南京大桥板块土地价值评估报告
目录：第一部分：区域经济及房地产发展概述
一、 南京市经济发展状况
二、 “十一五”南京房地产发展纲要
三、 “十一五”城市建设纲要
四、 项目地块所属区域特点
第二部分 江北房地产市场综述
五、 江北及浦口房地产市场近期运行状况
六、 江北土地市场分析
七、 商品房供给与销售分析
八、 江北市场商品房价格状
九、 江北“十一五”发展趋势及交通规划况
第三部分：项目地块价值分析
十、 项目地块特点分析
十一、 项目地块SWOT分析
十二、 竞争个案分析表
十三、 风险分析
十四、 汇总结论 第一部分：区域经济及房地产发展概述
一、南京市经济发展状况
南京经济持续增长，进入发展的景气周期。“十五”期间，南京经济持续快速增长。全市地区生产总值年均增长速度达到14.2%，分别高于全国、全省同期平均水平4.7个百分点和1.4个百分点,高于改革开放以来12%的平均增速和“十五”计划10%的增长预期。到“十五”末，全市地区生产总值达到2413亿元,按户籍人口计算人均生产总值达到40900元；全市财政收入达到510亿元，年均增长23.5%；社会消费品零售总额达到1005亿元，年均增长14.5%；五年累计完成全社会固定资产投资4600亿元，是“九五”的2.5倍，年均增幅达到27.6%。
人民生活进一步改善。坚持富民优先，全力组织实施富民工程，着力解决群众生活中的突出困难，人民群众得到了更多的实惠。实施积极的就业政策，努力改善创业和就业环境，“十五”末登记失业率控制在4%以内。社会保障体系日趋完善，社会保险覆盖面继续扩大，城镇基本养老、医疗和失业保险覆盖率分别达到98.1%、90%和96.5%，各类保障标准稳步提高，城乡居民最低生活保障实现应保尽保。多渠道、多方式增加居民收入，城镇居民家庭人均可支配收入达到14997元，年均增长12.7%；农民人均纯收入达到6250元，年均增长9%。
南京“十一五”发展纲要中提到：人民生活明显改善。城乡居民收入稳步增长，城镇居民家庭人均可支配收入和农民人均纯收入年均分别达到24000元和10000元以上，收入分配差距扩大的趋势得到缓解。实现较为充分的就业，五年新增就业岗位75万个。城乡居民居住条件进一步改善，城镇人均住房建筑面积达到30平方米以上，农民人均钢筋砖木结构住房面积达到40平方米以上。
十一五发展目标
指标 2005年 2010年 指标属性
城镇居民人均可支配收入（元） 14997 24000 预期性
农民人均纯收入（元） 6250 10000 预期性
五年新增就业岗位（万个） （50） (75) 约束性
城镇居民人均住房建筑面积（平方米） 24 30 预期性
农民人均钢筋砖木结构住房面积（平方米） 38 40 预期性
二、“十一五”南京房地产发展纲要
房地产业：完善政府调控机制，优化住房供应结构，引导房地产业合理布局，建立分层次的住房供应保障体系，保持房地产业健康持续发展。合理确定房地产开发规模，五年竣工商品房面积达到2800万平方米以上，其中住宅竣工面积达到2200万平方米。推进房地产业管理的规范化、信息化和法制化建设，建立健全全市统一的产权管理信息平台和房地产信息系统。进一步扩大物业管理覆盖面，提高管理水平，规范管理制度。继续实施危旧房改造和房屋整治出新工程，推广绿色、环保住宅建设，提高市民居住质量。
三、“十一五”城市建设纲要
“十一五”期间，重点加强绕越公路环江南片区域及江北新市区的城市化与城市现代化建设，努力构筑更加开敞的城市发展平台，整体优化老城与新城新区的功能分工、人口分布、产业布局、基础设施配套和生态环境建设。继续高标准建设“一城三区”，力争现代化河西新城区基本建成，形成新城、老城空间紧密相连、功能合理分工的发展格局；仙林新市区功能进一步完善，成为带动宁镇扬板块共同发展的增长极；东山新市区总体开发建设水平进一步提升，基本实现与主城基础设施体系的一体化对接，成为拓展宁杭发展带的重要区域节点；江北新市区基础设施进一步完善，江北地区中心作用显著提升。加快构筑城乡一体化发展的城镇体系，推进雄州、淳溪、永阳3个卫星城建设，实施禄口、汤山、铜井、汤泉、桥林、八百桥、横梁、白马、桠溪等重点镇的建设，有效加快郊县城市化进程。
四、项目地块所属区域特点
1、江北面临“城市空间重组”的新机遇
