后面还有很多
后面部分着重是把一些销售的经历和操盘的经验与大家分享，主要是对所遇问题的一些分析解答，还有把自己总结的经验和大家分享！现在临时在写，有些东西也在回忆，涉及到推广销售环节就会比较慢了！不想乱糟糟写上去被骂 :D 顶逛书城
书城里的书贵的吓人，一本就是好几十甚至好几百，书非借不可读也！以前自己买的书太多，，有的看了几页就永远的让他安息在书橱里，读大学时图书馆200万册书随便借阅，自己不过看了其中的九牛一毛，受了教训，方才能体会书经指引的作用，我这次再也不能浪费金钱买几本书安慰自己了，要把知识充分的吸收变成自己的；认真选了8本书准备买下来，加起来要四百九十多块，疯了！买不买，除了来上海的车费就剩800了，买了这书剩下的钱半个月生活也不够啊！再说辞职的目的不就是为了缓解一下暂时的困难嘛！不能跳出了泥坑扑向火坑哪！但是这几本书真的很好很好，要是好好领悟下来做一个策划助理的理论知识就够了，没办法为了生活，为了自己的肚子，还是实际一点，买了3本，一共是220多块，其中一本全程策划就花了128元，可提出要去买书—同学的女友一本也没挑中，短暂的停留就赶回无锡，脑子里一点都没有继续在上海玩的想法，只想快点看完这些书，然后去再找好一点的公司好一点的工作！q/Xo^YV?
[[i] 本帖最后由 吴伟 于 2007-5-29 00:00 编辑 [/i]] 感谢你把经历给大家分享，我刚刚通过了策划的面试，原来是学工商管理的，三年来一直做社区活动策划。我也将步入这个充满挑战和激情的行业，希望通过自己的努力快速的成长，向公司证明没有它们的选择是正确的：）
南京之行
回到无锡以后没有急于找工作，而是把自己的简历通过网络传播出去，一个星期以后接到了南京一家国营房地产开发公司的电话，让我第二天去面试，在这一个多星期里面，我把以前学过工程经济学里的投资项目项目可行性分析与项目管理、资产评估学，还有新买的三本策划书结合起来看，并做了大量的笔记与演算，感觉自己的基础巩固了不少。晚上买好去南京的车票，第二天到了那家国营房地产开发公司，在南京最繁华的地段，拥有几千平米的办公场地，心想还是吃皇粮好啊！接下来就是到16楼主任办公室填写应聘表格，填完后进行单独面试，面试官是两个中年人，一个男一个女，男的是开发公司办公室主任，女的是房产开发公司旗下销售顾问公司老总，看上去凶凶的！最初就是谈谈自己的经历、对房产的一些认识，然后提出的就是一些销售和策划方面的问题，自认口才不错的我在这些方面应付还是比较自如的，后来谈到自己能做什么想做什么，我就现学现卖，策划销售管理都能做，而且还会编写房地产开发前期的项目可行性报告、财务分析，比如里面的投资回收期、净现值、内部收益率、敏感性分析、概率分析、现金比较流量分析、国民经济评价都会（大学里主修课程都搬上去了）。也许是把自己捧的太高才促使他们当场下了录用我的决定， 办公室主任说你对薪水和其他要求是怎样考虑的？常驻外地项目可以吗？我的回答是什么都可以，只要有发展的空间和机会，薪水方面倒没有什么特别的要求，公司说的算！那个销售顾问公司老总问：“像你这样的学历和专业最好锻炼几年，回来公司会给你提供更好的安排”“我愿意，只要公司肯栽培，我愿长期为公司服务”，最后我差点忘了问他们是否提供住宿了！*E.@`{j @.};m
[[i] 本帖最后由 吴伟 于 2007-5-29 00:04 编辑 [/i]] :handshake 看后深受感动!希望楼主能推荐几本有价值的书给我们这些新手.
