发币活动——商业地产基础知识互动！
商业地产已不再陌生，但是一些[color=red]专业名词[/color]不知道行业内的策友是否清晰。楼上问，楼下答+再问，楼下再答+再问……依次循环！
阿男不才，先开个头
楼下的，什么是[b]业态？[/b] [size=3]业态是商业模式.是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态，是零售活动的具体形式。
通俗理解，业态就是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。
目前零售业的业态主要有以下几种：
百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、仓储式商场、专业市场、专卖店、购物中心等。
零售业态的分类依据主要是零售业的选址、规模、目标顾客、商品结构、店堂设施、经营方式、服务功能等。
业态一词来源于日本，日本安士敏先生认为：“业态是定义为营业的形态”它是形态和效能的统一，形态即形状，它是达成效能的手段。[/size]
[b][size=6][color=DarkRed]什么叫MALL?[/color][/size][/b]
[[i] 本帖最后由 梁子 于 2007-7-12 15:21 编辑 [/i]] Mall（音译“摩尔”）起源于欧美，特指规模巨大、连成一体、包罗众多专卖店和商铺、集购物、休闲、娱乐、饮食为一体的商业中心或加盖的林荫道商业街。Mall原意是“林荫道”，现在也可译为“购物林荫道”，意指在Mall里肯定有一条或多条步行街，身临其境购物、消费或漫步，犹如在林荫道上闲逛一样舒适和惬意。较新版本的美国词典释意：“在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，许多商店和餐馆组成的大型零售综合体。”
Mall可以说是目前世界上大型商业地产的顶级形态，伴随着家庭汽车化和住宅郊区化而诞生，是现代工业文明和商业文章的产物，属于一种新型的复合型商业业态。
MALL的定义是：“大型零售业为主体，众多专业店为辅助业态和多功能商业服务设施形成的聚合体。”
什么叫“商业地产”？？？:lol
[[i] 本帖最后由 不羁的人 于 2007-7-12 15:30 编辑 [/i]] [font=华文细黑][size=24pt][b]商业地产的属性本身来讲有广义和狭义之说 ：[/b][/size][/font]
[font=华文细黑][size=24pt][b]狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所 [/b][/size][/font]
[font=华文细黑][size=24pt][b]广义应该包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等，一切可以用来[/b][/size][/font][font=华文细黑][size=24pt][b]销售和经营这些物业综合体的运营形式，都叫商业地产。[/b][/size][/font]
[font=华文细黑][size=24pt][b][color=red]动线？[/color][/b][/size][/font] [size=3]
商业动线是依据商业业态动线设计，将人流进行有效地组织，使之在整个商业广场形成为涡旋状人流。
让人们有效地穿越与滞留，利用广场主入口和临街商铺的通透性，将人流引进商业广场内部，充分利用商业广场布局的重要节点，
设置品牌形象店，以大品牌带动小品牌，有效提升商业广场水平人流的拉动力； 运用自动扶梯有效的将平面人流垂直提升，使之整个商业人流形成平面与垂直面的立体结合，
让每一位经营商家都能享有巨大人气所带来的商业资源，而购物者也能充分享受购物的乐趣与欢乐。
设计上充分考虑商业广场的人流聚集与宽敞的步行街人流疏散相结合，利用商业业态的设置，有意识的引导人流。[/size]
