欢迎讨论：房地产开发应该怎么做。
这个论坛有个精华贴“项目成功开发差点让公司倒闭”，是从事一位房地产开发管理的朋友写的，写了自己操作的项目的经过，我在这个帖子里留了言表示了自己对开发理念的一点看法，于是很多朋友对我的言论表示了不认同和反对，这在我意料之中，但是，从他们的言论所表现出的观点却是我不敢苟同的，今天很想和大家讨论一下，究竟应该怎么做开发工作。我想先就事论事的解释一下，对那篇文章中所叙述的楼主本人的项目管理方式和手段，我是非常认同和赞赏的，这值得所有从事工程管理工作的朋友学习！但是，就他们公司本身对这个项目的操作手法上，我觉得是有值得学习的地方，但是在项目前期的运作方面有许多的是需要反思的。而且，项目的前期更是关系到项目的成败的关键，无论你后期营销和管理做的多么优秀，如果项目本身定位出现问题，则是很难挽救的。所以，我会说，他们遇到了地产开发的好时候，在那几年，可以这样说，地产是不需要策划和营销的，以我所在的青岛为例，只要围墙一建，购房者就会蜂拥而至，无论多烂的户型也不愁卖，甚至很多人连户型也不看，就交钱订购，这正常吗？！我这样说不是想否定房地产营销和策划的重要性，这个是毋庸置疑不需要的讨论的，之所以出现我说的这些情况，就是因为，前几年房地产市场的不正常和畸形，否则，国家这几年也不需要这样大力气的进行宏观调控。在这样的大环境下房子销售不是问题，也不会有什么成功销售案例值得讨论和学习的。如果要讨论那也是如何最大化的实现利润。
我想现在每一个做地产的人，都应该能感受到现在的地产已经不象前几年那样不理性了，而这时候才真正反映出了项目营销策划的价值，尤其是前期的项目定位分析，也许在某些人看来这都是纸上谈兵的理论东西而没有什么实用价值，那你就完全错了，建议大家多看一些国际几个著名咨询公司关于房地产的一些咨询报告，大家就会知道什么是专业，为什么我们中国的企业竞争力总是比不上国际大公司呢，除了经验、资金、人才的差距，我觉得最大的差距就是体制和理念，我们很多的公司是靠人治而不是靠制度治理，说到这里，好象说的话题有点多了，其实，我想说明的就是，我们的很多企业在管理方面存在理解的误区，如果现在还有人没理解我说的什么，而要指责我在讲些没价值的理论，那我只能说，你在攻击我之前，先明白你要攻击的是什么。
说到房地产项目的开发，我想首先要明确的一点就是，是以市场为导向还是产品为导向？这其实不应该成为一个问题。接下来，我想没有人会反对以下思路：1、这块地要建设什么？2、根据1的规划，这块地投资大概多少？销售实现收入能有多少？3、达到这样的投资和收入的可能性？…………这只是很简单的一个概况描述，有了这个大概的目标，下面需要的就是一个象那篇文章里描述的楼主那样的有智慧和执行力的众多管理人员去实现这些目标。 支持一个！:lol 非常支持楼主的观点。
《项目的成功开发差点让公司倒闭》的第一篇关于拆迁的内容，其实就有一个重大的漏洞，那就是为什么公司会同意花2000万买现房去安置。
中国很多楼盘都是因为几个钉子户，一拖三年，结果把房价拖上了几个跟斗。故事里最抠门的二陈中的一位就是因为一个钉子户，反而把1600成本的房子拖到了市场价4500的时候才开发。
而公司为什么要急于开发不惜成本呢？理由虽然是有。在此不便多言。但究其原因，就确如楼主所说：企业制度和管理理念的落后。
可以这么说，那个项目的成功是建立在王总对未来市场的把握基础上。而一个项目难道就仅仅凭借决策人的预感吗？如此的决策可想而知是多么地脆弱。
楼主的感受也是我那个项目以后一直关注的问题：如何操作才能减少决策的失误？在前期我们到底应该做些什么？
房地产的几种开发思路
[size=5][b]“人无我有，人有我优，人优我廉，人廉我转”[/b][/size]这是我初中上政治课中，记住的一段关于企业适应市场经济采取的措施。至今，我都觉得他实在是至理名言。是任何一个企业经营的根本理念。
[align=left][color=black][font=宋体][size=10.5pt][size=4] 前几年的地产好光景，让一群敢干的老板挣到了钱，而如今的市场，一定会让懂行的，尊重市场客观规律的人挣到钱。市场的变化，会让策划越来值钱。[/size][/size][/font][/color][/align]
