austin_goo 发表于 2007-5-21 13:14

在一个常住人口２０００人的集镇做别墅项目成功了～

由同行推荐，第一次踏上房策天下的版块，一个属于自己的天地，一群志同道合的朋友分享着一个又一个奇迹！


一个常住人口２０００人，区域交通不便利，周边配套几乎没有，环评指数很尴尬的地方，开发一个总建２万平米，容积率０.９的别墅项目，是我入行以来操作的最小的项目，但面临的是最大的挑战，对于这个项目对我个人能带来多少收入，我一点都不计较，我清楚的知道，这个项目要是能够成功，我将开始房产策划行业的第二个阶段，我希望能在这个项目上看清楚自己的能力，我喜欢接受由不可能到可能到成功的挑战，目前３１套仅剩３套．．．．．．．．．．．．[attach]57729[/attach]

[[i] 本帖最后由 austin_goo 于 2007-5-21  13:22 编辑 [/i]]

小肥羊 发表于 2007-5-21 13:25

是哪里的

猛龙 发表于 2007-5-21 13:48

楼主也太小气了 这不是房策精神

austin_goo 发表于 2007-5-21 16:48

不是我小气，是没有太多时间啦！其实单纯的别墅项目的操作难度并不完全取决于周边配套和交通状况，而是取决于产品特性和信价比，我们这个产品之所以能成功，主要还是取决于成本因素，我们对于中式园林的研究和开发思路是坚定的，施工人员和执行层的综合素质较高，基本使用外聘方式，在宣传上我们在节约成本的同时，以点到面，以面到点的进行立体的高密度脉冲式推广方法！在我的眼里，只有吃不下的饭，没有卖不了的楼！！！！

austin_goo 发表于 2007-5-21 17:01

中国开发商造不出真正的别墅，不管欧式＼英式＼法式都只能存在于泡沫之下，要开发中国人看得懂，会欣赏的别墅，就要走中式传统路线！所以要做就要做到位，酒香不怕巷深呀！[attach]57753[/attach]

猛龙 发表于 2007-5-21 17:08

吴江的啊

austin_goo 发表于 2007-5-21 17:30

看苗木是看不出这个项目所在的地区的，这个项目二＼三期还在开发中，主要谈论这个现象，具体地区不便透露，抱歉！

蜈蚣 发表于 2007-5-22 09:07

成功的原因在哪里？

yujuesheng 发表于 2007-5-22 09:52

我想这个项目能成功的主要原因应该和当地的人文环境有很大关系！

虽然只发了两张照片，但我还是斗胆说两句：
1、从建筑及树木形成的影子来看，应该不是高纬度地区，也不是低纬度地区。
2、从建筑品质上来看，能做的这么到位的，其目标客户肯定有很强的经济实力。
3、虽然不是很懂，但我猜测这是江南风格的。
4、楼主对这个别墅始终坚定走中式别墅路线的信念。

结论：应该是苏州或绍兴二选一吧

xingtie 发表于 2007-5-22 10:29

卖多少钱？？？？

597754767 发表于 2007-5-22 13:11

不是在介绍经验吗?好象有点卖关子!

austin_goo 发表于 2007-5-22 13:18

很高兴看到大家的回复，为什么有信心打造这样的一个项目，其初衷应该是很矛盾的，刚来到这片净土的时候，真是很失望，做项目所需要的任何优势都不存在，而给我只是一份５年区域内规划，而规划要点，仅仅是道路．这个项目位于古城西郊１５分钟车程，集镇人口稀少，商业很不发达，配套几乎没有，可能只有路灯这样的配套，但是成本优势是给了我最大的信心，开发商将地皮拿在手中束手无策！想到自己经历了那么多项目，没有一个是以文化基调为主的，很多项目草草收场，乃人生一大憾事，于是我静下心来，慢慢地品尝着这块沃土独有的魅力，做中式传统大庭院别墅的想法，尤然而生．

mitlee 发表于 2007-5-22 14:50

具有江南水乡建筑的风格，但相对水乡风格略显大气，不完全是水乡的照搬；

个人感觉项目应该是在江北区域

还有个问题，容积率0.9，后期要加入多层或小高层吗？

austin_goo 发表于 2007-5-22 16:49

是地，要造４５００平米，两栋多层充容积，为了答谢当地政府，准备不赢利地给当地政府做机关宿舍，以便接下来的开发工作

xiaomei881024 发表于 2007-5-22 17:12

做住宅根本没人买.
做别墅合适.体量不需要太大.
精致,景致.
OK.不错.

austin_goo 发表于 2007-5-22 17:13

[attach]58008[/attach]
你很厉害，看来是环境或者是建筑专业的吧，呵呵，这个项目在扬州．．．．．．．．．，如果距离不远可以来参观一下！

猛龙 发表于 2007-5-22 17:22

[quote]原帖由 [i]yujuesheng[/i] 于 2007-5-22  09:52 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=516755&ptid=46322][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
我想这个项目能成功的主要原因应该和当地的人文环境有很大关系！

虽然只发了两张照片，但我还是斗胆说两句：
1、从建筑及树木形成的影子来看，应该不是高纬度地区，也不是低纬度地区。
2、从建筑品质上来看 ... [/quote]

你的专业是我的弱点 请介绍1、从建筑及树木形成的影子来看，应该不是高纬度地区，也不是低纬度地区“这个方面的知识
非常感谢

learling 发表于 2007-5-22 17:24

恩，不错，有想法。

想了解楼主本案消费群的购买诱因，和不满意之足。

yujuesheng 发表于 2007-5-23 17:53

我的回答得到诸位策友的肯定深表意外！

说实在话，我学的专业与房地产一点边也挨不上，至于什么专业，说出来大家可能会很惊讶！

这些知识其实也就是平时东看西看了解到的，都是皮毛而已！

愿意和大家交个朋友，我QQ：679194129（加我请注明策友）

小弟也想向诸位地产前辈请教。

[[i] 本帖最后由 yujuesheng 于 2007-5-23  17:55 编辑 [/i]]

bigflyfly 发表于 2007-5-23 18:07

:( 可惜楼上的没说自己是什么专业
楼主也没说的仔细点,卖多少钱?
如何定价?如何推广>?

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