{讨论}做房地产营销策划，对产品的研究到底要到哪一步？
从事房地产策划近两年，总是隐隐约约感觉到了这个行业的浮躁与急功近利；有时候我在想，既然到了产品和营销时代，那么对产品的研究到底要到哪一步？
对营销没得说，我们专业，我们必须做好；对于产品呢？难道仅仅停留在顾问报告里的理想而又美好的“从市场需求的角度？？”
当然，做建筑、做规划设计有专业的人去做，我们不会也不可能去抢了人家的饭碗，
那我们对产品的研究要到哪一步？？房地产估价师在业内含金量据说挺高，有必要去学习么？？
请房策高手指点！
[[i] 本帖最后由 海子 于 2007-6-17 09:16 编辑 [/i]] 都挂上讨论二字了，请大家踊跃发言，让我们菜鸟师弟师妹们少走弯路。。
我想这也是房策的开创用意之一吧
同意~
俺也困惑！:victory: :handshake :time: 我个人认为做房地产营销策划，要细分一下策划内容：1、宏观规划 产业发展 地区发展 城市发展
2、竞争者状况（项目周边、同城、相邻地区）
3、目标消费者分析 准确找到目标客户群。
4、提供市场依据，为项目策划方向提供数据支持。
5、测算规模 业态 市场策略 开发节奏
如果营销策划能做到这些 我想设计策划也就能跟进了
个人愚见 不吝赐教 作为一个好的策划人员不仅仅要懂得市场，还要懂得建筑相关知识。
首先策划要建立在市场的基础上，也就是市场研究板块；
其次要将市场与产品相结合，实现产品价值，就需要策划人员要学习一些建筑规划的相关知识，这可以称为产品策划；
再次就是有了产品，面向市场就需要通过营销手段及渠道将产品推销出去，这个可称为狭义的营销策划。
所以要做一个全面优秀的策划人员，你必须要三种能力都具备，但是你也可以在某一方面精湛突出，但是对于全程操控就有一定难度。 个人愚见：
我建议大家应该先好好理解一下什么叫策划？简单字面理解就是策略加计划，两者共融！策略体现的是任何一个角度，甚至微观到说话的方式和方法，把所有细节处理的策略都做得全面之后把他穿成线，形成一套完美的计划，也就是策划了。这就是字面的理解。
但我们做房地产策划的来看呢，应该分为几个方面的工作：一、开发前策划，主要就是从选址到初步定位产品思路，同时进行成本核算最后预估市场潜力；二、入市前策划，主要针对地块自身地形、地貌及可利用之条件结合市场数据定准产品形态及市场差异化的产品方向；三、入市阶段策划，这阶段主要就是指根据前期做完的一切工作，如何将产品推入市场并让市场得到好的反馈，我称它为推广策划；四、在销售过程中针对不同时间节点和不同的契机，为促进成交量我们要为销售环节提供一些利于销售的手段，不论是大型活动还是小到变相折扣都是一种策略，我称这阶段叫销售策划。
在整个策划过程当中一定要注意各阶段的配合和顺延，可以简单想一下，做人要圆满，做事也要圆满，圆满对于策划而言其实就是各阶段的工作要形成一个圆满的句号，要相互支持才行。
另外还有几点重要事项：称之为营销，切勿自大，不要以为策划就是神，我们要注意“营”和“销”的配合，主要意指与销售人员的沟通与衔接，不要脱轨，毕竟他们是一线工作人员，很多前沿的资料或数据反馈都要靠他们，当然我说这个情况也并不是人人都这样，只不过我有几个朋友总是妄自非大，故提议一句。主要目的还是有则改之，无则加冕吧！ 顶顶顶顶顶顶顶顶顶顶顶 大家对策划的理解很到位，有自己的见解~~
但我这里要拷问的是前期的产品定位————
我们经常用，但是自己都不太明白的，诸如建筑形式的“地中海风格”“欧美美雨”“东南亚风情”、外墙的“面砖材质”“毛面式杂拼”“石材、涂料、木、铜、钢、玻璃等多种材料有机组合”、“条窗”“低平窗”等等等等。。。
对于以上助于此类的概念也好，新形式也好，我们策划的要去了解，因为要写报告，喷开发商。
但是仅限于知道、略知皮毛，自己喷起来都会发虚，要是在涉及到成本和可实施性等因素，那就是连说都没得说。。。。难道只作为一个建议？一个让建筑设计专家耻笑的空想？一个自己都不明白还教育别人的儿戏？。。。。
