成都项目市场调研部分-餐饮娱乐休闲行业选址关键指标分析报告（2007年--45页）.doc
第一部分：宏观市场篇 2一、成都市背景分析 2
二、成都市宏观经济运行状况 3
三、成都市房地产市场概况及分析 4
四、本篇总结 9
第二部分：城北区概况和市场调研 11
一、城北区概况 11
二、城北商业概况 12
三、城北交通发展情况 12
四、城北房地产市场概况 13
五、城北房地产发展情况 13
六、城北市场问卷调查 14
七、城北区域楼盘调查 32
八、调查情况总结分析 33
第二部分：成都市商务酒店、写字楼调查 35
一、商务酒店市场调研 35
二、写字楼市场调研 38
三、付：部分餐饮娱乐休闲行业选址关键指标 40
第一部分 宏观市场篇
本部分将对目前成都市房地产经济背景进行研究分析，了解开发项目所处的城市发展大环境。
一、成都市背景分析：
1、成都市概况
成都市位于中国腹地，成都平原中部，是四川省省会，一座具有三千多年历史的文化名城，一座充满生机的现代化城市，被国务院确定为中国西南地区的科技中心、商贸中心、金融中心及通信枢纽和交通枢纽。东北与德阳市、东南与内江市毗邻，西南与雅安地区相接，西北与阿坝藏族羌族自治州接壤，南与眉山地区相连。东西最大横距192公里，南北最大纵距166公里。
成都市旅游资源丰富，名胜古迹中外驰名。是四川旅游环和全国旅游环的联络点上，还是内地前往西藏的主要通道，旅游地理位置十分优越。
2、成都市面积、人口
成都市总面积12132平方千米。全市户籍人口1103.4万人，成都市辖9个市辖区、6个县，代管4个县级市。据初步统计，2006年市区人口超过550万，其中有近200万为外来人口。
3、成都市在全国和全省的地位
近年来成都经济高速发展充满了活力，综合经济规模已经挤进中国大中城市前列。2006年，成都市的GDP总量达2750.03亿元，在副省级城市中位居第7位，其中一、二、三产业分别居第3位、第8位和第5位。经济总量在全省各市州中列第一位，增速在各市州中位居第十.
二．成都市宏观经济运行状况
1．成都市2004-2007年全市GDP以及增幅情况
表1：成都2004-2007年国内生产总值（单位：亿元）
年份 2004 2005年 2006年 2007年一季度
国内生产总值 2185.7 2371.0 2750.03 612.9
比上年增长 13.6% 13.5% 13.8% 14.1%
进入十一五期间，成都市经济继续保持良好高速发展势头。据成都市统计局数据，2004年，全市生产总值2185.7亿元，比上年增长13.6％,2006年GDP增速再创新高，全年国内生产总值达到2750.03亿元，比去年同期增长13.8%，成都GDP从2004年到2007年一直处于高速发展阶段，平均增幅接近14％左右，高出同期全国10.5％左右的增幅。
表2：库兹涅茨理论对应表
GDP增幅 ＜4％ 4％—5％ 5％—8％ 8％—10％ ＞10％
城市发展阶段 发展萎缩 停滞或倒退 稳步发展 快速发展 高速发展
根据库兹涅茨理论：经济增长与房地产发展的关系，上述数据意味着成都市房地产正步入高速发展进入新一轮繁荣。
2．成都市2004-2006年全市固定资产投资和房地产开发投资及涨幅，
表3：成都2004-2006年固定资产投资涨幅（单位：亿元）
年份 2004年 2005年 2006年
固定资产投资额 1085.2 1457.4 1899.6
比上年增长 25.8％ 27.7% 30.9%
房地产开发投资 291.4 450.6 619.2
比上年增长 18.7％ 54.6% 37.4%
所占总投资比例 26.9％ 30.9％ 32.6％
2004年全社会固定资产投资完成1085.2亿元，比上年增长25.8％,房地产开发投资291.4亿元，增长18.7％。
