2、每日来访客户太少的问题：
一、不知道以前楼主是否对你们销楼部做了来访客户详细登记表
二、必须有详细的目标客户群调查才能对来访客户定位
三、县城宣传费用其实是相对很低的，采用广发宣传单张，费用很低而且效果是比较直接的
四、宣传单张的设计应以目标客户群调查分析来做，才能有准确的宣传广告及目标客户定位
五、县城商铺重要是宣传投资收益，搞几个房产投资案例为宣传重点。
六、做一个商铺投资收益分析表，给受宣传对象一个直观的感受
七、搞些便宜的礼品（小物件），配合宣传后，对来访看房客户赠送，县城的人还是喜欢小便宜的，顺便拿了点东东，还会主动帮你宣传。
3、“一对一”回访购房客户，通过老客户来带动宣传，这个基本不用什么费用，人辛苦点，当然，有一些小礼品赠送或当作回访的理由也是很好的。
4、起用直销方式，对直销人员或促成购房老客户奖励。
[[i] 本帖最后由 星星之火 于 2007-5-21 15:54 编辑 [/i]] 1\别墅清盘,说明当地的住宅购买力还是不错的,当然了,商业的销售应该不存在资金上的问题
2\至于你说的是,现在别墅清盘后,客户量来的特少,或基本没有,是否存在,客户只知你在买别墅而现在没有买门面的情况,操作思路:把从买住宅的思路中转变过来,建立起项目的商业销售形象,其次,组织一些业主活动,增加区域的影响力
3\正如阿男所说,发现区域商业的投资价值,卖给谁,谁又会来买(解决好这个问题,具体如何解决那就要看具体项目情况),然后进行夸大的宣传,商人都是很精明的
先想到这些,
先炒商再炒铺
免费试用半年，先把人气做起来但绝对不能自营
这里有一个人力问题 [quote]原帖由 [i]沉鱼[/i] 于 2007-5-5 10:15 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=488003&ptid=44097][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
我现在在一三线城市做一别墅项目．遇到了致命的难题：售房部无来访
基本情况：目前别墅已基本清盘，现于３４套门面未售．每天来客仅１到２组，有时几天未来访．
巧妇难为无米之炊，开发商逼我卖房．．．
... [/quote]
第一：马上全民总动员，出去发海报，DM，发放目标市政职能部，高档小区，高档酒店，证券营业厅；相信发海报也不会降低你项目的形象；
第二：找个黄页，或从114查询突破，寻找目标客户的地址，发送精美折页广告，县城里动用KFS的人脉不难找这方面的信息；
第三：针对目前积累的客户，重点梳理出给实惠就给你合作的客户，让他给项目作个口碑带动；
第四：花点小钱，做个新闻发布会，县城人看了新鲜，让得到实惠的客户和甲方也参与进来，介绍项目的优势卖点；
第五：做出项目卖点大集合，假如：有地下停车室的，层高不够的，买一层送一层买点），把车库花园的面积计算进总面，
一下就把单价全部拉，低，7000/平的，马上落到5000/平，灌输到业务员的答客问里，让业务员对自己的产品有空前的信心，
广告打出去，马上聚集人气，不要怕有不良反应，鱼儿多了，自然有进网的；
第五：以上各种手段凑效的时候，马上策划一个回报预约客户的抽奖活动，拿出特价房源三套左右，实际选号的时候放出一套就可以了；
第六：第五招过后，肯定有一部分客户心理接受不了，马上拿出限期没买房优惠的活动，送维修基金，送契税；
第七：针对别墅总价高，抗性大的特点，设置购房门槛降低方案，例如总价100万的别墅 首付三成是30万，现在付10万就可以，
开发商无息垫资，让客户签定回款期限借款合同。在户外条幅和楼盘围栏上打出“10万买别墅”的标语；制造轰动效果；
第九：客户上门的时候，现场的SP和房源的销售控制一定要做好，SP一定要做好，可以采用台湾柜台模式，现场口令一定要彻底执行“XX可不可以介绍？；XX还有没有？”，业务员之间要互相配合，此刻遇到销控的关键时刻，可以从风水上制造悬念！（编号要用英文，跳名义）没有卖不出去的房子，只有不会卖房子的人。 巧妇难为无米之催，没钱确实很难办事，但是还有人力，可用，望楼主重新振作，楼上的猛龙大哥出的几条，应该会有用处，振作努力．人生能有几回搏！！！
可不可以这样？
三线城市，而且是别墅项目，知名度应该是早已经打出去了。别墅方面确实像开发商说的那样，没必要再进行大的推广活动来劳民伤财了。不过有个问题是商铺是不是当地居民都知道？周边乡镇的土财主呢？
现在县城中其实很多乡镇上的人都是很有钱的，能不能选用一些看起来比较土但实际效果比较好的方式？
