银行新政跟踪：系列一
[color=Red][size=4]上海动态[/size][/color]如同基金经理们面对惨淡的股市，不知道该把钱砸给什么样的股票一样，银行的信贷员在过去的一年中，要么坐在自己窗明几净的办公室里一筹莫展，要么就是奔波于前途不明的各类行业而始终难做决断，尽情放任银行间利率一跌再跌。
而临近年终，他们终于殊途同归、不约而同地选择了房贷——尽管众矢之的上海房产已经出现了“阴跌”的苗头。
“我们确实对个人房贷的申请条件放宽了，没办法，年底了贷款指标要完成。”建行上海分行一家支行信贷员对记者称。
“大家都在放松，如果我们还是从严的话，就会失去这一块市场。我们是被动的放松。”工行上海分行个人银行部知情人士称。
“银行始终觉得房贷是优质资产，而且没有数据表明个人房贷的坏账率在上升。在目前的这个经济环境中，房贷对银行的利润贡献最大。”华夏证券分析师佘闵华认为。
专题：[ 个人房贷变局--固定利率房贷即将出台 ]
房贷争夺战
一场上海银行界的无声争夺正在打响，尽管这场战役的结果充满未知数。
李女士在房产中介那里坐了3个小时，不仅被中介推荐的眼花缭乱的楼盘所困扰，而且还为各家银行提供的按揭贷款宣传材料弄昏了头。
“我以为各家银行都差不多的，现在才知道银行都放松了贷款条件，每个银行也都不一样。”李女士在一大堆宣传材料前一筹莫展。
在她手中的宣传材料上，记者发现，建行某支行已经可以为单价在1万元以下的二手房提供7成贷款；工行在一定的评级之后，也可以提供7成贷款；招行开始尝试新的还款形式，提供等额递增、等额递减、按期付息还本、一次还本付息以及本金归还计划等5种还款方式。
而一家位于陆家嘴附近的房产中介王经理证实了李女士的迷惑：“最近很多银行信贷员开始经常来介绍新的贷款规则，一天一个样，有时候我们自己也常常搞不清楚每家银行的(贷款申请)条件。”
事实上，自7、8月份开始，各家银行对房贷就开始有所松动：先是对原来的老公房的贷款放松，取消了一刀切的上限利率，采取了优惠利率，并且在考察一定房龄和地段的情况下，开始放宽贷款成数；之后是位于中外环间地段良好，价位在1万左右的二手房；紧接着，新房房贷也开始放松，中行、浦发银行都可以给予8成贷款。
目前，股份制银行和国有银行开始同台竞争个人房贷。由于此前股份制银行对房地产开发性贷款的谨慎，错失了相当大的个人房贷市场份额，而这次股份制银行几乎以率先宣战的姿态对国有银行进行挑战，而国有银行为了保卫原来的个贷份额，并且完成年底的贷款指标，也纷纷不甘示弱。
7月份，招商银行推出了“循环贷款”；8月份，光大银行开始实行固定利率住房贷款抵押，以简化审批手续；9月份浦发、中信开始实行9折利率。国有银行的措施更加激进：中行对于某些一手房开始实行8成贷款，并采取优惠利率，并推出了“存贷通”的业务，即在个人贷款账户上的存款，银行将给予一定的利息补贴；建行对二手房的限制放松，基本都可以贷款7成；工行则随建行进行了贷款利率和成数的调整。
对此，上海银监局内部官员称：“目前上海市不会再出台相应的紧缩房贷的措施，央行应该也不会在近期进行像去年年底以来的数次检查，贷款投向本来也是各家银行的市场行为。” [[color=Red]size=5]个人房贷业务进入战国时代 [/color][/size]
日前，浦发银行公布了2006年住房贷款调整政策，规定无逾期欠款记录的老客户，即便是第二套购房贷款，也将在2006年1月1日贷款执行利率调整时，享受同期同档次9折的优惠利率。
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广州市商业银行也于近日宣布，该市公务员领取了该行首创的公务员专用工资卡——红棉金卡后，即可按照本来的职级，获得以其年收入的一定倍数作为授信额度的贷款，额度最高达100万，基准利率可下浮10%，贷款年限不超过10年。据称，符合条件的公务员提交购房合同后，可利用此条款申请住房贷款。