[b][size=6][color=DarkRed]什么叫商圈?[/color][/size][/b]
[[i] 本帖最后由 阿男 于 2007-7-12 15:57 编辑 [/i]] 商圈，是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的区域范围。
商圈大致由三部分组成，即主圈、次圈、边圈。
主圈
主圈即主要商圈，也称第一商圈，是指最接近商店的区域。在主要商圈内，消费者去商店购物最为方便，一般情况下，百货商店65%左右的顾客来自主要商圈。
次圈
次圈即次要商圈，也称第二商圈，是指位于主要商圈外围的次要区域。
边圈在这一区域内，顾客较为分散，但消费者来店购买商品也较为方便，在次要商圈内聚集着百货商店25%左右的顾客。
边圈
边圈即边缘商圈，也称第三商圈，是指位于次要商圈以外的区域。在边缘商圈内，散居着百货商店约10%左右的顾客
什么是投资回报率？
[[i] 本帖最后由 阿男 于 2007-7-12 16:07 编辑 [/i]]
补充
投资回报率指：目前计算投资回报率最广泛采用的方法是计算租金的年回报率，公式为：租金回报率＝每月租金收益×12/购房总价
举例：投资者何先生在天河北的某花园购买一套面积为42平方米的小单位，总价为42万元，成交单价为10000元/平方米。何先生采用了按揭贷款的方式，首期房款为3成13万元，按揭贷款29万元，月供款约为2000元（供20年）。何先生将其以月租金3000元出租。
那么计算租金回报率＝3000×12/420000＝8.6％
这种方法计算简便，对一次性付款的情况分析会较为准确，但由于只考虑了租金和房价，其应用范围比较局限，对于使用按揭贷款购房的回报情况就不太适用。
[b]
什么叫：放水养鱼？[/b]
[[i] 本帖最后由 阿男 于 2007-7-12 16:07 编辑 [/i]] 所谓"放水养鱼"就是:先炒热地块,后期销售模式.
即:先租后售.先给予消费者一定程度的优惠,让他们都进驻近来,把气氛火火热热的整起来,把水放起,让鱼在里面生活起来,而且觉得生活很好.达到这样的效果,以后的事情就好办了.
什么投资回报? 投资回报就是投资收益，可用投资回报率来衡量
投资回报率（ROI。return on investment），是指达产期正常年度利润或年均利润占投资总额的百分比。其计算公式为： 投资回报率（ROI）=年利润或年均利润/投资总额×100%
什么叫5A级? 一、楼宇设备自动化系统(BA) 楼宇设备自动化系统,可对全楼的供排水设备、制冷设备、供电系统和电梯、自动扶 梯进行监视及控制。 以状态监视为主，控制启停为辅。
1空调自控系统
2供排水自控系统
3变配电监视系统
4电梯监视系统
二 安全防范系统（SA）
1闭路监视系统：地下车库出入口，首层大厅设彩色变焦带云台摄象机。楼内各
层出入口，电梯轿箱等处设置固定黑白定焦摄象机。写字楼内走廊设置固定黑白
定焦摄象机，地下停车库内设黑白带云台变焦摄象机。
2防盗报警系统：写字楼主要出入口设门磁开关，电子门锁，读卡器。
3停车场管理系统：内部车辆采用专用停车卡，外部车辆采用临时出票机的方式。
三 通信自动化系统（CA）
1综合布线系统：综合布线支持电话系统和计算机网络系统，是一个开放性网络
平台。室内铺设架空地板，地面线槽，网络地板。设计院完成干路敷设。提供以5
类线为基础的综合布线信息通道。
2无线通信转发系统：移动信号增强系统，办公楼各层设有移动信号增强系统。
四 办公自动化系统（OA）
以物业管理，公用信息服务，智能卡管理，商场管理为主的应用软件系统。
五 火灾自动报警和消防联动控制系统（FA）
1设有智能类比功能的火灾自动报警及自动灭火和消防联动控制。
2广播音响系统：火灾紧急广播系统与公共广播合用一套广播系统。
[color=DarkRed][size=4]
RBD是什么????????[/size][/color]
