探讨：开发一个项目，是先建设优势地段还是先建劣势位置？
现在大盘项目比较多，我们在规划项目的时候，往往遇到这样的问题，先期开发是选择位置较优的还是先开发相对劣势的位置呢？这是一个博弈，各有利弊，大家怎么看这个问题？理由？ 这要看整个操作的总的经济测算，，如果要想先回收资金，那么建议先做地段好的，因为地段好的做完后，也能带动地段差的位置的升值搭配开发，如果先建好的地段会阻碍差的地段，那么就先建差的地段
同意上楼的意见，搭配着开发，第一期可先建一部分好的地段 如果是很大体量的大盘，我们一般考虑先开发相对劣势的位置。原因如下：一、大盘一般都要分期开发，先做品牌和形象，然后再坐等土地和周边环境的成熟和增值。价格一般是低开高走，一期和二期以回收资金，建立形象为主，主要的利润应该在后面几期。先开发相对劣势的位置，便于实行低开高走的策略。
二、大盘第一期推出后，会给楼盘所在的区域带来环境的改善和人气的提升，带来区域的增值，这个时候滚动开发后面几期，实际上是实现外部经济内部化，肥水不流外人田，不让楼盘推出所带来的周边土地增值白白便宜了后来的竞争对手。而尾随大盘开发的竞争对手往往会在大盘的基础上，提供更好的户型、环境，或者享有更成熟的配套等等，这时候再推出环境和位置更好的三期/四期，便于在竞争中占有优势。
三、目前的市场相对而言仍然处于卖方市场，很多城市基本上还是处于不愁销售的阶段，这个时候先推出位置相对低劣的地方，为今后的开发和销售留下余地。
四、大盘一般都在郊区，一期开发时候基础设施和配套比较差，区域还不成熟，居住成本较高，周边环境混乱，不适合开发太高档的产品。一般最好利用地段的低成本和级差地租，开发该区域相对高品质，而与同品质楼盘相比又低价位的楼盘，利用高性价比，营造具有投资价值和增值潜力的大盘形象，在本区域赢得非常突出的竞争优势。这种情况下，先开发相对差的位置比较有利。
五、虽然建议先开发相对低劣的位置，但是不等于不注意楼盘品质。相反，一期是塑造形象的，品质非常关键。大盘的第一期一定要先注意做基础设施建设和交通、环境，塑造大盘的品质感。交通和绿化可以先行，一定要想办法消除地段偏远、周边环境较差的不利印象。
出差中，网络不便，想到什么随口一说，欢迎大家继续讨论。 [quote]原帖由 [i]绿荫如云[/i] 于 2007-6-15 11:36 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=563159&ptid=49656][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
如果是很大体量的大盘，我们一般考虑先开发相对劣势的位置。原因如下：
一、大盘一般都要分期开发，先做品牌和形象，然后再坐等土地和周边环境的成熟和增值。价格一般是低开高走，一期和二期以回收资金 ... [/quote]
版主不愧是版主，很有见地，我就不奖给你钱了，我看你已经是富翁了。 任何事情都是有利既有弊的，大家不要看版主一发言就按照他思路走啊，呵呵，马克思说的好，具体问题具体分析，没有一成不变的定理。大家继续脑力激荡，在什么情况下适合先开发劣势位置，什么情况又适合先开发优势位置？决定因素一般是什么？呵呵，我相信版主也会同意我的观点，那就是，先开发优势位置，不并是适合所有的项目。
我的思考
这个问题，我想要先思考这几个问题。一、我们的客户是谁？
二、我们的客户需要什么？
三、我们拥有的资源是什么？我们能创造的优势是什么？
四、如何实现我们客户的需求？
五、我们的企业发展目标实现方法和我们的客户需求实现方法该如何结合？
这五个问题解决了，先开什么后开什么的开发顺序基本上就有了一个大概的眉目。
例如：某项目300亩，位置地处城区近郊，人口支持有限，商业配套匮乏，政府计划未来几年把该区域发展起来，但并不是城市主流发展方向，周边无成规模楼盘，未来几年有3个类似大盘在该区域实施，目前市场接受价位处于城市最低水平。规划要点要求必须要设置一定量的小高层或高层住宅。开发商首次进本市开发，无任何品牌优势。
本项目的缺陷是人气匮乏、商业配套欠缺，短期内高层住宅不接受，开发企业无品牌优势；
优势是价格优势明显，符合政府关于城市的整体规划要求，有其他楼盘配合造势。
