aiter 发表于 2007-6-6 01:18

求一些别墅死盘复活的案例

遇到一个类似项目，除了玫瑰园还有什么好的案例么？谢谢谢谢

aiter 发表于 2007-6-6 11:54

怎么操作这个烂尾的 别墅大盘？求助啊求助

项目共占地2200余亩，位于西部中心城市所辖的一个小镇上，距离市中心30KM，交通比较便利，周边配套比较缺乏，没有人气。

        自然资源不错，有山有水。项目02年开发的首期和二期，距离该镇主交通道边。首期以联排为主，单价2000元（比周边同样楼盘高300元）销售一空，随后03～04年开发的二期联排和独栋，均价4000（比周边高500～800），销售也不错。一二期入住率很低，约1/4。并有大量商业配套用房闲置。
    06年开发的三期距主干道约2公里远，在一个山谷中的坡地上，只有一条道路与主干道连接，交通不便，而且周边都是果树和林地，没有配套和住宅。三期以独栋为主，单价6000（比周边高1000），开盘半年销售不到1/5。三期周边还有四期、五期等，共有用地面积1800余亩，容积率0.24。
        大环境：项目所在区域属于传统认为比较落后的区域，离别墅聚集区比较远。城市这两年往该区域发展较多。

请问这样一个别墅楼盘怎么才能翻盘，一二期开发留给外界的印象这是个中档楼盘，怎么提高档次？

周边有很多果林地怎么利用?

初步考虑几个方案感觉都不大可行：
1.golf------- 国家不批
2.水果采摘 ------果林太多，打理难度大，周边中档项目已有先例
3.高端配套（国际学校、体检、球类）－－－项目一直对外宣传过

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求坛子里高手们出点主义，不清楚地方我及时回答，谢谢谢谢！！

夏云燕雨 发表于 2008-7-5 11:16

难！！！除非重来……

yh19860607 发表于 2008-7-6 16:53

封盘

加布林 发表于 2008-7-7 14:48

建议找来邓智仁先生操作的银枫别墅项目看看，有研究价值

加布林 发表于 2008-7-7 15:15

我笼统的说，你笼统的听

先谈谈总体印象。
优势
1、2200余亩——有大盘操作空间
2、距中心城30公里——距离还算适中（对于别墅类型）
3、有山有水——别墅气质具备
4、还有1800余亩待开发——描绘空间大
5、容积率0.24——别墅中也属低密度
劣势
1、02年开发至今——时间跨度大拖累品牌声誉
2、三期道路连接不畅——影响使用感受
3、单价6000，高于竞争盘1000——16%的价差暂时找不到支撑
4、整体入住率低——人气度、口碑度不够

应对思考
1、在大盘生活方式塑造上作文章，制造气势；
2、跳出房子说房子，从文化上支撑价差；
3、从0.24的超低容积率上塑造生活感受，以园林再塑展现王者气质；
4、经常组织老业主“回娘家”，不住没关系，人气是关键；
5、推出少量DIY产品，吸引市场关注，同时调动媒体兴趣，注意不能太多，因为DIY的致命缺点是不利于价格提升；
6、山谷有山谷的价值感，文案重新描述；
7、借鉴王志纲先生为“碧桂园”开出的药方——用配套提升产品的价值，寻找目标客户的潜在需求；
......

总而言之一句话，楼主的盘没有烂下去的道理，硬件没大伤，伤在软件，这就有办法。

我轻轻地走了，正如我轻轻地来......
:handshake

加布林 发表于 2008-7-9 18:23

补充一句

大盘运作最主要的成功离不开媒体的舆论配合。
“碧桂园”的成功表面看是源于教育地产的全新营销模式，深入分析，关键是得益于王志纲先生的媒体运营能力。

inr 发表于 2008-7-10 10:58

为什么

客户为什么不买，成交客户为什么买。问题的根本要找准。

ruyudeshui 发表于 2008-7-10 15:11

期待中。。。。

telgx12 发表于 2008-7-10 15:20

你做的项目和我项目很像

项目本身属于旅游地产，你的客户辐射来看应该是范围比较大的
你的项目从资源来看是好项目，从产品来看，或许能改以下会跟好。
如果你是代理。那就不多说了，你是开发商的话，你发我邮箱[email]TELGX12@163.com[/email]
我可以给你点建议，旅游地产有些地方也不一定是开发商能做得到的。但项目一定是奢侈产品拉高价位来产品。

xiaogang_yb 发表于 2008-7-13 09:25

要引入“概念”，去营销，如：“奥林匹克花园
”

flashwind 发表于 2008-7-13 14:33

和我们项目的定位一样，旅游地产
房地产到了今天这个地步，越来越理性，不是一时的冲动就买的，买你的楼盘而且你的楼盘比旁边的还贵那是有一定的理由的；
1、提高产品的品质，从园林、建筑、户型设计、质量等
2、利用周边空地，依托周边园林果树，可以弄一个高尔夫练习场啊
3、独栋的园子大一点，更能吸引人
4、果园肯定是好东西了，业主随便采摘，也是卖点啊
5、加强安保，别墅要的就是一个安全
暂时想到的就这么多吧，但是还得根据公司实际情况、客户情况、当地情况进行分析

angel_lyd 发表于 2008-7-15 14:52

既然一二期开发留给外界的印象这是个中档楼盘，那么就另起炉灶，给楼盘重新命名，换包装。

counry11 发表于 2008-7-15 15:01

重新包装，一靠概念，二靠物业等方面的提升，来提高档次

smartone 发表于 2008-7-15 17:28

SMART回复,必属精品,欢迎鲜花,拒绝牛粪!

如12楼TX所言,发展旅游地产应当为最佳解决方式,你项目如果发展旅游地产,所有劣势都会转变为一定优势.
1,首先大力打环境牌,把生态概念炒热.主攻农家乐性质,发展周边果园等资源.
2,结合当地政府,做做公关,争取相应政策优势,或者搞一个生态旅游示范园等相应名头,方便宣传.
3,搞搞什么生态旅游推荐活动,学习重庆5月大足龙水湖搞的哪个活动.
4,主攻周末短期休闲游项目,做广告宣传生态周末休闲概念.宣传生态,炒做生态概念.
5,确定目标消费人群,广泛收集,集中出击,个个击破.

哎,,,,眼睛累了,休息休息再写!!!!

王德刚 发表于 2008-7-16 09:31

时间跨度如此之长，可不可以更改案名

这样既便于重新树立高端形象，也利于冲击一下因为时间跨度太长而带来的客户淡忘心里

小小建议

my_2000hg 发表于 2008-7-17 15:56

一般大盘为了重新吸引消费者的眼球，会根据项目的不同事情采用不同的案名，这是个不错的方法，但是最关键的不是这里，你要让客户感受到你与众不同的地方在哪里？你的价格支撑点在哪里？是配套？是位置？是概念？是物业管理？还是．．．
其实做大盘思路很重要，眼光要放的远一点，而不仅仅是眼前

XHXM 发表于 2008-7-18 13:11

期待中~~~~~~~~~~~~~~~

养猫的鱼 发表于 2008-7-20 21:38

学习一下  北京玫瑰园的案例看看(梁希森)

2002041128 发表于 2008-7-21 10:39

关注别墅项目

生态旅游地产应该不错

资源很丰富：
大盘，操作空间很大；
容积率低，很适合做旅游；
有山有水有果园，生态楼盘潜质好；
离主城远近适中，周末休闲娱乐好去处，打造中高端的周末聚集地；

宣传中在口碑，搞高品质休闲活动，针对性强。先做口碑，在做项目；

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