哈哈，冒昧批评了，基本是书上的原文哦。当然原文拿出来大家分享是好事情。但是千万别加“我总结”，这样会让人笑话的。
哈，我是晚辈，冒昧了，也别拿鲜花砸我，明确的告诉你，不疼的。 [/quote]
我也是晚辈，在从业时间和知识经验上可能比ainiyao更要“晚辈”，可对ainiyao道德情操与精神境界实在不敢恭维，至少在这次帖子上发表的言论让人近乎鄙夷！理由有三点：
一是关于“原创”与“书本”的认识，何为“原创”，何为“书本”，本身对这个概念认识不清，且不论wanxiao大哥此文是否有引用一些原稿，就算用了，那又何妨？“书本”是用来学习交流的，其意义并非仅停留在目过脑留，更大的意义在于你是否能运用到具体行为中去，退一w步来说，就算是一字不漏的引用了，那也是自己的东西，因为他是用自己的语言和思维组织的，并非刻意抄袭。
二是关于发帖攻击的方式，不说是否判断得当，就算你有千里眼，看到wanxiao大哥是对着书本来写的，也不应该是以这种方式来发表谬论，这是道德操守得问题，已经不是简单得讨论交流了。
三是关于交流的态度，实属庸俗不堪，先是干笑一番，故作自信，而后又忸怩作态，故作谦虚，最后再来一句阴阳怪气的比喻形容，实在看不出有何得意之处，只能让全天下策友耻于共室论题。
做人需要好的态度，做事也一样。
最后说一句，对事不对人，当事者别太介意，不当之处还欢迎指出！ 房策天下，新人报到，学习中 中国才有了如何保护知识产权的提案,我们就有这么大的触动,很好,支持原创,但是凭感觉4#楼的观点如果是自己的,那肯定是一个有着非常深厚功底的专业人士,希望有机会学习.先顶一下.
我国的房地产行业才开始短短20年, 对开发型企业的资源优势的整和的需要一个漫长的过程,完成一个建筑模式花不了多少时间,学习别人的理念和文化,可能要花上数十年的时间,甚至永远也学不到.关键是这个行业的领军人物对企业的发展路线的看法.
就十个字,有经营经验的房友就能体会到
对外作概念,对内做标准!---------不要以为是口号,万变不离其衷,
求助 ：初学策划，请前辈指点一二
我现在应聘北京东樽房地产公司的策划人员，初试时，他给我一个岳各庄就成改造项目简介，让我对这个项目在营销策划方面提出自己的观点和意见，我不知道怎么入手，本科学过策划，对策划也了解一些，但就是不知道，这个应该怎么入手？请各位大侠点拨！谢谢！清者自清,浊者自浊.
:lol桃花坞 明 唐寅
桃花坞里桃花庵，桃花庵里桃花仙；
桃花仙人种桃树，又摘桃花换酒钱。
酒醒只在花前坐，酒醉还来花下眠；
半醒半醉日复日，花落花开年复年。
但愿老死花酒间，不愿鞠躬车马前；
车尘马足贵者趣，酒盏花枝贫者缘。
若将富贵比贫贱，一在平地一在天；
若将贫贱比车马，他得驱驰我得闲。
世人笑我太疯癫，我笑世人看不穿；
不见五陵豪杰墓，无花无酒锄作田。 [quote]原帖由 [i]两会一致通过[/i] 于 2007-5-31 08:39 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=534629&ptid=44392][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
:lol
桃花坞 明 唐寅
桃花坞里桃花庵，桃花庵里桃花仙；
桃花仙人种桃树，又摘桃花换酒钱。
酒醒只在花前坐，酒醉还来花下眠；
半醒半醉日复日，花落花开年复年。
但愿老死花酒间，不愿鞠躬车马前 ... [/quote]
唐寅墓我也去过，现在是浙江金帝的别野基地，取的名字显然模仿，叫做墨园。
桃花坞里桃花庵，我也去过，几朋友家就是哪里的，可惜年代久远，烟火气息太重
西山的桃花岛，西山水，西山的别墅，西山的灵湖妹妹，西山的杨梅酒，西山的昂翅鱼.......