此外，记者了解到，各家银行各种创新型的个人房贷产品正在或准备出炉：固定利率房贷、按季度还款房贷、按年还款房贷、加按揭房贷等，尽管大多还没有公开化，仅处于试点业务或酝酿阶段，但这一业务的松动迹象已十分明显。
银行紧急抢救房贷
有业内人士指出，浦发银行的住房贷款调整政策，已突破了原来由上海银行同业公会牵头约定的“对第一套自住购房实行9折利率优惠，对第二、第三套以上购房实行6.12%的基准利率或者上浮利率”的政策。
“各家银行的房贷余额从5月份开始就不断缩水，到现在依然没有好转的迹象。所以希望放松个人房贷政策能为此业务带来转机。为了保住这块优质业务，各家银行也是不得已而为之。”一位银行个人房贷负责人说。
上海市的一组数字就颇能说明问题：数据显示，5月份上海市中资金融机构个人住房贷款当月新增20.8亿元，几乎比1-4月份月均新增额跌去三分之二，7月份开始上海房贷新增额不抵提前还款额，个人房贷余额出现了8.9亿元的负增长。到了8月份，个人房贷余额更减少了18亿元。
“自今年3月份宏观调控以来，房屋交易量低迷，各地涌现了提前还贷浪潮，银行的房贷业务更是因此一蹶不振。”上述人士称，“据分析，一般贷款周期为20年的房贷，贷款人大多在5年后就全部还款。”
个人房贷从1998年左右开始起步，一直都持续增长且坏账率极低，是各家银行都非常看好的业务之一。
“9月份的房贷业务仍然持续之前的跌势，而且有加剧的迹象。本来，9、10月份是传统的楼市销售旺季。”该人士分析各银行加急推出创新型房贷的动机，“尽管各行都加大了营销力度，但几个月来一直苦陷房贷低潮的银行，完成指标的可能性在降低。”
一家国有银行业务人员也表示，之前虽然也有过楼市宏观调控，但力度都没有今年的大，所以目前房贷业务发展已进入有史以来最大的挫折期。“现在银行不但审批程序有所放松，连贷款成数和利率都不再维持之前的严格标准。”
据悉，除了浦发银行以外，中行、民生、建行等近期也都开始对房贷业务进行调整。
对于接下来各银行将想出什么“法宝”来挽救这一颓势，广东商学院一位教授表示，银行房贷业务的“大底”在哪里，暂时还很难预测。
分析情况合理选择
对于市场上已经推出或正准备的个人房贷新品，购房者可根据自身情况，合理选择。
据介绍，按浦发银行新政策的标准计算，如果客户的贷款余额为50万元，贷款期限为20年的等额本息法按揭贷款，优惠利率将为客户节省近42000元的利息支出。不仅浦发行，最近还有几家银行都有推出类似政策的倾向。
固定利率房贷方面，购房者和银行签订协议，约定在固定期限内贷款利率始终维持在一个水平，从此不必再担心加息后月供款增加。例如，目前我国5年期贷款年利率为5.51%，某银行拟推出的5年期固定利率房贷年利率为7%，日后若我国再次加息至超过7%，固定利率房贷的借款人可避免加息风险，将自己每月供款额锁定。
据悉，这种有别于现行逢调利率就会加息或降息的浮动利率房贷的产品，已获银监会原则上批准，有望在今年年底前推出。
“房贷利率是一年一调，今年3月之前向银行贷款买房的借款人的房贷到明年1月1日才开始加息，估计今年9-12月申请提前还房贷的借款人会更多。在加息预期下转投固定利率贷款的借款人相对多一些。”一位专家估计。国外房贷利率通常有固定和浮动两种选择，多数人会选择固定房贷利率。在荷兰、法国，选择固定利率的消费者占到80%，爱尔兰的这一数字也达到了70%。
而按季度还房贷款、按年还房贷款等形式，可能会给一些活跃的投资者带来机会。“这是变相增加投资者手中的现金流。”相关人士称，“对一些总价比较高的房子而言，一年的还款额并不低。这些金额无论投入股市还是其他地方都可能会产生相当的收益。”
不过，由于每次还款额度比较大，银行的风险也会相应增大。所以申请此业务的购房者必须拥有更高的信用凭证，提供足够的资料证明自己的收入会按季度或者按年份增加。
