从年初新政看2007年房地产宏观调控力度
自2005年以来，随着新老“国八条”、“国六条”、九部委“15条意见”等调控政策措施的实施，国家对房地产行业的调控正在逐渐深入。回顾2006年楼市，据国家统计局最近统计数据显示，2006年12月，全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.3％，仍有部分城市的房价增幅同比超过10%。房价仍然呈现出一线城市“一骑绝尘”、二线城市“狂飙猛进”、三线城市“时常领涨”的格局,中央政府十道调控“令牌”都没能摁住房价“犟牛”行情。2007年房价走势能否得到有效控制是人们期待而关注的问题。近日，建设部部长汪光焘透露，2007年将重点落实普通商品住房、经济适用住房、廉租住房建设计划，满足普通居民合理住房需求。针对当前房地产市场中存在的问题，将立足近期政策和长远政策结合，坚持政策的稳定性和连续性，适时适度进行微调。我们根据对《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》、《建设部关于印发房屋权属登记信息查询暂行办法的通知》、《建设部中国人民银行关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，以及央行决定2007年1月15日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率等新政策的研究，认为新政策将在以下几个方面对房地产市场宏观调控产生深远影响。
一、坚持正确的舆论导向，呼唤房地产业可持续发展
近几年，发展地方经济把房地产业作为国民经济的支柱产业，对拉动地方经济快速增长具有重要促进作用。因此，不少地方政府，尤其是中小城市都将房地产作为“招商”的招牌。相对于其他行业而言，高额的利润空间更能吸引投资者的关注。伴随着房地产业的加快发展，土地出让行为逐渐增多。于是国家的整体宏观措施与地方政府的经济拉动之间出现了临时性的表面不协调，在这样的背景下，正确的舆论导向是保持房地产业健康可持续发展的重要保证。首先，要明确政府有责任帮助人们实现“居者有其屋”，但并不是要让所有人都能购买住房。部分人买新房、部分人买二手房、部分人从市场上租房、部分人租政府提供的廉租房是住房市场发展的必然要求，当前所要做的是进一步完善这种住房供应体系。其次，要明确政府调控房价只能减缓房价的增幅，以及通过调整住房供应结构降低成套住房的价格，而不是要房价硬着陆。第三，要明确在我国人多地少的基本国情下，房价上涨是长期趋势。第四，要鼓励住房的合理消费，反对超前消费和过度消费。同时，为防止少数开发商和中介机构哄抬房价，利用虚假广告和宣传，搅乱了人们对房价的理性认识。政府职能部门都将建立和健全信息发布制度，增强信息发布的权威性、准确性、及时性、预警性，帮助人们掌握市场走势、把握市场脉搏、明确市场风险提供参考依据。从而把住房价格控制在正常上涨的范围之内。 二、通过土地增值税调节，收紧城市房地产用地闸门
通过税制把好土地这个大 “闸门”，是今年房地产宏观调控的基调。从“国六条”指出要发挥土地政策的调节作用开始，国家有关土地方面的政策就接二连三地出台，中央政府对土地的监管力度逐渐加大，而土地闸门越收越紧的趋势非常明显。国土资源部出台《全国工业用地出让最低价标准》，全国所有县市的工业用地被分成15个等级确定了不同的最低出让标准，并规定从2007年1月1日起所有工业用地出让确定价格时必须执行最低控制标准。这样一来，此前一些地方在招商引资中竞相压低地价甚至以零地价、低于成本出让工业用地的问题有望得到控制。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》将从2007年2月1日起开始执行。调节土地价值税为提高城市土地利用效率，可选择在保有阶段征收房地产税或土地增值税，尤其是征收土地增值税更有利于实现效率与公平原则。房地产税是指对整个建筑物征税，而土地价值税是对土地价值征税。在土地开发中土地和资本具有替代性，改变土地税率和资本税率对土地价格具有调节作用。提高土地税率导致土地利用更节约；降低资金税率时，资金的使用更集中，也能促进土地节约。土地价值税对城市土地利用的影响主要表现在以下几个方面：