长期以来，南京一直是沿江一侧发展，侧重长江以南区域的发展，可以说，这是一个偏重的城市格局。 在这样一个格局里，既要安排工业产业布局，又要有文化布局，还要有居住空间布局，兼顾安排好这些布局，整个南京城的构成就显得很不合理。城区人口密度过大，势必导致环境质量比较差，甚至还会影响到一定区域的就业空间。
从目前的情况来看，一些居住空间的结构体系在某些方面并不适宜人居，这主要表现在：
（1）某些区域拥挤过度，商业布局不充分、不合理；
（2）交通堵塞的现状严重；
（3）几年前，一些产业因“退二进三”的外移到当时的郊区。而近几年来，因城市发展过快，郊区与城区之间的距离缩短了。好多在几年前已经外移到郊区的产业，现在看来又身处城内了，这样一来，势必面临着二次“退二进三”的格局。 这就必须在大范围内进行“城市空间重组”，而我市大面积“空间重组”主攻方向就在江北。南京借鉴上海浦东开发的成功经验，迈出跨江发展、建设江北楼市的发展之路。
2、南京正在构建一个快捷跨江发展的大交通体系
南京长江过江隧道开工，预计将在2009年完工。隧道建成后，驱车从此处过江只需5分钟，市民开车无论从主城区哪个角落，从快速内环上过江隧道至江北，只需10分钟。
桥北的两个收费站外移，影响江北发展的交通瓶颈全面打开。
四桥将设计6车道高速公路，计划于2006年开工建设，2010年建成通车，四桥和三桥将使南京二环高速成为完整的环行高速。五桥位于梅子洲，设计也是6车道高速公路，计划于2010年开工建设，2014年建成通车。五桥和二桥将使一环高速成为完整的环行高速。另外，还将在龙潭建设过江隧道、6车道高速公路，计划于2014年开工建设，2017年建成通车，龙潭过江隧道的建成将极大方便解决南京三环高等级公路的过江难题。
上述大交通体系的构建蓝图，给南京城市的整体空间勾画出一个很好的远景规划。建成后的跨江大交通格局，势必给整个南京带来大发展，将使江北在整个空间环境上更适合人居。
种种迹象表明，政府正在努力构建能促进江南、江北均衡发展的交通空间。而从目前的总体布局来看，二桥已经显现了它的功能，三桥也正逐渐表现其区位特色。近年来，八卦洲旅游业和餐饮业的发展，正是二桥通车带来的。
3、江北成为独立新城区的前景已依稀可见
（1）高科技产业正在形成。高新技术集聚的诸多企业，势必会带来一个完备的就业机制；
（2）大盘时代所构建的小环境相对较好。江北楼盘构成的新型社区环境有特色，绿化环境比较好，生活圈比较合理，一些中高档楼盘的开发，推动了小区域居住的升级换代；
（3）大型商业设施和消费场所在江北出现。红太阳苏果仓储超市建成开业，建筑面积16万平方米的金盛国际家居落户桥北，是目前华东地区在建材行业单体最大的一个商场。桥北市民即将拥有自己的大型shopmall。
开设大型商业设施有利于提升江北的消费行为、消费质量和消费文化。江北一旦形成自身的CBD，它的发展将不再依赖于江南。而未来的郊区发展，强调的就是让郊区成为一个与城中心区相呼应的独立运作体系；
（4）江北的教育体系也正在形成。多所知名高校的新校区都在江北；
（5）旅游体系也在发展。珍珠泉、老山森林公园等，发展得都不错。
综上：江北已经具备了良好的生态环境、就业环境、教育环境和消费环境，包括高品质的消费空间，江北成为一个独立的新城区的前景已经依稀可见。
4、江北房价目前是南京的价格洼地，但楼盘功能丝毫不逊色于市区
目前江北的房子有以下基本特点：盘子大、构件比较完整、早期建设有设计和规划的意识，主要表现如下：
（1）价格洼地，江北的房价目前是南京房价的价格洼地，主要是由于较低土地成本及其规模投入和规模产出而决定的。
（2）楼盘对景观的考虑相对比较周全。明发·滨江新城和威尼斯水城等楼盘在景观设计上都考虑到了视觉和看点等，做足了江景文化，给予了楼盘特有的附加值。
（3）江北的很多楼盘在早期规划中，介入了比较完整的配套体系，小区周边小型的商业网点比较普及。
（4）江北楼盘的整体套型和结构空间档次比较高，在某些方面甚至超过城区。以中低档的价格买房，其总体结构、套型不比江南价格偏高的房子差。近年来，江北也出现了很多高档楼盘，甚至是极品楼盘。这些楼盘能起到带动示范的效应，更能引导一个区域的居住消费文化的改变。
5、大桥负荷过重，交通新“瓶颈”又产生
（1）江北的人口数量增长很快，目前江北桥头板块住了好几万户人，而大桥的最高流量只有2万，在上班高峰时，拥堵成为必然，虽然有关部门正在加快过江大通道的建设，但“远水解不了近渴”。
（2）大桥收费站的拆除，在一定程度上给桥北板块的居民外出提供了方便，同样带来了人流蜂拥而至的拥挤局面，形成了新的交通“瓶颈”。
