2004-2005年度重庆房地产行业发展趋势研究
如果说2003年是房地产行业“泡沫争论”年，而2004年对房地产行业影响最为深远的则是“泡沫争论”之声中的宏观政策在土地及金融领域的全面“调控”。在一系列调控之后，可以预计，2005年将谱写新一轮房地产行业持续健康发展的新序曲，2005年将是一个盘整年。一、经济泡沫拉响预警警报
虽然宏观调控一轮又一轮，对房地产行业的“打击”一次比一次猛，但“泡沫经济论”的争执仍然一波高过一波。“房地产是否存在泡沫”一说虽然未有定论，但房地产过热的现象已经拉响了预警警报。
对于泡沫，辞典中的简要释义是：泡沫是虚拟资本过度增长的经济现象。由于在市场经济运行中，价格较大幅度地离开价值的现象总会在各种商品中经常发生，统称为泡沫现象。根据泡沫产生的不同程度和后果，分为两种。一是以过度投资为主因，价格远离价值，高价只能停留一定时间就破裂猛跌，对社会经济造成较大危害的泡沫经济。二是价格上涨但达不到泡沫经济的前述特点的经济泡沫（或叫一般性泡沫）。经济泡沫是比较经常而普遍地产生的，它也因较大幅度涨价而带来各种副作用，但因其价格上涨和下降幅度相对较小，一般不会出现泡沫经济那样明显的“破裂猛跌”现象，造成的危害也小得多。同时它也在一定程度上调节市场。
作为国民经济支柱产业的房地产，近几年随着住房改革的深化，随着经济水平的提高，得到高速发展。政府和开发商追逐经济与利润的本能驱使难免会在这个过程中出现急功近利的现象。价格一定程度的偏离价值是可能的，国内部分城市的“高价”（如房价收入比达12：1以上的城市）也难脱泡沫经济的嫌疑。但作为直辖市的重庆——
ü 房价低于全国平均房价；
ü 反映有效需求与供应间的比例关系的租售比指标重庆为1：150左右，低于1：150-200的限值，而杭州上海等则在1：300左右，重庆的有效需求支撑着市场的繁荣；
ü 租售比指标折算成投资回报率，重庆的商品房投资回报率达8%，合乎市场投资；
ü 对于房价收入比，世界银行的标准是5∶1，按2003年全市商品房销售均价1596元/平方米，全市城镇居民人均住房建筑面积20.4平方米，全市城市居民人均可支配收入8094元计，重庆的房价收入比为4.02：1，房价收入比在合理区间内；
ü ……
重庆的房地产市场总体是合理的，但2004年所表现出的急流涌进，确实有经济泡沫的嫌疑：一季度销售均价上涨23.7%；到9月份重庆主城房价同比上涨15.6%，居全国35个大中城市房屋销售价格涨幅第三，超过北京、上海、杭州等地； 2004年全年重庆主城房价同比上涨13.7%，达到2184元/平方米（建面）。
我们不否认重庆经济泡沫的时有出现，特别是以投资尤其是固定资产投资拉动经济发展的目前国内及重庆市场，房地产投资过速及急功近利可能时有显现。但2004年国家采取了大量的调控手段，土地和金融的市场化运作也已拉开序幕，这一切正是减少经济泡沫以防止经济泡沫过多而累积成泡沫经济产生的积极措施，是有利于房地产持续健康稳定发展的。
二、“管好土地，看紧信贷”并非“狼来了！”
1、 重庆市土地开发和土地购置增幅双双降温，但土地政策并非如预期“大限临头”。
重庆市土地开发和土地购置增幅双双降温。前三季度，全市房产企业完成土地开发投资21.97亿元，同比下降了7.1%；共完成土地开发面积667万平方米，而购置土地面积为651.43万平方米，同比下降15.4%。
土地，关乎房地产业生存与发展的一线资源，土地的相关政策更是与地产届的命脉息息相关。2004年的土地市场在巩固2003年全面整顿政策的基础上，对土地供应严格把关，加大力度。国土资源部、监察部于3月联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，要求各地必须在2004年8月31日前，将协议出让经营性土地使用权的历史遗留问题处理完毕。《重庆市经营性国有土地使用权公开交易办法》 规定，本市行政区域内的经营性国有土地使用权从10月1日将全部公开交易。
