡万达广场均规划了2～2.5万平方米市民广场。
在寸土寸金的综合商业项目开发中，做出这样的决策和规划是需要最高决策者具有过人的魄力和前瞻眼光的。开放式空间包括市民广场，居住区休闲活动广场，大空间尺度的建筑间距及超大绿化园林的高尚社区等。它们为城市增添了市民公共活动场所，为城市增添积聚人气与活力的城市空间，为城市地标式建筑天际线提供最佳视觉空间，为城市透出蓝天、白云、森林、小溪、诗意…
太原万达广场位于太原有龙眼之称的黑龙潭公园周围，为了让公园透出绿色，规划方案将周围遮挡公园景色的所有破旧老房全部拆除，代之以绿化间距超百米的短板式高层住宅，最大限度的将公园绿色透出来，将绿色、生态还给城市。
4、地标式的城市建筑
城市综合体一个显著特点就是均在所在城市矗立了地标式建筑。如超高层酒店：济南万达广场180米高超白金五星级酒店（建成后将是济南第一高楼）；又如高层地标式双塔：无锡万达广场白金五星级酒店及酒店式公寓组成的玻璃雕塑双塔等。
四、项目前期规划心得
通过工作实践，总结心得如下：
1、认真做好项目前期调研和定位。项目前期调研和定位准确与否关系到整个项目的运作是否成功和顺利，因此集团相关部门应加强合作和工作力度，并使之规范化和制度化。
2、认真解读项目土地，使土地价值最大化。通过解读土地、合理规划，使功能设置和分区合理，最大发挥土地效益；通过合理交通规划，使商业动线合理，积聚人气。
3、站在"国际万达 百年企业"的高度，提高规划设计水平。在项目前期规划设计中，董事长多次从"国际万达
百年企业"的高度，对社会，对城市做出贡献，促进商业地产发展的角度出发，宁可牺牲企业目前的一些利益。如在多个新项目规划设计中，为了给城市营造供市民活动的公共场所，均减少可建面积，用于营造大型市民广场。
因此作为万达的一名规划设计人员，应该具备大气，超前，激情的品格和理性，负责，严谨的工作态度，不断提高规划设计水平，才不愧时代、企业赋予的职责。
综合体之我见
城市综合体，确实有很大的难度，无论设计还是营销推广，以至于销售人员的销售，物业管理公司的管理，应该说综合体比纯的项目存在很大的难度。当然，综合体之所以为综合体，一方面可以整合资源，聚合增值外，还有一方面多是为了减少销售时带来的风险，毕竟多元化可以吸纳更多的客户。
1、物业的规划，比重占的多少，要综合考虑市场、成本、收益多方面的因素。一般的综合体项目都在城市中央的区域，占有非常好的地理位置。所以，写字楼、酒店、商业、住宅或者公寓一般都会囊括。只是根据周边的市场状况，确定一下比例，再根据成本和预期收益确定一下可以回收资金。
2、项目的营销推广。营销推广有一点很重要，就是工程进度，写字楼、商业对交房时间比较敏感，而住宅抗性相对较小，所以如果预售则要重点考虑工程进度对销售的影响。不然，广告宣传出去了，结果可能不理想。 再有一点就是几种产品的衔接，毕竟写字楼、商业对住宅都存在一定的负面影响，对客户而言住宅也会影响写字楼的品质。所以，建议前期回收资金靠住宅，品质提升、价格上涨靠商业、写字楼等。 同时，需要注意几种产品推广节奏的掌握，一般一种产品的预热都需要2-3个月，所以如果你想在9月份开始销售某种产品，则需要2-3个月就展开宣传，以免青黄不接。同眼，退热也会需要2-3个月，所以及时你不推广，这种产品照样会有大批的客户，这一点需要做好心里准备。
3、宣传主题。综合性是项目区别其他项目的最明显的建筑属性，其实一般综合体都位于城市的核心位置，所以区域、地段应该是统领一个城市综合体的主线。因为地段才是决定这个项目价值的关键点所在，所以，地段延伸出来的神统领这个项目，也就提炼处项目的推广主题。
4、业务员的销售转型。综合体不仅对策划推广有很大的难度，对于销售也存在这样的问题。就是业务员如何快速的有一种产品转化为另一种产品，因为当一种产品已经深入业务员的心里后，他对另外一种产品的认识就会变得薄弱。所以结合推广，业务员也需要提前准备，做好转型。 暂空，待编
[[i] 本帖最后由 mrmilo 于 2007-12-12 11:06 编辑 [/i]] 学习中 不错不错 阅过了