2005年全社会固定资产投资完成1457.4亿元，比上年增长40.1%。房地产开发投资450.6亿元，增长54.6%。
2006年全社会固定资产投资完成1899.6亿元，比上年增长30.9%。全房地产投资619.2亿元，增长37.4%。
社会固定投资以28.13％平均增长幅度高速增加，而成都房地产投资比例在固定资产投资中所占比例也一直处于上升的发展态势，2004～2006年平均增长36.9％，高于同期固定资产投资额的28.13％平均增长幅度。房地产开发投资2005年一度增幅达到54.6％，经过宏观调整后，2006年仍然在37.4％的高增长速度上，可见成都房地产投资的强劲势头。
3．成都市2004-2006年人均可支配收入及涨幅（单位：元）
2004年城市居民人均可支配收入10394元，比上年增长7.8％
2005年城市居民人均可支配收入11359元，比上年增长9.3%
2006年城市居民人均可支配收入12789元，比上年增长12.6%。
数据显示居民收入呈稳步上升趋势，随着收入水平的增加必将释放出巨大的购房潜力，住房基本需求和改善型需求将持续上升，购房能力将进一步提高支撑成都楼市的发展。
三、成都市房地产市场概况及分析
1．成都市2004-2006年商品房销售面积和销售额以及均价
商品房销售面积（单位：万平方米） 商品房销售额 （单位：亿元）
五城区商品房交易均价（单位：元/平方米）
未完
成都项目市场调研部分-餐饮娱乐休闲行业选址关键指标分析报告（2007年--45页）.doc
2005年全市含预售在内的商品房销售面积1213.6万平方米，比上年增长7.5%；实现销售额395.2亿元，增长29.0%。其中五城区商品房交易均价为4085元/平方米，同比增长9.48%；2006全年含预售在内的商品房销售面积达1532.9万平方米，增长26.3 %，其中住宅销售面积达1427.0万平方米；实现商品房销售额550.6亿元，增长39.3%，2006年1－11月成都五城区商品房成交均价已经达到4479元/平方米；同比增长9.65%。
从数据可知，成都市房价每年以9.5％左右的增幅递增，按此推算，2007年，成都五城区商品房交易均价将接近5000元/平方米大关。同时销售面积和销售总额度也同步跟进，表明市场受价格上升影响较小，供销情况良好。
2，成都市各城区房地产发展情况
多年以来，成都楼市的发展已形成了一种规律，它一直都追寻着城市干线的快速发展而发展。因此，在干道沿线也成就了无数的知名代表性楼盘，成就了无数居住热点区域，甚至也形成了一次次影响城市发展方向的住居浪潮。分区域看，2006年1-11月，城南住宅成交量增长最为显著，成交量233.40万平方米，同比增长56.8%；城西成交绝对量最大，为243.81万平方米；城东、城北住宅成交量分别同比增长20.4％、32.5％。
城东
在经历了腾笼换鸟、旧城拆迁之后，如今已逐步形成了几大热点区域。其中，最引人注目的要属东二环的建设路片区，该片区的地价上升势头明显，首创、万科、龙湖等开发巨头齐聚该片区，使得该片区楼市聚集效应明显。2007年该片区必将掀起楼市的热潮，这里将是成都市具有影响与竞争力的高品质居住片区。
城南
政府向东向南发展的规划以及市政府南迁的利好，使得城南的开发正逐步向商业重心、政务重心以及商务中心转型；依靠会展及政府资源发展起来的人南沿线，必将发展成城市新的政务中心、商务中心以及商业中心。
城西
开发商从来都没有减低过对城西的热情，从前期发展较好的双楠板块、丽都板块、羊西线板块到目前正在大力发展的茶店子板块，高新西区板块以及清波板块等，城西不断的给予成都楼市带来新颖的创新和震撼的触动。
城北
2007年6月底，北新大道与新都区相接的1.9公里主车道将实现通车。一直以来，城北由于火车北站的存在，截断了城区向外扩散北新干工程全线贯通以后，成都市区到新都片区只需要15分钟。北新干道的开通必将打通城北房地产发展的瓶颈，它犹如一个杠杆撬起了城北楼市，也释放了城北区域内潜藏多年的超强购买力。