[[i] 本帖最后由 明年今日 于 2007-7-12 16:23 编辑 [/i]] RBD是英文Recreational Business District的缩写，直译为“游憩商业区”，也可译为“旅游商业区”、“休闲商务区”等。根据StephenL. J. Smith（1990）（《游憩与闲暇研究的概念词典》（Dictionary of Concepts Recreation and Leisure Studies）），RBD的定义为：建立在城镇与城市里，由各类纪念品商店、旅游吸引物、餐馆、小吃摊档等高度集中组成，吸引了大量旅游者的一个特定零售商业区。部分对RBD的研究是在风景旅游地进行的，因为旅游的发展使旅游地附近慢慢形成了城镇。
RBD的研究时间并不长。1958年，Barret深化对滨海旅游地的分析，认为滨海旅游地的住宿、饮食、娱乐、商业各项旅游设施趋向于集中布局，并具有明显向中心区集中的趋势。其意义在于把城市地理学的某些理论应用于旅游、游憩的研究中。
1970年，C. Stansfield和J. E. Rickert在研究旅游区的购物问题时首次提出RBD，用之描述这类旅游地的结构和功能特性。他们给RBD的定义是：所谓的RBD就是为季节性涌入城市的游客的需要，城市内集中布置饭店、娱乐业、新奇物和礼品商店的街区。
随后，V. Taylor（1975）用宾馆及其他旅游接待设施，如咖啡店、古董店、剧院、服务站、游乐园、饭店、公共浴室和公共水族馆的分布来定义RBD。以南非的东伦敦为例，把上述设施的建筑面积占街区建筑面积50%以上的城市街区，在地图上表示出来，得到RBD是一长条形，游憩活动主要集中在海滨，其后的边缘区主要为旅游接待设施，特别是提供餐饮服务的寄宿处。这是早期对RBD的研
80年代末90年代初，学者们开始真正重视城市旅游问题，RBD的含义也扩展到城市旅游研究中，并试图以此解释城市里以旅游者为导向的城市功能应如何布局与分布的问题。Pearce（1989）对70年代RBD的研究进行了影响深远的评论，而Meyer－Arendt（1990）则把这一理论运用到墨西哥湾海湾滨海旅游胜地作个案研究，对理论有所补充。R. W. Bulter（1991）在研究加拿大西埃德蒙顿特购物中心（West Edmonton Mall，WEN）的旅游与购物的关系时也使用了这一概念。他认为购物作为一种旅游活动的地位日益重要，像WEN这样一座世界最大的超大型购物中心，应该被视为旅游吸引物，它最突出的特点就是其惊人的规模和多种多样的休闲设施。但他对RBD的理论没有很大的补充。
Show & Williams（1994）从分析城市在旅游业中的重要性入手，认为城市在空间和功能上集中了各种设施与吸引物，布局于最能满足旅游者与当地居民需要的地点上，形成RBD。
Getz（1993）提出了与众不同的旅游商务区（TBD，Tourism Business District）的概念。它与RBD相对应，与RBD有联系但又有不同之处。Getz认为，所谓TBD是指游客导向型吸引物和服务十分集中的区域，这一区域与城市中心商务区（CBD， Central Business District）相毗邻，在一些古老的城市，特别是一些欧洲城市，TBD和CBD通常是重合地，分布在老街道内。由于TBD显著的视觉作用和经济效益，市政当局往往高度重视这一地区并有精致的规划。
在国内学术界，保继刚（1995）在探讨深圳华侨城城区发展模式时，提出以旅游业（主题公园）带动城区全面发展，使该区域发展为一个旅游商业区（RBD），这是第一次在国内的城市与旅游研究中运用RBD的概念，并预见它可能成为新的城市功能区。此外，保继刚、古诗韵（1998）初步研究了城市RBD的概念、研究进展、类型和功能等问题；并认为中国目前已经形成城市RBD的雏形的区域包括江苏南京夫子庙地段、上海城隍庙地段、广州天河城地段、广东中山孙文西路步行街、广东惠州步行街、深圳华侨城及珠海九洲城地段等。邵学文（1990a）对上文提及的南京夫子庙所在的秦淮风光带旅游景观进行了研究。此外，相关的研究尚不多见。这主要是因为研究城市的学者往往把RBD的功能看作是CBD众多功能中的一种，没有引起重视。
