【建议置顶】谈谈你对商铺科学定价的看法！！
深知房策高手如云，现有此事困惑小弟，请各位武林高手指点至谢！！
商铺如何定价？－－手把手教你给商铺定价
商铺如何定价？－－手把手教你给商铺定价商铺如何定价？－－手把手教你给商铺定价
A、 根据项目的建设成本，目标利润水平、市场竞争态势以及项目本身的立地条件、建设水平及规模，设定期望的销售总额。如：Y亿元。
B、 凭经验对项目不同层别进行系数设定。原则上第一层是项目价值最高价格最高的层别，通常取系数为100%；第二层次之，根据项目的具体情况取小于100%的系数值，系数值的大小取决于项目的人流导向系统，商铺的规划布局，周边商铺价格水平等因素。依次类推越高层别系数越小，地下层别亦如此。
C、 计算各层别的权重系数。根据上述第二点所设定的系数乘以该楼层的可销售面积（或建筑面积）计算得出该楼层的权重系数。（此步骤在各楼层的计算方法相同）
公式一：系数X销售面积（建筑面积）=权重系数
D、 计算总权重系数。各层的权重系数相加求和得出项目的总权重系数
公式二：∑权重系数=总权重系数
E、 计算层别总价和层别均价。层别总价等于项目整体目标销售总额除于总权重系数得出的数值再乘于该层别的权重系数；层别均价等于该层别的总价除以可销售面积（建筑面积）。其他层别依次类推
公式三：（目标销售总额÷总权重系数）X层别权重系数=层别总价
公式四：层别总价÷层别销售面积（建筑面积）=层别均价
F、 在得出各层别的总价和均价的前提下，具体计算各层别不同位置的商铺的售价。具体如下：
根据各个具体的商铺在该层别的位置、能见度、通道类别、到达度、面积等因素设定相应的系数值（此时不考虑该层别在整个项目的权重系数和销售总价，设定思路与层别系数设定相似）位置最好、面积最合适、能见度最高、最容易到达的商铺通常设为100%，根据不同因素的变化递减。
计算该具体商铺的权重系数。用上一步设定的商铺系数乘于该商铺销售面积（建筑面积）计算得出该商铺权重系数。
公式五：商铺系数X商铺销售面积（建筑面积）=商铺权重系数
依次类推计算出各个具体商铺的权重系数并相加求和得出该层别商铺的总权重系数。
公式六：∑具体商铺权重系数=层别商铺总权重系数
计算具体商铺总价和具体商铺销售单价。具体商铺总价等于该层别计算销售总额（具体参见公式三）除于层别商铺总权重系数得出的数值再乘于该具体商铺权重系数；具体商铺销售单价等于该具体商铺的销售总价除以可销售面积（建筑面积）。其他具体商铺依次类推
公式七：（层别计算销售总额÷层别总权重系数）X具体商铺权重系数=具体商铺总价
公式八：具体商铺总价÷具体商铺销售面积（建筑面积）=具体商铺销售单价
至此，商铺的具体价格制定就基本完成。然而这不是一成不变的，而应根据市场的销售情况，竞争环境，投资者的反馈，目标利润的调整等因素对具体的商铺进行调整。 国内商铺年平均的回报预期在7%左右,商铺月租金=商铺总价*7%/12
商铺在10-15年内回收成本. 投资回报率=年租金/售价 商铺投资收益率四种算法
目前，投资商铺的热潮急剧升温，那么商铺投资收益率怎么计算呢？据工作人员介绍，商铺投资收益率算法有以下几种：
1.租金回报率法
公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）。优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。
不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。
2.租金回报率分析法
公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。
优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。
不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。
3.内部收益率法
房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）＝内部收益率。
上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。
优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。
不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。
4.简易国际评估法
基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。
任何物业投资，投资者都希望能有一个合理的回报，甚至是一个理想的回报，正所谓：亏本生意没人做。投资者若要评判自己的投资是否有价值，他们通常主要是看该物业的投资回报率，那么，如何计算投资回报率，如何判断投资回报率所包含的意义呢？
如何计算投资回报率
有行内人告诉我们这样一个计算投资回报率的计算公式：
计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12(个月)/售价
计算购入再售出的投资回报率＝(售出价－购入价)/购入价