6、区域人口分析
目前桥北板块人口约在10万人左右，加上珠江镇、浦珠路沿线人口，总数约在25万左右，根据十一五发展纲要，桥北（不含大厂）在2010年人口预计发展到41万，尚余16万人口的发展空间。 第二部分 江北房地产市场综述
一 浦口房地产市场近期运行状况
（1） 住宅上市量创历史新高，销售压力陡增
05年是江北房地产高速发展的一年。累计供销比一直稳定在1.3左右。呈现供略大于求的局面。05年12月和06年1月的 上市总量为108.7万平方米，使江北累计供销比陡增到1.5。
目前江北潜在的上市量还很大，虽然销售态势良好，但供应的快速增长仍将进一步加大该地区的销售压力。
（2）价格优势减弱，但短期内上涨阻力明显
浦口地区目前以本地区居民为主，部分临近城区的中等收入人群、拆迁户为辅。随着近几年来发展较快，浦口区域房地产市场的本地消化速度明显放慢。而随着近年来南京市主城区房价已经成为大多数普通市民的“不能承受价格之重”，具有价格优势以及相对临近主城的优势使得浦口地区已经进入南京市房地产市场的泛竞争区域，与江宁、城中版块市场形成三足鼎立之势，超级大盘云集的桥北板块外来客流比例已经上升到50%以上。
（3） 近期江北市场综述
从06年1季度的销售情况来看，江北板块依然良好，但值得注意的是，江北板块在全市的销售总量的比重正在下降，江宁板块已有迎头赶上之势，而河西板块的销售也在节节攀升。
目前制约江北板块发展的主要因素仍然是交通和配套。市政工程建设是一个长期的过程，在短期内不容易对住宅销售产生较大的刺激作用。因此板块内的开发企业必须负担起整合资源，共同打造区域市场，提高整体竞争力的责任，这才是目前江北板块有效抢占市场的重要途径。
二、 江北土地市场分析
（1） 南京市土地市场整体运行状况
2006年1-2南京市国有土地使用权公开出让公告共有3次，每次公告土地的幅数较少。上市土地共8幅，总面积达到47.55万平米，楼面地价1542元/平米；成交土地6幅，总面积71.29万平米，楼面价格906元/平米。成交的均为2005年上市的土地，从上市和成交的情况来看，土地市场具有以下特点：
Ø 所有土地以底价成交。开发商谨慎拿地说明市场越来越理性。
Ø 商用土地占主体，上市8幅土地中有5幅，成交6幅中有3幅。
Ø 加快郊区土地供应，有59.77%的上市土地来自江宁和江北板块。
今年南京市在增加净地供应方面下功夫，此外经营性用地供地结构进一步调整，进一步加大经济适用房以及中低价商品房的供应量， 土地市场在保持稳定的前提下适度收紧。继续停止别墅类土地供应将使别墅市场继续分化。高端别墅由于其产品的稀缺性继续保持紧俏，此外供地结构的调整与非住宅用地的增加将使得郊区的经济型别墅、主城区稀缺地段的高档住宅和商住公寓成为06年的一大热点。
南京市国土资源局最新信息显示：今年上半年南京土地市场成功交易土地22幅，较去年同期减少43．59％，但是土地出让总面积和总金额与去年同期基本持平。如果加上6月28日下午拍卖的7块地块，成交总金额将突破50亿元。业内人士预测，下半年土地交易平稳依旧，中小地块仍唱主角。
（2） 江北板块土地市场整体运行状况
06年上半年江北板块共有两块土地上市，均位于六合区，总面积为15.68万平米，用途都是商业，均为底价拍出。见下表：
2006年1-3月江北上市土地信息一览表（表一）
地块编号 位置 上市日期 实际出让面积（m2） 供地方式 用途 容积率 底价（万元）
NO.2006G01 六合区 2006-1-25 155198.2 净地 商业 1.45 8380
NO.2006G02 六合区 2006-1-25 1631 净地 商业 1.8 51
合计 156829.2 / / / 8431
数据来源：国土资源局
（3）江北板块土地囤积情况汇总（表二）
楼盘名称 总建筑面积（㎡） 已销售面积（㎡） 未开发面积 （㎡）
苏宁天润城 360万 487597.81 310万
威尼斯水城 300万 112591.56 280多万
明发滨江新城 180万 219632. 51 150多万
万江共和新城 10万 76351.31 2万多
江畔明珠 18万 56819.02 12万多
盘龙山庄 30多万 110717.37 18万多
恒辉翡翠城 11.53万 19588.75 9万多
江岸水城 40多万 96704.46 30万多
