后来营销策划机构
后来营销专注商业地产！原来不行，后来行！
开发商把卖出去的商铺视作“泼出去的水”的意识、商铺产权分割零散后造成管理难统一的现实——如此种种，造成了目前诸多商业地产项目的困境，让他们在运营考验面前纷纷落败。
据相关媒体报道和官方资料显示，现在国内各个市区可以说多处都有这样的商铺。“卖出去的商铺泼出去的水”，前期宣传力度很大，但是分割出售之后就没人管了，以至于开业后处境极为被动，大量购买小铺位的投资客们期待的巨额回报根本无从谈起。然而这还不是问题的全部，业内人士分析，导致这类失败的一个直接原因就是分割出售把商铺卖散了，各个小业主都有权经营自己的零散铺位，整个商铺难以通过统一管理培育出一个鲜明的特色，没有给顾客前来购物的理由。而当前的商业地产开发大多选择的是分割销售方式，后来营销策划机构战略发展研究中心副总经理孙林告诉记者，现在地产商的资金链压力越来越大，而商业地产开发的资金流要远大于住宅和写字楼的开发，对地产商来说最核心的就是尽快回笼资金，分割出售这一形式在回笼资金上无疑是最具诱惑力的。资金压力让开发商对分割出售欲罢不能是现在商业地产开发的一处“硬伤”。
分割出售改良版回天无望
是不是分割出售一定会破坏商铺的整体运营呢？并不一定，有的商铺已经注意到保持整体运营的重要性，在分割出售的基础上做了许多改良。在北京第５大道南面不远处号称全国首家“体验式”主题卖场的“巨库”就做了这种尝试。
“巨库”共有一千个小铺位分割出售，今年４月份开业。但生意冷淡的不好形容，按说“巨库”的经营者已经注意到了分割出售的负面影响，但已是难挽危局，这是一个值得注意的现象。不久前，“巨库”市场的商户代表与发展商首创资产管理有限公司进行了谈判，提出改变商场布局、更换管理方、增强有效广告宣传等等要求。据说，“巨库”也就销售的时候广告打得比较多，开业后宣传和管理仍然是很不到位。如果明年还是现在这样的经营状况，现在预计有五百多个小业主不满的情绪可能会集中爆发，会向相关部门投诉发展商。连“巨库”发展商总经理近期都向公众承认，“巨库”运作比较失败。
“分割”热情缘于“先天不足”
后来营销认为，分割销售商业地产其实就是变相入股，房子拆成一小块一小块，然后再委托别人去经营，一个人买这些铺面没这么多钱，但几平方米买到手是可以的，完了以后大家再委托物业公司共同经营，这是这种模式的理想状态。
但是分割销售这种方式有“先天不足”，只要开发商的房子卖出去了就不会再有很强的利益驱动去管商业后期的经营，因为开发商的主要盈利点放在了销售上，每个平方米从几千到上万的高价已经是其最大的盈利点，分割出售的利润要大大高于以后租金的利润，项目在前期的宣传投入铺天盖地，而一旦卖出去之后进入开业经营的后期，却连广告费应该谁出都没人管了。只要卖出去了，就不再往里投钱了，“卖出去的商铺泼出去的水”。现在虽然在分割销售基础上做的一定的改良，“我判断它也是为了销售的目的”。
后来营销认为，从国际上来看分割销售这种模式没有多大的利润，原因一个是分割销售实现不了整体的规模效益，户型也由于产权的分割必然相应的变为“一家一户”的模式，另外，消费者会对分割经营的信誉产生怀疑，经营者在房产上投资过大的话，用于商业上的资金流往往会产生问题，档次上会受到质疑。所以，对于商业地产来讲一家一户的分割销售应该是个辅助模式，而不应成为主流。在每个城市中低端的人群有中低端的去处，高端的人群有高端的去处，分割销售导致的这种不高不低的形式夹在中间很不好做，就相当于一个大众商场，实际上这几年很多城市有许多大众商场都撑不下去了，对小业主来说风险比较大。
后来营销总经理张韧表示，现在很多商业地产开发商，目标首先是把商铺销售完毕回笼资金，其他的事情以后一步一步的再说。然而售价炒得那么高，在开业后小业主如果要追求回报率在租金设定上就会出现困难，概念的炒作往往脱离当地的实际情况，高租金只会使二、三级市场崩溃，回报无从谈起。但现在开发商资金链的考验非常大，能够不急于收回资金而着眼于中长期经营的开发商既要有资金实力又要有良好的意识。
只租不售方为正道
后来营销总经理张韧表示，一般来讲开发商自己持有商业地产的产权是最好的，因为牵扯到一个商业管理，长期拥有是比较稳妥的。在商业地产比较成熟的香港，商场虽然很多但大都有新鲜感，差异化非常明显，国内就不一样了，除了场地的租金不一样引起的价格差别，大多数商场的东西都差不多，国内最应该打出差异化这张牌了，但是这需要一个有效的统一管理。即使开发商急于回笼部分资金，采取租售结合的话也千万不可把商业地产拆得太散，毕竟业主人数越多越麻烦，管理会非常痛苦，而划出一个区域卖给个别大的商业公司的方式问题就不会很大了。另外现在有一些商业项目在前期就已经替他们把租户找好了，这样未来租户的需要及时反馈到前期的运作中，可以有效的消减风险。