1.土地增值税比资本收益税更有效。税制改革对土地价值的影响具有不确定性，这种不确定性由两种相反的效应引起：土地税自身降低了土地价值；较低的资本税提高了资本在土地上的投入，进而引起土地增值。西方学者通过对一个定量化的一般均衡模型的分析，得出土地税比资本收益税更有效的结论。也就是说，在引入土地税后，土地所有者能够从中获益。在单一类型的土地模型中，由于资本收益税的降低，容许土地以更有效的方式使用，从而引起土地价格的升高。由于建筑物翻新和拆除成本的影响，与未开发土地的所有者相比，已开发土地的所有者对于降低资本费用并不是很积极。这意味着，在短期内对于城市中心区以外的建筑物和土地价值来说，转向土地增值税更有意义。
2.土地增值税可提高土地利用的质量。土地增值税可能被视为对土地进行的收费，并由此显著提高土地利用的质量。尤其是在市区，土地增值税根据土地的区位价值提升来征收，如果价值增值评估基于土地的最优用途和最高收益进行，将会使土地利用分配更为理性。一些学者使用一个简单的城市土地利用长期静态模型分析了土地增值税的经济后果，其结论是，一个从传统土地税转向土地价值增值税的税收制度导致了资本和劳动力对土地的替代，增加了城市每一个地点的资本密集度。对其他投入的更集约利用提高了每一块土地生产率。
3.征收土地增值税可以提高土地利用强度。第一，土地增值税降低了土地投机的收益，从而减少了土地投机的数量。第二，由于土地增值税是土地销售价格的资本化形式之一，其结果是以循环成本替代一次性成本。这使得土地对高贴现率的投标者更具有吸引力，而对低贴现率的投标者相对没有吸引力。这样，土地将流向那些选择更密集利用土地的人手中。土地增值税提高土地利用效率的第三个途径是，对低效率利用的土地的人来说，是一种直接以货币支付的成本代替了土地低效利用造成的收入流失的隐性成本。从心理学上说，直接成本比间接成本更为有效。在美国财产税的评估是根据土地及其附属物的共同价值进行的。因此，在某一宗地上构筑建筑物会使资产税增加，由此导致土地所有者开发没有赋税的价值较低的建筑物。如果将财产税转移到土地增值税，将使土地所有者开发数量更多或价值更高的建筑物，从而提高土地利用强度和经济效率。
4.土地增值税可使政府获得稳定的财政收入来源。当前，地方政府财政过度依赖土地出让收入，使政府成为助推房地产市场非理性繁荣的主要参与者。由于建筑物能够产生巨额的税后利润，对于作为建筑地基的土地的需求必将上升。随着时间的推移，这种上升导致新的建筑物增加和对土地更集约利用，而集约使用又将提高低密度土地的价值，因为这些低密度地块将因此而变得有利可图。在此条件下，如果以土地价值为税基，最终可以增加政府财政收入，并有利于扩大公共投资。
5.土地增值税有助于缓解城市蔓延。有学者认为，在现有的财政体制下房地产开发的成本被人为降低，房地产开发商不需要支付所有的工程所需要的公共基础建设成本，造成城市过度开发和过度扩张。而房地产税可以看作是以相等的税率对土地和含有资本价值的建筑物特征税。房地产税中土地部分在静态的环境里对资源配置没有影响，对资本部分的税收却会使开发商做出降低开发建筑物数量的决策。所以，在单纯土地税下，相当于对建筑物的税率设定为零，此时，土地利用效率会大幅提高。 三、加强银行信贷管理，提高融资门坎抑制房价
中国人民银行1月5日宣布，央行决定从2007年1月15日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点.根据历史数据,自2006年初至今我国已连续4次上调存款准备金率,累计上调2个百分点,存款准备金率执行9.5%的标准。法定存款准备金是传统的三大货币政策工具之一,是指中央银行强制要求商业银行按照存款的一定比率保留流动性.上调存款准备金率,能直接冻结商业银行资金,抑制银行信贷资金过快增长。央行称:此次提高存款准备金率,旨在适应当前流动性的动态变化,以巩固调控成效.而房地产内人士则表示,此举无疑将加重房地产企业的融资难度。于是，强调对地方政府监督考核进入了行业的视线。因为这将是一件与落实房地产调控相关的大事。
1、提高融资门坎，减少开发贷款。2006年的两度加息，仍不能促使房地产业的降温，这是很多经济学家感到颇为困惑的问题。进入2007年，市场层面要求加息的呼声日益高涨，唯有抑制投资过热，保持经济发展的常态化，同时配合政府出台的新措施，抑制房价。受到房地产宏观调控影响，全国楼市价格虽坚挺依旧，但开发商们的资金链却已经千钧一发。新的金融政策被视为执行到位、效果明显的典范。这与入世后金融市场放开、金融体系本身的风险防控意识相关，与人民币升值预期下国家金融安全的考虑相关，也与楼市本身泡沫挤出的政策导向相关。我们看到了利率上调，存款准备金率上调，开发贷款尤其是土地储备贷款被收紧，90平方米以上住房贷款首付最高三成等不可逾越的房地产信贷底线出台，在房地产开发市场的贷款明显减少。
