我来回答19楼
产权酒店产权酒店是由“时权酒店”（Time share）演变而来。由消费者或投资者买断旅店旅游设施在特定时间内的使用权。首创这一概念的是瑞士的亚力士大耐提。1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的时权经营，向旅客出售了在特定时间内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利。而产权酒店则是进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。
产权式酒店作为一种新型的房产投资和消费方式，符合现代经济资源共享的原则，它将名下房产与酒店经营相结合，向公众提出了一种既是消费又是投资，既是置业又是增值的全新概念。将纯消费房产融入投资概念，即产权式酒店的理念。
提问：什么是ＴＢＤ
[[i] 本帖最后由 djmxrc 于 2007-7-16 14:32 编辑 [/i]] 旅游商务区（TBD，Tourism Business District）.它与RBD相对应，与RBD有联系但又有不同之处。是指游客导向型吸引物和服务十分集中的区域，这一区域与城市中心商务区（CBD， Central Business District）相毗邻，在一些古老的城市，特别是一些欧洲城市，TBD和CBD通常是重合地，分布在老街道内。由于TBD显著的视觉作用和经济效益，市政当局往往高度重视这一地区并有精致的规划。
商业地产中的"生铺"和"熟铺"是什么意思?
[[i] 本帖最后由 xuke83 于 2007-7-16 15:24 编辑 [/i]] 所谓“生铺”，其意为“三边”商铺，也就是俗语所说的一边开发、一边销售、一边招商的商业物业。
所谓“熟铺”，就是已经进入成熟经营期的商业物业，具有良好的市场成长性，商铺风险已经经过了前期市场的充分消化。
对于投资者来说，“生铺”的吸引力在于实际租金低而承诺回报高。但“生铺”投资风险容易出现养铺周期内，这种补差造成的高运营成本使经营管理公司无法良性运营，进而无法及时实现对投资者的高额回报。这是投资者要小心的地方，过去的商业地产项目无论是购物中心、商业街还是社区商铺，开发商都沿用住宅开发的手法，快速出售，快速获利。这种生铺的销售方式造成了管理及招租等方面很多问题，尤其是大型购物中心类商业地产项目，投资风险和失败的几率更大。
这些年来房产商们总结过去的经验教训，开始改变策略，从销售环节上向生铺做成熟铺再销售的模式转变。大型商业地产项目通常采用全部暂时持有、自营或整体打包出售等方式进行加热，而社区商铺则会根据项目进展和入住状况整体策划，既可以采用大比例持有，也可以采取限制物业类型等方式培育市场。使之具有“熟铺”特征，即良好的市场成长性，出租率高、商家稳定、经营有序、投资回报明显。这样的培育期通常需要短则一两年、长则三四年或更长。
投资者们一定认为“吃商铺”，一定要“熟的”，可看官们可知“吃熟”的里面也有学问，“吃铺子”时，你一定要睁大眼睛，注意辨别真假熟铺。如一些楼盘商铺售后返租等销售方式，实际是一种空头许诺，因为已经购入产权的商铺持有者会以自我为中心的独立经营，从而产生竞争无序，使生铺成为熟铺的可能性大打折扣。另外，选择开发企业统一管理的商铺，还要看这个项目有多少的铺位为统一经营，有多少铺位零售，看看零售铺位的具体安排，是否会和开发企业持有的商铺产生业态竞争。比如出售比率超过商场的50%以上，那么这个商场的经营状况在未来将会有一定的困难。出售比率超过65%的社区商铺也会产生这样的问题。作为“熟铺”，它处于一个成熟的商圈，应具有突出的特色，会形成铺面的整体商业氛围，所以，看商铺是否成熟，也可以从它是否具备了比较鲜明的业态特征来确定。