另外，一些银行重新开展房产加按揭业务，在已经升值的房产抵押物上，购房者可以申请增加贷款金额。以一套100万元的房产为例，业主当年购房时获得了70万元的贷款金额，如果现在该房产升值到150万元，业主就可以再申请35万元的贷款。而有直系亲属是公务员的购房者，则可利用公务员的个贷优惠，而且这一形式贷款不需任何担保和抵押。
[[i] Last edited by 渴渴 on 2005-10-24 at 12:33 [/i]] [color=Red][size=4]金融麦当劳[/size][/color]招商银行似乎正在成为中国的“金融麦当劳”——这不仅是因为招行的品牌标识和遍布城市大街小巷的麦当劳一样鲜亮夺目，而且她正在和麦当劳一样为锁定的客户群体，尽可能的提供更多的增值服务。
一项名位“循环贷款”的产品自从5月底推出以来，正在获得更为广泛的认同，越来越多的人将体验一种把自己的房产抵押以获取授信额度之内的贷款消费的喜悦。尽管本质上来看，这似乎和麦当劳SARS时期推出牛肉汉堡没有太多区别——招行在个人房贷严格收紧的局势中，选择了针对客户的宽松原则，但是招行的“新汉堡”却在于提供了一种房产资产以内的更优的生活方式。
“突围”个人房贷
“花明天的钱实现今天的梦想”这曾经鼓舞了中国人消费习惯的宣传语似乎正在为“买一房子，套牢半辈子”这一更加真实的生活写照所代替。
招商银行业已推出的这项名为“循环贷款”的新业务几乎改变了由于沉重的房贷还款负担而压制了其他消费需求的板滞的房贷模式。
招商银行个人金融部分管这一业务的严总解释称，“循环贷款就是个人把抵押给银行，然后银行根据房产的价值进行评估,按照抵押价值的最高额，对客户进行授信，客户根据授信额度进行其他消费贷款，简单的说，就是同一抵押物支持多笔贷款，授信额度可以循环使用。目前，这一业务已经在大部分城市开展。”
而这样的“房产抵押授信循环贷款”已经得到了相当数量的客户的认同，越来越多的客户开始将自己在其他行的房产贷款转移到招商银行。“目前我们虽然没有统计过转移过来的数量，但是从各地反映的情况来看，既有在招行原有的房地产贷款转移到这种循环贷款的，也有从其他行转过来的，这是很令人欣慰……”严经理称。
据悉，截止2005年上半年，招商银行的个人房地产贷款约为620多亿，不良贷款率约为0.6-0.7%，而这些个人房地产贷款将有可能“1/3转为循环贷款”。
“火中取栗”与风险锁定
事实上，采取宽松和容忍的态度对待房地产贷款正在成为一种越来越明显的趋势。在上海,不仅6月份的开发性贷款迅猛增加，个人房贷也成为各家股份制银行争夺的新市场。
而进入7月，上海二手房贷款的比例由原来的5成提升为6成，如果房龄不很长，甚至可以贷款到7成，目前民生、华夏银行都放宽了二手房贷款，贷款利率也一般采取了下限。
不仅在这些硬性标准出现了明显的放宽，各大银行也都推出了各自的特色业务。除了招商银行之外，中行深圳分行退出了 “存贷通”的业务，即在个人贷款账户上的存款，银行将给予一定的利息补贴，以吸引更多的个人贷款客户。
实际上，尽管由于关于个人房贷的风险，有各种高层的限制，各家银行仍然在“火中取栗”——只是技艺一天天高超。
“个人房贷一直被银行视为优质资产。从目前我们推出的这种循环贷款的情况来看，风险不会增加，因为我们并没有增加贷款成数或者降低利率，而是在改变了以往一种房产抵押贷款的用途；而且从我们对房产的评估上，对抵押物的贷款成数本身就进行了限制，最高贷8成。”严经理称。
但是业内人士也同时对招行的循环贷款提出了质疑：“现在央行对个人房贷控制的非常严格，现在这个时候推出这种房贷业务很难进一步开拓市场，最多只是维持原有的客户。”人行上海分行一位人士称。 [color=Red][size=4]房贷险取消[/size][/color]
工总行正式宣布，以房产抵押担保方式到工行申请个人贷款的客户，将自主选择所抵押房产购买保险事宜。这是央行1998年将房贷险定为个人住房按揭贷款申请前提后，首家在全行范围内取消房贷险强制制度的银行。
