房地产开发需要新模式
[size=4]房地产开发需要新模式[/size]现行模式的弊端
房地产业是一个资金密集型产业，具有开发周期长、资金投入大的特点。长期以来，我国内地房地产开发采用的是典型的“香港模式”，即开发商利用大量银行资金买地、盖房、卖房，然后再开始新一轮循环。“香港模式”的优点是规模优势，开发商能让房地产的开发过程的每一个部分的利润最大化，加速房地产企业发展速度。但从另一个角度来看，“香港模式”也会造成开发商对房产利润的垄断，不利于产业的发展，香港地产业经过三十多年发展，结果大多数家庭没有享受到这种发展成果，而是极少数的人占有了社会绝大多数财富，许多家庭前两年甚至是负资产。香港的模式从单个的房地产发展商来看，可能是成功的，但从整个社会发展来看，对社会资源分配缺乏公平性。
由于进入内地房地产业的门槛很低，许多开发商本身的资金实力十分有限，于是产生了一种怪现象：即通过定金和房屋预售，收取买房人的资金，并以这种资金作为自己的开发投入，然后再将造好的房子高价卖给买房人，等于是用买房人的钱来赚买房人的钱。在2004年内，以这种方式收取的房地产开发资金高达6000多亿元，占了当年到位资金的近43％。在目前的经营模式下，6000亿元资金产生的利润，全都归到了开发商名下。
房企遭遇资金瓶颈
2002年以来，国家有关监管部门对房地产开发企业资金实力提出了越来越高的要求。先是清理工程拖欠款，接着房地产开发资本金比例提高，存贷款基准利率提高，个人房贷利率及按揭成数提高，继之“招拍挂”后的国有土地出让金的限期缴清，直到最近人民银行建议取消期房销售，土地交易的公开化，令付得起出让金的企业甚至个人都可以拿到土地，相反没有资金实力的开发商只有黯然退场。可以看出，原来敞着口子的房地产开发钱袋已经勒紧，部分企业甚至有断流的危险。房地产开发企业极高的负债率，在行业景气时当然能极大地提高房地产开发利润率。但一旦行业景气过去，所有的风险都会集中到开发商身上，资金越来越成企业发展、壮大的瓶颈。
新模式呼之欲出
房地产虽然是一种资金密集型产业，但也有它自己的特殊性，尤其是它不像其他资金密集型产业一样，需要依靠集中的大规模生产。如何突破房地产开发的资金瓶颈？美国开发模式值得我们借鉴，在美国存在许许多多的小型开发商，甚至连个人都可成为房地产开发商。美国的房产开发商们并不需要唱“全武行”，它在整个房地产开发投资经营链条中所扮演的角色，往往只是一个管理者、参与者、经营者，或职业经理人。开发资金的来源可以是包括房地产投资基金在内的各种产业投资基金、其他企业、房屋需求者，甚至是个人。由于开发商和出资人角色的分离，在美国经营模式下，如前面提到的6000多亿资金完全可以以某种方式，转变为需求者对房产开发的投资，及开发商收取的房屋需求者的委托资金。如果说房地产开发周期为2年，房产开发利润占房价的1／3,那么它对于买房人来说，等于是放弃了2年的银行存款利息，扣除向开发商缴纳相应的管理费后，可获得房价30％的回报。
由于企业发展需要大量资金，单靠企业自身滚动发展已很难完成，随着宏观调控特别是人民币升值以来，国外众多的机构投资者正在扣开中国房地产业的大门，内地的联华信托也推出了首支准房地产信托基金。新模式已是呼之欲出，部分敏锐的开发商们纷纷开始行动，如从事房地产开发的广州的合生创展公司向淡马锡和老虎全球基金大幅出让股权，软银、凯雷等国际投资公司注资顺驰置业公司，以及近日万达集团宣布将从国际基金融资50亿元等，便是房地产企业与国际资本亲密接触的几个最新样本。
随着资本而来的必将是中国房地产业的大发展，大变革。首先，房地产业将由土地运营向金融运营转变。在新模式下，房地产金融将统领房地产开发的各个环节，房地产开发将进入金融时代。接着，房地产会形成一个全国性乃至国际性的大市场。借助金融手段，国内外的资金有了投资和退出房地产领域的通道，房地产的资金渠道得以拓宽，原来仅局限于本地的房地产市场，将变成真正“与国际接轨”的市场。随之而来的是开发商的角色转换。全能的开发商不再全能，一些房地产开发商将转型为专业房地产投资商和运营管理商，还有一部分公司将转变为具有品牌的建造商，成为开发各环节的组织者。最后也是最根本的变化，无疑是利益关系的变局。原来由开发商独占的高额利润，将不得不同各类信托、基金等机构投资者分享，相信这将是房地产业一场真正的巨变。
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