期待下文! 楼主最近很忙吗？好久没更帖了，今天的期待看来又落空了......:(
耐心等待
楼主的文章，平凡中有着执着，嬉笑中透着坚强，耐人寻味，让人深思！"F;A8Sg"_ @2U!I|耐心等待，你下文的精彩！:) bZlo K#T k8X0P
（策友们就别催了，没看到楼主都在夜里写东西吗？多辛苦！） 执着！
认准了一个方向，坚定不移 的走下去！是现在年轻人所缺少的。
实干！
把自己的位置放低，什么事情都做！也是现在年轻人做不到的。
勇敢！
敢于从自己的生活圈子跳出来！是很多人难以做到的！F ^(K#k/Q0@'A$|(X'e
智慧！
每次择决后，事情发生后，都能反省，反省到根本！C:M_AY@z*Q4d
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当然上述所写，也是我自身所缺少的，学习楼主！
我也是去年毕业的，一直呆在一家公司。现在转行做销售了，项目要在明年才开盘。k+i{(i c:C t T w0v
请问你当初所阅读的书籍，能否列个清单呢？免得到书城里很盲目！谢谢楼主了！
可否留个联系方式 进一步交流呢？
QQ：7393141 顶！向前辈学习
深有感触!!
一口气把LZ写的故事看完了,深有感触!刚刚从别的行业转入房地产行业,按王志纲工作室的理论,目前尚在出窍阶段;这个故事每天都在我们身上或者我们的身边发生,但我们都很少有人回头去看自己走过的路,而LZ却是这为数不多的人之一.一个苹果,分给两个人,各得一半,但一个思想,分给所有的人,就是一次核裂变!!会收获到无数过思想.所以,有故事一定要记录下来,要讲出来,在整理自己的同时也在潜移默化着许多陌生的朋友!!
感谢吴伟生动的故事,看来得向他学习学习,留些飞鸟的痕迹了!! 受益匪浅呀,&qsJfH%T Op
现在从事三级市场二手楼的销售,每日需重复同样的工作,虽然每销售一套房子都要构思和简单的策划.但比起吴大哥的经历实在是太惨白了.
6MUT ohX-i
思考...... 楼主你好，看了你的经历我差点流泪了。
我也是刚刚毕业的大学生，刚在一家代理公司实习了一个多月，其中的辛苦程度虽然可能只有你的十分之一，但我已经有种想放弃的念头了。然而是你给了我信心和勇气，我想我会坚持下去的。:handshake 真是,感人至深，我也许要幸运的多，也正因为这个，对现状不珍惜，致使到现在为止尚未有所成就，再行业中也没有什么建树，与斑竹相比真是惭愧 更新Ad#|B0V ]Q
Xeex:?)G(me H*oQ8SJ
[[i] 本帖最后由 flashcar 于 2007-6-14 21:15 编辑 [/i]] 支持LZ了，作为80后的操盘手～～学习:$ 13楼的兄弟的话真是经典啊/!1没有艰难的磨练怎么能获得收获.