[align=left][color=black][font=宋体][size=10.5pt][size=4] 策划的价值也就在于此。它告诉资金持有人，市场缺乏什么，需要什么，未来发展方向是什么，产品配置是什么，解决一系列的什么产品、卖给谁、怎么卖、以什么价格卖等等。[/size][/size][/font][/color][/align]
[align=left][color=black][font=宋体][size=10.5pt][size=4]非常有意思，这是我们策划人的价值所在。[/size][/size][/font][/color][/align]
[align=left][color=black][font=宋体][size=10.5pt][size=4] 给做策划的兄弟们鼓鼓劲，我们的前途是光明的。[/size][/size][/font][/color][/align]
[align=left]
[color=black][font=Tahoma][size=10.5pt][size=4][/size][/size][/font][/color][/align]
[align=left][color=black][font=Tahoma][size=10.5pt][size=5][b]我总结的四种房地产开发模式：[/b][/size][/size][/font][/color][/align]
[align=left][size=4][b][font=宋体][size=12pt]研发型企业：[/size][/font][/b][font=宋体][size=12pt]以产品研发为基点，研发[/size][/font][size=12pt][font=Times New Roman]/[/font][/size][font=宋体][size=12pt]引进[/size][/font][size=12pt][font=Times New Roman] [/font][/size][font=宋体][size=12pt]适应市场需求且目前空白的产品在无竞争的领域中寻求利润最大化。早期的空运原装北美别墅、[/size][/font][size=12pt][font=Times New Roman]SOHO[/font][/size][font=宋体][size=12pt]产品。[/size][/font][font=宋体][size=12pt][/size][/font][/size][/align]
[align=left][size=4][font=宋体][size=12pt]产品研发型企业在目前中国知识产权保护盲区的情况下，太容易被人复制了。个案可以这么操作，作为企业战略还是有很大危险的。可以作为辅助策略，却不能成为企业基调。[/size][/font][font=宋体][size=12pt][/size][/font][/size][/align]
[align=left][size=4][b][font=宋体][size=12pt]产品型企业：[/size][/font][/b][font=宋体][size=12pt]产品品质是其生命线，以质量换取信誉后，通过产品复制而取得规模利润。实现这个经营模式，难点一方面是如何建立产品信誉，另一方面是如何将标准化融入到当地市场。这方面登峰造极的例子首推万科，其单一的产品生产线俘获了每个城市的新贵阶层，而生命力也是最强的。中国排名前几的地产公司多采取这种模式发展。[/size][/font][font=宋体][size=12pt][/size][/font][/size][/align]
[align=left][size=4][b][font=宋体][size=12pt]营销型企业：[/size][/font][/b][font=宋体][size=12pt]企业的中心在于产品营销，其重心是在产品与消费者之间建立通道，通过营销技巧来实现利润。这种类型的企业诞生了无数销售神话，也产生了蹩脚的演员。多以项目形式存在，可能风光一时，却很难基业常青。[/size][/font][font=宋体][size=12pt][/size][/font][/size][/align]