市场预期中,8.31大限来临,必将带来行业的洗牌……，但事实证明，目前房地产企业手里掌控着大量的土地，虽然从政府部门口子里释放的土地有限，而来自企业间的土地流动速度在今年开始活跃。由土地开始的项目间的并购合作在2004年开始风行，中小型企业与大型企业仍然活跃并存。因此，虽然重庆市土地开发和土地购置增幅双双降温。但新开工面积略涨。统计数据显示：前三季度，重庆市新开工房屋面积为1362.18万平方米，比去年同期增长1.2%。其中，住宅新开工面积为1075.19万平方米，办公楼新开工面积为26.81万平方米，商业用房新开工面积为191.67万平方米。
土地政策在2004年发生根本性的改变，土地供应偏紧，土地成本也有渐高趋势。但土地政策毕竟为土地的市场运行提供了良好的市场环境，保证了房地产开发过程公开化和房地产市场的健康发展。同时也是房地产经营走向成熟的重要标志。虽然当土地权力全部集中到政府后，政府本身对土地的一级开发能力尚待提升以更好的适应市场；虽然土地成本中尚含“定量的腐败成本”，但行业的理性和规范化趋势是不可避免的。
2、 “加息终结房产泡沫，楼市崩盘近在眼前”不攻自破。
2004年央行大力着手控制房地产信贷规模。中央双管齐下，一方面通过政策下发和监管来控制银行的放贷规模，从而有效抑制过热行业的资金源头，另一方面则通过调整资本金比例，来进一步抬高过热行业的准入门槛。
在限制放贷规模方面，从调高存款准备金率（至8%），到借款人住房贷款的月房产支出与收入比应控制在50%以下，月所有债务支出与收入比应控制在55%以下。在房地产企业资本金方面，要求建筑商不得为开发商垫资建楼，开发商开发项目自有资金不低于项目总投资的35%。房地产金融资金在2004年收缩势不可挡，以至于当加息（0.27个百分点左右）在2004年10月29号实现前，市场上曾一度掀起“加息终结房产泡沫，楼市崩盘近在眼前”的悲情预期。
但事实上，谣传不攻自破，市场并非一派萧条，房价也并未大幅跌落：
主城区商品房交易面积保持增长态势。2004年主城区商品房销售面积1209.77万平方米，成交金额287.21亿元，与2003年同比增长8.6%和22.5%。其中住宅成交面积1091.83万平方米,占商品房成交总面积的90.25%，商品住宅消费结构合理。
主城区商品房价格继续上扬。2004年重庆主城房价同比上涨13.7%，达到2184元/平方米（建面）。住宅用房中，普通住宅成交均价2150元/平方米，同比增长13.2%；别墅、高档公寓成交均价5392元/平方米，同比增长39%，增幅最大。
虽然年末，市场上少数企业开始出现各种变相降价的促销现象，但主城区的住宅价格仍呈现显著的增高趋势。银根紧缩或是加息对房地产市场的影响并未到崩盘境地。虽然我们也承认：利率提高一定程度上挤压了行业泡沫。
除政策方面压缩市场供应外，加息也肯定在一定程度上压缩了市场需求（加息让那些非理性购房者望“息”却步），这两个方面的变化程度是决定行业动态的关键因素。供应缩减得快，房价就继续上涨；需求缩减得快，市场上产品积压就会多起来。以有效需求为绝对支撑的重庆市场经受住了泡沫崩盘检验！
三、2005年房地产行业趋势预测
经过2004年调控年，重庆房地产行业必将迎来一个新阶段。2005年房地产行业迎来又一个盘整点。2005年房地产行业将——
1、融资渠道渐趋多样化，加息微调仍可能。
房地产和金融密不可分，央行一系列调控文件出台，最直接影响的是房地产企业的融资渠道。历来以银行融资为主的房地产开发商将寻求更多的融资方式，房地产融资方式多样化的时代正向我们款步而来。上市融资、房地产信托、房地产基金将成为主要形式，民间融资将上规模。
2005年宏观调控仍然不太可能松懈，而土地供应的减少及通货膨胀的压力使得加息和融资压力仍然存在。按政府规划物价指数控制在5%以下的预期，估计加息调整将较为微弱。
2、土地供应减少对市场的影响开始显现。
