第三个项目
先试着发一下，看能不能发上去 留个记号，看了一半，回头接着看 顶一下了，呵呵， 向楼主学习。y!Fo#E Dp'EO好文章期待中。 顶 有空学习一下！ 楼主的分享，真可谓高深呀，，，，， 想象自己真的和楼主有点相似，有种说不出的激动之情，期待楼主的更精彩的故事。。。。。。。。 无论怎样的成长都需要对知识的汲取，向楼主学习，书名都记下了，看！ 辛苦了，谢谢楼主分享 看了，祝楼主事业有成 收获不少，楼主辛苦！期待～～～ LZ最近几篇错别字少了点 ding 顶一个 作为一个曾经的新人，那些磨练感同深受 楼主最近没有更新哟，呵呵,@;Fk,\2w F
加油！ 楼住真是可以写书了!
项目重新定位之区域环境与竞争分析
[size=2]周边环境%LC3TA(F|)Y M本项目未于新区西片核心地带，项目所在片区被定位为大型居住社区，规划人口10万（那时候在路上鬼影子没见一个），项目西片有三个大型别墅社区，其中一个别墅项目已经开发到第三期，卖的也不错（该社区业主大多是市领导，区领导，市场价在150~280万，2002年领导内部认购时，每套才60万）总占地大约1200多亩，另外两个项目加起来也上千亩；_$T@ gR z#Z
项目南片（隔一条马路）有5个在建住宅项目，其中一个开发量超过60万方，其他都是15~25万方的样子， 60%为多层，20%的花园洋房，20%的小高层，其中还有几家公司准备在一两年内着手开发小高层和花园洋房，而且都是大盘；东片是毛地，大约370亩， 01年就被一家公司以18万一亩给全部买下了，目前仍未开发 qWWFq"k,A
北片没有发展前途，都是丘陵，小山坡上零星散落着一些村屋
（该区如此大规模的开发量，却没有一个单纯的商业项目，可见其市场的广阔，但是往另一方面想：其他开发商又不是傻子，为什么不去做商业项目呢？也许时机真的未到（可能我们Z总只考虑到市场如此广阔那方面罢了，开发的时机一定得把握好，我不敢说我们项目入世时机很好，如果是现在开发，房子当然是不愁卖了）
竞争分析
商业几乎没有竞争（至少在半年内），要说有竞争也只是一些楼盘的住宅底商，没有特别大的气候，未来在该区的东面和南面将有三个商业楼盘，那时还在规划中，什么时候面世不得而知.A"P]-L7x8s l!}
住宅竞争，我们项目住宅只有多层、小高层各一幢，要环境没环境、要景观没景观，和那些高尚社区、人文社区没有可比性，再说，市场总供给太大，前些年交付的房子，至今都没有多少入住，还有一些楼盘滞销，请了些深圳、上海、北京的策划公司也没有见到成效@8zya ?1Zjh
价格分析
04年之前多层一般在1800~2500左右，花园洋房在2800~3600左右，小高层都在2400以上，别墅在5000~8000的样子
大致就是这么一个状况：商业是空白，住宅是鸡肋[/size]7E KL0Gw B4?&Nc
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[[i] 本帖最后由 吴伟 于 2007-6-20 17:19 编辑 [/i]]
项目重新定位之产品分析（一）
[size=2]任何一个市场对产品的缺乏只是暂时的，也是有阶段性的，表面上看起来该区是缺乏商业，商业会有很大的发展前景，就那时的状况来看，商业发展还不成熟，制约因素太多]M(Q4v-c'wr;Z虽然我们在那里是第一个吃螃蟹，但未必能感觉到味道的鲜美，可能我们会成为别人用来试毒的银针，又或为他人做了嫁衣。
所以这一战关键看商业，商业兴旺住宅不但好销售，而且还能得到更丰厚的回报，宝就压在商业了！正所谓成也萧何败也萧何啊！
商业部分"{(F[5[Y
商业总面积27000M2，分1、2、3幢，其中1号为写字楼（2000M2）与2号楼连体，1、2号楼与3号楼通过“空中花园平台”分别在二、三层连通，人流分别由东西两侧楼梯导入空中平台进入二、三层，东边楼梯为三道，其中一道电梯，西边两道楼梯，基本上实现一层与二、三层的动线分离，这就为以后一层与二三层独立操作带来了方便j4s"} bI(j/\+p
以前定位思路：一层外围门面按一拖二式销售（仅外围门面加其正上方的二层一同销售，比较多见），面积在80~160M2，均价4500，一层为小商品交易市场（卖），二三层引进大型超市（租），写字楼先放一边
我的思路：大型超市不是新区目前所必须的，小商品市场的打造与规模有很大关系，只有一层几千个平方，很难吸引投资者，所以只能走市场最需要的路线；
大家应该还记得以前南京公司在的时候我经常做饭买菜吧！呵呵，就是这些看起来不起眼的小事，让我嗅到了商机，那里没有一个正规的农贸市场，都是露天或半露天的，天下雨，环境就更糟，肉案上都是水，谁看了也不会买，正因为这样，住在当地的居民宁可周末去市区大量采购放在冰箱也不愿意在那里买，于是打造该区第一个室内农贸购物超市的想法就有了（其实就是农贸市场，这样的想法很早就有了，当时考虑到如果建农贸市场，肯定会影响商业与居住环境，怎样改变呢？），二层三层不按以前平面去化，而是按照立面去化，以前也和Z总T总探讨过二三层的处理，大致的意思就是卖出去最好，不行就租；可是在那样一个地段，五年之内是没有任何一个超市感兴趣的，我也重复说了很多遍，招商肯定行不通，以产权式商铺来卖就更难了，这又该如何处理？[/size]
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[[i] 本帖最后由 吴伟 于 2007-6-20 17:19 编辑 [/i]]
项目重新定位之产品分析（二）
[size=2]船小好调头，项目小既是我们的劣势也是我们的优势，所以根据市场的需要改变功能操作起来会比较方便有效!a m ?C{*@4d o(I)Hu在我提出农贸超市的思路以后，Z总Y总非常支持，他们当心的就是环境如何治理好，如何不影响二三层与住宅的环境
解决方案；把进入一层的东西两侧出入口改变为南北，取消1号写字楼并与2号楼连成整体，南面、北面道路不仅已经建设好，而且比较宽阔，又是新区主干道（这样改的话可视性就增强了），进入二三层的东西出入口不变，这样就实现了真正意义上的分离，只要在以后农贸超市内部环境下足功夫，应该不会受到太大影响（上海的农贸市场大家也见过，和超市没什么两样，也没有平时所见的农贸市场那样脏乱气味难闻），后来开会确定我的方案后就去上海调研了。5}F-X&qi9DUVIb+n
二三两层解决方案：Z总在南京公司走了以后，明显感觉到气力不足，担心资金链断裂，他的想法是把整个项目的三层抵押给银行套银行资金，并没有很强烈的出租欲望，根据他的想法，我采取了立面去化，把3号楼二层三层保留，1、2号楼二三层整体招商（当时招商也是一筹莫展，只是提出那么一个概念，事后如何，下下下回分解）[/size]
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[[i] 本帖最后由 吴伟 于 2007-6-20 17:19 编辑 [/i]]