大华锦秀华城 180万 82699.86 170万多
总结：
l 江北土地供应量虽然有所减缓，但是近年来包括明发集团、苏宁集团、大华集团所囤积的土地量足以够整个江北开发相当长一段时间。
l 以今年上半年销售势头最好的4月份为例，整个桥北板块（除珠江镇和大厂）成交总面积为10万平方，依此类推，如果江北的楼市一直参照黄金销售季节的销售速度，以目前江北1000万平方的开发量，需要8年多市场才可以全部消化完。
l 而这种计算方式明显是充分夸大了桥北板块的市场容量。所以，桥北板块的土地开发储备与市场需求之间存在着严重的供需矛盾。
l 一方面有大量的商品房等待开发上市，另一方面市场的需求相对有限，这当中虽存在着上升的空间，但是这种需求的上升与开发量的上涨相比，无疑是不对等的。
三、 商品房供给与销售分析
（1） 南京市商品房供应与销售
2005年的房价增幅从11.2％降至4.6％ 、住宅上市量下降21.5％ 、待售房源消化至少要15.8个月（其中河西有187万平方米，江宁104.6万平方米，江北是137.6万平方米，待售量都超过了百万平方米，楼市所面临的销售压力可谓空前）、投资增速从41.8％降至11％ 。
2006年近期状况，见下表：
2006年1-3月南京市商品房供应情况表（表三）
指标 商品房 住宅
上市面积(万平米) 同比（%） 比例（%） 上市面积(万平米) 同比（%） 比例（%）
全市 194.53 35.8 100 152.62 37.49 100
江南八区 77.06 -19.77 39.61 55.58 -19.56 36.42
江北 合计 85.84 119.55 44.13 69.42 100 45.47
六合 9.76 212.64 11.37 5.3 226.5 7.63
浦口 76.08 113.2 88.63 64.12 -4.4 92.37
数据来源：南京市房产局
注：合计比例江北板快合计量占全市的比例，片区比例为该片区占江北板块的比例。
06年1季度江北房地产市场销售保持稳定。商品房销售比去年同期提高64.17%。其中商品住宅销售提高41.59%。
进入06年以来，江北凭借低价优势，在1季度取得良好的销售业绩。但是值得注意的是，江北地区大盘云集，前期结转量较大，未来上市体量也不在少数。目前客户群仍以本地居民为主，主城区购房者大多是以投资为动机，在本地需求已经得到有效释放，本地市场消化能力日渐薄弱之际，江北众楼盘需要有整体区域意识，整合相关资源，提升主城区购房者对江北板块的认可度，开拓更加广阔的市场。
2006年1-3月南京市商品房销售情况表（表四）
指标 商品房 住宅
上市面积(万平米) 同比（%） 比例（%） 上市面积(万平米) 同比（%） 比例（%）
全市 187.25 16.83 100 161.47 12.79 100
江南八区 84.45 1.42 45.1 69.66 -1.2 43.14
江北 合计 56.82 64.17 30.34 47.32 41.59 100
六合 16.77 333.4 29.51 12.44 121.49 26.3
浦口 40.05 135.4 70.49 34.88 264.12 73.71
数据来源：南京市房产局
注：合计比例为江北板快合计量占全市的比例，片区比例为该片区占江北板块的比例。
（2） 江北市场商品房供销对比
江北上市量一直处于波动状态，但是单月上市量都比较高。尤其06年1月，上市量达到59.24万平米，打破了05年12月上市49.48万平米的记录。创下了江北板块商品住宅单月上市的新高。
05年6月开始实施的新政让传统的“金九银十”姗姗来迟。 随着时间的推移，新政的影响逐渐消去，05年年底江北诸多市政利好使部分搁浅的购房需求得到了释放。
05年底和06年初，商品住宅的大量上市使得江北板块的供销比达到了前所未有的1.5，进入06年以来经过一个季度的消化，累计供销比下降到1.41。
见下表及图：（单位：万平米）
江北各月上市、销量走势图示（表五）
单位：万平米
江北各月累计供销比图示（表六）
总结：
l 江北几家在售的超级大楼盘仍有较多等待上市的体量，以及一些已经成交但是尚未开始开发的土地，都给江北06年的销售产生了巨大的压力。
l 截至7月25日，江北地区的销售为9080套（含珠江镇），平均每月的销售量为1200套，相比较江南八区而言，仅次于江宁，位居第二，目前在整个南京市场的占有率为22% 。