后来营销提出人们要突破一个认识误区，不应把投资热点只放在购买产权上，“以租为主也是很有投资热点的”，特别是对一个商业项目的长期利益来讲，最好还是以租为主。后来营销举了深圳欢乐世界的例子，因为采取以租为主的形式，没有大量分割销售，欢乐世界这个公司有非常大的积极性来把项目炒热，最后投资方租他的商铺也有利可图，有一个客户三年前６万元租了一个１５平方米铺面，现在铺面租金已经翻了四倍到五倍，别人再从他手里接过来要２０万到３０万元才行，虽然没有销售产权，但这个回报也是相当可观的。商业地产还是应该着眼于中长期的盈利，建议有条件的商业地产尝试以租为主的模式，这个地段终归会做熟的”。
后来营销专注商业地产！原来不行，后来行！ 策划的力量
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后来营销专注商业地产！原来不行，后来行！
商业地产项目策划，不但要具备房地产项目策划（卖房子）的能力，更要注重商业企业创业策划的经验及技能（除定单式商业房地产开发外）。一支熟悉中国地产开发和商业运营的专业策划团队，是一个商业地产项目的成功开发至关重要条件。
在当今国内城市化进程速度越来越快的大框架下，各地区商业饱和度越来越高，市场竞争越来越激烈，商业行业利润越来越薄，一些策划不落地的商业项目将承受越来越大的市场压力，这类商场开业之日就能知晓其关门之时。这种以概念策划（什么概念采购）代替商业地产策划，肯定会造成社会资源的巨大浪费，他将会严重地影响中国地产业健康发展。
作为专业的商业房地产策划人员，除了熟悉房地产开发、销售各环节对卖点的深度发掘、提炼和行销控制点掌控这些项目专业知识外，还必需深知作为商业项目的市场调查、市场定位、功能定位、规划布局、平行垂直动线组织、商业经营成果预期分析，到对外招商、组织开业、经营管理各个环节。通过环环紧扣的全方位、全过程的策划及商业运营专业技术的应用，才能使项目达到开发商的企业愿景。这里不但需要策划、商业的专业技术，还需要具备战略管理、组织设计、市场营销、品牌管理诸多管理专业知识。
国内为数不少商业房地产开发企业都为第一次操作商业项目，基本上没有认识到失败的风险。从95开始，国内先起的房地产公司已经认识到与专业的营销策划公司合作可以增强项目的成功和质量类，2000年绝大部分商业房地产项目是通过聘请专业的商业管理公司介入来完成的。即使是重大的政府商业项目，也请专业商业管理公司来规划执行的。可见商业房地产前期商业策划的重要性是由行业本身的特点决定的。
由于商业地产项目是产品（通过使用创造价值），而不是商品的重要特点，因此在项目策划过程中更离不开对未来运营的商业创业的策划，这是商业地产项目维系四方（开发商、业主、商业经营者、消费者）利益的根本点，着眼于此，很大程度就完善了开发商的退出机制，使开发企业把业务重心转移到开发上，而不是转变为营运商。这是商业房地产策划人员必需牢记于心的，也是商业地产项目策划企业的立足点、价值点。
商业企业创业策划的含盖面比较广，涉及到各种商业服务业业种业态及其商业服务业企业盈利模式和回报方式，这些都是策划人员必需熟练掌握的要点。以项目各产品规模设计为例，商铺、办公、娱乐、餐饮等商业功能规模比例多少适合，是要由项目地各行业的市场发展态势所决定的，要经过全面的、专业的、细致的、大量的市场研究才能完成，这里需要各行业的专业人员组成的市场调查小组，协同策划人员、建筑设计人员等共同执行的，也是商业地产项目策划的理由点。
商业是城市的名片，居民生活水平的风向标，引领时代潮流的开拓者，由此创新度成为衡量商业房地产项目策划的重要标准，以项目商业定位为例，是超前、是怀旧、是经典、是流行等，这都是需要仔细考虑的，也是商业房地产项目策划的价值点。
综上所述，商业地产首先应该是商业企业创业策划，解决使用的问题，其次再是房地产项目策划，解决资金回笼的问题，最后再是开发企业的利润。所以，后来营销认为，完成商业地产项目策划的应该是一个团队，而绝非是一个个人。
后来营销专注商业地产！原来不行，后来行！
辛苦了啊 兄弟
辛苦了啊 兄弟 呵呵 难为你打那么多文字啊我看得眼睛都花了！
谢谢 这么多啊我现在有一上海项目4万多平米的MALL正在招商，谁有兴趣
E-MAIL：[email]YELLOWROSE18@HOTMAIL.COM[/email] 谢谢楼主共享 辛苦了。 辛苦啦，兄弟 谢谢分享 8错 看的眼睛都花了. 谢谢！辛苦
太辛苦了，咋不放到一个筐里面呢 谢谢 没全部看完，但已经保存了真是个好东东，希望以后有机会再深入探讨！ 不错 只有下了慢慢看，实在是花，多谢楼主 后来营销专注商业地产！原来不行，后来行！