2、金融系统的风险防控意识促进房地产业风险释放。 2007年，在以落实现有房地产调控政策为主的调控基调已经定下，但是，并不是所有的房地产投资行为都受到限制。大开发商均表示，实力雄厚的大型房地产企业以其项目优质、信誉良好仍然受到银行青睐，银行为这类房地产企业开出巨额“授信额度”的信息也不断流传于市场。另外，众多银行争先研发“固定利率房贷业务”的现象也说明，房地产市场仍然是银行体系非常看好的贷款投资领域之一。专家指出，银行信贷是今年房地产市场中不可避免的一个趋势。从目前来看，国内房地产贷款对银行还未构成金融泡沫。但从长远来说，防范风险的意识确实必要。但这并不等于房地产调控在2007年银行业发展中占据大量权重，如何改变单一的信贷业务模式，应对国际银行品牌竞争，同时打好人民币升值一役仍然是今年金融体系的重心工作。唯有这样提高金融系统的风险意识，才能从房地产风险中逐步释放出来，促使房价上涨回归理性。
3、强化资金监控力度，严格控制房地产信贷资金。首先，加强银行资金的管理。加强对房地产信贷管理，控制银行对房地产的信贷比例，对开发贷款从严审批；加强审核个人住房抵押贷款，对多次购房的可探讨实施抵押贷款递减制度。其次，强化外资的监控力度。国家外汇管理部门要特别关注外资的流量和流向，为科学评估房地产风险提供依据；加快制定外资投资房地产的规章制度，将外资进入房地产领域纳入管理范畴。
4、科学引导资金流向，合理分流房地产资金。当前，我国的“楼市、股市、汇市”是紧密结合在一起的，合理引导资金流向也应从这“三市”科学分配资金开始。首先，引导资金向证券业回归。加快证券市场制度建设，改善上市公司质量，重建证券市场信心，引导资金向证券业回流；加快金融产品创新力度，提供多渠道的投资形式，缓解楼市的投机压力。第二，引导国际投机资金向外转移。严查违规结汇行为，打击投机性资本的流入；加快外汇管制由“宽进严出”向“严进宽出”的转变，抑制外汇储备超常增长；改革外汇管理体制，增大汇率浮动空间或盯住一揽子货币的方式增加人民币汇率弹性。第三，引导资金流向其他产业。加强知识产权保护，优化企业发展环境，提升企业自我发展能力，引导楼市资金合理分流。当前可以考虑制定优惠政策，引导资金流向旅游产业、文化产业、高科技产业和农业等领域。 四、不断完善住房保障体系，逐步缓解住房供求矛盾
建设部政策研究中心主任陈淮1月４日在出席第四届中国经济展望论坛时表示，建立和健全住房保障体系是进一步稳定房价、对房地产市场进行有效调控的首要问题。他认为，中国房地产市场存在的主要问题首先是住房保障体系还不完善，我国社会化的住房保障体系从１９９８年才开始建立和完善的，与其他的社会保障体系相比相对滞后。目前仍有２０％左右的城镇居民需要改善住房条件，这部分群体的住房问题不能通过市场化运作而应通过政府的援助、社会制度化的安排来解决。“应尽快完善廉租房、经济适用房、公积金等一系列住房保障体系中的制度和功能。”
我市建设社会保障性住房是贯彻党中央、国务院关于稳定房地产市场、切实解决中低收入家庭住房困难问题、构建和谐社会要求而实施的一项重大举措，也是贯彻落实国家房产新政的一个具体举措，此举在我国住房保障体系中堪称典范。根据社会保障性住房规划，未来3－5年内，我市将有3.4万户中低收入家庭的住房困难问题可以得到解决。我市将向有经济能力的中低收入家庭以及特定对象中的住房困难户提供保障性商品住房；向既不属最低生活保障线以下又无经济能力购买保障性商品住房的低收入家庭以及特定对象提供公有租赁住房；向最低生活保障线以下的住房困难家庭提供廉租住房；结合旧城（村）改造，通过拆迁安置，解决和改善本市中低收入家庭的住房困难和居住条件。为了确保社会保障性住房真正落实到中低收入住房困难家庭手中，在分配上，坚持“只能一套”的原则，即符合社会保障性住房申请条件的家庭只能购买或承租一套社会保障性住房，保障中低收入家庭的基本生活需求。在管理上，将建立公有租赁住房的退出机制，严格保障性商品住房的上市条件，最大限度发挥社会保障性住房的保障作用，让更多的中低收入家庭通过轮候配租，实现居者有屋住。此外，我市还将建立全市住房信息管理系统，并对全市社会保障性住房实行楼盘管理，建立社会保障性住房信息公开公示制度，让市民及时了解社会保障性住房的供应情况，建立起公平、公正、公开的社会保障性住房供应模式。