“北湖凝翠、新绿水碾”两大沙河景点坐落在沙河源板块上，良好的自然与交通环境吸引来了无数房地产巨头在此圈地发展。城北房地产市场一直缺乏强有力的开发商或高品质的代表性项目出现；因此对于其他区域的客户吸引力较差，但是随着价格的拉动以及引力作用，城北区域的新开楼盘已经引起全市购房者的关注；例如蓝光富丽锦城项目，由于价格因素以及开发商品牌拉动了全市需求的聚合；前期城北居民只能选择东门或城西北置业的状态正逐步在改善；城北依靠价格的竞争因素正逐步覆盖着全市，影响着成都市的房地产发展走向。随着该种走势，驷马桥片区、府青片区及沙河源片区等区域必将会快速发展起来，依靠其价格优势带动整个城北区域的发展。相信在未来两年城北三环路以内有望成为整个楼市最有潜力的片区之一。
3．成都市新增商品房供求情况
从2006年新增商品房数据看，商品房新增供应面积进一步加大，种种迹象表明，成都目前的房地产市场已从2002年的供不应求向供求平衡甚至供过于求急速转变。五城区商品住宅供需基本平衡，郊区（市）县供应量仍略为偏大。 供求紧张关系得到进一步改善，达到基本平衡。
4．成都商业地产市场概述
1）商业土地情况
在2005年供地的基础上，成都市2006年经营性用地总量将增加8％，2006年1月成都土地市场共发布拍卖和挂牌宗地21宗，商住用地的供应比例最大，占本月总供应土地的85%。4月成交的土地共能向市场供货商品房约179.76万平方米，其中可供货商品住宅129.38万平方米，商业物业50.38万平方米。5月拍卖和挂牌的土地中商住用地规模越来越大，所占比例也越来越高，其供应比例达到了74%。
可见，为了增加土地开发利用强度，具有住宅和商业开发双重功能的商住用地已成为目前最主要的土地用途。集居住和商业功能于一体的商住用地已成为目前最主要的土地供应类型。
2）商业地产面临的困境
就目前市场商业地产情况而言，商业地产供过于求的现象日趋严重，瓶颈问题依旧未得到有效解决，商业开发模式值得再次深入探讨，未来商业地产开发模式面临新的选择和全面升级。
供过于求，空置面积不断增大
成都市区的商业房地产已经出现相对过剩，且供过于求的趋势日渐明显。商业房地产有着一个自有的开发循环周期，一般在一年到一年半左右的时间，去年施工的大部分商业房地产项目将会在今年陆续投放市场。而目前成都商业地产市场的需求呈现一个平稳的增长态势，短期内大量商业房地产项目的上市就会造成一个供大于求的不均衡局面，对整个成都商业房地产市场产生巨大的冲击。再加上无序开发的存在，更加剧了这种供过于求的程度。
供过于求的直接结果就是使得空置面积大幅度增加。2002年商业营业房的空置面积达到41.18万平方米，接近当年商业营业房的销售面积；2003年商业营业房在建规模达到323.5万平方米，而实际竣工面积只有81.46万平方米，呈现出负增长的态势；2004年，成都商业地产商业空置面积高达54.92万平方米。2005年，成都新开工的商业房地产项目面积将超过200万平方米，空置率超过56%。2006年一季度，成都五城区商业用房供应面积为14.58万平方米，同比下降54.7%；成交面积为18.41万平方米，同比下降15.9%。
成都五城区商业用房从2003年开始出现开发热潮，供应量偏大；到了2005年，成都商业用房供应量已经达到销售量的1.5倍，商业 正好需要 谢谢 不过只讲了北部 从提纲上看，写的一般般哦 谢了
收了 我正好在找北部的～～谢了！:$ :$ 谢了
收了 看一下，谢谢 看看再说 谢谢 :P 我也顶 先收了，谢谢LZ 略微混乱，但还是受教了，谢谢
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