问题：如何计算商业的饱和度？ 那些在开发商或管理公司数年经营下，有固定的经营商家，经营规模和效应都已具备，已有了旺盛的人气、商气、投资回报稳定的商铺在行业里被称为“熟铺”。这类商铺已进入成熟经营期，具有良好的市场成长性，出租率高、商家稳定、经营有序、投资回报明显。通常情况下，商业类的地产进入经营阶段后，由于商气、人气都不够，需要短则一两年，长则三四年的培育期，最终才会达到理想的状态，而熟铺的培育期都已过去，培育期中存在的风险都由开发商承担，它兼顾了投资者的收益性和安全性，因此颇受投资者的欢迎。
生铺，则是那些一边开发、一边销售、一边招商的商业物业，生铺一般通过项目区域美好的远景规划及短期(通常是返租3～5年，不低于10%)的高额投资回报来吸引投资者，但事实上开发商已在商铺的销售价格中把对投资者的回报作为成本考虑进去了，而在生铺的养铺周期内，由于实际租金低而承诺回报高，这种巨额补差造成的高运营成本使经营管理公司无法良性运营，进而对投资者承诺的高额回报往往无法及时兑现，这就造成大多数投资者资金被套，苦不堪言。
如何把“生铺”变成“熟铺”？
杀猪和养鱼
杀猪：即是指目前商业地产开发者出于对自身项目的评估及市场经营的低风险，明确商业市场定位，在商业未投入运营前指引投资者进行投资，许以乐观的经营前景，高价抛售商业房屋，提前透支商业前景。 好 饱和度：1.2004年11月版《中国商业地产运营》冯晖 刘浩著
市场饱和度：对于某类商品而言，任何商圈只能容纳一定限量的商店或一定的营业面积，指量化某类商品在商圈中的饱和状态的一个比率值。
市场饱和度只有确定一个标准值后才才具有实际意义，标准值是指商圈中商店在均衡的状态下的比值，如：1.市场饱和度的实际比重计高于标准是，这类商店在商圈中处于不足状态；2.实际值小于标准值，处于过多状态；3.实际值等于标准值，则处于均衡状态。
通常用以下的比值来衡量：
总销量额/总营业面积
总人口数/商店总数
某类商店的平均销售额
总销售额/从业人数
2.商圈饱和度（单位商业面积平均营业额）
IRS=(C*RE)/RF
C:潜在顾客数量
RE:顾客平均购买额
RF:经营同类商品商店的营业面积总额
问题：
招商策划有哪几部分组成？ 好帖 在招商这个系统的工程中，人的因素是最关键的，要使产品销售突飞猛进，公司管理稳定发展必须建立一支从上到下组建一支精明强干的招商队伍，是企业招商工作的重中之重。然而，除了专业招商的企业之外，一般的招商企业在团队建设方面是弱项。
首先要建班子：有一个领导班子，由三部分组成，一把手也就是班子的责任者，二是核心成员，他是部门全局问题的策划和支持者，三是重要的功能负责人，是参与班子的决议，营销执行者，在重大问题的决策程序上应该是要求立项、调查、研讨、决策。而且主要程序应是“听多数人意见，和少数人商量，核心说了算”的。
其次定战略：也应有五个关键问题：
（1） 确定中长远目标；
（2） 确定实现目标的总体战线和阶段；
（3） 制定目前的目标；
（4） 确立采取什么方式进行战术动作的分解；
（5） 在实施中如何进行调整。
第三是带队伍：关键问题如何管好一个招商团队，一个招商团队能否发挥出应有的水平，这就要挖掘一个管理者的技能水平。
也应该注意五个要点：
（1） 优化的组织结构和岗位设置；
（2） 以岗位责任制为核心制度；
（3） 要完善和落实考评和激励机制；
（4） 建立负责培训体系；
（5） 加强企业文化建设。
在实际操作中，如何来组建一支精干的招商团队呢？
第一、要建立一个完善的招商组织体系
依据企业的规模，招商的组织体系大小也不尽相同。在招商的组织体系中一般有这么几个核心的职能部门和岗位：
一、招商总监：
招商总监主要职能是统揽整个招商全局，协调各个部门之间的关系，担负着招商项目战略的制订以及战术落实的监督等重要职能。具体包括根据公司经营目标，确定部门各阶段工作计划；完成公司下达的招商目标和任务；与全国各区域大经销商进行商务谈判；合同的监督执行；对经销市场运作监督管理；协调公司各部门与经销商的各种关系；全国营销网络的开拓与合理布局；