[align=left][size=4][b][font=宋体][size=12pt]资源型企业：[/size][/font][/b][font=宋体][size=12pt]细分为政策资源型、土地资源型、资金资源型企业。最为常见的是土地资源型，其核心是在于把握了土地的升值价值，而通过具象的产品与资金进行交换，简单一点说，企业的利润是土地升值产生的差价而不是产品的交换利润。[/size][/font][font=宋体][size=12pt][/size][/font][/size][/align]
[align=left][size=4][font=宋体][size=12pt]资源是把双刃剑，在提供给企业发展机会的同时，也影响者企业的发展轨迹。北京某国有地产公司就是一个很典型的例子，[/size][/font][size=12pt][font=Times New Roman]ZF[/font][/size][font=宋体][size=12pt]给了他政策、给了他土地，却也剥夺了他市场竞争化的能力。在全国其他地区，他永远不可能再有北京这样的发展机会。随着该地块开发的完毕，企业也面临着痛苦的转型，除了不得已加大可持物业比例以求租金回报，也在积极的寻求向外地发展，如果拓展不成功，恐怕以后得改名叫物业公司了。他的发展与否，不是掌握在自己手上，而是被套牢他的“资源”所左右。即使面临发展机会，也无能为力。[/size][/font][font=宋体][size=12pt][/size][/font][/size][/align]
[size=10.5pt][font=Times New Roman][size=4][size=5][b]四种模式未来的潜力：[/b][/size] [/size]
[size=4][font=宋体][size=10.5pt]发展模式的转变真的不是一朝一夕，资源带给企业，尤其是高管那种刻骨铭心的感觉已经培养成习惯，资源的机会诱惑让人实在难以坐怀不乱。[/size][/font][size=10.5pt][/size][/size]
[size=4][font=宋体][size=10.5pt]但是，我们需要清楚的认识：这种转变是必须的。[/size][/font][size=10.5pt][/size][/size]
[size=4][font=宋体][size=10.5pt]资源是今天有，明天没的；资源是这个领导有，那个领导没的；资源是给你机会，也限制你发展的；资源的分配是“资源”自身也无法控制的。[/size][/font][size=10.5pt][/size][/size]
[size=4][font=宋体][size=10.5pt]资源可以在战术层面上谈论，作为方法论指导实操可以让企业短期获得收益。但是上升到战略层面后，其局限性就远远大于所带来的既得利益。[/size][/font][size=10.5pt][/size][/size]
[size=10.5pt][size=4][/size][/size]
[font=宋体][size=10.5pt][size=4]为什么其他企业很难复制万科，竞争对手可以复制设计、复制产品、复制服务，但是却没有办法复制万科在消费者心目中的地位。万科是一个资源匮乏型的企业，在很多城市都拿不到好的地块，可是他的产品型企业的经营模式，让其获得了最好的市场口碑。[/size][/size][/font][size=10.5pt][/size]
[/font][/size]
[[i] 本帖最后由 绿荫如云 于 2007-5-30 18:29 编辑 [/i]] 楼上的说的不错. 哈哈，冒昧批评了，基本是书上的原文哦。当然原文拿出来大家分享是好事情。但是千万别加“我总结”，这样会让人笑话的。
哈，我是晚辈，冒昧了，也别拿鲜花砸我，明确的告诉你，不疼的。 原文？哪里的原文？你是说4楼的吗？呵呵
[[i] 本帖最后由 浮山后 于 2007-5-24 20:47 编辑 [/i]] 哈哈，是啊。我恰巧看过。不过我没什么其他意思。想法就是以后大家应该知道哪些是原创，哪些是经验。这样也对大家的操作和吸收有帮助啊。 [i]“哈哈，冒昧批评了，基本是书上的原文哦。当然原文拿出来大家分享是好事情。[color=red]但是千万别加“我总结”，这样会让人笑话的。
