解析昆山商务地产之路——江苏国际商务中心
昆山地处长江三角洲，位于国际大都市上海和历史文化名城苏州之间。这个昔日的城区面积只有4.25平方公里的农业县，只用了20年的时间，已发展成为位居中国百强县市首位、在全国率先实现全面小康的新兴开放型城市。人们在忘情于被联合国教科文组织命名为“人类口述与非物质遗产代表作”的昆曲、以“中国第一水乡”周庄为代表的水乡古镇及名扬天下的阳澄湖大闸蟹的精妙绝伦时，又在昆山人创出的“昆山之路”中寻找迷津。今日的昆山，正在实施外向带动、民营赶超和服务业跨越“三大战略”，在成功地打出了外资和民营两张王牌后，又把增长点集中到服务业的发展上，商务地产正是服务业发展的载体和平台。2005年8月8日，江苏省委书记李源潮在昆山调研时指出，将原有的江苏国际商务中心与花桥镇合为一体，通过5至10年的努力，建设成为上海经济圈内的商务集聚区和江苏省发展现代服务业的先锋示范区。从此，中国版图上的花桥镇这个建制镇，被另一个名字替代——江苏国际商务中心。
项目背景
昆山之路
以外向型经济为主要特色的“昆山之路”已经走过了20多年的历程。昆山人坚持以科学发展观为指导，不断赋予“昆山之路”以新的内涵，成功探索了具有昆山特色的率先发展、科学发展、和谐发展和城乡统筹发展之路。
2003年起，昆山打破城乡界限，把市域作为一个整体来规划。在总体规划指导下，加快完善片区控制性详细规划、专项规划和镇村布局规划，实现城乡规划全覆盖。发挥规划的综合调控作用，最大限度地整合城乡资源，加快推进“工业向园区集中、人口向城镇集中、住宅向社区集中”，取得了显著效果。昆山原有各类特色园区25个，现已整合为国家级经济技术开发区、出口加工区、国家农业综合开发现代化示范区、高科技工业园、沿沪产业带及江苏国际商务中心等9个投资载体。目前，昆山市外资项目的90%以上、民间投资的60%以上都集中在各类园区。
昆山之路创造了骄人的业绩：以占全国万分之一的土地、万分之五的人口，吸纳了占全国千分之二十三的到帐外资，实现了占全国千分之二十的进出口总额，创造了占全国千分之四的GDP。
昆山房地产
昆山市房地产业正在呈现快速发展态势，开发规模不断扩大，2005年商品房施工面积1350万平方米、竣工面积324万平方米，分别比上年增长16.8%和32.5%，全年商品房销售面积198万平方米，其中商品住宅销售175万平方米，商品房销售额达66.32亿元。由于昆山在长三角经济圈中的特殊区位以及人口、经济规模的快速增长，更多的有相当背景和实力的开发商正看好昆山，除2003年，董建华家族旗下的东方海外房产集团进入昆山引起轰动外，万科、绿地及中大集团等知名地产商纷纷登陆，2005年又有世茂集团在昆山写下大手笔，投资50亿元兴建“世茂·蝶湖湾”项目。
相比之下，以写字楼为开发主体的商务地产在昆山的发展稍显滞后，目前落成的写字楼只是零星分布，即便在最繁华的人民路，写字楼依然难觅踪迹。与城区的商务地产形成鲜明对比的是，位于花桥镇的江苏国际商务中心作为昆山城市功能延伸区，着力为企业提供完善的商贸功能和服务体系，正在显示着巨大的发展潜力。
项目简介
花桥镇是三面被上海包围的一个“半岛”，江苏的“东大门”，毗邻上海安亭国际汽车城，沪宁高速与同三高速在此交汇，吴淞江和312国道两条水陆大动脉经这里“流入”上海。
自2000年12月，江苏省政府批准建立江苏国际商务中心，已建成区面积800亩，包括江苏国际商务大厦、迅销研发采购中心、江苏晨风集团工贸基地、汽车展示中心一期项目、五星级商务酒店及亚太广场等项目，区内总投资完成40多亿元，带动周边投资超过230亿元。现已把花桥镇50平方公里区域作为一个完整的商务区进行统一规划和资源整合，分为启动区、配套区、物流区、控制区等四个功能区，其中启动区11平方公里，率先启动3800亩的核心区。目前，江苏国际商务中心已列入江苏省“十一五”规划，正在发挥区位、环境、成本和政策等优势，显示出巨大的“磁场效应”。