例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。那么，它的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：
套用上述计算公式：这个物业的投资回报率＝2万元×12/200万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：12％
要是这个投资者转手放出，并以215万元成交，那么它的投资回报率＝(215-200)/200，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：7.5％
如何判断投资回报率
现在，投资回报率计算出来了，那么，我们该如何判断这些数值所包含的意义呢？也就是说，哪个数值是表示合理利润？哪个数值是表示千万不要沾手？哪个数值是表示它的收益非常好？或者是哪个数值是属于对方开出的条件太好，自己要审慎考虑才行？
业内人士认为，解读这些数值在行内并非有一个标准答案，可能10个人就会有10个答案。但据本报从一些地产从业人员和投资客手中回收的数据显示，其实这些答案相差无几，差的也只是小数点以后的数值。
据经纬物业二手部的负责人司徒珮琪介绍：其实不同物业的理想投资回报率不尽相同，比如就拿我们在“透视商机特刊”中曾经探讨过的商住两用物业、烂尾番生物业、地铁物业及名校物业来说，它们的合理利润、投资临界点和超高利润率将大致如下表所列：
物业类别 合理回报率 投资临界点 超高回报率(需审慎)
商住两用物业 10－12％ >7％ 15％以上
烂尾番生物业 9－10％ >6％ 20％以上
地铁物业 3-6％ >3％ 10％以上
严重感谢义乌侬老弟！！！
佛心这厢有礼了厉害厉害~~~~
:L 果然是高人如云啊~~专家说，这个帖子的内容落伍了，扎办呢？？？？？？？
:Q :Q :Q 转手交易要征税的 上面说的太科学了 ，遵循下市场情况，自己作出判断。 非常的感谢！1 很有实用价值，值得学习。 向高手们致敬 本人对商业地产的观点,看法,运作模式,心得与经验在此本人也想发表点自己对商业地产的观点和看法 一家之言
1 商业地产的租金与售价不合理的比例关系
目前大部分商业地产都是采用售后包租的模式来吸引投资者快速回笼资金规避市场风险最好的一种方式,但是投资者并非直接是参与经营的,他们只看中的是投资回报率8%-10%甚至更高而非后续的经营管理包括业态定位,所以再高的售价也能卖掉的原因所在.而且开发商追求的是高额的售价利润没考虑到将来的经营管理是否能给予业主8%-10%的回报.也就是说如果要出售时开发商就必须想好租金为多少才能达到8%-10%的回报,或者要租赁时就要预设售价为多少这样才能使项目的长远发展奠定良好的基础和风险预测
售价与租金回报分析
假设目前售价15000/ m2 租金3/天/m2 面积：100 m2
该商铺出售总价：1500000 月租金回报：9000 年租金：108000
年投资回报率：7.2%
资回报年限：13.9年
假设目前售价15000/M2 租金2/天/ m2 面积：100 m2
该商铺出售总价：1500000 月租金回报：6000 年租金：72000
年投资回报率：4.8 %
资回报年限：20.8年
按照国际商业项目正常的投资回报10%
售价15000/m2的商业 租金应该在4.17/ m2/天
按照商业项目正常的投资回报8%
售价15000/ m2的商业租金应该在3.33/ m2/天
相反测算方法按照国际商业正常的投资回报10%测算
假设目前租金2/ m2/天，那么如果是10%回报的话
租金是6000/月、72000/年×10=720000总价/100 m2=7200/ m2
假设目前租金3/ m2/天，那么如果是10%回报的话
租金是9000/月、108000/年×10=1080000总价/100 m2=108000/ m2
相反测算方法按投资回报8%测算
假设目前租金2/ m2/天，那么如果是8%回报的话
租金是6000/月、72000/年×12.5年=900000总价/100 m2=9000/ m2
假设目前租金3/ m2/天，那么如果是8%回报的话
租金是9000/月、108000/年×12.5年=1350000总价/100 m2=13500 m2
本人还特此做过一张租金与售价的分析表适用与任何项目
售价与租金回报分析
单价 （元/m2） 总价 (元) 日租金（/m2） 面积（m2） 月租金 （元/m2） 年租金 （元/m2） 回报率(%) 回报年限(年)
15,000 1,500,000 4.17 100 12,500 150,000 10 10.00
15,000 1,500,000 3.75 100 11,250 135,000 9 11.11
15,000 1,500,000 3.33 100 10,000 120,000 8 12.50
15,000 1,500,000 2.92 100 8,750 105,000 7 14.29
15,000 1,500,000 2.50 100 7,500 90,000 6 16.67
15,000 1,500,000 2.08 100 6,250 75,000 5 20.00