往事悠悠............... 支持叫做WANXIAO的朋友。希望有机会可以得见高人，多多学习。:handshake
专业地产论坛，希望可以尊敬专业。只有这样，论坛才可以得以发展。论坛就是一个微缩的社会，要有道德，要有尺度，也要有法律来维护。
希望大雪可以看到这几句话。谢谢
继续讲座房地产开发！
对于玩笑的理论水平我一点不怀疑，不用太生气，何苦呢，啥都不懂的小P孩你气他，总有人明白的。还有峰上校几个聊天记录和贴子，一下就用最有力的东西说明了问题，抓问题解决关键点的能力让我叹服啊！言归正传：我个人对理论的研究较少，先谈下房地产开发前期的一些步骤和看法，由于我一直是做开发商，因此从某种意义上来看，我个人感觉，一般中期介入的代理公司策划人员对这个的理解与开发商是绝对不一样的，而代理公司的前期工作人员则了解较多，但是在一些角度上还是有较大的区别！
以我现在项目为例，正好现在项目是前期，正在做总规，地不大，才8万平，总建才15万多。说说我们的开发流程吧！
1、先是拿地，做测算，做一个初步的收益分析，对项目投资总额、项目投资利润、资金占用时间、峰值资金、峰值回报、内部收益（这个我一直没搞太明白怎么算，惭愧，有高手请指教一下！）、加收期做一个大概估算，并分析得出地价对利润的影响，确定拿地的可行性（不过我们白算了，拿地不是招拍挂的，直接拿了）。
2、拿地后，根据具体参数我们又做了一次测算，这次算是对项目的一个初步分析了。
3、再然后我们请了代理公司做了一个定位，由于对项目的严谨及深化，我们自己又去做了一个深入调研，并根据这个调研像公司做出最新的项目定位，对于客户群、客户区域比重、价格、形象定位、规划建议、建筑及园林风格做一个定位。
4、这时开始与规划院接洽，开始出总规，其间当然还要做可行性报告、与工程、规划部共同制定项目发展计划！
我说了这么些套路，主要是想说，这些操作开发商每拿一块地都是这样的，但是与代理商的区别在于，代理商最多强调的是好销售，尽管也考虑到项目利润最大值，项目建设成本等问题，而在于开发商，每一种户型的解决办法，尤其是现在90/70政策下，每一种单体设计的建筑成本增加，我们都要较多考虑，并且永远比代理商考虑更多的利润最大化，我没有别意思，但是在这些方面代理商与开发商是有区别的。
房地产开发过程没有人会说自己不注重这些过程，但是不同的类型开发公司会有一些不一样， 比如资源性开发商，他们对于成本的核算相对会较差，他们的地便宜，因此，他们往 往在追求利润的时候更加注重销售结果。而对于一些拿地困难，资源较少的企业，一个项目的利润可能决定着公司的下一步发展，因此，对于产品利润的追求强过其他，因此他们对产品规划如何体现最大利润特别注重，会为此放弃一些销售上利好设计。而对于像万科这样的企业，他有一句口号，我们不断被摹仿，我们不断超越（好像是我们不断被摹仿，从未被超越！！反正是这个差不多的意思，不好意思，记不太清楚了），因此他以产品取胜，你可以发现，万科的产品你初看似乎为之一震，但细看就会发现他的细节处理不如中海，而且普遍密度较大，玩笑也说了，万科拿地较难，因此对于产品设计更为注重，但同时为了加大利润，就不得不恓性一些居住舒适度了！对于一些单独项目公司，基本就是一个项目搞定，我知道这么个公司，有几块地，开发一个项目就做这个，一般关系不错，老板不想长足发展，一个项目开盘前只在楼上挂了个巨幅，但是楼建得还行，没啥好的规划，普实，呵呵，价格便宜，卖得很好，他只想卖完了赚个就完了，有空了再开一个，这类公司一般不注重推广，只求能快速销售。这是个案，但各个城市可能都有些这样的公司。
有点说的不知所云了，各位见谅，呵呵，总之我觉得房地产，一个是资金、一个是关系、一个是雄心、一个是态度。有钱有关系，有在这行做下去并出头的决心，有认真细心的态度。在现在狭义上的地产，就是建房子就卖的地产可能路会越来越窄，而像一些广义地产，开发不是单纯为了建房子卖，像红树湾、星河湾这样的开发商才会越来越壮大。王志钢不是说现在的理念在改变吗？如果不变最多还有15年的发展路。其实我也一知半解，呵呵，详细 的可以看看他老人家的书，操盘不好说，但理论策略上。他老人家还是个权威来的！！
[[i] 本帖最后由 ossbyygy 于 2007-6-1 10:49 编辑 [/i]]
感谢、思考、奋进
策友[url=http://www.swotbbs.com/space-uid-72300.html]ainiyao99[/url]，一席讥讽之语。让我险失去理智，
说了些有欠妥当的话。
给房策、给各位策友带来麻烦
多表歉意。
[i][b]感谢[/b][/i]
看到策友
[url=http://www.swotbbs.com/space-uid-67840.html]峰:)[/url] 、[url=http://www.swotbbs.com/space-uid-77194.html]xiaomei881024[/url] 、[url=http://www.swotbbs.com/space-uid-59501.html]ossbyygy[/url] 、[url=http://www.swotbbs.com/space-uid-64133.html]浮山后[/url] 、[url=http://www.swotbbs.com/space-uid-71348.html]西野沙2007[/url] 、[url=http://www.swotbbs.com/space-uid-54374.html]猛龙[/url] 、[url=http://www.swotbbs.com/space-uid-82867.html]zhengshijian[/url] 、[url=http://www.swotbbs.com/space-uid-14137.html]寒仲陵[/url] 、[url=http://www.swotbbs.com/space-uid-17900.html]两会一致通过[/url] 、[url=http://www.swotbbs.com/space-uid-68071.html]红旗飘飘[/url] 、
