操做酒店式公寓的技巧
酒店式公寓大多是本来要做产权式酒店的物业，最后酒店管理公司谈不妥，投资回报无保障，政策管制严及投资者风险意识提高等等原因造成的衍生产物。少数个别的直接定位为酒店式公寓的项目，那就是当地市场太好或者开发商神经病。这类物业现在的市场行情下普遍卖的不好。有一些酒店式公寓是住宅用地，产权是70年，其实只能算做小户型，在这里把挂着酒店式公寓羊头的小户型住宅踢出去，不在讨论之列。40年产权的酒店式公寓怎么卖？
这是个头疼的问题。它是商业和住宅的混血，大多数情况下，会出现性价比比住宅低，比商业也低的情况。酒店式公寓大都面积小，公摊大。作为住宅的话，居住不舒适，价格还比住宅高一大截（你的低？看来是我比较倒霉），买一套60平米的酒店式公寓显然不如去买一套80平米的住宅，小两口住着踏实。酒店式公寓里面厨房大都是敞开的，不锈钢的厨具看上去挺时髦，但是想想，天长日久了，不能总做西餐吃吧，炒个菜什么的咋整呢？
让我投资？当我有钱人？我流动资金也紧张啊，后面追着一屁股要债的呢。投资不是不可以，只是你最长10年按揭，每个月好几千块，也是个不小的负担，出租的租金离银行按揭款差一大截呢。一次性付款？我有这个钱去干点什么不行？商人总是缺钱的，有点钱也是投资个商铺什么的。政府官员呢？咱有钱！不买最好，只买最贵。这小不点买来干啥用啊？给情人的话，丢不起这人。投资出租？不差这俩烟钱。低调，低调。
没办法，考虑考虑商用办公吧。商用办公问题是不好用。里面乱七八糟的，有小年青两口在里面住着吵架的，有个别小情人在里面发嗲的，客户来了一看，哦，贵公司就在这地儿办公啊，没啥实力的了，行了，这个单子你们也别做了。
也有说，咱都商用办公，或分区，一片儿商用办公，一片儿做居住。靠，这种办法你的想的出来，那咱改成写字楼得了，旁边写字楼空着一多半呢，人家是方正通透的。咱价格比他们低，租金比他们低，这到是个借口。沦落到和人比身段低，那也是一种境界了。只是大小公司们也不买帐，人家会算边际效用，我租写字楼房子一年比你贵2万，但是我一年能多赚10万，就算我租写字楼比你贵2万，只多赚2万，我还是去租写字楼，形象在这儿呢，以后还图个发展呢。
这么一看，客户全闷了。偶尔有个傻不愣登的女人，会买来当个私人小空间，和姐们儿打个牌喝个酒，或者和帅男网友一夜情什么的。问题是少，有点傻的女人现在太少了。
这么一算，完了，没救了。打折卖吧，咱比住宅还便宜成不？这个办法成。只是开发商会把你踢出门的。
怎么才能把这一沱瀤（wai，还得注释，不然我也不认识这个字）出去呢？
（待续，给币给币，穷人啊）
[[i] 本帖最后由 olday2004 于 2007-7-2 18:20 编辑 [/i]]
质疑酒店式公寓在国内的前景
＂不锈钢的厨具看上去挺时髦……炒个菜什么的咋整呢？“投资不行，居家不宜！
哎，酒店式公寓前景到底怎样？:lol 这种玩意儿，要我看，能做的只有一线城市核心区域，那些二三线城市最好别碰了，他真的是根鸡肋。 嗨，兄弟，一起努力吧。（同“命”中人留） 楼主，本人请教个问题，70年产权的叫酒店式公寓，40年的我好象听说应该叫公寓式酒店吧！！ 我认为首先酒店式公寓还是有市场的，其次在操作上，应该统一管理，不能让业主自行出租。
再次，请正规、完善、有一定声誉的酒店式公寓公司管理，定期返金给业主，
对于业主的投资有一定的保障。
这样既符合国家一系列规定，又满足了市场及开发商的需求。:P 看得偶心里拔凉拔凉滴！
因为最近手上也在忙个案子，就是40年产权的，公寓式酒店。怎么办呢？
谁能给我些关于“公寓式酒店”的整体推广策划方案？ 我们是挂羊头卖狗肉，70年的酒店式住宅公寓。销售情况还行 我个人感觉还是有投资客购买的,不论是不是在二线城市,现在全国购房的普遍都不是当地人,关键是要看当地有没有投资理念 大哥你真有才,你真是太有才了,照你这么说酒店式公寓就不用卖了!
郁闷啊!
现在这种产品在大城市或旅游业比较发达的城市才能做,其他城市我看不太现实. 倾向ANGELA918。
经商要乐观，悲观的话会发现每一步都可能跌落深渊。
就没有卖不出去的产品，策划用来干什么？就是解决难题知难而上的。
另外，酒店式公寓少了酒店式管理能叫酒店式公寓么？即使没有了知名的酒店管理公司，管理实质也是要有的。引入‘XX国际管理机制“YY顾问”不会用啊？
小户型有市场没的？小户是怪胎么？其实和酒店式公寓的处境也差不多。但是看二线城市的市场也好着呢。总价低，有品位有质感，倾心的人还是一大把嘛。
关键是怎么发掘需求，怎么网住有特定需求的人，并且给出他们潜意识中想要的东西 感觉说得有点泛泛太不具体，简单的例子其实是最能说明情况的，我认为房地产行业最最主要的就是透彻的市场调研，就像盖房子一样市场调研就好像是房子的基础，每个地方都又其自己的特点，不能就这样简单的套用公式，走经验主意的道路。要深刻了解自己项目的优点和缺点，扬长补短，阐述小缺点引出大优点，做到不骄不躁给人一种踏实、诚恳的印象。 酒店式公寓是有弊病，但毕竟还是有市场的，6楼的大虾说的有理，这和商业地产的运作有些类似，需要经营管理公司全权运作，才可以滋润的活下去的:lol 二三线城市，如果针对差异化的定位，利用周边经济效应，比如会展中心或旅游景点，也应该能出彩的:hug: 我个人马上有一个挑高的公寓在作
也在思考营销策略的定位
其实这类项目有很多问题
土地年限40/50年居多
商业水电居多
物业费不菲
挑高后单价不菲，总价不低，相对于潜在客户的收入而言，相对价格较高
商住混用后期物业管理难度较大
商住混用，对旁边普通住宅的居民影响较大，后期居民反馈反应较多
等等
所谓酒店式公寓或公寓式酒店更多的是出售一种小户型
二线城市或向下的城市中
真正和上海一样作到酒店式公寓使用的，如港汇，一个月租金接近两万的一室一厅是罕见的
所以二线城市的酒店式公寓是营销词汇，并非实际 有所思 我认为没有的做。中国好像成功的案例不多而且这种管理公司太少不规范和健全。 我感觉这个东东主要看项目的位置,普通二三线城市确实不是太现实,旅游城市还可以做
我们是一个县级旅游城市的一个酒店公寓的区域分销，销售情况一般，但是总部销售的还可以，主要是分销多啊，全国几十家，用不了多久就卖完了
这种项目如果在一个县级的旅游城市我感觉比较好做，因为价格优势，环境优势都比较大
ps:我学习了好多大大的东西，都不敢说话，差距太大了
这是我第一次发言，词不达意，各位见效了 酒店式公寓，不只只有噱头就可以；他们里面的服务我感觉还是很有吸引力的！ 币你也拿了，技巧呢