完善住房保障体系是缓解住房供求矛盾的有效途径。
第一，有基本保障。也就是说，住房保障水平要适度，做到广覆盖、低水平。我国还是一个发展中国家，一方面，尽管各地房价不同、居民收入水平不同，住房保障面存在较大差异，但从整体上来说广大城镇居民的收入水平还比较低，中低收入居民家庭是城镇居民家庭的主体，需要政府提供住房保障的范围比较广。特别是，中国经济正处于工业化加速、经济起飞时期，人口城市化进程加快，住房供求关系短期内还不能从根本上缓解，新进城镇人口也将对住房保障产生巨大的新的需求。我国的住房保障制度必须是一种覆盖面较广的保障制度。另一方面，财政对建立我国住房保障制度的支持能力又非常有限。尽管随着财税体制改革顺利进行，财政保持了较高的增长幅度，但与同等发展水平国家相比，我国财政收入占GDP的比重还维持在较低水平，住房保障只能是较低水平的基本保障。基本保障体现了住房保障制度的可持续性要求，同时又使每一个保障对象都能够满足基本的生活需求和发展机会，也保证了覆盖面广的要求。过高的住房保障水平不符合当前财政的承受能力，也容易使我们陷入西方福利国家曾经出现或正在出现的福利制的困境。
第二，分层次保障。住房保障的内涵，是由政府承担住房市场费用与居民支付能力的差距，解决部分居民对住房支付能力不足问题。由于保障对象的住房支付能力是千差万别的、分层次的，所以住房保障制度也必须分层次，能够灵活地适应不同保障对象的具体需求，提供不同保障水平的保障方式。分层次体现了住房保障制度对每一个居民的公平性，可以使不同收入水平的居民享受不同程度的保障，是一种经济、合理的保障制度，同时有利于节约财力，减轻政府保障负担或保障成本。使更多的居民按照其所应享受的保障程度，享受到政府的保障。《通知》要求，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房，中低收入家庭购买经济适用住房，包含了从住房供应结构和供应方式方面，建立适应不同收入水平居民住房支付能力的、分层次的住房保障的基本设想。
第三，多样化保障。住房保障方式的多样性，是保障分层次的延伸，取决于保障需求的多样性。现实中的住房保障方式是多种多样的，分别适应于不同的经济政策安排、不同的住房发展阶段和不同的居民保障需求。这些保障方式，对政府财力的要求、对市场机制的影响、对保障的公平性体现都是各不相同的。但总体上看，根据保障需求的多样性特点，应该多种形式并举，但要严格控制各种方式的适用对象与范围。解决低收入者的住房问题，目前主要有三种办法：提供住房补贴、经济适用房（保障性商品房）和租赁房。住房保障方式多样化，既可以采取“政府控制、企业运作、定向销售”的方式配售保障性商品房；还可以对中低收入家庭、困难家庭按不同标准给予租房补贴。除了完善住房保障体系，推动资源节约型的住宅建设是我国进行房产调控的第二个方面。随着居住面积的扩大，城市居民的能源消耗也呈几何级数的增长，推进建设节材、节能、节水和节地的住宅，确定与环境资源承受能力相协调的居住面积，也是保证房地产市场健康发展的重要因素。
在完善住房保障体系的同时，实施住宅权属及成本公开也是保障房地产市场健康可持续发展的有利条件。房地产权是中国最早实行实名制的财产所有权之一。2007年，中央政府将加快宏观调控步伐，为抑制住宅向一部分人手上集中的趋势，将进一步加强税制改革，而税制改革的前提是住宅权属必须公开。此举既能有效防止贪腐势力把房地产作为洗钱的工具，亦可对富豪阶层形成制衡，预期可在2007年底以前实施。关于是否公开商品房成本，如何公开商品房成本，已引起了业内的强烈反响。毫无疑问，此举赢得了民心并广受赞同。不管发展商是否愿意，中央政府都将在5月底之前，制定详细具体的规划，宣布商品房成本公开。而且，也只有用公开的方式，才能促进公正和公平，从而促进房地产业的和谐发展。 随着各种商品房的种类越来越多
相信国家政府也会随着出现越来越多的调控政策
上有政策下有对策
看大家同行们又能想出什么对策来应对这些政策了 ddddddddddddddddddddddddddddd
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