发表于 2007-5-28 19:43 资料 个人空间 短消息 加为好友 #s'^T[u
看了楼主的文字，我的心很慌！！为自己浪费的青春而慌～～房地产策划论坛,营销策划,发展策略,人才库,市场分析,融资,战略,公关活动,广告设计,销售,培训,景观,会所,免费案例方案h
T总的警告
公司提供的工资低，地处新区偏远地带，还是个小项目，况且一个多月就要过年，还有谁肯过来呢？年底宣传蓄势靠两个人又怎么够呢？急啊！第一次的面试就这样结束，如果换作现在，这样的销售员，肯定不会录用fD.o1Sw%f+`wo
T总在那个女孩走后（当时真不知道他究竟是什么来头，绝对不仅仅是个司机而已）来销售部看望我这老兄弟，见了面香烟就像不要钱的乱扔，我习惯性的倒了杯水，里面放了点清茶送到他的跟前，T总抿了抿说：3j-Y+vZ&z*tT7q
听说上次你把车库全卖光了啊？这事怎么没和Y总说呀？
我：哦，根据形式吧，车库好卖也容易积聚人气（要是让Y总知道卖车库是为了Z总单方面筹钱，肯定会对我有意见的，毕竟Y总也是项目的股东）
T：呵呵，是吗！小吴你要知道你留下来是谁举荐的p9z(L woqB:{
我：T总这话何从谈起啊？
T：我和Y总都8年的老弟兄了，老家在一起，平时他忙其他事情还有融资，没时间过来，就要我多跑跑销售部，那时你们南京几个人只有你做事，我都看在眼里，后来估计你们南京公司要走，我向Y总提到，小吴一定要留，是个人才，然后Z总S总才慢慢注意你，要知道项目合作协议上，Y总可是主管销售的哦，你做事连个招呼都不打，哎。。。（搞不清楚是对是错了，为了让公司度过危机，我所做的伤害到Y总利益，那我该怎么做呢？先打电话请示Y总？万一他要我顶住不卖怎么办，或者他要我私下给他卖，收的钱到他那边，毕竟销售合同章在Y总那里“我们认购协议上盖的是公章”，他完全可以背着Z总先收钱，把签定协议的日期逐个向后推延，等Y总资金到位再不知不觉填到公司帐上也可以啊，只要客户不说出去） k:y8k)x jSY g
我：真是这样啊！那T总太看的起老弟了（这时后搞不清状况还是自己不说让他说好）
T：Z总他以前只是个卖菜的你知道吗？2IL4y ? _5f X|C
我：那Z总也很有本事哦，卖菜卖出了几个厂，还卖出了个开发公司，真了不起！
T：小吴，我说的可都是真的，其实 Z总几个厂不全是他一个人的，他只是里面的股东，开发公司也是他买来的空壳，然后市委有人，给他弄地搞开发，Y总才是真正有大脑的人，在房产界打拼了五六年，在淮安、泰州、镇江都有项目，Z总就是一个项目狠赚一把，以后就不管了，我和Y总可都是在房地产打持久战的人啊！小吴你说该跟哪个？ _4Y:B5Z4{7p"`
我：我想T总你误会了，我并不是跟哪个好或者与哪个对立，我只是想把项目做好，维护整个项目的利益，公司利益，同时一方面增加自己的经验，结交更多的朋友，另一方面，也是为了维持自己最的生存。（这种状况还是中立好）v4`VFQvm4n
T：小吴，我来销售部第一天，就看中你了，现在给你漏个底，以后跟我干，有我吃的绝不会让你饿着。!j3_F];eow's EI
我：多谢T总照顾了，呵呵S!}9F:MJd L z
随后T总电话向起（老鼠爱大米的彩铃，一口一口吃死你，呕吐）接完电话
T：我今天和你谈的事你要放在心上，我还有事先走了，以后这边的情况通知我就等于通知了Y总
我：好的，T总走好O d&_ V.k9YZJ;BX
T总走了，留下的话足够我深思良久，我没能力改变，就坐观其变，只要自己站在公司的角度，就算得罪某一方，大义上我是不输理的。可是现实还是要考虑的，对于我来说得罪任何一个总都是“走”路一条！！！做事难做人更难！:L v5cr PFmX`cb\V
eh$?fJ7~#K
[[i] 本帖最后由 吴伟 于 2007-6-15 02:51 编辑 [/i]]
项目重新定位之区域环境商圈分析
区域环境分析分析：该区是在工业大镇的基础上改编的，工业优势强，基础设施差，自然环境好，只是未开发，楼盘相当多，销售进度慢，房屋品质佳，价格卖不上，人口比较多，但是很分散。*sU(DrR P"s|T商圈分析（怕人对号入座，模糊一点，主要谈谈分析的方法）+A`9W&NVJ)ZE#z
当时主要从下列几个方面来分析（也是根据书上指点） B(E+S1q9f Kr
人口特征分析：jnn.d6h.J
商圈内的人口规模、家庭数目、收入分配、教育水平和年龄分布（政府的人口普查、购买力调查、年度统计等资料中获知）^&k8Ch)E!{^]}
商品的零售额、有效购买收入、总的零售额等资料（从商业和消费统计公告获悉）。
竞争分析：/@"m/n k-uW'K|p