单价 （元/m2） 总价 (元) 日租金（/m2） 面积（m2） 月租金 （元/m2） 年租金 （元/m2） 回报率(%) 回报年限(年)
20,000 2,000,000 5.56 100 16,667 200,000 10 10.00
20,000 2,000,000 5.00 100 15,000 180,000 9 11.11
20,000 2,000,000 4.44 100 13,333 160,000 8 12.50
20,000 2,000,000 3.89 100 11,667 140,000 7 14.29
20,000 2,000,000 3.33 100 10,000 120,000 6 16.67
20,000 2,000,000 2.78 100 8,333 100,000 5 20.00
单价 （元/m2） 总价 (元) 日租金（/m2） 面积（m2） 月租金 （元/m2） 年租金 （元/m2） 回报率(%) 回报年限(年)
7,200 720,000 2.00 100 6,000 72,000 10 10.00
8,000 800,000 2.00 100 6,000 72,000 9 11.11
9,000 900,000 2.00 100 6,000 72,000 8 12.50
12,857 1,285,714 2.00 100 6,000 72,000 7 14.29
12,000 1,200,000 2.00 100 6,000 72,000 6 16.67
14,400 1,440,000 2.00 100 6,000 72,000 5 20.00
单价 （元/m2） 总价 (元) 日租金（/m2） 面积（m2） 月租金 （元/m2） 年租金 （元/m2） 回报率(%) 回报年限(年)
9,000 900,000 2.50 100 7,500 90,000 10 10.00
10,000 1,000,000 2.50 100 7,500 90,000 9 11.11
11,250 1,125,000 2.50 100 7,500 90,000 8 12.50
12,857 1,285,714 2.50 100 7,500 90,000 7 14.29
15,000 1,500,000 2.50 100 7,500 90,000 6 16.67
18,000 1,800,000 2.50 100 7,500 90,000 5 20.00
单价 （元/m2） 总价 (元) 日租金（/m2） 面积（m2） 月租金 （元/m2） 年租金 （元/m2） 回报率(%) 回报年限(年)
10,800 1,080,000 3.00 100 9,000 108,000 10 10.00
12,000 1,200,000 3.00 100 9,000 108,000 9 11.11
13,500 1,350,000 3.00 100 9,000 108,000 8 12.50
15,429 1,542,857 3.00 100 9,000 108,000 7 14.29
18,000 1,800,000 3.00 100 9,000 108,000 6 16.67
21,600 2,160,000 3.00 100 9,000 108,000 5 20.00
单价 （元/m2） 总价 (元) 日租金（/m2） 面积（m2） 月租金 （元/m2） 年租金 （元/m2） 回报率(%) 回报年限(年)
12,600 1,260,000 3.50 100 10,500 126,000 10 10.00
14,000 1,400,000 3.50 100 10,500 126,000 9 11.11
15,750 1,575,000 3.50 100 10,500 126,000 8 12.50
18,000 1,800,000 3.50 100 10,500 126,000 7 14.29
21,000 2,100,000 3.50 100 10,500 126,000 6 16.67
25,200 2,520,000 3.50 100 10,500 126,000 5 20.00
但是大部分开发商没有意识到这点.回顾此类项目的操作过程及结果十有八九是在惨淡经营甚至经营管理公司跟本拿不出回报给小业主.导致很多小业主跟开发商打官司或是开发商再把已收的房价款吐出来返还业主
2 小业主转手困难的问题
这个问题是个很现实的问题好多投资者是想做短线投资的利用项目的短期升值转让赢利或者看到商铺应运情况不理想时决定再卖掉时问题就出现了
首先做为商铺本身来讲购入总价决定回报收入
比如说一套商铺购入总价为100万开发商承诺回报为8%也就是年收益是8万(不包括个人所得税和租赁税等税收)但是上家把这套商铺转让给下家时房价发生了变化,因为上家把商铺转让会产生一系列产权交易的税费(营业税5.55%+差价部分差价税20%+契税3%+银行利息6.12%)等成本转加到房价上这样一来该商铺总价必然抬高20%-30%而且上家1分钱都没赚的情况下,但是回报收入还是8万也就是说回报率就不是8%了肯能是5%(不包括个人所得税和租赁税)了甚至 更低了,这重情况下谁还会接手这商铺?