无锡之梦
主任回答是：我们公司不提供住宿，但如果你愿意驻外的话，那边项目提供住宿，就是因为提供住宿我才没有选择留在南京，毕竟找一套合租的房子都没有钱付！试用期原则三个月，实习工资800块一月，驻外补贴每月560，电话费报销200，一月报销一次探亲车费，食宿全包。转正后基本工资1500，外加业务提成，驻外补贴等不变，加上保险，但是在实习期第一个月，除了基本工资其他减半，一个月实习期过后补贴正常。OK！在都不知道将被派到哪里的时候我已经要求公司派我长驻外地了，现在想起来当时怪冲动的。等南京这边公司和我签了协议以后，我回无锡收拾了自己的行李，准备大撤退，我曾经信誓旦旦说过在哪里跌倒在哪里爬起，没想到在原地跌倒的无锡我是爬不起来了，用还没有离开房地产这个行业给自己一个下台的阶梯，呵呵，收拾完东西，我站在小阁楼的窗外，看着那铁道上穿行的火车加剧了思乡的情绪，傍晚来到无锡的古运河边，来到崇安寺步行街、来到了无锡城中公园，不禁感慨万分，无锡！现在我走了，总有一天我将回来，这里有我最艰难的经历，这里有我最美好的憧憬，带着遗憾我离开了那座美丽的城市，离开了我所熟悉的风景，一切一切的艰难困苦在此时烟消云散，那晚我睡的很香，不再感觉到天气是多么的燥热，梦里是我实现愿望重返无锡的情形，至今那个梦也没有遗忘！[[i] 本帖最后由 吴伟 于 2007-5-29 00:07 编辑 [/i]] 当时我看的书在现在看来已经过时了哦！呵呵，不过最近几年出来的一些书也比较好，策划方面不要求多，了解策划的程序很重要，程序就是结构，结构掌握好了，里面的东西就好填了，二者做策划不是单看几本书就可以了，还需要以市场调查分析、宏微观经济学、投资学、营销学作为基础，基础知识很重要。《房地产策划全程实战教程》莫宏伟 《项目投资管理》 《营销学》《房地产全程开发》《广告学》 这些书里面包含基础性知识，要好好琢磨琢磨。要想提高的话，相关法律知识、工程知识、国外一些先进的营销理念都要去接触！我也是半桶水都不到，现在在学工程方面的东西，大家共同进步！ 从楼主的经历来看,当初你放弃的交通局也许是为自己选择了更大的人生空间,"人生就是体验",能不能留下你的联系方式,希望能和你有沟通 等待楼主的继续,楼主你的经历对我来说真的是很好的借鉴,看到楼主为生活的辛苦奔波,我也想的了以后社会的艰难,谢谢楼主分享,我会一直关注下去的,等待着楼主的继续^^^^
踏上新的征程
8月底从无锡回到家，骗家人说我们公司要把我派到外面去做项目，所以把东西全搬回来了，没有提起我已经离开上海的那家公司，并且不在无锡了。回家住了几天到了9月4日，接到公司通知正式把我派到一个离南京几百公里的地方，一个陌生的城市，坐在公司的车子里，欣赏沿途的风景并憧憬着，车子开了几个小时终于到了我们的居住地，那里是一个刚开发不久的新区，路上也没有很多人和车辆。既来之，则安之！我们住的地方是一个拆迁安置小区，在三楼，条件还可以，空调、热水器都有，两个人一个房间，把行李安顿好，更重要的是把十几本随身带的书放好，然后就随车赶往项目所在地，因为在来的之前还不知道是什么项目，所以要先了解一下情况。到了项目施工地，一片狼藉，售楼处也没有，只有通过旁边的户外广告牌的提示，才能看清楚究竟是盖些什么！就图上来看是两栋三层联体商业群楼，两栋住宅，其中一栋住宅是高层，一栋是多层，也不晓得是什么人规划设计的，呵呵，当时也不了解什么叫规划，但是效果图上的建筑很不好看，没有什么吸引力，和无锡上海那边比差多了！从广告牌上面可以读出：商业总建筑面积2.7万平方，住宅7000多平方。整个项目大概三万五的体量，是个商业加住宅的小盘子！这是一个二三线的城市，新区也就相当于是一个县城，要是操作起来比较复杂，毕竟是新区而且相对来说商业占整个项目比重很大，而且又是独立的，中间由过道和天桥连接，加新区人气又不足，操作难度可想而知！项目唯一优势就是靠近国道和省级森林公园！[[i] 本帖最后由 吴伟 于 2007-5-29 00:12 编辑 [/i]] 期待，
临时工作小组成立