l 江北销售情况虽然良好，其板块内部各楼盘之间的竞争十分激烈，销售业绩集中反映在苏宁天润城、明发滨江新城、大华锦绣华城等几个配套设施齐全、功能完善、地理位置相对突出的大盘上。对于板块内的小盘，由于受到大盘的挤压，销售业绩不是十分理想
l 以人均住房25平米计算，至2010年，桥北板块预计还有400万平米的市场容量。而从目前各大楼盘的土地囤积量分析，至2010年将有近700万左右的上市量（不包括新增项目上市量），届时桥北的市场竞争将进一步激烈。供求关系矛盾将进一步激化。 四、江北市场商品房价格状况
（1） 江北市场商品房价格趋势
近期江北地区商品住宅成交价波动较大。05年第三季度受成交个案的影响，江北住宅成交均价出现了一个低谷，仅为2100元/平米。第四季度价格回复正常。而进入06年1月，由于再次受到成交个案（盘龙山庄）的影响，价格下滑至2358元/平米。2月和3月，超级大盘明发滨江新城销售良好，使得江北板块的价格攀升至2600元/平米以上。
江北市场商品房价格趋势图（表七）
（2）浦口商品房价格历程
南京市江北地区有望保持景气。目前江北地区是南京市低价房区域,平均房价在3000元以下,随着南京城市发展中心的北移和道路交通等基础设施的改善,江北地区的楼市景气将保持繁荣。随着长江五座大桥的建设，交通的改进，江北版块大有可能进入“浦东模式”的发展轨道。
（3）2006年4月浦口商品房成交状况
2006年4月南京市商品房成交数据表（表九）
版块 套数 成交总面积(平米) 成交均价(元/平米) 份额
城北 626 54,974.32 5,230.00 6.76%
城东 419 40,645.50 6,001.00 5.00%
城南 549 79,560.66 5,332.00 9.78%
城中 699 47,078.95 9,500.00 5.79%
高淳 109 7,673.48 2,501.00 0.94%
河西 1,449.00 162,280.09 6,129.00 19.95%
江宁 1,687.00 173,542.64 3,701.00 21.33%
六合 300 35,735.33 2,236.00 4.39%
浦口 1,450.00 162,979.28 2,612.00 20.03%
仙西 333 33,407.73 4,788.00 4.11%
溧水 130 15,648.71 2,041.00 1.92%
以上数据来自房产局最新对外发布资料
总结：
l 桥北板块之所以能够吸引大批以城北为主的主城区客户来购买，其长年以来在南京市房地产市场形成的价格洼地具有不可阻挡的市场诱惑力。
l 去年的国六条，今年的国八条，两项大的房产政策出台，直接指向房地产投机、投资市场，房地产市场变成实实在在的以刚性需求为主的自住市场。为了稳定社会，政府不太可能让房价高得离谱。
l 未来的江北房地产市场，价格更主要是受到供求关系的影响和开发成本的影响。房地产价格会上涨，但是这种上涨主要原因是由于经济发展而产生的拉动，而绝非是由于供求关系失调而产生的上涨，对于该情况下的价格上涨，更大程度上是维持在合理的范围之内波动，不足以引起市场的波动，不足以引起开发企业的利润超常规增加。
五、江北“十一五”发展趋势及交通规划
（1） 形成以桥北、珠江镇板块为核心的江北城市副中心，到十一五末江北新市区：完善路网体系，提升中心区配套设施水平和环境质量，建成桥北、珠江两大居住区，完善滨江风光带和老山风光带，规划人口41万人。
（2） 进一步强化江北商贸集聚区：建设以建材、装饰装潢材料等为主的产品交易和商贸集聚区。
（3） 到2010年，城镇每万人拥有公交车辆达15标台，力争公交出行比例提高到40%。加快推进过江通道建设，建成纬七路过江隧道和长江四桥，基本形成“五桥一隧”的过江通道体系。
（4） 进一步完善对外公路网络，基本建成“两环两横、十二条放射通道”的高速公路网，形成“四小时长三角城市群”、“一小时南京都市圈”的对外交通体系。重点建设绕越公路东南段，建成宁淮、宁蚌、宁常、宁杭高速二期等，规划建设溧水至马鞍山高速、沪宁二通道、绕越公路东北段、溧阳至芜湖、浦仪公路、南京至宣城等项目，“十一五”期间，高速公路建设里程和通车里程均突破400公里。
高速公路建设重大项目（表十）
序号 项目名称 投资总额（万元） “十一五”投资额（万元） 建设年限
1 宁淮高速公路南京段 389372 138000 2003-2006