3 开发商风险规避
开发商目的非常明确就是以开发项目然后销售赢利为目的他把市场的宏观调控及经营风险转移到了→商业管理公司和→投资者(小业主)还有→商铺的直接经营者身上了,而且开发商将产权拆零分售给了小业主但是经营权又牢牢的抓在自己手里,这样的话这个商铺如果将来经营得非常成功的话获利最大的还是开发商自己而小业主只有固定的回报8%或者10%这样一个固定收益没有权利跟开发商共同分享到利益,再换句话说如果经营失败开发商又把商场管理公司做为挡箭牌推在最前面而他自己是没有任何责任和风险的,其实就是开发商在用小业主的产权在玩商业游戏
最终受到迫害的还是商业管理公司和→投资者(小业主)还有→商铺的直接经营者
还有很多内容想跟大家一起探讨由于目前工作原因没 时间暂时写到这里以后有时间再来和大家交流探讨
本人QQ号298517574 有兴趣者可以联系我一起交流目前中国房地产市场和将来的发展趋势 什么样的售价和回报率决定什么样的租金,所以现在的商业应该反过来做先做招商,让市场的租金来决定该项目的价值.而不是简单的先定单价用包租给固定回报的方式操作了.
租金与售价及回报率的变化关系
[attach]62640[/attach] [quote]原帖由 [i]义乌侬[/i] 于 2007-5-29 13:05 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=530843&ptid=47431][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]商铺投资收益率四种算法
目前，投资商铺的热潮急剧升温，那么商铺投资收益率怎么计算呢？据工作人员介绍，商铺投资收益率算法有以下几种：
1.租金回报率法
公式：（税后月租金－按揭月供款 ... [/quote]
这个东西好象有点历史了 几年前就泛滥了 个人认为不是每一个商业物业都适合返租,物业所处的环境(成熟商圈或不成熟商圈),物业的结构品质,商业的业态规划方案(一线商业或二,三线商业),开发商的资金实力等都可以作为该商业物业是否适合返租的参考条件.
开发商选择将商业物业返租的主要原因是资金短缺,为了能够迅速的换回钱来，不惜承诺每年返还8%-10%的收益作诱饵,诱使小业主投资购买.
小业主购买以后每年从开发商手里拿走8%-10%的收益,无疑就成了开发商最大的压力,为了减少这种压力,开发商就得将商铺努力的租出去,且年租金额还必需大于或等于小业主年收益,这样一来,租金单价就不得不与实际销售价挂上钩,而背离了商业市场的规律.
比如:
一个商业物业建筑和装修都较优质,销售价20000/平方米,(按8%年收益)每年返还业主1600元,每月约等于133元/平方米.
经过调查发现,该区域周边成熟的商业物业租金均价只有80元/平方米,所以开发商要想以133元/平方米的租金单价将商铺租出去就是一件非常难的事情,即便是租出去了，经营户的存活率也是非常低,最终也会导致该商业物业失去市场竞争力,成为一个失败的商业地产项目. 非常感谢义乌侬 ，分享是美德:handshake :handshake 谢了，分享
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