根据你所提出的产品是以写字楼为主的综合体
主要有写字楼、公寓、商业、酒店四种功能
前期定位
1、区位分析：你所在的区位，也就是你属于几级的土地，一般根据几级土地来划分你所在的区位是否热门，你的建议是以写字楼为主体，那么必定是商业圈内或是附近，也就是CBD商业圈（否则为什么要以写字楼为主体）这样可以有足够的消费群去消化你的产品。还有就是你周边的写字楼产品售租状况是否良好？
2、产品组合
首先并不知道你的容积率是多少，一般情况下做写字楼的地块均不为大中性地跨，估计在占地6万左右，所以容积率应该在4－5之间，如果和地方关系好的话，没准更高。
本人建议做两栋塔楼（一栋建议在26层左右）4层群楼，其中一栋为写字楼，另一栋为酒店＋酒店式公寓或是产权式酒店，因为如果业态相对复杂，那么组合出来的产品就会相对排斥，并不能互补，其中酒店＋酒店式公寓中，酒店在5－9层以上均为酒店式公寓。
3、产品配套：
既然是大型商业体，必定要有相对完善的配套系统，比如监控系统，较大地下停车场，中等的地上停车场，以及沿街的整体环境改造都应符合整体的规划以及产品的档次，其中行车动线要重点设计
4、底商招商：
底商功能的提供和完善是写字楼功能一个必不可少的组成部分，它实际上支撑了写字楼功能的运营。不仅满足客户就近、便利、省事的目的，从而提高办公效率。
其商户要求经营特色、经营优势，对于提升写字楼的知名度有直接的帮助（也就是要符合写字楼整体的档次），这样间接地提高了写字楼租售的水平。也就是说尽量着一些大型商业，切忌小型密集型。
招商建议：先做底商招商，再行写字楼招商
如果前期做的好，后期推广中的硬件优势会推动整体销售以及相对充足的消费人群。
酒店＋酒店式公寓最主要的就是物业知名度，建议找本地知名度高的酒店管理公司前来管理。把营销推广交给他们来作，因为毕竟人家是专业的酒店管理公司，在这方面分他一杯羹，许多问题会迎刃而解！
小弟卓见，还望指教
房虫sese 以上的几位前辈提到的真是不错，本人公司也正有一个这样的项目，项目进度是刚刚开始，正在平整土地，占地约150亩，希望今后能和大家一起讨论讨论
谢谢！！
城市综合体项目开发方案（口诀）
[color=Red]一 看云识天气 市调须先行 汇聚多方力 描绘蓝图有方略二 团队架构好 管理弄清晰 责权划明白 提高效率出效益
三 首席设计师 主持招标事 助手三两名 精研品质龙点精
四 施工承包商 实力须强大 工程顾问方 材料监理不含糊
五 按揭找银行 政府急帮忙 小区我建设 金钱姓社也姓资
六 策划销售商 管理我加强 物业经管商 资源经验不可少
七 团购投资者 早期定协议 商业零售者 实力品牌准进场
八 住宅写字楼 酒店和商场 四项同推广 火力精准费用省
九 风险同收益 向来正成比 同仁共协力 项目一流利自高
十 项目树品牌 管理出形象 打好第一役 步步为营创辉煌[/color]
另外：一线城市嘛，应该和国际接轨（接轨？听起来怪怪的。嘿嘿）可以去看看像：纽约的洛克菲勒中心、东
京的阳光城、福冈的博多水城、多伦多的伊顿中心、悉尼的女王大厦等等。先进的东东可以拿过来嘛。
[[i] 本帖最后由 大S 于 2007-7-24 14:51 编辑 [/i]]
综合体需要更重视小众营销
因为，各个物业面对的客户基本上是各自独立的，只有少部分是重叠的。所以，该做好销售之前的广告铺排及客户拜访工作。
具体做法，针对不同的物业，找到各自的小众媒体来投播。
然后，拿到行业手册进行客户挖掘。
前往客户的单位，一对一的沟通。
这样的成绩比较好。
呵呵。
个人经验～～ 不错呀
一点异议,欢迎拍砖
一、HOPSCA真的适用于中国吗？HOPSCA的模式利好在前面山高人为峰策友已做了很多讲述，这里不多说，只表达几点异议。
1、HOPSCA的定义中对区位的限制导致中国能适应的城市不多。
一个大的城市综合体又要要求在城市核心位置上，本身就是个矛盾。HOPSCA在巴黎可以兴盛，在美国可以兴起，因为美国的城市建设较早，已经到了新陈代谢的周期，美国很多城市的市中心有大量的工业时期留下的工厂、生产车间，这是城市规划对HOPSCA的生存机遇。
而中国的城市建设起步晚，城市规划盲目而媚外，市区规划现状已然如此，再作茧自缚已不可取。纵观中国的城市，一个显著的特征就是：市中心缺少大盘。且城市核心位置几无可用之地。这种情况下，建设HOPSCA的难度可想而知。
2、以HOPSCA的规划要在核心位置大块拿地，必然要求开发商雄厚的资本实力和强大的政府背景，一个证明就是新天地的政府指导行为，万达是个特例，运营到第三代商业地产万达玩起了HOPSCA，可是看看万达成都等HOPSCA的尴尬局面，以及万达集团的高负债率，其天马行空的想法不敢说失败，至少已经穷途末路。