2 宁蚌高速公路江苏段 66692 3000 2003-2006
3 宁常高速公路南京段 61827 44827 2004-2007
4 宁杭高速公路二期南京段 285000 249000 2005-2007
5 南京绕越公路东南段 408300 398300 2005-2008
6 溧水到马鞍山高速公路江苏段 193400 152000 2007-2011
7 南京绕越公路仙林段 89500 89500 2008-2010
8 沪宁二通道南京西段 70000 10000 2010-2012
9 南京绕越公路东北段 172000 10000 2010-2013
10 溧阳至芜湖高速公路南京段 360000 45000 2010-2013
11 浦口至仪征公路 351100 10000 2010-2014
12 南京至宣城高速公路高淳段 80000 5000 2010-2014
13 宁通高速公路扩建 73000 73000 2007-2009
14 宁合高速公路扩建 88000 88000 2008-2010
总结：
十一五末，江北与主城区之间的时间、空间以及心理的缝隙将大大缩小，尤其是以江浦街道板块为核心，更加紧密地建设起江北新城市中心，届时将与河西新城区紧密地联系在一起。
对于江北的发展，从市政工程计划来看，江浦街道是今后发展的重点，而大桥板块由于受到高新技术开发区的发展拉动，也将快速发展，但是从十一五发展纲要中不难看出，江浦街道的总体发展优势要明显优于大桥板块。
桥北板块房地产预测及总结： 第三部分：项目地块价值分析
一、 项目地块特点分析
项目地块位于老浦口成熟板块，占据丰富的社会、商业、生活资源，目前交通及绿化等基础公益设施也已经建设齐备，但是由于受到老浦口建设框架及规模的限制，本项目附近几乎没有可能再有大的基础设施建造，市政对于该片区的投入也难以预测。
交通方面：项目地块区位虽然紧靠大桥，但是由于大桥引桥的存在以及地块的特殊性，地块与主城区的连接相对不是十分方便。加之本地块附近没有公交系统，出行将十分不便利。但是由于紧邻老浦口的边缘，到附近的商业区、教育机构、医院将相对便利。
二、 项目地块SWOT分析
本项目SWOT分析表（表十一）
Strength优势分析 Weakness劣势分析
S1. 区域大规划的利好影响S2. 地块容积率要求不高，楼面价不高S3. 近邻老浦口生活区，周边配套齐全S4. 地块综合配套设施要求不高，单位面积开发成本不高。 W1. 交通瓶颈明显，与主城区不够通畅W2. 周边大盘过多，竞争激烈W3. 周边产品特色过于明朗，竞争难度大W4. 老浦口整体吸引力较弱,对外地人的吸引力相对较弱，而本地市场近乎饱和。
Opportunity机会分析 Threat威胁分析
O1. 区域经济提速、城镇化发展趋势明显、潜在购房者的消费增长率将比较稳定、居民收入持续提高将使购房消费日益活跃。O2. 桥北其它楼盘热度较高，会给带来本项目带来一定的客户源 T1. 房地产市场整体供过于求形成激烈的竞争T2. 江浦街道市场及其它区域的持续分流影响
1、优势分析
l 十一五期间，江北将重点发展商贸、高新区。未来数年内江北的人口将急剧增加，本地块作为桥北板块内的地块之一，将成为直接的受益者。同时也说明，桥北今后的发展升温，是本地块的优势所在。
l 本地块的容积率要求在1.8，对于建筑层高没有明确的限制，因此对于项目开发而言，在这样的情况下，本地块开发出的产品楼面价相对较低，会具有一定的市场竞争力。
l 本地块紧邻老浦口，可以充分利用老浦口成熟的商业、生活、教育配套，相对于地块周边其他楼盘而言，配套的优势相对明显。
l 对于本地块的开发，政府没有明确的综合配套设施要求，没有明确的公用绿化要求，对于开发企业而言，直接的好处就是单位开发成本相应降低，开发出的产品具有一定的价格竞争力。
2、 劣势分析
l 本地块紧邻老浦口，但是由于历史原因和市政发展重点地原因，本地块在交通上处于十分被动的地位，一方面老浦口通往市区的公交系统要承担绕道而不能直线相通，到市区占据大量的交通时间，另一方面，本地块周边500米没有公交路线，对于今后业主出行无疑十分不便。
l 本地块方圆五公里范围内存在大华锦绣华城、明发滨江新城、苏宁天润城、威尼斯水城等多个超级大盘，并且此类大盘开发企业资金、实力雄厚，开发经验丰富、研发力量较强，开发出的产品具有鲜明的特色和特别强的市场竞争力，本地块开发要有足够的产品特色和竞争力才能与其产品进行竞争。并且，由于是大盘开发，其各方面配套将根据市场需要进行配备，较容易迎合市场需求，本地块由于开发体量较小，在此方面不具备与大盘抗争的能力。