房贷险的全称是“个人抵押住房综合保险”，是购房者向银行申请贷款时银行一般要求贷款人必须购买的保险。
工总行一位内部人士告诉《每日经济新闻》，总行的这一政策意味着，今后在工行办理个人住房按揭贷款的客户，可以自由选择是否购买房贷险，并自由选择购买哪家保险公司的房贷险。
“总行一直不是太看重个人房贷险。”工行一家分行相关业务负责人透露，房贷险的保险责任非常有限，尤其是主险的赔付比例非常低，倒是后来的附加险———借款人意外保险，经常出现赔付的情况。但银行个人房贷业务真正的风险在于借款人的违约风险，而这并无法在房贷险中规避。
该人士表示，2003年，浙江省分行率先向总行申请取消该省的强制房贷险制度，总行很快回复批准。之后，工行部分分行，例如湖南省分行、南京市分行、重庆市分行等，都纷纷解禁，将是否购买房贷险的选择权还给了借款人。
但在上海银行同业中，房贷险至今仍是申请个人住房按揭贷款的客户必须购买的强制险。建行上海市分行和中行上海市分行的相关工作人员都表示，购买房贷险是申请该行个人房贷的必要条件，没有任何情况可以减免。农行上海市分行虽然在今年7月取消了强制房贷险，但必须以担保的形式代替，即客户可以在房贷险和个人住房贷款保证担保中任选其一。而工行上海市分行的房贷险制度相对宽松，客户满足一定条件后可以自由选择是否购买房贷险，如客户申请了工行的国际卡等。
房贷险“七年之痒”
自从央行将房贷险定为“强制险”以来，房贷险七年来一直处在舆论的“风口浪尖”。
房贷险的强制制度本是央行为防范房贷风险而制订的。央行1998年颁布《个人住房贷款管理办法》，其中第25条规定：“以房产作为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。”从此，房贷险确立了其个人房贷强制险的地位。
然而，房贷险的强制购买制从开始执行之日起，就倍受各界非议。不少房贷借款人认为，房贷险的保费完全由借款人承担，但第一受益人却是银行，第二受益人才是购房者，很不公平。
中国消费者协会也曾不止一次建议银行取消强制房贷险。因为银行已经从贷款人那里获得了利息收入，强制缴纳保险费实际上是银行将自身的风险转嫁到贷款人身上。
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今年来，提前还贷率不断升高，引发的房贷险退保潮更让原来房贷险的受益方———保险公司也开始坐不住了。一家保险公司相关业务负责人表示，目前有些地区的房贷险退保率高达30%，房贷险业务不仅赚不到钱，甚至可能招致亏损。由于之前房贷险投保一般由贷款银行直接指定保险公司，贷款购房者根本没有选择保险公司的权利；保险公司也以提高回扣，来吸引银行，部分保险公司付给银行的房贷险手续费高达30%多甚至40%。如今，退保率高企，保险公司既损失了保费收入，已支付给银行的手续费也因此打了水漂。
房贷险退保率不断上升，引发了缴费方式的一大创新———分年缴。今年上半年，工行上海市分行首现推出了房贷分年付。“这不仅大大降低了房贷险退保给保险公司带来的麻烦，也降低了购房者支付的保费。但年缴型房贷险目前上海地区仅能通过工行、农行在太平洋保险和太平保险两家公司投保。
如今，工行率先在全行范围内将房贷险的自由选择权还给广大购房者。建行江苏省分行一位人士表示，根据房贷险制度在部分省份的发展情况来看，其他一些银行也应该会对强制房贷险解禁。原来南京的房贷险也是强制购买的，但随着工行南京市分行取消强制房贷险制度后，很多银行都纷纷跟进。
一位业内资深理财专家建议，银行取消了强制房贷险后，购房者可以根据需要灵活选择是否购买房贷险。但建议购房者仍然考虑购买房贷险，否则就会100%承担风险。当然，客户也可以选择家财险来保障住房安全，但保费会相对较高。
好！
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