[size=3][b][color=Red]我想问的就是，作为所谓的专业的房地产营销策划人员，我们对于产品的研究究竟要到哪一步？？？
希望“海子”、“憨憨”等高手给出建议阿~~~[/color][/b][/size]
[[i] 本帖最后由 饮冰弟子 于 2007-7-27 10:53 编辑 [/i]] 策划要求的就是全能型的人；所以，向全能型前辈学习是我的基本目标。 饮冰老弟说的是希望知道专业上的东西哦 那可能就需要恶补喽 呵呵
我就是设计专业的策划，房地产策划是很综合的，我们做策划需要营销和设计人员一起来推敲的。营销考察市场 设计敲定风格 规划 设计细节。 [quote]原帖由 [i]栾栾[/i] 于 2007-7-29 12:05 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=653034&ptid=49813][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
饮冰老弟说的是希望知道专业上的东西哦 那可能就需要恶补喽 呵呵
我就是设计专业的策划，房地产策划是很综合的，我们做策划需要营销和设计人员一起来推敲的。营销考察市场 设计敲定风格 规划 设计细节。 [/quote]
简单而精辟~呵呵呵:P
能懂产品设计或城市规划当然是最好的了
能懂产品设计或城市规划当然是最好的了不懂也不必要急，毕竟房地产开发是各专业分工合作，即懂产品设计又懂营销推广的人很少一般都是企业高层负责人。策划人员大概了解城市片区的城市规划比较重要，单个产品设计还是要靠设计师来完成。
策划人员把市场趋势向设计师沟通，设计师开始设计，并把建筑特色表现出来，后期策划在根据市场情况做营销推广。 宏观市场环境好，前期没营销值钱，开发商数着大把的真金白银的时候忘记了做产品的人的辛苦。销售经理是开发商最喜欢的角色。说白了，这个时期营销也不值钱，一般的营销策划师套路性的思想有多少含金量呢？
现在这个时期，做前期的突然值钱了，开始重市场重产品了，为什么？这个时候，真正考验营销人才水平的时候也来了，为什么？
这还是一个概念一句好广告语一个围墙广告几句忽悠就能卖出去产品的时代吗？
时代变了，穷则思辨，本人狂喜不已，为什么？开发商穷了，老子辛辛苦苦研究的市场、产品、投资、融资终于有了用武之地。
让暴风雨来的更猛烈些吧。是该淘汰那些一天到晚只会忽悠的营销庸才的时候了，是该淘汰那些只会更风不会创新的庸才的时候了，是该淘汰那些不学无术、目光短浅、急功近利的垃圾开发商和垃圾营销人的时候了！！！！ 既然是营销策划，那就对设计院设计的产品、建筑商修筑的产品进行研究策划吧
若是全程策划，那就要对项目风格设计、户型设计、景观设计等达到精通并能诊断设计院上述设计的不足。如此开发商才会对你重用，你才会有要高回报的筹码 房地产营销策划是个系统工程，需要很多智力资源介入，项目风格设计、户型设计、广告设计等每个环节都很重要，但就商业角度而言，最关键还是销售策划，毕竟最终结果是要把房子卖出去，投资者要赢利。所以，本人认为商业地产必须以销售策划为主线，其他各环节的策划都应围绕销售策划。 力顶14楼，找概念、炒卖点的时代早就过时了，研究市场和产品需求随着越来越多人的关注，面临的压力也会越来越大。期待新时代的来临
回复 14# 夜蓝山 的帖子
回复点实际的吧回复 16# weiping_tan 的帖子
个人意见：商业地产的形式很多种，想要做好商业地产必须达到以下共性条件：一、完全的市场研究；二、精准的市场定位；三、合理的产品定位；四、专业的商业规划；五、耀眼的合作伙伴；六、强势营销（招商）推广及销售（招商）执行；七、持续商业推广（策划）；八、专业的商业管理。 也遇到楼主类似的困惑,我们一直在说定位,什么形象定位\产品定位,那这究竟是什么,我们所运用的方法,适合现在的房地产市场吗?每一次写策划报告的时候,除了困惑,就是困惑
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