个人建议：
1、采用大篷车流动宣传方式在短期内迅速将商铺的优惠信息传达到大部分目标客户手中；
2、在县城和下边乡镇中寻找有能力使用本商品的企业，进行点对点宣传；
3、挖掘一下老客户，利用口碑、事件传播，哪怕是组织大家一起看看文艺演出，在县城的影响力也会非常之大！
个人管见，仅供参考！ 1、老带新，充分发掘老客户资源，以一些激烈措施鼓励老客户带新客户。
2、派单，省钱，有效。
3、招租，带租约销售。 你好，我是新来房策网的同仁，今天看到你的论谈好象有点晚了，不知你的房子现在卖的怎么样了，如果还有问题的话，我很想谈谈我的一些看法。
回复 #28 ddysiyi 的帖子
当然需要，我剩的只有商业了．．．．． 我看这已是很长时间的信息了，不知现在是否还需要一些见意，如果需要的话，我想谈点自己的看法 想办法让开发商追加宣传成本,可以找一些靠广告起死回生的案例给他们看,就算不能增加大额度的宣传费用也可以用一些低成本的推广渠道,如发手机短讯.......我是ddysiyi——商业的根本
我是山东东营的，现在的人购铺是非常理智的，我认为无论是什么广告，无论是什么促销活动，无论这个地方的经济是好是坏，对于商铺以不变应万变的根本要素就是“投资回报率”，如果有可行的，可观的投资回报率，再配以广告推广宣传，一定成功。所以，你现在需要了解你商铺的商圈范围，并根据周边的商铺情况，预计出可行性的租金价格，并通过租金的价格，及投资回报率的期望，推导出价格，在销售过程中，再根据价格向客户计算投资回报率，这样我想一定会成功的。现在我不知道你们那的投资回报率能有多少？我现在正在作个商业项目，还没有开盘，我们这东营目前的商铺投资回报率都在15年至20年之间，所以我设定了18年，15年，12年，10年三个档次的投资回报率，不同的投资回报率，会有相应的价格及销售周期。最终我们定了给客户12年的投资回报率，预计销售周期2个月。现在的人购铺都会算账，而投资回报率是根本，所以只有把这个定好了，别的就自然解决了，否则就是再投上一百万的广告也卖不出去。这是我的看法，你可以作个参考，不知是否对你有用。等待你的回信。我是ddysiyi——商业的根本
我还想说一句，你目前的项目肯定是投资回报率出了问题。你可以算算，你项目的投资回报率符不符合市场的情况。 你在线吗，现在 既然县城小，那就改做销为行销。如果卖不掉，就出鬼了，多想办法，用心做，绝对成功。积极地看问题吧！ 没有卖出去的房子，只有不会卖的人。商业项目和住宅是有很大的区别。行销。是第一利器，只要充分调动行销人员的积极性和能动性，有好的针对性的策略，就一定能卖出去。把心沉下去，认真分析，坚决执行，一定可以有收获的。把正确的事情做对和把事情做正确是有很大的区别，自己去慢慢体会吧。这样对你是一个很的挑战也是很好的提升。去化的快慢关键是看大家如何配合和你自己的掌控了。
回复 #32 ddysiyi 的帖子
谢谢！！ 一点个人愚见：个人觉得现在商铺难销的重点并不在宣传推广上，而是在商铺本身的定位上。
因为项目别墅区卖的很好，老业主也肯定知道项目有商铺。同时，即使项目宣传费用比较少，但是仍然有宣传通路可以执行，比如说DM、发传单、搞小活动、给老业主打电话之类的。这些宣传方法应该能吸引几千号人的注意吧，但是反过来想，为什么门面又没有卖出去呢？
看了楼主给的资料，我觉得楼主始终没有给自己的商铺一个定位。作为别墅区的配套商铺，能做什么？投资回报能达到多少？你如何保障我的利益？这些问题才是投资者最关注的问题，也是核心问题，所以我觉得如果不能解决这个最基本的问题，这个宣传推广都是枉然。 销售政策上要变拉,老带新客户,给点实惠给老客户.(这个很多不用我多说了吧)
没人上门,改直销吧,让销售人员走出去吧~~~~~~~~ 在三线城市的别墅项目已经清盘 相信项目的知名度应该是比较高的 要说别人不知道这里有商铺也是不太可能的 商业确实和住宅是不同的 我认为此项目肯定是属于较城市边缘的位置 没有商业的氛围 我同意３２＃的观点 商铺投资者是最看中投资回报的 目前的状况让他想象不到来以后的发展 所以不会购买 个人认为要解决的最根本办法还是先招商再销售 用带租约的形式会比较好点 但是从我们以前做过的经验来看 即使是让免租一两年的商业 如果地理位置不好 招商的压力也是很大的 特别是楼主所说的开发商又不配合 不配合肯定就要商铺的价格定的过高 远远超过客户的期望值 我个人认为这个项目有点悬
嘿嘿 不过开发商不急的话 代理商的日子就不好过了