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奥特莱斯是什么？？？？？？？？？？ 奥特莱斯
概念
“奥特莱斯”是英文OUTLETS的中文直译。其英文原意是“出口、出路、排出口”的意思，在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”。
历史
奥特莱斯（Outlets）最早诞生于美国，迄今已有近一百年的历史。Outlets最早就是“工厂直销店”，专门处理工厂尾货。后来逐渐汇集，慢慢形成类似Shopping Mall的大型Outlets购物中心，并逐渐发展成为一个独立的零售业态。虽然Factory Outlet这种业态在美国已有100年的历史，但真正有规模的发展是从1970年左右开始的。
1970年-1987年：一些大型服装工厂和日用品加工企业利用工厂的仓库销售订单尾货开始在他们的仓库建立起Outlet Store，基本上是一家工厂一个Outlet Store，所集商品既是优质品牌又价格低廉，所以吸引了大批顾客。
1988年-1996年：Factory Outlet开始繁荣起来并有大的发展，去工厂直销店购买商品的顾客越来越多，因此，很多工厂就把直销店集中在一起开设，这时的购物中心一般都是真正的“工厂直销”， 虽然以名牌和低价吸引顾客，但没有形成规模销售。而且离城市较远，一般在60-80英里（100-150公里）左右，开车要一个多小时。
1997年-2001年：进入二十世纪七十年代，Outlets业态在美国呈现快速发展的势头，截止1996年，美国境内已经建立了300多家奥特莱斯购物中心，并且有了奥特莱斯开发商的加入，这种营销形态发生了实质性的变化。首先是供货商从过去单一的商品工厂发展为商品工厂、品牌所有者、品牌代理商、品牌批发商乃至大型百货商店共同参与的专门供货渠道。其次是功能更加齐全，休闲购物一体化。最后是开始讲究购物环境并向城市靠近。因此这种直销中心渐渐发展成为大型或超大型购物中心。特别是近两年，销售额屡创新高。据美国的统计数字显示，全美有275个大型奥特莱斯中心，销售增长率逐年大幅递增。目前，在美国、欧洲、日本甚至东南亚国家，均已出现这种业态并蓬勃发展。
特点
OUTLETS吸引顾客有三样法宝：
驰名世界的品牌——荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯正，质量上乘；
难以想象的低价——一般以低至1-6折的价格销售，物美价廉，消费者趋之若鹜；
方便舒适的氛围——远离市区，交通方便，货场简洁、舒适。
什么是商圈饱和度?
[[i] 本帖最后由 小曹 于 2007-7-12 16:43 编辑 [/i]] 商圈饱和度：饱和理论是通过计算零售商业市场的饱和系数，达到测定特定商圈内某类商品的饱和程度，用以帮助新设商店经营者了解某个地区内同行业时过多还是不足，一般来说，位于饱和程度低的地区的门店的成功率必然高于高饱和程度的地区。
IRS = C * RE / RF IRS——某区的商品饱和度 C——某区商品的潜在顾客 RE——顾客平均购物金额 RF——区内同类型店铺总面积 IRS即为每平米的商品销售额。
运用IRS还可以帮助经营者用已知的毛利与经营费用的比率，对商店的利润进行预测，进行经营效益评估。但是从上述的公式可以看出计算IRS的准确资料不易获取，同时饱和理论也忽略了原有商店和经营同类商品的新设商店有哪些优势和劣势，所以在进行定量分析的同时，还要进行定性分析。其中包括：竞争门店的经营特征和经营规模，竞争门店的经营种类，位置，顾客的流动性，交通地理状况，商家的促销手段等等因素。
商业市场和商业地产市场的区别?
商业市场和商业地产市场的区别?
