巧妇难为无米之炊，开发商逼我卖房．．．
我现在在一三线城市做一别墅项目．遇到了致命的难题：售房部无来访基本情况：目前别墅已基本清盘，现于３４套门面未售．每天来客仅１到２组，有时几天未来访．
巧妇难为无米之炊，开发商逼我卖房．．．
我个人认为是以下几个因素所至：
１．市场因素 本地市场较小，投资者购买力有限．
２．项目自身因素 工程形像因素（进度较慢）延缓交房时间较长延缓近一年．
３．宣传因素 尽１０００万的营销额，开发商不愿再在商业上投入广告费用，只打做条幅理由（开发商认为县城区域小，大家都知道了）
４．销售人员素质因素 学历均在大专以上，从未和客户发生任何争吵 ！
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郁闷，本来想和大家探讨一下，写不下去了，真想给大家诉诉苦！罢罢罢，大家再帮我想一下，还有哪几点，怎么给他们沟通，５月份快要到
中旬了，３月份，４月份已经耽误了宣传的最好时机．．．．我的售楼员每天坐在哪看着我．．．我要疯了．．．怎么补救啊．．．:') :')
我的Ｑ号３３０４９６７９９ 人员推广做了多久,在家等还不如走出去 ,在老客户里面下文章:victory:
回复 #2 luowei123 的帖子
解决不了根本问题．．．．几点思考:
1:想进办法调动已买完房子的业主,他们本身就是很大的资源.业主改变开发商信誉问题,提升商业形象2:寻找商业规划买点,结合项目实际情况来做.
3:调整销售话述,对业务人员进行培训,了解周边项目商业经营类别.
4:收集材料看看网络别墅商业经营类别. 既然别墅项目已经清盘了，那么针对别墅业主需要的配套服务寻找相应的商业圈，然后直接给配套服务的商业圈发送DM单，还有就是让原来已购的门面业主选将生意做起来，可以实行免一定的物管费之类的
回复 #5 XXX 的帖子
关键是怎么解决来访，ＫＦＳ不愿做宣传．．． 开发商不愿做宣传，应该上不愿投入太多的宣传费用吧，你们先自己做个关于本项目还差哪些相应的配套服务的调查，然后找相应的商业购买人群，直投DM单，这个花的成本很低，进一步做开发商的工作，让他们配合将已售门面开始营业 商铺的操作方法不同于住宅，我建议这时就走出去，根据本项目的商业定位定点寻找商家，当然也要配合发布针对性的招商广告。。。 三线的购房者不会太注重生活圈的问题,他们会去已有的商圈购物,时间不是问题,也不需要什么便捷.生活节奏慢是最大特点.用做软广告的方式我觉的行不通.什么商圈.什么发展前景.什么固有消费群体.说这些都没什么用.还是低级点.直接做价格.想占便宜者大有人在.
多整点"套餐"推出.相信能有效.
广告既然做不大.那就索性作"小".制造民众"小道消息".然后是等代.心态放平.会有人按捺不住的. 多谢个位！！:(
回复 #1 沉鱼 的帖子
哈哈。不知道楼主对本楼盘的业主进行分析过没有？我不太清楚楼盘面对的主要人群是哪些？
做商业不同于住宅，需要有针对性。不同人群、收入、家庭、喜好等，都会导出不同的需求。
楼主分析一下你的目标人群哈，我们好对症下药。 可以考虑一下让物业公司出面,由开发商免三年房租给物业公司,物业公司针对客户群招商,如SPA美容中心\自动洗车屋 /汽车保养美容/儿童游戏室/等等.收取象征性房租.并联合政府对其进行税收上的优惠.一年后开始收取租金,同时开始卖商铺.可采取返租形式,增强投资安全性.联合政府多做一些企业品牌的事件新闻.多做公益性广告(当然,可采取条幅,省钱),.当然,个人还赞成利用现有客户资源,尽力拓展销售渠道. 1、行销：与其坐以待毙不如主动出击，到写字楼、批发市场、繁华地段的铺面去走走，说不定会有意外收获。但是前提是你的有详细的方案作后盾（投资前景分析、收益率之类的）。
2、在已成交客户身上深挖资源，买别墅的客户有的是钱只是没有好的投资项目，只要前景不错他们不会吝于出手的。
3、利用别墅交房搞一次活动，在业主群众搞推荐，要知道 那个别墅业主没有个七朋八友的。
4、赶紧和开发商好好沟通一下务必在营销推广上加大投入，它不追加投入卖不了房你一样的死，还不如主动出击直接找她讲明利害关系，相信它会支持你的。
5、以上办法都用上了还是不行就赶紧闪人！:D