l 老浦口整体发展与市区存在着一定的脱节，明显跟不上市区以及板块内其他楼盘的市政配套发展趋势，要改变老浦口的发展缓慢的现象，并非一家开发企业可以扭转。这在另一层面也使老浦口对于市区以及外围客户的吸引力相对比较弱，进一步影响了本地块对市场的吸引力。
3、 机遇分析
l 区域经济提速、城镇化发展趋势明显、潜在购房者的消费增长率将比较稳定、居民收入持续提高将使购房消费日益活跃。
l 浦口各项规划利好是本项目最大的机遇。主要利好的规划内容有：从南京市2010年发展规划和南京都市发展远景规划来看,南京江北地区将吸纳大量人口的居住。江北地区相对落后的市政基础设施将在未来两到三年的时间内得到全面的改善
4、 威胁点分析
l 桥北板块供过于求的市场格局已经形成：
桥北目前在开发节奏相对缓慢的情况下，供需比已经达到1.3︰1， 未来几年内，由于政府出台对土地开发的要求，各项目开发进度将进一步加快，未来几年的供需比将进一步拉大，供求关系矛盾将进一步突出，客户争夺战必然越演越烈。
l 江北城市空间布局的重组，目前受益最大的是江浦街道（原珠江镇）
该板块将在今后对于大桥板块的客户分流产生最直接的竞争，随着大桥运输的饱和，过江隧道即将开通，长江三桥启用，地铁二号线北沿定案，珠江镇今后对于桥北房地产的分流将越来越明显。
三、 竞争个案分析表（表十二）
个案细目 万江共和新城 大华锦绣华城 威尼斯水城 苏宁天润城 恒辉翡翠城 明发滨江新城
开发商 扬州万江地产 大华集团 南京苏宁房地产开发总公司 恒辉地产 明发集团
占地面积 1800亩 占地面积4500亩 4000亩 7.3 占地1600余亩
建筑面积 10万 m2 160万 m2 400万m2 360万 m2 11.53万m2 建筑面积约180万平方米
容积率 1.33 1.3 1.35 1.58 1.7
绿化率 45% 有个18000平米大的中心花园 40%
主力面积 主打户型为87平方米至127平方米的两室两厅及三室两厅 主力户型在80——100平方米之间 房型面积从70多平方米到120多平方米不等 主力套型为80-108平方米的三房和两房 主力户型在80——240平方米之间
销售均价 2414元/m2 2799/元m2 3370元/m2 2544元/m2 2871元/m2 2994元/m2
社区配套 规划有幼儿园、小学 小区内将设置医院、商购中心、会所等配套设施。 公共配套设施规划有会馆、学校、幼儿园、超市、银行、市民广场、医院、商业街、品牌店、餐馆、体育场等。 设有会所、幼儿园、网球场、购物超市、 棋牌室、大型停车场等 三个商业配套中心、三个会所、五所幼儿园、两所小学、一个中学、综合商场、医院、邮局、银行、菜市场
物业管理 南京佳全物业管理有限责任公司 南京大华锦绣物业管理有限公司 南京苏宁物业管理公司 清江花苑物业管理有限责任公司 南京华夏物业管理有限公司 香港招商局(南京)物业管理有限公司
江北大盘销售去化分析表（表十三）
楼盘名称 首次开盘时间 成交套数 销售率 年销售量
苏宁天润城 2004年1月 4758 95.12% 1903
明发滨江新城 2004年5月 1999 39.74% 909
威尼斯水城 2005年1月8日 953 64.07% 596
大华锦绣华城 2005年6月 740 90.52% 673
万江共和新城 2004年4月 611 71.61% 266
恒辉翡翠城 2004年5月 162 62.26% 74
盘龙山庄 2005年12月10 1166 93.42% 1166
江岸水城 2005年7月9 886 70.21% 886 四、 风险分析
（一）市场供求变化风险
1、供给方面
虽然国家加强了对开发性用地的审批审查力度，但是由于近几年已经审批出去的住宅用地已经很多，不排除近期江北还有继续土地出让的可能，从土地量而言，供给方面的竞争压力较大。
2 、需求方面
从发展趋势来看，随着国企改革和乡镇企业改制的基本完成以及个私民营企业的快速发展，主城区及本地区对居住类需求将呈持续上升的态势，但是由于受到其他板块的影响，可能会产生波动，特别是受珠江镇的影响最明显。
