加盟可以降低经营风险，提高扩张速度，直营却有着更好的执行力度和整体配合，请楼主谈谈品牌中介在本地与异地扩张中比较合适的策略选择。
上海信义提出“先精深再博大”“培养一个店长开一家店”，但上海中原经过2004-2005年的扩张圈地使门店数量上达到上百家（均为直营），已经产生规模效应，且平均单店业绩也超过信义，而且信义内部也纷争不断，陆续有实力强的加盟体系出来做自己的品牌，如果楼主作为信义的领导，你觉得现在应该怎么办。
中原地产经过近20年的努力，这几年虽也在大陆内地扩张但相对成熟成功的市场也就是深圳和上海，年营收不过人民币十几亿，楼主觉得中原想要追上像CBRE这种年收800亿美金的中介公司还需要做什么？
还有就是一般中介如何介入一直由外籍中介公司如第一太平洋戴维斯、CBRE等把持的租金在3000美金/月以上的高端租赁市场。
[[i] 本帖最后由 freeicer 于 2007-6-2 00:16 编辑 [/i]] 期待精彩的回复:) 你知道我在等你吗？:( :( :handshake
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销售的理念和技巧是可以复制的,比如,回报客户,带看前几个教育等等, 两个业务员操作起来有两个结果??这话我不太明白, 我个人感觉初级业务员成交的大多都是投自己脾气的客户,或很容易相处的客户,而资深业务员就是会投客户脾气,与各种人相处的特点,这个需要我们在操作上把最重要的梗概提炼出来,这样养成一种销售的模式，而这个模式是基础,至于如何发挥适合客户或适合业务员本身,就靠他们不断成交的经验来丰满和创新了.加盟和直营结合是比较稳定的发展,直营是示范,加盟是拓展,直营可以是标榜,让加盟做的安心,也能促进加盟店科学管理员工等,比如,直营店员工待遇加金情况会促进加盟店标榜.直营基础上的加盟，也能随时了解市场变化,提高培训的市场适应度等等，太多的优势,不一一列举.
中原在上海和深圳做的好是个现象,也是特定时期的特定产物,因为他们抓住了市场的特殊时期,香港公司属于豪放派,本土属于山药蛋派,台湾属于婉约派.台湾公司的拿来主义(优秀员工)优越的提成阶梯制度,快速拓展速度,发达的法律部体系,广告量,是一般公司不能比拟的,他们看的更长远,属于圈地站,先站市场在赚大钱.而台湾公司,保守,盈利为目的的实地站,发展慢.五星的服务，以中高档为主,他们最想用企业文化抓住客户和员工，但是他们忘了中国人是讲究实际的,在利润与速度面前,中国人往往忽略服务的重要性.如果我是领导,我把提成制度修改,完善员工福利待遇,视盘的情况做成公盘和私盘.加大培训的优势等等,最重要的,降低加盟费用,吸引优秀房产人才加盟, 加盟费取之于加盟店,用之于加盟店等等,把赢利和远期效益结合等等
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楼主说的对,除了深圳上海,其他城市都是代理为主,包括北京,天津这样的大城市. 他跟CBRE投资的方向和所做的业务差别很大. 因为中原地产一直以住宅居间与代理为主,本来就是个微利的行业,而人家是以商业地产为主的高端居间服务,并且人家房产延伸行业做的也特别出色. 不是一个概念上的公司.虽然都是中介.无论员工待遇,市场口碑,操作模式等等都是不同的.现在一般的中介公司想介入高端租赁市场实在不易,现在一般靠广告(效果还一般) 门店(效果也一般) 网站(现在情况越来越好) 老外圈子(这个收益还是不错的) 与外企合作等. 目前上海效果最好的前三名: 老外圈子 与外企合作 网络
回复 #160 Seashine 的帖子
做任何行业只要努力和适合,都会有发展的回复 #157 河东狮吼1860 的帖子
做做电视广告,比如儿童节给小孩子点点歌什么的,几百块钱由于我对中小城市情况不熟悉,但是我个人感觉小城市，网络效果不会太好,因为上网的人不太多,小广告,让人想起城市牛皮癣,影响公司形象,如果发,就发精美点的彩色铜板纸 图文并茂的DM单 不要跟其他中介一样就引人注意了,我想小城市,先名气后生意吧. 谢谢回复 我已经开始做了 明天开始跑盘 打基础!我的QQ240563265 希望有机会像你请教!
回复 #153 叱咤地产界 的 帖子
谢谢你的鼓励 我会坚持的干下去 祝你每天开心快乐 :D :D回复 #167 叱咤地产界 的帖子
谢谢楼主:D 先名气后生意:victory:虚心学习
看见大家的发言让后,我很想知道大家都是在什么城市做三级市场的 一个刚刚上任的店长,在一个自己不熟悉的区域,店内的经纪人比较少的情况下..这个店最先做的是什么,最应该做的又是什么..怎么做才能把业绩迅速的做起来....请教了。想详细赐教一下...