回复 #11 webhere 的帖子
你好，本小区业主，大多为当地政府干部，和乡镇政府干部，和经商者．．．．我也想了很多办法，三年回购．和包租只是都没有推出去，ＫＦＳ商业不愿投入的原因是他们的别墅销售很好，已把资金已收回来了．现在还是期房，所以不是很急．．他的下一个项目马上就开了．．他们想混到下一个项目一起销售．．．当地的商业不是很景气，环境比较好，比较适合居住，自从住宅宣布清盘，售房部就无人问津了．．．
回复 #13 风雅三少 的帖子
是这样的，我以公司名议公开个人名义和私下或直接或间接的向开发商建议几建议，开发商无动与衷，我把五月份的推广建议所需费用节约到２００００元，结果被一下打回．．．．最后削掉５０００元．．下个住宅项目到６月份动工．．．．说了那么多，我还得想一下说服开发商做推广了．．．
真是郁闷．．．．
不瞒诸位，走出去是早都走出去了．．．外派每天都进行，但效果不佳．．．．．
置业顾问均为公司内部外派人员，大家赚不了钱，也是很郁闷的事啊．．． 1、 住宅作为生活资料，商业作为生产资料。商业追求的是投资收益，无论是投资者还是经营者。
2、 研究商业地产定位的时候，我们一直专注研究终端消费者，也就是满足终端消费者的需求，从而进行招商，以此来实现投资回报率。我们首先不去管他，到底那些人来买，而是讲到底那些人能消费，那些人能经营。
3、 首先我们来研究终端人群，说白了，就是那些人可以到项目周边消费，根据LZ的介绍以及我主观的判断。此别墅区应该属于核心商圈以外。区域较偏，属于内源性商业（满足别墅以及周边项目业主需求为主）-----就是我们说的邻里中心。此类物业定位方法，通常根据客群的质量确定商业的档次，根据数量确定商业规模。这个需要LZ自己去执行。
以上说了些虚的，留着忽悠老总的同时，忽悠投资者吧。
1、区域内的投资者数量不够。随便抓出40多个人总是没问题吧。只要甲方没有把价格空间吃掉，略微有些投资价值，我相信股票的钱一出来，市场还是可以的。
2、工程形象因数。明理人都知道，投资商铺的时候就是投资一个梦想，是开发商给消费者造的梦。如果工程竣工，面对一幢幢空白的水泥、钢筋，一点人气都没有，我相信到时候销售压力更大，你拖不起的，时间长了，没人理了。现在是个销售的好节点。
3、推广-----不花一分钱的推广，我做不到，神仙也做不到。但我感觉甲方所想亦有道理，不是不花，钱花到刀刃上。高炮、道旗就不用上了，户外、PR、DM就可以。横幅效果也不错，但是效果比较低，只是简单的产品告知。卖卖住宅还可以。
4、至于招商期，准现房开始启动就OK。现在谈免租、贴装修都是哪跟哪啊。一般2--3个月的招商期、1个半月的装修期限，自己通过开业时间倒推吧。
以上在忽悠一下，下面说点带劲的。
1、别墅普遍做为第二居所，人气无法得到保障，消费力没有支撑。
2、无论是100间商铺还是10间商铺，最后存活的只有会所。
3、销售条件决定销售目标。目前销售条件不足。待整体交房、入住、人气有些许之后再行销售。现在硬推也是浪费RMB。
一点武断，不了解项目，这里夸下海口，望勿怪。 宣传一定要到位.关键是开发商要花点钱哈! 对周边的消费人群再次做个调查,看看消化的能力,,到头来还是要加大宣传的,以为不仅仅是本县城的购买力,可以把圈子在辐射出去撒,争取更多的客户群, :victory: 我现在做的项目，跟楼主的比较类似。
1.三线城市，1固定人口7万左右，项目定位为当地高端项目，价格最高，当然，我们的是物超所值；但是之前存在一个问题：清高，没有很好的融入当地，所有，大家除了知道你贵之外，其他的好处都不知道；
2.推广费用基本为零；开发商都不愿意过多投入；有网点，有住宅；
近期通过一些活动，有所好转：
1.明确目标客户群，一对一外出拜访，约访；
2.将与业主的关系维护到极致，各种节假日都有一些小礼品相送，小恩小惠也能起到大作用；
3.积极联系商户租赁网点，甚至是争取前一二年免租金（进场后，装修费用比租金大多了，只要进来短期走不了，我们的机会在后面），出租后，带租约销售或者先租后卖；
4.住宅也是积极寻找租赁户，带着租约出售，满足投资客户的需求；
5.跟当地政府机构合作，做一些投入少影响大的活动；
希望这些对你有所帮助。