3、中国房地产一直在学习，从早年大规模的学习日本，到如今瞄上欧洲，照搬美国，几许成败也许需要时间来印证，中国的城市现状造就HOPSCA只能是有中国特色的HOPSCA。原因是：
（1）HOPSCA并不一定符合中国客户的消费特性。欧洲及美国人有着强烈的自由和独立的文化特征，讲究便利和节约，对生态等房产附加因素要求颇高，而中国地产市场相比还在初级甚至是启蒙阶段，购买特性还没有得到文化特征的教育，比如：中国人喜欢扎堆、爱面子、向往安全感，这就造成了中国城市的酒店有酒店区（CHD）、办公有办公区（CBD）、住宅有住宅区（CLD）。HOPSCA如何引导国人的文化变异是一个根本问题。
（2）HOPSCA中H指Hotel，酒店；O指Office，写字楼；P指Parking，停车场；S指Shopping mall，购物中心；C指Convention，会议中心；A指Apartment，公寓。可是我们看看中国现有的HOPSCA，比如沈阳的华府天地、东莞的阳光城、郑州的方圆创世、福州的一品方筑、武汉的君临天下、洛阳的枫叶国际广场，Shopping mall有多大？Parking去哪了？生态公园呢？国外的HOPSCA生态是最核心要素，可是在中国城市寸土寸金的市中心，哪个开发商愿意投入大笔的资金到Parking上、到生态建筑上？
（3）不可否认的，中国的建筑大师不少，但中国的建筑设计总体水平低下，即便是万达，肯定也不愿意去请贝律明设计一个HOPSCA，而中国的城市规划千奇百状，中国的地产法律制度也有很大的地域性规定，比如容积率，一个城市的几个区就有几个不同的指标，比如地块的建筑性质，也各不相同，这就要求一个高明的建筑设计团队，在兼顾开发商利益的同时，综合考虑各种因素，平衡好HOPSCA内各种物业形态的关系，而又设计出鲜明、有个性的建筑群落，而看看现在的HOPSCA，鲜明性和地标性根本无从谈起。
（4）一般HOPSCA要拿商住综合用地，其产权年限对推广的影响也不可小视，随着房价的日益增长，国人似乎对产权年限越来越关注。
二、HOPSCA真的不适用于中国吗？
1、跟着政府走。
很多城市都在开展老城改造和新区建设，老城改造耗力颇大，拆迁纠纷等耗时费钱，新区建设机会颇多，新区建设中政府强硬行为多，市政府大多要搬移，围绕市政府及市政绿化工程的HOPSCA往往更容易成功。
2、围着公园转
市区核心位置的公园地块当然价值不菲，但是综合HOPSCA的绿化节约和因此带给开发商的经济个品牌利益，还是值得尝试。
三、回归正题，楼主的问题怎么解决
1、以楼主的意思看，现在物业形态已无从改变，再大谈如何规划已经没有意义，现在的重点是怎么定位，怎么推广？
（1）是定位为一站式购物的HOPSCA，还是大型的地标性城市建筑综合体？看似一样，喊出来的效果不同。HOPSCA解释起来比较复杂，让别人接受同样费力，为什么一定要给自己一个洋概念？玩概念就搞掂销售了吗？
（2）一搬的推广模式是总分总，类似于一个大盘分几期推，但我是经验是这样推起来耗费少、效果不大，最主要是的集中在“总”的认识上耗时很长。且容易给客户杂而乱的印象。
（3）酒店是形象不错，但先推酒店风险巨大，酒店是自营还是销售？市中心酒店，产权销售的居多，那么产权酒店的风险性就出来了，只为了形象，却冒很大的风险让自己陷入长时间的推广周期，我认为不可取。
（4）前期的形象以商业打头阵。先推Shopping mall，一个项目要成功，当然要有人气，商业无疑是凝聚人气的第一办法，且HOPSCA商业招商相对容易，先不管销售情况，至少人气已经凝聚。
（5）在招商完成时捂盘销售，推出写字楼产品，更多的面向自用型客户，以大中型企业基地定位，以免冲击Shopping mall的投资客户
（6）产权酒店的内部预定要延续到Shopping mall的开盘期，既相互联动又避免客户对流，如果有酒店公寓最好也能在节奏上联动。
（7）最后推出公寓产品，才能获得较大的升值空间。如果有步行街，以Shopping mall带动，推出购物公园，底商基本不用推广。
（8）推广节奏一切以商业招商为中心，不一定沿街的就要先推，一个城市综合体商业成功基本就成功了一大半。
四、暂时先写这些笼统的东西，具体性的细节待楼主有详细情况再玩。 一、地段 选位选好了 包括未来、基础、人流、无流、现金消费流、物流 排序如上
当然....投资回报率算好先....谢谢....