重要考虑下列因素：现有商店的数量，现有商店的规模分布，新店开张率，所有商店的优势与弱点，短期和长期变动以及饱和情况等。任何一个商圈都可能会处于商店过少、过多和饱和的情况。商店过少的商圈内只有很少的商店提供满足商圈内消费者需求的特定产品与服务；商店过多的商圈，有太多的商店销售特定的产品与服务，以致每家商店都得不到相应的投资回报；一个饱和的商圈商店数目恰好满足商圈内人口对特定产品与服务的需要。饱和指数表明一个商圈所能支持的商店不可能超过一个固定数量，饱和指数可由公式求得。 （IRS＝C×RE／RF 式中 IRS——商业圈的零售饱和指数； C——商业圈内的潜在顾客数目；RE——商圈内消费者人均零售支出；RF——商圈内商店的营业面积。商圈饱和指数越大，则意味着该商圈内的饱和度越低；该数字越小，则意味着该商圈内的饱和度越高）
商圈内经济状况的分析：
如果商圈内经济很好，居民收入稳定增长，则零售市场也会增长；如果商圈内产业多角化，则零售市场一般不会因对某产品市场需求的波动而发生相应波动；
如果商圈内居民多从事同一行业，则该行业波动会对居民购买力产生相应影响，商店营业额也会相应受影响，因此要选择行业多样化的商圈开业。\ h@%f9lILB
Jx H{G
商业业态与周边环境：该区只有原先镇上的两条老街，长不过2里，主要经营日杂百货、修配、餐饮；人口主要集中在底下乡镇、乡村，新建设数十平方公里几乎成为无人区，根据目前的趋势，如果建成大型商业体5年内未必形成气候
竞争分析：本项目原先定位是购物中心，受该区与市区之间一个所谓的SHOPPINGMALL制约，距项目4公里外的国道、高速公路边上大型家具城、五金城、装饰城、电子城、鞋帽服装城众多，人气被吸纳SV'q0| O4}(_
商圈内经济状况的分析
乡镇企业众多（主要是电子、机械、加工、服装企业，部分民营企业在全国都比较知名，产业分析不赘述），人均收入和消费水平较高，但区域内居民仍习惯性去市区消费,Q~#P6eMY `
[[i] 本帖最后由 吴伟 于 2007-6-15 01:57 编辑 [/i]]
策划方面（基础与程序）
[quote]原帖由 [i]rayo[/i] 于 2007-6-12 13:23 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=557076&ptid=47361][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]执着！
认准了一个方向，坚定不移 的走下去！是现在年轻人所缺少的。(jrz pUUY
实干！1p F:F E{5Au#A ] q
把自己的位置放低，什么事情都做！也是现在年轻人做不到的。
勇敢！;J4AAE U+x
敢于从自己的生活圈子跳出来！是很多人难以做到的！U*@~ S+H ~:q _
智慧 ... [/quote]
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推荐几本经典的（作者要付广告费了哦）
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《房地产开发案例》 中国法制出版社 处理法律纠纷方面B-^HT6R6U
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策划书大致是相通的，都是程序性的东西，选择一两本好一点的看看就可以了，其实网络是最好的资源，房策网上的资源我一辈子都看不完、学不完，关键要能融会贯通，要有针对性的学习，把某一方面知识钻透，你就是这行的行家了，比如专门做购物中心、商业广场、生态别墅、小城镇改造项目等等，
尤其是求助悬赏专区，很多策友的想法思路都是非常好的，也是非常有价值的，很多都是我想不到也做不到的，看看人家的点子与操作思路对自己有很大的启发，房策网高手如云，我不过是其中的好事者而已
8NNI u&w D
太晚了，就写到这里，明天还有投资可行性报告要做，搞市场、策划、销售还能凑合，建筑设计、工程造价、施工管理就一通不通了，不是房产科班出生搞开发难度太大，本人也在学习中，也希望策友们推荐指导分享经验！
欢迎做过旅游资源开发或者生态农业开发的策友能够对我进行指导！b6T-Y[Ft-Y X
[[i] 本帖最后由 吴伟 于 2007-6-15 02:48 编辑 [/i]] 回想起自己走的弯路不少，都是血的教训啊 这些书名我都记下了,一定要好好的读下.
多谢楼主! 也记下了!谢谢! 谢谢楼主了。5J v~@.G M;a
只是这些书籍都是掌控全局的，现在我开始做销售。_ _$|J1c+h!W
但是这些书，肯定会用到的。