[/color]我是晚辈，冒昧了，也[color=red]别拿鲜花砸我，明确的告诉你，不疼的[/color]。”[/i]
[i]“哈哈，是啊。我恰巧看过。不过我没什么其他意思。想[color=red]法就是以后大家应该知道哪些是原创，哪些是经验。这样也对大家的操作和吸收有帮助啊[/color]。”[/i]
我很想认识这位叫 ainiyao99 的朋友
[b][size=6][color=red]你说的话，让我非常生气，确实很生气！[/color][/size][/b]
恕我的修为还不够好！
上了这么长时间房策，你是第一个让我动肝火的人！
我不想与你争吵，
是否原创，别用嘴说。
如果我总结的不对，欢迎大家拍砖。
包括你，
[size=6][color=red][b]以诚对诚，批评指正，照单全收；互相促进，共同成长，才是目的[/b][/color][/size]。
如果，你恰巧看过，那么把原文链接拿出来，给各位做个评判。
刻意讽刺别人，抬高自己，
这种方法很无耻。
[size=6][color=red][b]为人最重要的一件事，[/b][/color][/size]
[size=6][color=red][b]就是不要轻易相信和草率结论[/b][/color][/size]
[size=6][color=red][b]尤其涉及到别人的名誉。[/b][/color][/size]
楼上这些观点援引自我写的一篇文章，
文章主旨在指明公司未来发展方向，
其意是在分析、总结目前存在的地产发展模式上，
结合企业自身特点，未来行业走势，
为企业未来三年、五年、十年长远规划，指出方向。
[size=6][b][color=red]是改造企业盈利模式，产业升级的策略性思路[/color][color=red]。[/color][/b][/size]
（因为涉及到公司机密，我只选取了一部分）
如果，恰巧能与某位出书立传的专家的观点一致，
那证明我的想法很有市场基础的。
这本是好事，
非常愿意与这些高手交流想法。
说明：
[size=6][color=red][b]已经有很多人认识到房地产发展的一些弊病、瓶颈；[/b][/color][/size]
[size=6][color=red][b]已经有很多人归纳、分析、总结、反思，地产发展模式；[/b][/color][/size]
[size=6][color=red][b]已经有很多人在尝试寻求新的突破。[/b][/color][/size]
但我绝对不会相信，
如此多的观点能完全相同？
举的例子能完全相同？
写文章的出发点能完全相同？
目的意义完全相同？
解决的问题也完全相同？
[b][size=6]请斑竹：[/size][/b]
1、出面验证，我写的东西是否是原创？
给与明确答复。
2、如果原文抄袭，我情愿散尽资源、退出房策，永不出现。
如果确为原创，希望 ainiyao99 朋友郑重道歉
3、提醒各位斑竹，
想把论坛做好，那就树立良好的道德风尚，
严惩抄袭的同时，也能治戒诽谤。
[size=6][color=red][b]这件事没有结果，我不会再在房策上发一言[/b][/color][/size]
伤我一人心没有关系，
我也非心存芥蒂，真要与ainiyao99 朋友，过不去
但是，
如果斑竹不作为，
如果斑竹不予奖惩分明
如果这种风气的蔓延，
迟早会伤一批人心的！
[size=6][color=red][b]大雪苦心经营多年的房策，[/b][/color][/size]
[size=6][color=red][b]收获[/b][/color][/size]
[size=6][color=red][b]说到底还是这些策友！[/b][/color][/size] 何必何必,生气是拿别人的过错.惩罚自己
清浅些好.
关于楼主出的题目房地产开发应该怎么做。
这个嘛:法无定法,人无定人.
各做各的去
烦不了别人 别太生气啦，其实就是这人在别处看过差不多的东西，来说句，也没什么恶意啦，别太认真了！！ 大家一起讨论是好事。但希望不要因为这个涉及到人身攻击。 支持4#,关系到一个人的尊严问题,绝对不能让步,
房策要打击把一些教科书的东西说成原创,但是更应该尊重原创的东西,
只有这样才能把房策变成一个能自由讨论的净土,恳请斑竹出面来调查此事.....