二、政府沟通 中国....必须和政府沟通....涉及到政策影响力
条件不是指地价 而是其他附加 比如规划内无其他竞争 限制附近土地拍卖 未来规划 的道路 周边附加条件
三、规划
根据条件一确定物业配比,相关问题,有个兄弟已经阐述的很详细了....我强调的是物业配比请和政府沟通....谢谢
四、工程
在工程方面的优先次序,在资金量允许的情况下,请先做标志性建筑,不一定大,但是一定标志
如果资金不允许,那您还是别做这种综合性项目
在标志性建筑完成的情况下,根据土地情况,土质,当地雨水,确定高层、多层、商业内街的工程节点, 以商为先 其次以销售为先
五、营销
重点,谢谢,请注意综合性,假如在营销上做不出综合性的特色,,请放弃做这个项目的想法...重点
一、是在客户角度上到底能在这个综合性营销总得到什么
二、我们可以在综合营销上得到多少成本节约
根据具体项目不同会在不同的项目上有不同的营销方案.....
另外....楼上抄的学术性帖子很无聊的....请结合实际来点给大家有用的.... 8楼的写的很好，学到不少东西:victory:
我的一些看法
根据所处位置不同..所操作的方式各不相同..一则处于开发区或者传统的办公区域可以定位为高端写字楼..可参照案例无数..这时公寓就显的不是很重要..而商业以及酒店则是主要要考虑的附加值部分..
二则处于住宅较为密集的地域就以住宅+商业为主推..此时写字楼的出现会给项目带来不是很好的影响..但是酒店可以在一定程度上提高物业形象..
三则处于商旅的中枢之地..酒店就会成为项目的主要推广方向..虽然未必如同香格里拉那般..但是会很好的提升物业的形象..商业的重要程度次之..而前两者做好加之中枢地位..写字楼与公寓的价值就已经凸显出来..
最后是在CBD范围内的大体量商业..呃..这个如何操作就不用赘述了吧..只是在CBD内的住宅....那个..
1..如何综合..从四种分析中可以看出其实综合体是一个很不好做的东西..所谓综合并不是所有形式物业的大糅合..而是要有所偏重..偏重于何就要看自己的定位了..
2..酒店的作用..楼上诸位都强调酒店的作用..但是在我认为酒店不是万能的..如何操作酒店公寓要根据实际情况变更..在不恰当的时间与地点出现了酒店..也许会产生不可预料的结果..咳..好吧..我承认这是我的经验之谈..
3..建议引进大卖场..比如王府井等..(倘若可以的话..)
4..分阶段的主题推广..这个确实必要但是必须要注意到的是这种分阶段推广首先是统一在"综合体"这个前提下..因此在推广上必须要有延续性..
有时还会遇到靠近专业市场的情况..这时千万不要放弃成熟的专业市场所带来的投资引力.. 谢谢各位的参与!
项目功能已确定----写字楼+商业+酒店+公寓.
