房地产，天然的垄断行业
一、垄断的概念垄断（monopoly），原指站在市集的高地上操纵贸易，后来泛指把持和独占。
在资本主义经济里，垄断指在生产集中和资本集中高度发展的基础上，1个大企业或少数几个大企业对相应部门产品生产和销售的独占或联合控制。
一般认为，垄断的基本原因是进入障碍，也就是说，垄断者能在其市场上保持唯一卖者的地位，是因为其它企业不能进入市场并与之竞争。进入障碍的产生垄断的原因有三个：
资源垄断：关键资源由少数企业拥有。
政府创造垄断：政府给与少数企业排他性地生产某种产品或劳务的权利。
自然垄断：生产成本是一个生产者比大量生产者更有效率。
垄断根据垄断程度的强弱，可分为完全垄断、寡头垄断和垄断竞争。
根据产品特征分类，可分为纯粹垄断行业和差别垄断行业，前者厂商生产的产品没有差别，如钢铁、水泥；后者厂商生产的产品有差别，如汽车、冰箱。
二、房地产，天然的垄断行业
1、市场的独立性
第一，不同城市房地产市场的独立性
我们常常用中国房地产市场来囊括全国各地的房地产市场，但这只是概念上的统合，而实际上，房地产的不可流动性决定了各地的房地产市场是相对独立的、自成一家的；从产品供应上来说，各地房地产市场是完全独立的；从刚性需求而言，各地房地产市场也是完全独立的。例如，厦门的房屋不可能卖给想在上海置业的人，要在厦门安家的人也不可能到上海去买房。
第二，不同板块房地产市场的独立性
不仅不同城市之间的房地产市场具有独立性，同一个城市的不同板块的房地产市场同样具有独立性。就拿厦门为例，老市区的房子是卖给厦门本地人的，江头的房子是卖给泉州人的，海沧的房子是卖个漳州、龙岩等外地人，杏林的房子是卖给杏林本地人的，不同板块的房地产市场也形成了相对的独立性，当然，随着城市的进程，这种独立性是相对的，变化的。
总之，产品的不可流动性决定了房地产市场的独立性。
2、资源的垄断性
房地产的关键资源是土地，而土地是一种不可再生的资源。虽然土地总量是巨大的，但每个城市每一时期可用于房地产开发的土地确是有限的，或者说是稀缺的，这些土地只掌握在数量限定的企业中，因此，房地产行业存在资源垄断。
3、垄断的天然性
房地产市场的独立性和房地产行业的资源垄断性决定了一个房地产市场的供给掌握在少数房地产开发商手中，形成了市场的垄断性。
垄断企业之间存在天然的竞争，而为了牟取更大的利润，又必须进行合作，主要是价格的协商；而在一般性的行业中，这种合作是不被允许的，只能是背地里的勾结；而在房地产行业，却存在一种合法的合作信号，那就是土地拍卖——土地拍卖的楼面价格成为垄断企业制定下一阶段销售价格的合作信号。
房地产行业的另一特性是开发企业的区域性，例如厦门70%以上的私营开发商来自泉州，福州70%以上的私营开发商来自福清、长乐，企业法人之间是相互熟悉的，也更容易形成合作关系。
综合以上原因，房地产行业垄断的基础是与生俱来，具有天然性，即房地产行业是天然的垄断性行业。
4、从竞争垄断到寡头垄断
房地产行业，正在经历资源和资本的进一步集中，正是行业从垄断竞争向寡头垄断迈进的体现。
垄断竞争阶段，市场上还有数量相对众多、规模参差不齐的开发商，市场的垄断性相对较弱，而到了寡头垄断阶段，市场上仅剩少数几家开发商，但都形成规模，具有较强的竞争力，例如目前厦门市场上，较为活跃的仅有建发、国贸、联发、特房、住总、古龙、明发、源昌、新景等十来家，土地资源的垄断趋势已非常明显。
三、垄断下的房地产行业
垄断下的市场与完全竞争状态下的市场是完全不同的，切忌以完全竞争市场的逻辑去分析房地产市场。
寡头垄断下的房地产市场具有如下特点：
1、价格不反映供求关系
市场决定价格，供求关系决定价格……那都是完全竞争市场的法则，在寡头垄断下，价格反映的是寡头垄断企业对投资回报的期望，虽然在一定程度上来源于对购买力的评估，但是决不取决于垄断企业掌控下的供求关系。
2、增加了市场风险
在寡头垄断市场下，开发商为牟取超额利润，必然要求高房价，而持续维持高房价的基础就是控制供给，制造虚假需求。
在寡头垄断市场下，开发商一方面控制供给节奏，扭曲的供求关系，另一方面又通过维持房价不断攀升的行情，造就了投资性的虚假需求和透支了未来需求。
虚高的价格、虚假的需求，增加了房地产市场的风险，而房地产行业与金融行业的紧密关系，将把这种风险扩大到国民经济各个行业。
3、“谁先死”之谜
房地产行业，是大开发商挤压小开发商生存空间，还是大开发商由于体形巨大，反应缓慢而不适应市场变化。
在市场上升期，大开发商由于具有更好的品牌，更强的专业操作团队，更雄厚的资金实力、更便捷的融资渠道，更能够在土地市场上呼风唤雨，获得更大的生存空间，更具竞争优势。
而在市场衰退期，由于土地价值大幅缩水（土地贬值高于房屋贬值），大开发商手中高价获得的储备土地将成为企业生存的命门——依靠信贷取得的土地贬值极大的恶化企业财务，并威胁企业现金流，在这种背景下，大开发商相比小开发商将背负更大的生存包袱，现金流成为生存的关键。
[[i] 本帖最后由 不蒸馒头 于 2007-5-17 11:38 编辑 [/i]] 斑竹，原创没有加币吗？
分析的还算精辟，请继续努力
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