赞成！ 我虽然是个新手,我也说说我的看法.在小城市营销小高层,不能靠一惯的套路,必须从整个大环境、大市场着手,了解当地人的消费习惯和消费水平,这样才能从根本上打造价格,最终实现销售 其实,看各位策友各有各的说法,本人也有一点意见"
1,切合当地市场情况.认真做好市调.算出供应及去化的比例,城市规划对本项目的影响,多数人对本项目地段的看法.,刚性需求旺盛还是柔性需求旺盛.各开发商都采取哪些战略,特别是对本地市场进驻较早的开发商.而本项目又与别的楼盘有什么不同之处.客户群分析,针对各群的媒体调查,所有这些做好之后,得到市场的供需关系,到底是哪种,然后才是考虑如何推广的问题.
2,如果是供大于求,则除了产品走差异化路线外,个人建议价格上还是不要过高,因为现在的人并没有你们所想的那么傻,市场被快速培养成熟,随行入市的价格,超越前者的产品,才是致胜的关键.如果一平米比市场同类楼盘便宜100元,一年卖2万平方和两年卖2万平方,到底哪个利润才是最大的?相信大家自然明了,有时"薄利多销"并不见得是真正的"薄利".
3.如果供小于求,那自然好销得多.这就不必多说了,做几块户外,其他广告都免了.
4.小城市人还是很注重开发商形象和品牌的,只要捐几次款,企业也就有名了.但切记,企业有名不见得项目就有名.因此,若想推项目的话,还是以项目的名义多做活动.
[[i] 本帖最后由 花犯 于 2007-7-6 16:07 编辑 [/i]] 比较同意11楼的看法.... 上了年纪的人一般不愿意去购买高层楼房。
而年轻人很难有闲置下来的钱去够买小高层。
而且 这两种楼房价格相差也不只是 100元/平方。
在我接触的几个中小城市，这中间相差有500元/平方左右。 是‘啊楼向一定要方正，如果不是那么后期会有很多路要走 其实现实情况是这样的,不过现在的项目有很多的回避的问题.。
做户外吧，没有销售许可，怕工商政府查，
做宣传太大吧，树大招风。
回避着做事真TMD的难受啊。
还得想着回款。 市场没有打开的情况下，怎么样去做开市场这是关键的问题。
整天除了接电话，现场来访还有发DM单之外没有其它途径可做了。对了，还有电视字幕。好象现在对这些东西都彼了。
越发DM单越没人，糟心啊。 小高层销售难度是三线城市普遍存在的问题：
1、价格的差异，建安成本高造成售价比多层高，一般三线城市地价相对较低即使建小高层提高了容积率分摊了地价成本，开发成本仍然无法有效较低；
2、购买小高层客户担心后期的生活成本问题－物业管理费、公摊水电
3、高公摊，面积缩水
4、一般的小高层楼层价差使得高楼层售价居高不下，高楼层不好卖现象特别普遍
在三线城市比市场多层低的价格销售实际上很难操作，因此只能通过观念的引导－－住高层，享受高品质生活/设计经济型户型，控制总价/降低购房门槛扩大客源层面－低首付/免物业管理费等优惠措施 一、羊毛出在羊身上，单价高，折扣要大
二、前期形象要拔高，重点在景管方面宣传
三、加个创新户型（如入户花园）便会产生羊群效应
四、户外广告要占到整个广告费的80％以上