对穗七条补充意见的分析和点评
转发韩世同：对穗七条补充意见的分析和点评（一）韩世同：对穗七条补充意见的分析和点评（一）
穗一条（一）：2007年计划供应住宅用地5.07平方公里，住宅供应总量达到建筑面积1250万平方米，其中，全市十区公开出让商品住宅用地4.3平方公里，建筑面积1058万平方米，确保完成“十一五”住房建设规划确定的目标。
分析点评：我认为这项工作十分重要和关键，尤其是如何创新土地储备和整理的具体作业模式。过去政府在土地供应方面的责任没有那么大，因为不必统一管理，很大部分征地、拆迁是由开发企业完成；现在都要归口由政府统一征地、拆迁，再通过招牌挂形式出让。其实，广州市政府手中的储备用地并不少。比如，机场搬迁后规划开发的白云新城至今还停留在规划讨论、修改阶段，而且该新城在住宅规划方面比重很低，原先好像规划25万人居住，后压减到15万人，而核心区6平方公里只安排1 万人居住，这样的规划安排可能不利于土地集约开发和有效利用，也不利于形成良好的城市生态结构和商业环境；再比如，广州氮肥厂和一大批货运场，还有大量临时性、低档次的专业市场都已经或有必要搬迁，这些地块除了建设一些必要的商业配套和公园、绿化外，应当主要用于发展住宅，包括廉住房、经济适用房和拆迁房和限价房，如果这些区域的住宅用地和商业用地可以尽快投放市场，对缓解土地供应不足和增加中低档、中小户型普通住宅供应是很有帮助的。 穗一条（二）：加大新区和县级市的住宅用地储备、供应。按照“东进、西联、南拓、北优、中调”的城市发展战略，结合城市副中心和新区建设，以及配套轨道交通发展，加大番禺、花都、萝岗、南沙4个新区在全市十区中的住宅用地供应比重，加强广州新客站地区、广州新城地区、白云湖周边地区、白云新城周边地区等重点新区的土地储备、供应。支持增城、从化加大住宅用地的储备和供应，增城、从化市2007年计划出让商品住宅用地29宗，用地面积6.28平方公里、建筑面积约980万平方米。
分析点评：我不太理解为什么要加大新区和县级市的住宅用地储备、供应。因为，按照“东进、西联、南拓、北优、中调”的城市发展战略，要优先发展的顺序显然应当是：中心城区，即新六区或原八区；其次是新四区，即番禺、花都、萝岗、南沙；然后才是增城和从化这两个县级市。然而，现在好像正好相反，增城、从化两市2007年计划出让商品住宅用地面积6.28平方公里，比广州2007年计划供应住宅用地5.07平方公里要多1.21平方公里；但住宅建筑面积却少270万平方米。我认为，这种计划安排是不合理的，也是存在许多问题的，既不经济，也不利城市化进程和耕地的保护。比如：为什么增城、从化要发展那么多住宅，这些住宅给谁住？本地需求有这么大吗？如果是为广州提供住宅配套，是常住用房还是度假用房？常住用房如何解决将来可能出现的交通拥堵问题？度假用房如何解决房屋空置、利用率不高的问题？广州市民有多少人愿意移居到增城、从化和番禺、花都以及南海？这些远郊住宅开发究竟可以为广州住宅市场解决一定购房需求，还是造成一定冲击和影响以及透支广州中心城区的购房能力？我对早期居住郊区化的观察研究发展，度假式的楼盘开发对区域经济发展的贡献是一次性的，在开发期、建设期和销售期对当地经济会有一些贡献，但缺乏可持续性的经济贡献。因此，远郊区域不应当过度追求单一以居住为主的房地产开发模式，而应当结合当地产业发展和城市化进程来配套发展房地产，这样才能形成有效的、可持续发展的区域经济格局。现在，广州的住宅发展格局和方向显然不是掌握在政府手中，而是受制于大发展商的牵制和受其发展战略的影响，这样的发展格局和方向是否符合广州住宅市场的需要和要求，应当加以认真地讨论和研究。 穗一条（三）：加大政府资金投入，加快土地储备和整理。进一步加大政府土地储备财政资金的投入，在2006年的基础上，2007年计划较大幅度增加土地储备财政资金的投入。在坚持广州市人民政府征用土地办公室统一负责全市土地储备和整理工作的基础上，创新土地储备和整理的具体作业模式，调动区级政府及社会力量，在市政府指导和管理下参与土地储备和整理工作，切实提高土地储备和整理的速度和效率。确保2007、2008年分别完成全市十区实物储备住宅用地6平方公里以上，满足住宅用地的需要。