以上分析表明本地块开发产品推出后,由于中远期供求上的不确定性,将在产品销售、资金回笼方面产生较大风险。
（二）价格波动风险
在一个规则明确且信息畅通的市场中，商品的价格不会背离其价值，自然也就没有泡沫，只有当信息不对称现象存在，增加了交易成本的时候，市场行为才会扭曲，价格无法体现真正的价值，泡沫才会出现。总体而言，目前本地区房地产市场价格水平与地区的经济发展水平是相适应的，随着地区经济的发展，房价将呈持续上升的态势。
（三）政策变动风险
政策风险包括政策不稳定、政策不配套以及政策执行不规范所造成的经济风险。近年来，中央宏观经济调控主要是实施积极的财政政策和稳健的货币政策，以拉动投资，促进消费，保持国民经济的持续较快发展。但这一系列宏观政策扩展空间有限，政策的力度和效应也有递减的趋势。特别是公共部门债务急剧上升，近年间每年国债发行额高达近万亿元，截至2005年国债余额相当于全国财政收入的比重从52.9％提高到102.1％，大大超过国际公认的政府正常负债限度，蕴含着一定的债务风险。加上国有企业改革成本支付、养老金债务积累、外债和隐性外债增加等，将迫使扩张性财政政策不得不有所收缩。而积极的财政政策一旦发生转折性变化，将使投资增长受到抑制，从多个方面影响经济的快速增长。
“九五”以来，国家住房制度改革的实施，各地鼓励住房消费政策的贯彻，带动了居民消费结构的升级和消费水平的提高，也促进了城市房地产开发的快速发展。但是，这一系列政策的能量已经得到释放，国家对房地产业的政策主导面，正从积极引导、放开搞活，转向适度控制、防止泡沫风险。在理论界、舆论界议论蜂起的情况下，国家和各级政府对房地产业采取控制措施节奏加快，对盲目投资和投机炒作加以限制。今后一个时期，与优化开发结构、整顿和规范市场经济秩序相结合，各级政府可能在控制土地供应的同时，进一步通过税收、金融、加强市场监管等措施，对房地产市场进行干预和调控。从这一点看,本项目也可能遇到意外的政策风险,为项目带来重大损失。（四）融资和利率风险
为了规范消费市场，规范房地产市场，国家连续数次采取提高贷款利率、优化信贷结构、限制消费信贷等一系列金融政策。这一系列措施加重了企业利息负担，同时，因为近期流通中货币增加较多，货币流动性加大，加上证券市场、房地产市场相互挤压，可能导致某些泡沫浮现并破裂，资本从市场撤出，潜在通货膨胀出现的可能性较大，银行存贷款利率将可能再次出现上涨,特别是如果项目筹集资金使用一定的民间资金,利率将会更高。这就可能从约束融资、增加融资成本两个方面，给房地产开发带来一系列不确定因素，造成投资风险。目前，国有商业银行资本金普遍不充足，贷款结构不合理，对于房地产企业抵押贷款以及贷款中的相互担保、多头抵押、超值抵押，银行心理反应脆弱。如果项目开发立足于高比例的负债经营，对银行贷款和收取预售款依赖过多，有可能遇到较大的融资困难，背上利息偿付包袱，发生由融资问题带来的财务风险。
五、汇总：
通过以上对本开发项目作全面的定量、定性及个案分析，可以得出以下比较切合实际的结论：
1、 桥北板块的现有楼盘土地囤积量有1000万平米，消化周期预计达到8年，区域市场竞争较为激烈，供求矛盾已初步显现。这昭示了本地块要参与到桥北板块的竞争中，就要做好长期开发的心理准备。
2、 2005~2006年江北年消化量120万平方米，其中，明发、大华、天润城、威尼斯水城等几个大盘销售所占比率在85%以上。市场对于项目的品牌、规模的要求很高。这就要求本地块参与到桥北地块的竞争中，要做好树立项目市场价值及形象的心理准备。
3、 江北楼盘竞争激烈，大盘的品牌影响力对于市场有很强的渗透作用，周边中小型楼盘由于配套、规模等条件的不足，很大程度上依靠价格取胜。本区域市场30%左右的客户集中在江北，主要包括高新技术开发区、南京化工园上班族以及江北二次置业者，该类客户对于价格较为敏感，是中小项目的重点客户对象。本地块要参与近来，要做好以低价占领市场份额的心理准备。 多谢！我是新手！请多点关照！ 就是想多了解下地块分析的方法,感谢楼主
. 就是数据有点旧 分析得不错 谢谢 这是０６年做的，数据有点旧，不好意思 今非昔比了，桥北板块市场06～07年间的变化较大，今年1～6月份商品住宅供需比例基本保持在1：1左右。 分析的很好，正好需求此资料，了解浦口市场状况，非常感谢！！！:D 非常感谢lz分享 谢谢 感谢你!
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