开发思路：以客户最容易接受的产品入市（低价多层）——创造附加价值（低价房高品质）——获得客户满意度（达到口对口正面推广效果）——拉高产品档次（提供更满足客户需求的产品）——拉高产品价格（进入利润收获期）——提供优质的后期服务（维持客户满意度水平）——进入下一个项目（实现企业发展战略目标）
这个案例里，一期工程肯定是要选择相对较差的位置开发。因为一期的定位是低价产品，低价可以弥补本地块相对弱势位置带来的不满。而到了二期，优质的附加值和更好的位置两者结合，效果远比单一的造势更有威力。
但任何事情都不能绝对，任何方法都有适用条件。
如果该案例中改变一个条件：项目周边有一定基础的人口支持（市政拆迁量大、无地户增多），那么这个项目的一期就不能按照低价入市的做法，就要以该区域周边的人群为目标客户群体，为他们打造第一期产品。而我们提供给他们的位置肯定不是最好的，但也不是最差的，应该是中等偏上一些的区域。
依旧是那句老话：客户有什么样的需求，我们就为他们提供什么样的产品。
[[i] 本帖最后由 峰:) 于 2007-6-15 12:41 编辑 [/i]] [quote]原帖由 [i]峰:)[/i] 于 2007-6-15 12:36 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=563280&ptid=49656][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
这个问题，我想要先思考这几个问题。
一、我们的客户是谁？
二、我们的客户需要什么？
三、我们拥有的资源是什么？我们能创造的优势是什么？
四、如何实现我们客户的需求？
五、我们的企业发展目标实现方法 ... [/quote]
专家就是不一样，思考角度明显比一般人高一个层次。呵呵 其实先开发好的地段也好，先开发差的地段也罢，都是一种策略，用哪种策略就配合哪种销售手段，如果配反了那肯定达不到预想效果，甚至比什么手段不使用的效果还差．
前面各位都提及的是先开发差地段，那我就说一下先开发好地段的方法（实际运用中我一般也是先开发好地段的，因为我操作的楼盘位置都是偏远地段的，呵呵）
１、一个项目特别是大项目往往各组团分布较散，那地段上会有差异，往往售楼处在项目地块设置的话肯定在项目最好的位置，而其他较差位置的组团可能有些购房者听都没听过更别说去过了。如果是位置较差的地段市场还没建立起来时光一个地段差就可以把你楼盘的期望价值降低很多。所以要先选位置好的组团先行推出。
２、位置好的组团位置上最好选在售楼处附近，因为先期开发的部分可以很好的给人直观的楼盘形象，再配合一些绿化景观小品，和一些穿制服的物业人员会给潜在客户一种成熟社区的感觉。加之样板房如果放的太远客户会感觉小区里面出行不方便，而放在售楼处附近会削弱客户的这种感觉。
３、先开发地段好的，可以给潜在客户紧迫感，因为先期的房子地段好，价格便宜，越到后面不但价格要高，位置也没有现在的好了。
４、按地段位置差别区分开发顺序可以用：好地段－最差地段－中等地段的顺序来，同时要考虑的工地实际施工开展是否可行，如不可行也可以用好地段－中等地段－最差地段来进行。
５、从价值体现看，先期楼盘用好品质的进行低开可能不合算，但只要懂经济学里资金的时间价值理论的都应该清楚：先开的好位置的价格在当时也是市场价，后面位置差的但价格也有提高，按比例来说都是提高一样比例的，只是静态分析资金少了而已。
以上拙见，其实我也比较认同先开发差地段的方法，具体方法要看楼盘的定位、客群、位置等综合条件而定，不可一概而论。 其实我们开发哪个部分是要看我们开发商的的资金调用计划和经济实力。并且根据区域内竞争楼盘的价格去定的！
如果先开发优势地段那么价格和品质肯定会提升上去，让后逐渐的完善不足之处在开发劣势地段的话，让消费者接纳这个劣势地段产品也就被光环所包容下了！
那么劣势地段开发主要是为以后销售低开高走提供了很好的便利，但是开发周期和销售周期一定要衔接上 否则优势地段产品会产生滞销并且影响整个项目！ 这是一个非常有意义的话题，在很多大盘开发过程中会遇到。非常有幸听到很多专业人士对这一问题的见解，也想针对这一问题谈谈在项目操作中的一点体会：
1、项目从优质地块开发还是从相对劣势地块开发应就开发商的资金能力、项目开发周期、项目盈利模式等多种因素综合考虑。在考虑地块资源价值的同时，还应建立在考虑项目区位、第一期目标客群范围、产品组合等多种因素。因此，一般从项目地块价值最大化的角度，从地块资源价值较低的地块先行开发符合项目价值最大化原则。