南京公司前期已经派去3个工程管理人员，这次派去的四个人主要是负责市场调研与后期销售，由一个营销经理，一个销售员，两个市调员组成，营销经理全面把持项目策划与销售，销售员为其助理，因为我以前做过市场也做过销售，所以暂时把我和一个女同事（小J）编为市调小组，负责采集信息编写调研报告，分工完毕，我们便分头行事。hDW(Q9EVx(P q市调小组由我负责，那个女孩和我一样也是刚从石家庄一所专科院校土木工程系毕业，对房地产市场调研的方法、步骤一无所知，没办法！只好找些资料让她先去学习，我则着手设计调查方案、周边项目市调表、客户调查问卷。第二天上午把自己的想法向经理作汇报，看完方案后经理让我把调查问卷的问题设置作了点改动，然后打印400份，要求我们到不同区域进行问卷调查，一个星期之内他要见到一分完整的调研报告。汗！ 400份问卷就算是自己填好，然后把问题整理分析一个星期也做不好呀，何况小J也是刚入行。抱怨也没有用，要是简单事情公司几个人都能做的了还招我们做什么呢？:L
[[i] 本帖最后由 吴伟 于 2007-5-29 13:10 编辑 [/i]] 呵呵，我比较头疼的市调 期待楼主的后期精彩
希望能达到峰的那种水平，加油:victory: 最怕市吊了，好辛苦，麻烦，继续期待中＾ 很谢谢楼主的讲述，让我们看到不一样的地产生活。N;DD AB1~0x"P
只有这样用心，才能出头，希望楼主能顺利！
分解任务
工作在当天下午立即展开，时间紧急！首先把问题分解：,ty+?6R s!@!u%f一、 深入了解当地概况。查阅最新统计年鉴、市志、兼用网络资源。m/a&l@ x-@7Dh
二、 利用公司老总关系找市局领导为我们到政府相关单位如建设局、土管局、房产局、规划局、社区委员会收集信息提供方便。到建设局了解最新报批项目以及各项建设指标；到土管局了解最新土地出让情况（用地规模、用地性质、楼面地价等指标）找出潜在竞争对手；到房产局了解房屋交易情况（含二手房交易情况，摸清该市房产交易是否活跃，二手房是一个城市房地产的晴雨表）；到规划局了解全市的总体规划和新区的规划方向和目标。w"iKb} ~ |*rp
三、 问卷调查：走群众路线，从对市民的调查充分了解最直接市场需求、消费习惯与偏好。（上大学第一次开会，一位教授就谈起统计学科为什么在中国不被重视，原因是领导的需要，造成了统计学的定位就是“三分统计、七分估计”）我们需要的是最直接最实际的市场资料和数据。-Oo*x^S5t
四、 踩盘J x Fof0]_ e
五、 结合国家房地产宏观环境与当地市情编写市调报告，为项目定位、价格定位等提供依据。 期待中！
分工作业、节省时间
小J负责第一项工作了解市情概况，配合我做问卷调查和踩盘，我重点去机关单位居委会收集资料，兼顾问卷调查、采盘，最后编写报告。5B ^zpT:N:YAd晚上请示销售经理向南京老总反映需要当地领导大力支持，迅速得到的回应，老总已经安排好，明天尽管去就是了。得到领导支持以后收集信息的速度明显快多了，一上午就把建设局、土管局、房产局的资料弄到手了。下午机关单位上班很迟，重要人员也不一定能找到，节省时间，赶快去各个区的居委会了解人口结构情况（外来人口、暂住人口），详细的询问了不同区域人口数据，外来人员所从事职业和生活状况，因为项目商业比重比较大，外来人员一般在市区做些小生意、开些小店铺，了解他们的构成对于我们产品定位、价格定位有很大帮助，外来人员很有可能是我们项目商铺最直接的经营者，有钱的也希望在当地置业或者扩大经营，但是资金相对有限，一定要打造部分适合他们投资的产品！（外来人员对一个市的经济贡献是巨大的，以后项目定位改变就是因为当初对这些人调查的重视，后面会重点叙述的），忙了一天回到住的地方已经是晚上8点多了，因为是9月初，天刚刚变黑，我则累的都快虚脱了，回去洗了澡，饭也没吃就倒在床上睡着了（也没的吃，除了公司买的200块方便面在那）。半夜醒了以后我就爬起来到客厅总结了白天的成果，重新对当初制订的调查问卷进行设计，400份问卷作废了，虽然是公司的钱，但是也很心疼（以后用这几百张纸打草稿了，才稍显安慰）。第二天一大早就去规划局了解情况，搞到了两张规划图纸，高兴呀，这可是宝贝哦！（当时政府网信息资源可没有现在丰富哦！现在网上都能找到的），然后走访居委会，和一些专业市场里面的经营者交流，第三天进行问卷调查！:L (累！)