回复 #173 xkl_39 的帖子
店长和员工一样熟悉商圈,大力开发,提高库存量.积累客户.让周边居民知道附近有你们这家中介.打好平时聚焦的小战斗,策划周六周日大战役的歼灭战.总之,提高库存,设定主力案,聚焦带看.我遇到一个问题
我有个客户想买大面积的房子 但是房主知道是这个客户以后就涨价了 房主不喜欢我这个客户又把价格给涨上去了 房主看样子也不缺钱（他房子的价格也不低于市场价的） 我想问一下 怎么样和房主谈压低价格 如何避免房主临时涨价还有 我那客户 看了好多房子他朋友买房子是每平米12000元 才过了几个月 房子这边的价格就涨到15000元每平米了 他心里很不平衡 我该如何说服他
回复 #175 teliduxing 的帖子
大面积可以以单价议,办法有交错打击,议价区间等等 也都是防止跳价的办法. 有什么不平衡的全国都在涨,在不买下个月18000了~对不起 我还是没明白
事情是这样的房子原价320万 房主先前说315万就卖 我如实向客户通报 客户对房子 还是很感兴趣 也同意这个价格 我又给房主打电话 房主向我确认是哪个客户 确认了以后说这个客户不会成交的 具体的房主就不和我说了 然后价格320万就不降了 客户那边我还没回呢 不知道怎么回？ 还有这个户以前也在我这看上了一套房子 价格都谈好了 可是房主有贷款 不能解贷还好我又推其他的房子 客户才没怎么说我 这个客户 想买房子 本身房子的价格就很高 房主还不让价 我感觉客户也不是非买不可的 您看我该怎么给客户回话
回复 #177 teliduxing 的帖子
先让他付意向金，写清楚他的买售条件，然后我告诉你下一步怎么办？ 在我们公司十几米处新开了一家中介公司,这家公司有十几个人.他们在我们的门面前抢客,我们只有四个同事应该如何处理? 我很认同楼主所说的“销售的理念和技巧是可以复制的,比如,回报客户,带看前几个教育等等”但你真的认为两个业务员对同样的客户做了同样的事情，得到的结果会是一样的吗？你可以在你自己的业务员身上实验看看。PS：前提是你买的不是十几万的房子。当你接触到200万以上级别的客户时，客户除了看你做的事情，看你的专业程度，还会使你暴露出你深层次的东西，你的阅览，你的知识面，你的个性等，哪怕你让你的业务员说一样的话，做一样的事，但他们说话的语气，他们的无意识的肢体语言，他们的对自己表达的自信程度，他们对客户的影响力绝对是不一样的，在店长看来再简单不过的事情往往会被业务员搞得一团糟。
在市场不好的时候“加盟和直营结合是比较稳定的发展”，但当市场好的时候情况就变了，因为加盟最大的好处在于减低了经营的风险、资金的风险。管过店的都知道租个门面开家中介大一点投资不过20-30万少点几万就搞定了，市场好的时候甚至当月开店当月就能收回成本，当市场好到让经营者几乎不用承但风险的时候，最求利润最大化的心就会暴露出来，无疑直营会给经营者带来最大的利益，所以经营者就会想办法限制其加盟体系的发展，例如大部分加盟合约里都会有如下“保护条款”：保证在X公里范围内只有X家本加盟体系门店之类的，比如上海信义就限制其加盟者在上海内环内再开新店，更有甚者，今天加盟商汇报看中一个店铺准备开店，明天再去看的时候已经签给了直营的。当然大家都认为这是个短视的行为，但这确实普遍存在的，毕竟利益驱动一切。
很同意楼主说的”台湾公司,保守,盈利为目的的实地站,发展慢.五星的服务，以中高档为主,他们最想用企业文化抓住客户和员工“这也是信义在台湾房地产市场最不好甚至在倒退的十年中超过其他竞争对手，成功发展壮大自己直至成功上市，这也是他在台湾市场复苏和迅速发展的时候很快被力霸超过并被抢走大量的市场份额（抛开力霸现在应为弊案被查来看）的原因，真是成也萧何败也萧何。
但对于楼主所说的”最重要的,降低加盟费用,吸引优秀房产人才加盟, 加盟费取之于加盟店,用之于加盟店等等,把赢利和远期效益结合等等“，有些自己的看法，首先信义的全称是CB信义，他前面加了个coldwellbanker不是白加的，coldwellbanker是全世界美誉度最高的不动产中介商，就像21Century是虽然是世界声誉最高但他在美誉度上远远落后与coldwellbanker，coldwellbanker相当重视对员工的素质及对客户的服务的要求，而楼主说”降低加盟费用,吸引优秀房产人才加盟“，真的能吸引优秀的房产人才加盟吗？我想大抵是吸引一些良莠不齐，鱼龙混杂的人吧，楼主说”加盟费取之于加盟店,用之于加盟店等等,把赢利和远期效益结合"无非是想等以后加盟商把自己的品牌做大了，做好了，自己可以收更多的加盟费等，以实现远期利益与规模的重合，我们先说好的情况，就是真的以后把品牌做好做大了，会面对小鸟养大了是会飞的，当一个加盟你的体系做大了做强了，你对他的控制又仅限于掌握在你手里的那几万加盟保证金，你觉得他还会继续低头在你的屋檐下吗，这就是“住商”这个品牌在上海面对的尴尬局面。再说差的情况，如果你降低加盟费进行低成本的快速扩张，且不说你会面对你的上面对你有多大的压力，万一你的这些加盟商（加盟商的难管理是有目共睹的，更何况是如果是低加盟费的好品牌那还不是什么人都来加盟）把CB信义最值得骄傲的专业和服务做差了做垮了，你怎么办？你对得起辛辛苦苦建立这些口碑的前辈吗？
以上拙见，还请斧正。