不能姑息
公布一段QQ聊天记录
通过房策，我认识了WANXIAO。交往第一天，我傻了，他讲的那套价格测算系统，我感觉是在听天书。说到最后，我恳求他能发点教材给我也学习学习，他的回答让我彻底傻眼。具体内容如下：
峰:) 20:12:15
这个系统可不是几个月能总结出来的呀。
wanxiao 20:12:29
谢谢
峰:) 20:12:43
你总结了多少年才感觉比较成熟了？
wanxiao 20:13:34
把所有的这些物理因素罗列起来，把每个户型套入其中，计算其销售单价及总价
wanxiao 20:14:02
老哥，我可把我这几年的精华，全给您了
wanxiao 20:14:10
希望您能用好
wanxiao 20:14:40
不枉我们朋友一场
峰:) 20:14:37
晕啊。你以为我是神仙呀。你这几年的精华，我不花上个一半以上的时间，是不可能享受的。
峰:) 20:15:29
我想去北京！！！我要偷你的东西。哈哈。。。
wanxiao 20:15:41
好啊
峰:) 20:15:54
我不复印，不拷贝，只求亲眼看一看你的全套计算过程。
wanxiao 20:16:05
有机会来北京，我们见见面
峰:) 20:16:01
这个要求可以吗？
wanxiao 20:16:40
这个要求，你让我有点为难
峰:) 20:16:57
公司机密吗？
wanxiao 20:17:29
这基本是自己的东西，不涉及到公司机密
wanxiao 20:17:39
但是，让我个人有点为难
峰:) 20:17:54
哦。那我不让你为难。喝茶的时候稍微再透露一点点。
wanxiao 20:18:01
老哥，别怪我保守阿
回复 #1 浮山后 的帖子
好好看看下WANXIAO
你怎么初中就学企业和市场了？你们老师真的太猛了！羡慕ING再链接两个帖子的地址
我再链接两个帖子的地址，大家看看WANXIAO是如何回复别人的。虽然言辞非常严厉，对于一个刚接触房地产策划的新手可以说是非常苛刻。但这位朋友通过WANXIAO的严厉和严谨态度下的帮助，通过了他的应聘4大关，现任开发公司总经理助理，为公司重点培养对象。[url]http://www.swotbbs.com/viewthread.php?tid=45899&page=1#pid510304[/url]
[url]http://www.swotbbs.com/thread-46302-1-1.html[/url]
再公布一段QQ聊天记录
义薄云天 16:39:26呵呵大哥，今天我被wanxiao 说了一顿
峰:) 16:40:03
我看见了。别介意。他这个人就这样。嘴巴不饶人的。
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义薄云天 18:38:26
大哥！！！！！！！
我成功了！！！！
我发过去后，刚刚接到人力总监的电话说我的策划非常的好！！！现在公司要我准备电子挡案了，可能被录取了！！
峰:) 18:38:33
恭喜恭喜。呵呵。。
义薄云天 17:35:42
大哥，我刚刚接到电话说被录用了，安排在市场部做总经理助理！以后的培养对象是公司的操盘手！！！！！11
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wanxiao 20:46:23
你让我帮忙的那个孩子，我指点他的不是做投资可行性研究报告，而是思维方式
峰:) 20:46:35
可惜，他的理解能力有限，没有能够领会。
峰:) 20:47:10
但我相信，如果他一直把那个帖子放在身边，迟早有一天，他会发现这个帖子一直在默默影响着他。
wanxiao 20:47:35
他被录取了，证明我是对的。拿出那样的东西，你会用他，无非是因为，他想到了别人想不到的东西 [quote]原帖由 [i]wanxiao[/i] 于 2007-5-30 09:41 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=532353&ptid=44392][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
“哈哈，冒昧批评了，基本是书上的原文哦。当然原文拿出来大家分享是好事情。但是千万别加“我总结”，这样会让人笑话的。
我是晚辈，冒昧了，也别拿鲜花砸我，明确的告诉你，不疼的。”
“哈哈，是啊。我恰 ... [/quote]
仁兄如晤：
希望你不要这个晚辈动肝火，你的专业和理论、实战经验是我等所不及的。
我永远在站在专业的角度，我永远支持你，支持真理！ 以上三篇回复，只想阐述一个事实：WANXIAO是个严谨的学者。
对于4个开发模式的总结是原创还是引用，我不想说什么，因为我无法提供直接可靠的证据。
只想对WANXIAO 好友说一句：
黑就是黑，白就是白，你生气也好，不生气也好，黑依然是黑，白依然是白。
老友，我相信你，因为我知道你有这个能力写出这些理论上的思考，而你也一直就在思考着这些问题。
我只知道：士为知己者死。但我不知道士是否应该为非知己者怒？
再说一句：老友，斑竹们也和你一样，是具有严谨态度的人，他们只能帮你把这个帖子置顶以让所有的朋友都知道：你愤怒了！你是为何而愤怒！