客观方面的问题有三点：
1、选址错误、流失客户。因为售楼部选址不合适不但宣传事倍功半而且容易流失客户，选址问题至观重要。
2、定位模糊、文不对题。售楼部在整个销售宣传中是重要的宣传阵地，由于定位出现偏差，会带来社会流言，不利于销售。
3、执行力差、重视不够。开发公司对售楼部的投入不够重视，销售经理要求的条件得不到执行，销售吃力，活动不明显。
主观方面的问题有八点（解决办法）：
1、销售人员普遍工作不敬业、纪律性差。（强化纪律的重要性）
2、销售部人员拉帮结派，搞派系斗争。（提早发现后多搞全体聚会）
3、争抢客户，销售部经理界定不公。（销售部制定严格客户界定规章制度，早发现、早做工作）
4、销售人员打小报告。（查清事实，从实际出发，关键问题决不手软，让其消失在萌芽状态）
5、销售人员团队意思不强，喜欢搞个人英雄主义。（搞集体活动时重点处理团队工作）
6、美女效应。（利用美女的良性效应，杜绝美女的恶性效应）
7、个别销售人员素质低，害群之马常有。（提早发现问题，清除害群之马）
8、流言。（及时利用好的流言效应，不利于销售的恶性流言早发现早公关）
从责任划分上容易出现问题上分四种：
1、开发公司（或上级主管部门）
2、销售部经理（执行者）
3、销售主管以及销售人员（实际操作者）
4、其他工作人员（保安、保洁、水工、电工、其他现场管理人员）
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人, 一定要有远大的志向,只要坚持不懈,目标就一定能实现.你看我最早是个杀猪的,由于刀法熟练终于被一家大医院看中,做了外科医生,后来我辞职了因为院长伤了我的自尊心,他让我手轻一点说手术床被我划坏3个了... 现在做门卫也蛮好, 我想我会有机会到市政府去看车的. 你也努力哦![size=5][color=Red][/color][/size]
[[i] 本帖最后由 jjiann 于 2007-6-8 16:26 编辑 [/i]] 本来是开发商自己卖的楼,后来二期改由代理商来卖.少量原先发现好的销售员就成了销售部的主管.由于自己卖楼和看别人卖楼是两种不同的概念,所以每月底薪高了,但提成少得可怜.整个收入也就少了N多.
应该说开发商的销售部在不是自己卖楼的情况下,其员工应该更象一名代理商的管理者.每个月在看着代理商结算代理费时也里那个难受啊.........
所以我觉得如果是请了代理商的开发商销售部最大的问题就是如何解决员工那种不平衡心理 再来说说现场的管理.
其实请代理商来卖房看中的就是他们的专业和策划优势.但是说起来总归不是自己的团队,所以在现场管理上总是会有不少担心.总结了几点.
1\客户要求打折的猫腻.客户往往会要求点小折扣,应该说一般的现场经理都会有两个点的折扣在手操作.如果是要求打折的数量少也就算了,如果出现了要求打折的客户很多,那么就得查一下原因了.
2\客户在交了定金合要求换房.这种情况在现场时有发生,除去少量客户冲动的因素外,其他的换房或许有些"商业"的目的.
3\老带新.这是一种常用的销售手法,办法虽然老土了点,不过在利益的带动下总能促进一部分老业主挖掘身边的朋友来买房.如果有业务员想从中操做,其手段是非常难控制的.
以上是在现场可能出现锚腻的几个方式.其中并不是有意在针对代理商的销售人员.只是在我的现场控制过程中确有存在个别现象.
想要解决这些问题,除了销售人员本身的职业操守外,就只能通过非常严格的过程控制来限制类似事件的发生了. 销售人员的融洽相处，以及与领导的关系。
实际工作中，关系不同，处理问题的结果也不同。只有使整个团队团结，才能最大限度的把销售工作做好
<猫腻>
现在的提成越来越少了,销售人员的收入也越来越低,所以楼上所说的猫腻也是必然的,"人不为己,天逐地灭也".想想怎么提高销售人员的待遇,以上那些问题也就不存在了!! 1、售楼部女生过多（俗话说，女人最大得敌人就是女人，互相攀比，拉帮结派）男女搭配最为合理２、售楼部男女关系不正常，出现乱搞现象，弄得售楼部乌烟瘴气，尤其是跟离总部较远得项目，这里不单指各售楼员，一些经理级人物对种事件更是钟爱，导致售楼小姐恨不得都成为经理得小蜜！在“我得房事”里说得那个小马主管和售楼部美女就是一例。 销售与策划、市场调研没有融合到一起，各方面不能有效的反馈，导致信息不通畅，方案不明确。
销售人员频繁跳槽的问题
最关键的是执行力的问题。
代理公司的最怕!
自己的手下被开发公司收买,以至公司颗粒无收啊! 一\抢单或撞单二\由于多为女生,心理起伏大,情绪不够稳定
三\男女之间感情问题,产生个人矛盾
四\受利益影响,跳槽,人员流失
五\不具备一定策划能力,不知如何应对某些客户
六\与策划/市调等,关系紧张或关系暧昧:lol ~~~引发诸多部门问题
七\上下级关系(尤其是主管与经理之间)关系紧张~~~~~~~~~~~ 1、抢单
2、疲惫感
3、翻院墙（炒房，帮客户倒卖二手房、吃差价） 请问如何得到房策币啊？请告知，谢谢 长时间不休息,员工疲劳
佣金不能及时发放,员工干活无激情 销售部在销售项目前首先要明确以下几个问题:
1、要完全了解公司领导不同阶段对项目的期望值；
2、要了解公司在不同阶段资金方面的急缓程度；
3、要充分了解现有的市场状况；
以上是避免在销售过程中出现问题的关键；每个人应该从自身作起不要总在别人身上找问题！！ :victory: :victory: 最主要的是能说会道,还要讲究实际问题 一是：交叉客户的划分问题，撞单
二是：轮序被打乱问题
三是：团队协作不够
四是：人员变动客户服务问题
别的销售部不知道
1.洞悉市场变化，总部和案场距离较远，老板随时打电话来咨询情况2.策划方案的执行。根据市场的变化，及时而又准确地调整方案。策划并没有常驻案场。
3.跟开发商沟通。要广告费难、要应得的奖金也难。
4.处理各种难缠的客户关系。
5.有忠诚度的销售人员有倦态，新来的有激情，但也很容易流失
可见销售部经理不仅有销售压力，各种压力都很大。 老客户的维系很重要。要定期回访！
要感性的对待生活，理性的对待工作！
团队要形成帮、拉、带的良性竞争状态！
激情、希望，可以作为支撑的动力！
压力跟动力要成正比！ 1、在做前期时的一个等待时间时的一个人员流动
2、在中期有争议客户的归属
3、尾巴期结案工作 个人感觉其它的问题好解决，但是唯独一个拉小团伙，
孤立销售优异者这个问题有点棘手！