二、企划部：
企划部是招商的“大脑”，它担负着收集市场信息、调查和研究市场、招商策划等重要的工作，为招商提供全面的市场引导与支持，包括所有招商策略的制定与落实，招商指导书的制定；招商广告的媒体选择；招商费用预算及效果评估；招商会议的组织实施；招商信息的管理；经销商常见问题应答；经销商甄选标准与核查。一般设置企划、文案、平面设计、媒介投放、市场调研等几大块面。也有些企业将市场部的工作外包给有招商经验的智囊机构，认为企划部等没有必要再设置，其实是一种误区，最好是内外结合，这样一方面可以规避市场部当局者迷的缺陷，又可以利用外脑“旁观者清”的优势。
三、商务（招商）部：
商务（招商）部是招商工作的执行者，与经销商短兵相接，担负着商务谈判、招商回款等重任，建立、健全客户档案，加强各户管理，保持与客户间双向沟通；市场窜货问题处理；退货的处理；。一般设置经理、大区经理、协销经理及商务助理若干。
招商经理职责包括：拟定年度销售计划、回款目标呈销售总监报批实施；根据中期及年度销售计划开拓完善经销网络；调查预测通路危机，及时提出改善意见报批；把握重点客户，控制80％以上的产品销售动态；关注所辖人员思想动态，及时沟通解决；参与重大招商谈判和签订合同；定期向直接上级述职；负责制定部门工作程序和规章制度，报批通过实施；制定直接下级岗位职责，并界定其工作；每周定期组织例会，并参加公司有关招商业务会议；对本部门工作流程的正确执行负责；全国性重大招商会议方案拟定，费用预算；对本部门预算开支的合理支配负责；对本部门所掌管的企业秘密的安全负责；对重大招商活动有现场指挥权；对所属下级的业务水平和业绩有考核权；有一定范围内的销售折让权；有退、换货处理权；有窜货处理权。
在这个部门里，商务助理的角色非常重要，她是经销商一次来电的接听和处理者，同时协助大区经理处理日常的信件、信息处理、招商谈判及经销商档案管理等重要工作，大区经理不在时还要成为“替补”，是经销商和大区经理之间的“缓冲带”，所以商务助理的角色很重要。具体职责一般为：汇总市场信息，对拓展招商提出建议及方案；组织建立健全客户档案，确保客户不丢失；负责接听咨询来电、回答、介绍有关问题；负责重要客户的接待工作，票务联系；对确保经销商信誉负责。
大区经理的重要性就更不言而喻了，他直接关系到公司的招商业绩，不但要将公司的招商政策传递给经销商，还要将依据大区的市场现状，进行产品的二次策划，给经销商描绘可操作的市场方案及美好的市场前景，促成经销商“应招”；与各级经销商保持密切联系；参加全国性招商会议的客户谈判、展位布置；参与经销商初选谈判，二次谈判；负责客户的接送站、订房、接待工作；接听客户来电，介绍产品知识；考察客户的信誉度、网络情况；各种报表的管理、预备工作；各种宣传品的管理，预备工作；对与客户保持良好关系负责；有一定范围内的退货处理权；有一定范围内的窜货处理权。
协销经理主要负责履约经销商的市场帮控，帮助经销商启动市场，是企业为经销商提供市场服务的枢纽；对确保货款及时回笼负责；对重大招商活动有现场布置权；对限额资金有支配权。
附件：某公司招商工作流程
一、 主要工作流程：
二、 招商流程
加强招商团队的沟通与管理
一个没有思想的人是行尸走肉，一个没有核心理念的招商队伍只能是一盘散沙。所以，在沟通与管理中不但要教会员工如何运用各种技巧去招商，更重要的是团队必须要有凝聚人心的思想。
“思路决定出路，细节决定成败”，罗马帝国不是一天能建成的，万里长城是由一块又一块的砖头垒起来的，招商讲究市场功底，讲究细节的累积，再高的招商目标也是由一个又一个大大小小的招商业绩累积而成的。