一个不是地产，一个是地产，一个是营运行为，一个是开发行为
一个不可销售，一个可销售
随便讲讲，不对的地方，楼上指出来。
什么是：物流中心？
[[i] 本帖最后由 阿男 于 2007-7-13 08:28 编辑 [/i]] 《中华人民共和国物流术语标准》给物流中心下的定义是：从事物流活动的场所或组织，应具备符合下列要求：a、主要面向社会服务；b、物流功能健全；c、完善的信息网络；d、辐射范围大；e、少品种、大批量；f、存储、吞吐能力强；g、物流业务统一经营、管理。
凡从事大规模、多功能物流活动的场所即可称为物流中心。物流中心的主要功能是大规模集结、吞吐货物，因此必须具备运输、储存、保管、分拣、装卸、搬运、配载、包装、加工、单证处理、信息传递、结算等主要功能，以及贸易、展示、货运代理、报关检验、物流方案设计等一系列延伸功能。
什么是商圈配套?
[[i] 本帖最后由 黄明华 于 2007-7-13 09:50 编辑 [/i]] 商圈配套指该商圈之外的辅助配套设施、包括市政配套、商务配套、商业配套和居住配套。商圈的概念较大，一般分为商业圈和商务圈，例如北京的西单、王府井，就属于商业圈，而CBD、金融街、中关村就属于商务圈，商业圈和商务圈的配套又各不相同，例如商业圈可能写字楼就属于商圈配套，而商务圈商业就属于商圈配套。
什么是商品组织结构？ 商品组织结构，指的是在本商业体组织内部，所经营之商品的优化组合形成的商业产品结构。
什么是SOHO?
[[i] 本帖最后由 renrondon 于 2007-7-14 12:51 编辑 [/i]]
回复 #17 renrondon 的帖子
返租,即是售后包租,是指开发商在销售商铺的同时与投资者签订一定时间的代理租赁协议,承诺将兑现给投资者一定的回报.这样开发商将会在短时间内回笼资金,又可以实现商业地产统一招商统一管理的要求,也可以省去投资者盲目寻找商户的烦琐.但现在商业物业一般都是虚拟式产权,即开发商只是在空间上分配给投资者所需面积,而实际在现场却不能确定其实际位置,这样如果在今后的经营过程中因各种原因导致投资者利益不能如约实现而产生纠纷,最终对投资者来说是一种潜在的风险.商业管理模式分类? SOHO[Small Office Home Office]，专指基于国际互联网上的、能够按照自己的兴趣和爱好自由选择工作的、不受时间和地点制约的、不受发展空间限制的白领一族，针对这一特殊群体打造的建筑和商业房地产项目，
1、通过空中庭院将居住与办公紧密结合。
SOHO现代城是一个高度100多米的大型建筑，为了能使人感到舒适与和谐，现代城别出心裁地每隔四层设计了面积为500平方米的空中庭院，每四层便成为各具特色的单独小区。
这种设计，既照顾到了人的心理舒适度，又降低了办公人流对居住环境质量的冲击，避免出现“办公不像办公，居住不像居住”局面的出现。
值得一提的是，空中庭院的总建筑面积达2万多平方米。
2、充足的采光是SO－HO房的突出优势。
由于家庭办公不可能一直靠灯光照明，充足的自然光无疑是最值得优先考虑的因素。
与大多数人想象不同的是，现代城的户型并不是主要利用空中庭院落地大窗（12米×8米）透过的光线采光。在SOHO单元的设计中，设计师让绝大部分的房间和家庭的公共空间都向外，每面墙都是超大落地窗采光。而面向空中庭院的房间部分则多为厨房和卧室，这里是光线相对不足的“黑色空间”，对办公或居住影响不大。
据称，这种设计形式，可以使住户感受到“光线像韵律一般流动”。
3、“智能化”成为必不可少的因素。
网络的普及使工作和居住间的界线变得模糊，从另一个角度而言，正是“智能化”才让居室充满了现代感。
现代城在设计时从兼顾居住和工作的角度出发，建造出能够利用高速宽带互联网络传递信息的空间。另外，其智能化设计还包括了保安系统自动化、远红外探头和自动报警装置。
提问！产权式酒店？