天酬散人 发表于 2007-5-30 23:21

房价朝九晚五，北京楼市进入下行线

如果把房地产比喻成一块坚冰，那么最硬的这一部分肯定就是房价，可是最近种种迹象表明这块坚冰正在融化。5.24日经济参考报一则新闻让人瞩目：“北京商品房成交量急遽下降，九成售价低于开盘价。其中万元以上价格的高档住宅今年销售率仅为两成左右，有近九成项目成交价格低于开盘价格 ”。北京项目操作大都遵循如下三规律：一是项目价格都是低开高走，价格只有一路涨价，从来没有跌的份；二是房子从来不愁卖，客户追着项目买；三是要个折扣比登天还难，除非你和开发商老总以上的人物有特殊的关系。9成项目成交价格低于开盘价格，房价明升暗降已是事实。
　　笔者以海淀区的项目为例，通过电话咨询和查询北京房地产信息交易网两者方式来进行价格对比。不比不知道，一问吓一跳，现场销售员的报价和房地产信息网的实际成交价格大相径庭，大多数项目销售员一如既往的苦口婆心的劝说你尽快来看房，所剩房源已不多，现在的价格还是5.1期间的优惠价格，否则到了6月份项目还会继续涨价。销售员是否说谎，价格是否下降，看了下面的统计数据就一目了然：

项目名称
市场报价（元/平米）
实际成交（元/平米）
07年1~5月销售（套）
折扣率
销售率

项目1
10000
8400
2
84折
18%

项目2
11500
10500
3
91折
21%

项目3
15000
13600
3
90折
17.2%

项目4
13000
12100
4
93折
23%

项目5
15000
13000
4
87折
16%


海淀区部分单价万元以上项目销售情况表

　　在上述项目中，所有项目月均销售套数不足5套；价格折扣幅度最高达84折，最低也有93折；销售价格不增而大幅度下调，销售最好的一项目销售率才达到23%，而该项目的销售周期已达1年。上述情形是以往年份从未出现过的。

　　最可怕的一点就是，即使房价大幅下调，购买者却不买帐。供给者热情似火，消费者冷静如冰，供需双方已呈现冰火两重天格局，双方进入你死我活的深度博弈。高档售楼处进入07年以来一直就是门庭冷落，如果4月份以前这种情况还算正常，那么进入5月份这种传统销售旺季，销售现场还是门口雀罗，这就不正常了。在消费者近乎可怕的理性面前，开发商就如同蛇被打了七寸，被攻击到致命点，还不能明目张胆的去降价，只能偷偷采取各种促销手段变相降价。

　　要销售速度还是要高价高利润，开发商大都选择后者。可是现在的局面却是价格高高在上，挂在半空中，上下不得，自找尴尬。去年90/70项目开发原则出台后，加上此前的国家对别墅、高档项目土地的停批，大多手握高档项目开发权的开发商暗自偷乐，认为在未来两年自己的项目买个天价没有任何问题。因此从06年迄今为止，大部分高档项目成了北京房价飞速上涨的“领头羊”，你的项目敢一月涨800，我就敢一月涨1500，诸如此类的事情层出不穷。

　　十年河东、十年河西，07年市场形势风云突变。首先是股票市场疯狂飙升，投资者的眼光从楼市转向股市；央行两次加息，并且今年要数次加息的传闻不绝于耳，让购房者持币观望的信念更加坚强；第三是国家对保障性住房的政策倾斜、限价地的不断推出，让人们又看见了房价稳定甚至下降的曙光；最后是房价持续数年的走高，大部分人相信房价已经到了最高平台，理性的购买者谁也不愿意在高台持有，谁都明白站的越高，摔的越狠的道理。高档住房的需求者主要是投资型客户和改善居住型客户，对于他们来讲，需求的弹性要大的多，短期内选择不购买非常正常。

　　现实是残酷的，市场是无情的。还有开发商还在盲目乐观，认为中国经济持续高涨、08奥运即将来临大前提下，总有人来买单消化掉自己的高价产品。孰不知楼市拐点提前了，种种迹象已经表面北京楼市已经进入下行的轨道。

　　在乡下，每当深秋来临，在地里活跃了一夏天的蚂蚱们变的更加疯狂的去折磨庄稼，然后有经验的农民这个时候却从来不去管他们，因为他们知道：“秋后的蚂蚱，蹦达不了几天”让他们去吧。开发商们应该好好品位这句话的内涵。楼市拐点已现，北京楼市必将回归理性，是快速转身寻求解脱，重新开辟另一片天空；还是死要面子活受罪坐以待毙，去追寻非理性的行业暴利，自己去选择吧。

避暑 发表于 2007-5-31 07:57

好:victory:

cxj214 发表于 2007-7-15 15:25

这位老哥分析透彻，我顶，我顶，我也是无房族，强烈同意您的观点，呵呵

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