线上线下多与仗义直言，
[size=5][color=red][b]表达支持的同时，[/b][/color][/size]
[size=5][color=red][b]也对度量、鲁莽给与批评[/b][/color][/size]
真心朋友，当于此
让我怎一个“谢”字了得。
也体量
大雪无痕、绿茵如云、思想者
以及各位版主难言之隐
[size=5][color=red][b]参与人民内部矛盾[/b][/color][/size]
[size=5][color=red][b]助拳任何一方都将丧失对法律的尊重[/b][/color][/size]
而
[size=5][color=red][b]置顶与撤销置顶[/b] [size=3][color=black]这一进一出[/color][/size][/color][/size]
[size=5][color=red][size=3][color=black]让我对[/color][/size][b]房策的“法治而非人治”有了更深的理解[/b][/color][/size]
[i][b]思考[/b][/i]
做事还需做人
[size=5][color=red][b]没人可以改变得了别人的看法[/b][/color][/size]
但丁的教诲，如何那一刻却抛落脑后？
[size=5][color=red][b]凡事罪已，错不在他人[/b][/color][/size]
[b][i]奋进[/i][/b]
此事
告一段落，休再提起。
愿与各位策友
包括[url=http://www.swotbbs.com/space-uid-72300.html]ainiyao99[/url]一起
[size=5][color=red][b]以策会友，为房谋策！[/b][/color][/size]
[[i] 本帖最后由 wanxiao 于 2007-6-3 12:12 编辑 [/i]]
回复 #30 wanxiao 的帖子
:handshake 赞同! 房开公司除了资金和土地以外，最缺的是人才，缺少营销人才，缺少推广人才房开公司缺少的是先进的体制和管理，缺少创造性的理念，没有思维的逻辑，
这方面应该像策划代理公司看起
各位，不好意思，出差在外，不方便上网，几天没关注房策了
有没有广西的策友出差在广西，
想与你们见面阿 本人在房策也有很长一段时间了
在这对各位策友说一些话：
峰；）、wanxiao\xiaomei881024 、ossbyygy 、浮山后 、西野沙2007 、猛龙 等这些人是房策的大师，房策的专业性在上述几位上得到完美得体现，大师们在拥有无以伦比得专业才能得同事，他们得道德也同样令人赞叹
如果说大雪无痕、绿茵如云、思想者[url]www.swotbbs.com[/url]这些人是房策的精神或者说支柱的话
上述他们是房策的未来
wanxiao兄也别太在意，就像玩笑(wanxiao)一样把这事忘了
毕竟群众的眼睛是雪亮的
我希望大家在回帖的时候要有责任，毕竟在尊重别人的同时，你也尊重了自己。
我们来到房策，就象来到自己家一样。谢谢各位。
回复 #33 wanxiao 的帖子
我是广西的，很想结识你，请问你在广西的哪个城市出差？ 是不是原创，不重要关键是大家得以交流:lol 提供地皮/深圳市///龙华占地面积61540.31平方米,容积虑4 个点.可建筑面积24多平方米.证件全起/现在是100%的股权转让.深圳市龙华现在是全国高度看中的沿海开发区,这里将开通连接深圳个区域的地铁,规划亚洲最大的火车站,海外通外的关口.此块地皮,刚好在地铁4号线的上面,刚好规划了地铁口就在上面.红线土/建设许可证./土地使用证/.总价9.6亿//支付一个点的佣金.详细资料/情况欢迎来电咨询.13430968735..小文//// 望国内各大有势力的开发集团/或开发商完成此项项目..
70年的产权,商住两用.周边物业12000/每平方米.土地使用股权转让,手续有点不是很直接,相关手续,可能回要遇到小的问题.望一定是要有势力的开发商来谈此项目..谢谢!!!!!!!!!!!! 土地地点我去看过相当不错,,龙华镇七里香榭的对面.欢迎实地考察 房策 是个好论坛，业类具权威性的一个思想集中营
一直感觉房策越办越好
所以，以房策 的平台，加上这么多有见地的专业人士参与
这个感觉应该会延续 下去 看到房策上有这么多真诚的朋友，真是感动，在这个利益肆虐的年代，能找到这份真诚弥足珍贵。每当开始厌倦工作的时候，房策让我重燃激情，因为，榜样的力量无穷的。房策，让我成长，让我懂得差距，让我对生活充满信心。感谢房策是个学术性的平台，感谢诲人不倦的前辈，伴我成长。
有信仰，就不孤独。
谢谢各位帮助晚辈的地产精英们～！
:handshake :handshake 我也是一位地产新人．现在打算自己和朋友一起做一家代理公司．关注房策有大半年时间了．看到了好多精彩的，经典的地产理念．和一大群热心善良，是专业的人．但我一直都是在默默的看，收集我需要的信息，今天看到了ＷＡＮＸＩＡＯ和峰等前辈帮助爱护晚辈的行为真的很感动．
在此代表所有地产新人向房策里那么多帮助过晚辈的大师们致谢～！