从2004到2010年，重庆市获得国家批准的规划用地仅剩0.53万公顷。虽然房地产开发企业手里掌控着大量的土地，但土地市场的趋紧及价格的上涨是必然的趋势。
在土地供应紧缩和地价上涨情况下，中高档房的供应减少的可能性不太大，而同时2005年政府又致力于住房结构的调整，此种背景下，鼓励发展二手房成为可能。
3、开发投资增速减缓。
2001年、2002年和2003年，全市房地产投资分别以40.85%、25.04%和33.3%的速度增长，受宏观调控的影响下，今年1－10月，重庆市房地产投资总额已达到266亿元，与上年同期相比，投资总量增长了19%。预计今后两年会以平均20%的幅度增长。
4、项目并购联合日益增长显见。
土地供应的招拍挂，房地产企业为减少烘抢土地即竞争而造成的土地成本增加，在政府暂无法控制的前提下，拿地企业间的联合在2005年成为可能。而部分企业掌控在手的土地也迫于开发时间和资金压力，民间流动加速。土地的这种流动主要通过企业间的项目并购联合并得以解决。项目并购联合在2005年日益增长和显见。
5、房地产价格不可能大幅降低，平稳小幅增长可能性最大。
基于以下原因，2005年重庆楼市不太可能出现大起大落的现象。
Ø 在预期2005年中国国民经济增长将达8-8.5%,重庆达10.5%的持续繁荣发展时期，一般不会出现大范围的房地产萧条或破裂。而且在经济水平提高同时，居民购买力提升，对房价的承受能力也提高。
Ø 房价中土地成本通常占到1/3强，随着土地供应趋紧，土地成本提高为房价上扬提供了机会点。
Ø 重庆市各政府机构为房地产行业大力发展的摇旗呐喊从来没有减弱过。
Ø 基于重庆的商品房均价低，房价收入比、租售比等指标在合理区间内且均有上扬空间，重庆房价有上涨的空间。
Ø 从微观上来说，2005年才是重庆真正的大盘年，大盘在2005年将步入鼎盛时期，房地产市场大盘时代是重庆城市化进程加快，城市扩张的标志，也是房地产规模经济的必然要求。在大盘市场下，楼价增幅将减缓。
Ø 2004年的加息对重庆需求市场的影响较小，而2005年利率微调估计也仅限于消费信心的波动，引导消费理性化。
Ø 住房消费结构的调整估计会牵引整体价格的平抑。
综上，重庆房价疯涨的现象将不会重现，而房价破裂猛跌也不太可能。预测重庆房价稳中略升，涨幅大约在4-8%最有可能。
6、需求市场进一步扩大。
目前重庆城镇化率仅为36.4%，平均每年增长1.58%，低于全国平均水平2个百分点。根据我市城镇化建设总体规划,2005年城镇化率达到41%，赶上全国平均水平；到2010年，城镇化率达到50%，接近全国先进地区水平；到2020年，城镇化率达到65%左右，都市发达经济圈和部分大中城市率先基本实现现代化。此外，重庆市规划局的规划显示，最近5年内，重庆市的旧城改造拆迁面积将达400万平方米，重庆市平均每年将新增1000万平方米住宅面积。重庆市主城人均居住面积将增加到24平方米，达到小康标准。因此，如此大规模的城镇化建设和旧城改造工程，将给重庆房地产市场带来巨大的消费市场。
7、产品主义盛行。
经过点子营销、概念营销、文化营销等，随着消费的理性化时代的到来，2005
年产品主义将盛行。房地产业发展至今，三大空间即建筑空间、环境空间和精神文化空间成为产品的价值内涵。建筑空间精益求精，以人为本；环境空间（包括自然环境和文化环境）的好坏在价格上得到巨大的差距体现；给购房者提供一种新的、健康的、现代的生活方式是产品价值的最高境界。产品体现在开发全程的细节之处，包括小区环境的设计、小品的布置、屋顶的处理，以及外立面的材料和颜色，无不体现出企业精益求精的态度和产品至上的原则。
另一方面消费市场对住宅的“人性化”“功能化”“数字化”“生态化”的趋势情有独钟，只是各有偏重而已。个性化差异更趋明显。
作者：艾越 重庆旭日房地产顾问公司研究总监
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