招商企业必须强调全员招商的观念，除了招商核心人员，物流、财务等辅助人员也要懂得公司产品的经销政策、产品知识。因为很可能有一天所有大区经理在招商会现场忙乎，公司里只有后勤人员，而此时恰好有经销商来电话咨询问题，如果后勤人员是一问三不知，那会给经销商造成很不好的印象，相反，如果一个后勤人员能对产品、市场等方面理解透彻，经销商会对企业另眼相看。
因此一个优秀的招商团队应该具备： 一个核心 ；优秀的员工 ；同时严格科学的管理是优秀招商队伍的保障 ：建立业务管理制度，规范操作流程和个人行为；建立业绩考核、绩效挂钩的薪资政策，激励员工的积极性，确保招商目标的实现。
第三，招商团队必须进行完整、到位、细致的招商培训
招商最怕认识不统一，人人都有一套评价体系和谈判标准，对产品、市场和招商各抒己见、各行其事，造成内部信息混乱，招商效率低下。高效而实战的招商培训是招商成功最重要的保障之一。通过培训，统一思想，统一全体成员的内在共识和言行标准，步调一致，共同推进。因此招商培训是打造一支优秀的招商团队必不可少“内功”，所有招商人员不但要领悟到公司的战略思想，而且要掌握公司招商的核心优势在哪里，对经销商输出的市场投入预算、广告进程、操作方案，必须是口径一致的，这些目的的达成都必须依靠统一的培训。
通常公司招商培训的3大核心内容：
1 、企业及产品知识培训：企业情况，产品情况等；
2 、沟通技巧培训：接听电话、接待语言、洽谈技巧、仪表举止等；
3 、招商专业知识培训：招商流程、谈判技巧、表格填写等；
4、招商要领培训：招商的战略步骤、目标分解、经销商定位合同解读、市场操作方案、常见问题的解答与应对等。
在实战中发现，经过系统培训，团队的凝聚力和战斗力会得到快速的提升，招商人员快速融入企业招商的氛围中，并在更短的时间内为企业招回真金白银。 大规模专业市场如何做营销推广
放水养鱼？
是指社么啊？我们义乌政府实行的税收管理政策也叫放水养鱼
后面被所有商业地产所引用 规矩乱了,没有人接上了,这么好的题目难道就浪费了吗?
我再来出个题目:
商业地产调研分哪几大板块?
俺来也
商业地产调研分四块：1、宏观国民经济、政策调研；
2、城市经济、人口、文化、政策法律环境调研；
3、城市商业发展情况调研（项目周边商业情况、商业竞争情况、发展脉络等）；
4、项目自身情况调研（地块、建筑限制等）
我出个大点的题目：
不同商业物业如何引入主力商家？
回复 #31 义乌侬 的帖子
先租后售我来也
请问各位，现在国内的品牌都有哪些？？可以不可以给我来一个资料表格？
比如一线男装品牌 ，一线手机品牌，二线，三线。。。。。 里面一些商业名词 太过于拗口和难懂 对于像我这样出入商业地产的小兵来说 好像太难了些 恳请大侠们不要出那么晦涩的专业名词 让我们大家真正的能学到一些 商业的基本专业知识
本人不懂商业 也就无穷知道出题了 不好意思 大家继续！ 创意不错 什么是shopping center shopping center 是购物中心
问题:近几年中国对商业地产出台了哪些相关政策? 我没什么好说的! 做为小学生级别的,很佩服南哥 提出的话题都很到为 让大家能了解很多!
回复 23# 的帖子
"投资者们一定认为“吃商铺”，一定要“熟的”，可看官们可知“吃熟”的里面也有学问，“吃铺子”时，你一定要睁大眼睛，注意辨别真假熟铺。如一些楼盘商铺售后返租等销售方式，实际是一种空头许诺，因为已经购入产权的商铺持有者会以自我为中心的独立经营，从而产生竞争无序，使生铺成为熟铺的可能性大打折扣。另外，选择开发企业统一管理的商铺，还要看这个项目有多少的铺位为统一经营，有多少铺位零售，看看零售铺位的具体安排，是否会和开发企业持有的商铺产生业态竞争。比如出售比率超过商场的50%以上，那么这个商场的经营状况在未来将会有一定的困难。出售比率超过65%的社区商铺也会产生这样的问题。作为“熟铺”，它处于一个成熟的商圈，应具有突出的特色，会形成铺面的整体商业氛围，所以，看商铺是否成熟，也可以从它是否具备了比较鲜明的业态特征来确定。"这话说的非常好。