现在的问题是在做推广时,我们应该以那部分为首推产品
(本项目所处区域现在是新开发阶段,人期不是很好,但本项目将来和市政府是邻居) 楼上的那个“山高人为峰”看来有做商业规划与策划的行内人呀。。。支持你的表述！ 本人现在做的恰好也是一个综合体的项目，在操盘时有些体会与各位道友分享：
一、规划定位
1、坚持“档次均衡性”原则：
对于拥有四种细分产品的项目，首先应根据所在区位的商业、政治、消费特点等来整体定位，如在城市的核心位置，项目宜考虑定位为高档的或地标型的“**中心价值体”；酒店、商业、公寓、写字楼等细分产品的硬件及相应的配套就要按照高档进行整体设计、配置；
2、坚持“功能兼容性”原则：
对于酒店、公寓、写字楼等三类产品，在实际的操盘过程中会发现市场的针对性消费行为在各自的上下边缘部分会产生一定程度的交叉；例如：购买写字楼的部分中、低端客户会同时比较、考虑公寓（商住两用）、酒店进行办公的可能性，故，宜慎重考虑不同产品之间的功能的一定程度的互补性， 例如：公寓产品是否应具备“酒店式公寓”的部分功能等等。如此配置，可望在后期销售阶段能最大化的吸纳市场的销售行为。
3、坚持“概念先进性”原则：
对于集四种产品于一身的综合体项目，宜着力争取在各个产品的软件配置、服务等方面确立较新的模式，这样配以良好的地段优势及产品硬件优势、多业态关联、互补优势等就可以形成独特的甚至具有相对唯一性的销售优势；在实际操作时，具体的落实可参照国外或国内一线城市已出现的新模式进行比较、实施。
4、坚持“形象整体性”原则：
在各细分产品外立面的设计风格、公共区域的装修风格等关乎项目整体形象方面宜力求坚持统一的形象、使得项目的规模优势能够最大化的显现，从而会对日后的消费行为形成较强的形象尊崇感（项目形象就会在市场中清晰的树立起来）。
二、推广宣传
1、“感知期”宣传策略：
在推广的初期，对于消费者而言是初始了解项目时期，此阶段建议采用户外广告、报纸广告等大众媒体全面传播项目的概念形象、功能形象、物业品质等方面，在宣传的形式及语言表达方式方面宜采用较直白、清晰的模式，目的是在消费者的心智模式中不断的增加印象。
2、“认知期”宣传策略
在开盘的前期（宣传已经过一个阶段），对于消费者而言是对项目进一步了解时期，此阶段建议采用加入事件营销炒作、公关活动、有条件的也可考虑定向传播特定信息（例如随银行信用卡对帐单投递）等方式对于部分对项目有一定认知度的客户进行深度传播。
3、“决策期”宣传策略
在开盘前后二周或20天左右的时间宜着重在开盘促销优惠、付款方式等角度设计一些通路，然后整合全部适当媒体资源进行高频度的宣传，在这个阶段宣传时广告语言宜采用较热烈的方式，切记，此阶段宣传的目的是逐步将客户理性消费的模式过渡到感性消费的状态。
4、“维护期”宣传策略
在开盘后期，对于消费者而言对项目的施工进度、相关配套、相关资源的引进等方面比较关注，推广、宣传的角度宜在于此，在推广渠道方面除上述提到的大众传播媒介外（这方面继续宣传是维持项目销售热度所必需的）宜坚持以维护已成交客户实现“客待客”为目的的公关活动
以上未尽处可交流、沟通。 QQ： 543470997 发展——HOPSCA（豪布斯卡）起源于20世纪70年代，HOPSCA的出现避免重蹈过去城市开发功能单一，建筑分散无序的覆辙。目前很多城市在旧城改造或新城建设的过程中，开始强调中心区功能完整和建筑统一的原则，法国拉德方斯的HOPSCA规划模式就是一个成功的例子。
定义——HOPSCA包含商务办公、居住、酒店、商业、休闲娱乐、纵横交叉的交通及停车系统等各种城市功能，是集居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩为一体的城市中心。
现在这概念已经开始流行 HOPSCA（豪布斯卡）是概念,
个人觉得这样的项目叫城市综合体更为让人接受 好主意 如此综合性的项目由于规模大，资金要求高，融合资源多，涉及范围广，因此操作难度可以说是目前房地产项目最大的，这是我们首先要承认的。在很多城市里，为了能够完成此类项目，会将此类项目拆分，以降低开发商的难度，保证项目的成功。
1、 首先，要分析项目所处的市场，确定项目的定位和利润点，是以商业、住宅、写字楼还是公寓为主，一般来说，酒店的主要是以提升项目形象为主。
2、 第二步，以项目的整体形象进行推广，城市综合体的前期形象宣传很重要，需要造势，让市场认可项目的形象和地位。
3、 第三步，把项目的最重要的定位的部分推出市场，一定要一炮而红，奠定项目的市场地位，把开头做好，这样就有利于接下来的营销推广。
4、 其次，要处理好商业、写字楼的产权和如何经营的问题，只要做好这两个部分的推广，公寓和住宅的推广就是比较容易的，通常公寓是比较容易提升价值的，可以考虑放到最后进行推广。
5、 最后，预祝你的项目成功啦！ 感谢各位参与!!
小弟受益非浅!!
现在希望项目能顺利开张!!! :) :victory: :handshake 学无止境。。。。。学习学习再学习