分析点评：我认为这项工作十分重要和关键，尤其是如何创新土地储备和整理的具体作业模式。过去政府在土地供应方面的责任没有那么大，因为不必统一管理，很大部分征地、拆迁是由开发企业完成；现在都要归口由政府统一征地、拆迁，再通过招牌挂形式出让。其实，广州市政府手中的储备用地并不少。比如，机场搬迁后规划开发的白云新城至今还停留在规划讨论、修改阶段，而且该新城在住宅规划方面比重很低，原先好像规划25万人居住，后压减到15万人，而核心区6平方公里只安排1 万人居住，这样的规划安排可能不利于土地集约开发和有效利用，也不利于形成良好的城市生态结构和商业环境；再比如，广州氮肥厂和一大批货运场，还有大量临时性、低档次的专业市场都已经或有必要搬迁，这些地块除了建设一些必要的商业配套和公园、绿化外，应当主要用于发展住宅，包括廉住房、经济适用房和拆迁房和限价房，如果这些区域的住宅用地和商业用地可以尽快投放市场，对缓解土地供应不足和增加中低档、中小户型普通住宅供应是很有帮助的。
穗一条（四）：激励房地产开发企业调整住房户型结构，加快开发建设普通商品住房。针对近期商品住宅供应量偏少的问题，采取相关措施，努力扩大今明两年商品住宅供应量。房地产开发企业在开发建设中，凡认真落实国家规定的套型建筑面积90平方米以下住房面积占总建筑面积70%以上的户型结构要求，或者按照国家“双限双竞”政策开发建设，并承诺加快建设速度，于近期投入市场的，政府将给予优先服务和激励政策。
分析点评：有人认为政府这条意见好像没有以前那么强硬，显得软弱无力，担心会适得其反。我不这么认为，因为“强扭的瓜不甜”。国家从前年就要求增加中低档和中小户型住宅供应，去年又强行推动住宅结构的调整，但至今一直收效甚微。房地产的调控手段由强制、压抑变为疏导、鼓励，我觉得这反而是广州市政府的高明之处，也是其管理能力和水平提高的具体表现，因为通过软硬兼施、刚柔并济的手法可以更加有效地达到治理房价过高社会问题的目的。我一直认为疏导和激励要比强制、压抑更有效，而政府能够顺从民意、从善如流，一定能够得到民众的支持和拥护。但关键还是在于落实，如果不能落实就只是一句空话而已。我觉得，政府还应该大力表彰和宣传那些在开发普通商品住宅方面有贡献的房地产企业，让他们受到社会的高度评价和尊重，使其品牌和形象的无形价值得到进一步的提升。 穗一条（五）（六）：进一步发挥二手住房市场和房屋租赁市场在市场供应中的调剂作用。规范引导二手住房市场和住房租赁市场健康发展，引导市民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件，缓解对一手商品住房市场的需求。促进现有空置住房的销售。目前全市现有空置住房建筑面积179.68万平方米、约1.5万套。在做好调查研究的基础上，制定相关措施积极推动盘活房源，以增加市场供给。
分析点评：这两条都是盘活存量和空置房源的措施，但还是属于原则性和方针性的纲要，没有具体实施的步骤、内容和方法。比如，在活跃二手市场方面，国15条延长营业税征收年限的调控措施虽然可以起到限制投机的作用，但也在很大程度上限制和影响了二手房的正常交易，地方政府除了规范二手交易市场外，好像也没有更多的事情可做；而180万方米、1.5万套的空置房应当只是一个理论计算或统计数据，这些房源分布在哪里、价格是多少，如何才能盘活等问题，都有待调查研究来确定和解决。但不管怎么说，这些意见表明政府部门许多方面已经或将要有所作为，而且也一定会大有作为。
穗二条（二）：2006～2010年，计划动工建设经济适用住房840万平方米、10.51万套，基本解决全市8.46万户中低收入住房困难家庭的住房问题。在2006年动工建设7个新社区项目、建筑面积61.3万平方米的基础上，2007年再动工建设13个新社区项目、建筑面积194.1万平方米、2.3万套政府保障型住房，明后两年陆续交付使用。2008年再计划动工建设10个新社区项目、建筑面积264.4万平方米、约3万套的政府保障型住房。
分析点评：穗七条之前已经对2006年、2007年新社区的开发项目和面积作了安排，补充已经只是增加了2008年新社区项目和面积的安排，但为了方便分析和评述，还是将三年的新社区开发一并来讨论。首先，是新社区和经济适用房的概念问题，新社区到底等不等于经济适用房？根据《广州市城市建设拆迁安置新社区住宅管理办法》的规定，新社区住宅的出售对象有两类：一是城市建设和改造项目中涉及的属于中低收入的被拆除房屋的产权人家庭，如果被拆除的房屋是该产权人及其配偶的唯一自有产权住宅，且产权人已获得货币补偿但经济仍有困难的，可以申请购买一套新社区住宅，若产权人是农民的，还应当符合国家农村村民建设用地有关“一户一宅”等管理规定；二是城市建设和改造项目中涉及的具有本市户口，且属于中低收入的被拆除房屋的合法承租人家庭，若该承租人家庭在该被拆除房屋列入拆迁范围之前已与房屋产权人签订《广州市房地产租赁合同》并登记备案，且承租人及其配偶没有自有产权住宅的，可申请购买一套新社区住宅。 