成功基石
强大的产业基础
昆山已形成了电子信息、精密机械、精细化工、民生用品4大主导产业。有来自世界55个国家和地区的投资项目3900多个，投资总额超过200亿美元，成为中国外资第一高地。2005 年底，全市民企数量达14973家，累计注册资本209.6亿元，民企规模迅速壮大。在成为名副其实的中国制造中心之后，正在实施从“昆山制造”到“昆山创造”的产业升级。位于昆山光电产业园的龙腾光电项目，先期投资6亿美元，形成高端液晶显示屏产业链，总投资100亿美元，年产值将达1000亿元人民币，相当于再造一个昆山开发区。巨大的产业基础，引发了潜在的以商务为主导的现代服务业的需求。江苏国际商务中心与周边产业园区形成配套、互补的同时，也会带动苏州工业园及上海众多园区的服务业向这里积聚。
规划、策划并举
江苏国际商务中心项目坚持“高起点规划、大手笔建设”，通过国际公开招标，已聘请国际著名咨询公司——美国麦肯锡公司作商务策划，上海城市规划院作总体规划，商务策划和总体规划报告已进行多次评审交流，即将公布实施。
整体推介
据报道，此次麦肯锡的商务策划充分考虑了CI部分，为江苏国际商务中心的整体包装、招商推介提供了参考，并细化目标市场和主攻领域，提高了招商的针对性和效率。目前，已举办多次异地及本地的江苏国际商务中心专场推介活动，取得了显著效果。注重项目的整体推介，提供出让/租赁、合资/合作等多种商业模式，而不是传统的土地招商，是该项目的创新运营模式。
成片开发
由最初的800亩发展到现在50平方公里整体规划、成片开发，有以下几点好处：一是有利于总体形象的营造及总体规划的执行，二是降低总体开发成本，避免各自为政、遍地开花的局面，三是节约土地一级开发资金（基础设施配套、公共设施配套等），四是有利于引入有实力、大品牌的投资商、开发商。
一级开发先行
本项目没有按照一般开发区的常规程序运作，即:先由政府完成征地拆迁、六通一平基础设施、公建配套项目后，再实施项目招商，也没有按照原始的“割腊肉”模式，即开发商看上哪一块就割哪一块，而是组建一级开发机构，搭建融资平台，多元投资，一级先行。
发展瓶颈
同质化现象
首先要避免与一般开发区的同质化，就像当年的上海浦东定位为以金融贸易为主导的城市功能新区来发展，江苏国际商务中心是定位为以生产配套服务、生活配套服务及现代服务业为主导的大商务功能新区来发展，从而与一般开发区形成互补，获得差异化的发展空间。2004年以来，国务院五部委对各类开发区/工业园进行了清查，全国共清理出各类开发区6866个，规划用地面积3.86万平方公里，已撤并各类开发区4813个，占开发区总数的70.1%，核减开发区规划用地面积2.49万平方公里，这些被撤并的开发区最根本问题是定位不清、产业雷同。江苏国际商务中心虽然在定位上区别于一般开发区，但从目前的管理及运作模式来看，有趋同于一般开发区的倾向，如果不能进一步创新模式、闯出新路、创造价值，在下一次的全国开发区清理中也难免摘牌的厄运。 区域热闹
内容简单
看的不太懂．
是不是有点离题，或文不对题？ 研究中 本人作为该区域首批运作商业地产的专业人员来说，从目前的经济环境来说很危险，还有政府从一开始的发展思路只重形象与政绩，根本不考虑市场与经济发展规律，其恶果即将品尝。 :victory:页:
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