2、一般大盘项目开发地段位于郊区等区位、配套条件相对较差的地段，开发商在考虑实现项目资金回收压力的前提下，考虑更多的还是创造区域价值以及形成项目人气，为项目后期顺利开发奠定基础。因此，站在整盘开发的角度，从相对资源优质的地块开发，生产市场产品性价比比较高的产品，能够很快形成项目人气，降低项目风险。
3、随着项目一期的开发成功，配套的完善，产品线可以逐步降低或走高，为项目快速开发提供市场基础以及整盘开发稳定的现金流，形成项目利润最大化。同时第一期形成的价格以及区域认同，可以为项目后期价格提升，利润提升创造条件。
4、最后，考虑周边项目竞争因素，可以采用田忌赛马的思路：中高端地块（中端产品）---高性价比， 赢得人气和项目区域价值提升；高端地块（高端产品）--- 区域价值进一步提升，实现利润最大化；中低端地块(大众产品)-- 创造区域成熟，实现项目利润最大化。
以上为一家之言，望各位大虾批评指正。 很赞同12楼兄弟的观点，我以为开发项目好坏地块的建设顺序是不一定的，根据地块区位被市场的认可程度，如果认可度高，可以采取低价入市（开发差一些的地块），如果认可度低，需要先开发相对好的地块，好的产品来提升项目的档次，从而快速的聚拢人气。 [quote]原帖由 [i]绿荫如云[/i] 于 2007-6-15 11:36 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=563159&ptid=49656][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
如果是很大体量的大盘，我们一般考虑先开发相对劣势的位置。原因如下：
一、大盘一般都要分期开发，先做品牌和形象，然后再坐等土地和周边环境的成熟和增值。价格一般是低开高走，一期和二期以回收资金 ... [/quote]
呵呵，不愧是版主大大，厉害呀，佩服佩服～～～ 位置的差和好其实不是绝对的，大项目的开发优势就在于它的造势和影响力上，要把项目做为一个整体进行运营，只要功能分区合理，外部因素是可以弱化的．如果仅按照项目现有的资源直接运做，按套路定位利好，对整个项目是十分不利的，而且也不能很好的实现项目利润的最大化．前期规划和地块价值的挖掘很重要．
个人意见，只做参考．
有幸见到一个大盘。
学习了作 这是一个项目开发的战略性问题，除考虑客户需求与项目资源结合问题外，还需充分围绕开发商自己的实际情况，做好资金回笼、项目收益计划，结合市场走势，依据计划做出开发战略规划。呵呵，刚到房策，望各位策友多多指教！！ :handshake :) :victory:
抛石绣玉
我的一点考虑这种情况一般出现在大盘中较多,我认为问题很简单,无须分类讨论,以不便应万变,主要是超盘策略^;^建议如下:
首先因先开好的地段,有利于聚集人气,,可以低开高走,借高性价比推盘,根据公司资金回笼要求,对一期严格销倥,同期启动二期,其中奥秒不标
其次 应加大好地块的容积率,对劣质地块通过绿地,景观等予以弥补其缺憾,达到地块的均好性,当然客户也能达到最大的满意度,楼盘水长船高,,价格客户市场一路周高
老板 销售 策划 客户 多嬴乃正道
其他大家踊跃发言 班组重奖的啊 呵呵 首先做出以上两种判断之前还是取决于发展商的实力以及知名度。如果没有任何资金压力的前提下，开发的力度及步骤都可以加大加快。300亩别的开发商可能要分3期或4期开发，但如果你只分2期开发的话就不存在什么绝对的差位置与好位置了。当然如果出现这种状况就不存在讨论的必要了。
我们其实可以假设为发展商不具备品牌优势并且有一定的资金压力的情况下进行讨论。假设在此种状态下，销售进度、回款都需要严格按照销售计划进行执行，特别是每一笔销售回款都可能在资金计划中都进行了安排。回到项目本身，作为郊区大盘本身在片区规划、配套、人气各方面都处于劣势，如果不存在一定的品牌号召力，以低价盘源冲击市场以制造热i销态势不失为一个保证销售进度的办法。既然以低价盘源首当其冲，当然选择较差的位置作为一期的开发用地，当然位置差不代表质素差，可以将主要景观带设置在一期或者一二期之间的位置予以弥补。作为一个大盘，售楼处的位置肯定要选择在最好的位置，就算远离一期用地，交通可以通过电平车予以弥补。
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