而新社区住宅的出租对象有两类：一是符合购买新社区住宅条件，但确无能力购买住房的，可以视房源情况申请租赁一套新社区住宅；二是被拆除房屋家庭属于双特困户的，按照《关于印发广州市解决城镇双特困户住房实施方案的通知》中的实物配租方法承租新社区住宅。从上述规定中我们可以看到新社区是不具有普适性的，并不是针对全社会中低收入人群提供购房和租房服务的，仅仅是针对拆迁户中符合一定条件的中低收入家庭来提供购房和租房服务的，而非拆迁户符合一定条件的中低收入家庭是不包括在内的。根据《广州市城市建设拆迁安置新社区住宅管理办法》的规定，新社区住宅建筑面积为40-140平方米，主要用于出售，部分用于出租。其出售价格按国家发展改革委和建设部关于经济适用住房的计价办法确定，由开发成本、税金和不超过开发成本前4项费用之和的3%的利润构成，出售价格由市物价部门审定；租金标准按照当年市国土房管局和市物价局公布的公房成本租金标准计收。因此，新社区在某种程度和意义上又具有经济适用房的性质和特点，或者说是广州市政府借用经济适用房政策为拆迁户解决住房安置的困难；如果新社区真能严格按经济适用房的要求来限制和管理，那么新社区也可以称之为带有特定条件限制的经济适用房和廉租房。但显然新社区不是向全社会的中低收入人群提供的真正意义上的经济适用房和廉租房。而在穗七条中似乎又将新社区的概念和经济适用房的概念等同起来，不知道政府是否打算放宽新社区业主的限定条件，将新社区的与经济适用房的适用对象等同起来。但我觉得，政府不应当在对待非拆迁户和拆迁户的中低收入者上厚此薄彼，而应当采取不同的政策和处理方式：对中低收入者不管是否拆迁户都应当一视同仁，都按经济适用房的优惠政策和标准来处理；而对于拆迁户则应当按拆迁补偿的政策和办法来解决他们的住房问题。应当区别对待而不应混为一谈，甚至有偷龙转凤、混淆视听的嫌疑，表面上好像开发了大量的经济适用房，实际并不是真正为中低收入解决住房问题，而是利用经济适用房的政策为政府征地拆迁所引发的住房问题；表面上好像政府为发展经济适用房作了大量的工作，实际上却是“得了便宜还卖了乖”。这样弄虚作假的做法肯定是不得民心的，处理得不好可能会上下都不满意，包括拆迁户和中低收入者也都可能不满意、不领情，最后是落得吃力不讨好、赔了房子又失了民意的结果。 穗二条（三）：根据中华人民共和国建设部、国家发展和改革委员会、国土资源部、中国人民银行联合下发《关于印发〈经济适用住房管理办法〉的通知》（建住房〔2004〕77号）的规定，经过严格的审批程序，允许部队和国有大、中型企业利用自有住宅用地自建经济适用住房，多渠道加快解决中低收入住房困难家庭的住房问题。同时严加监管，规范申请、审批、建设、销售等各个环节，并广泛接受社会监督，确保公开、公平、公正。单位利用产权清晰的自有住宅用地建设经济适用住房，必须符合土地利用总体规划和城市总体规划；必须供应给本单位符合条件的中低收入住房困难家庭；剩余房源必须由政府监管处理，统筹调剂供应给社会其他中低收入住房困难家庭购置。
分析点评：这一点也是后半段新、前半段是原先就有的。这一条新政也是争议比较大的一条，矛盾和焦点主要集中在，政府有没有能力对这些特权单位经适房进行监管、会否成为变相福利分房、会否对现行房地产开发模式造成冲击，会否造成新的社会不公现象等等。比如，省房协就认为广钢的单位自建房带有福利分房的色彩，而老百姓更是对广钢为什么可以优先单位自建房的做法提出质疑，是否是因为张广宁市长做过广钢领导的缘故，为什么别的单位不能享有单位自建经适房的权利？我觉得，政府在这个问题上这样一意孤行是不妥当的。不出问题还好，要是有一些违规现象发生，就得“吃不了兜着走”，还是应当听从民意和行业的建议。我始终认为，广州市政府将来一定会为单位自建经适房造成的不良后果付出很大的代价和得到很大的教训。还有一点我弄不明白的，就是政府为什么总是要将兴建经济适用房的用地责任推给单位和开发商，难道政府在用地问题上不比这些单位和开发商权限更大吗？政府都不愿承担的责任，这些单位和开发商能够承担得了吗？
（待续） 国六条和广七条,以后还有可能八条,九条,大家说,这些到底有用吗
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