中小地产商海外融资“三部曲”
中国经济的高速发展为世界所瞩目，“大国和平崛起”带来的机遇被各国投资者所看好，在人民币升值的大背景下，房地产业成为海外基金追逐的对象。近期房地产业洗牌加剧，摩根士丹利频繁并购国内地产企业；今年1月29日华平注资中凯开发，2月9日美林认购上海置业股权，2月17日ING与金地合作。世贸房产、绿城中国、首创置业和阳光100等大开发商也加强了与海外基金的合作。而实力较弱的中小型开发商又该如何迎接这轮海外基金投资热潮，成功实现向海外基金的融资呢？ 截止至2006年，中国已连续15年成为吸收外资最多的发展中国家，对外资采取不加限制放任型的引进，以寄希望吸收外资先进技术和管理经验。但部分企业以市场或资源换技术的美梦破灭，随着2006年中国资本市场的流动性过剩，对于外资的政策也开始有所转变。2006年8月，六部委联合发布《关于外国投资者并购境内企业的规定》；尤其，凯雷收购徐州重工案可以看出中央开始警惕外资大肆并购。受到外资政策的影响，2005年和2006年， FDI实际使用金额连续两年有所下降。但房地产业却逆市而上，2006年房地产业实际使用外资金额达到82.3亿美元，同比大幅增长51.9%。外资进入中国房地产市场的渠道主要包括私人投资、基金收购和开发领域；其中开发领域主要包括外商独资、中外合作和合资三种形式。2006年7月，建设部等六部委联合出台《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，“限外政策”的颁布让海外私人投资炒房大量撤出市场；机构投资者在数月短暂观望期后，直接整体物业收购的策略有所调整，转而更多参与到房地产开发领域。2006年，中央政府的组合拳从不同的角度击向房地产业。在土地、货币金融、信贷税收和产业等不同层面出台的政策，三次提高存款准备金率，两次提高利率。银根的收紧让房地产业的寒冬提前来临。大开发商融资的渠道较多且相对畅通，而且可以和顶级的房地产基金公司结成战略联盟，成为中国房地产业与金融资本结合的成功典范。但大开发商毕竟是少数，中国房地产市场存在为数众多的中小型开发商。目前，我国房地产企业的融资渠道主要包括：银行贷款、短期融资券、贴息委托贷款、IPO、定向增发股票、买壳上市、房地产信托和海外基金合作等不同的融资渠道；在银行贷款等融资手段困难的情况下，中小型企业向海外基金的融资不失为一种不错的选择。其中，也不乏成功的案例，美国最大私募投资基金之一华平投资集团与上海中凯房地产开发管理有限公司签订合作协议，华平斥资约3000万美元入股中凯开发，拥有25%的股权。此举为中小企业向海外基金融资树立了信心和典范。中小型房地产企业限于自身的资金实力和管理能力，要成功获得海外基金的注资，必然面对许多困难。笔者认为，中小型房地产企业可以分三步尝试对海外基金的融资。 第一步，相识篇——“众里寻她千百度”。
目前欧洲和美国的房地产市场已经比较成熟，市场趋于饱和，本土市场缺乏具有吸引力的投资机会；因此大量以千万欧元为单位的中小型基金希望涉足中国房地产业。2006年以日本西武房地产投资基金、美国FORTRESS私募基金和新加坡GIS地产基金为代表的中小型基金到中国房地产市场试水，韩国和中东的一些投资机构也进入中国市场。
海外基金公司限于缺乏对于中国房地产市场的了解，他们主要借助一些戴德梁行、仲量联行等国际房地产顾问公司进行地产项目的考察。中小型房地产企业可以建立与房地产顾问公司的良好互动关系，建设能够满足海外基金合作要求的专业化人才梯队，通过项目与海外基金的接触和交流混个脸熟。中凯开发之所以能成功与华平联姻，引入麻省理工毕业的王谦做CEO是关键，有计划、有步骤地与海外基金接触，熟悉他们的文化理念和操作方式，实现融资的第一步相识。
第二步，相知篇——“浓抹淡妆总相宜”。
大部分中小型开发企业为非上市公司，公司股权和经营状况不透明，海外基金公司需要花费很高的成本去了解和识别这些信息。所以，与海外基金公司从熟悉到信任的过程是相当繁琐的，40%-50%的时间都花费在合作模式的讨论上，只有10%-20%的时间真正用来讨论项目，其他时间被用于谈判退出方式。稍有不甚可能导致合作的破裂，即使像顺驰这样的大开发商，在2004年与摩根士丹利的谈判，也因为操作方式的不同而失败。能够让海外基金对开发商产生“浓妆淡抹总相宜”的印象相当不容易。相知的期限可以是数月，也可能长达数年。相知的过程也是一个对项目评估的过程，而且海外基金公司对项目的审核相当细致和谨慎。首先，中小型开发商需要提供项目发展的宏观走势研究，能够对国家宏观经济和区域经济的解析、相应的产业政策和地方政府规划的考察。其次，在圈定项目之后，要求对项目当地的财政状况、销售价格走势、通货膨胀率（CPI和PPI）、经济增长动力和市场发展潜力做出详细的分析和预测。最后，在深入了解市场状况后，需要进一步了解产品层面，有时需出具相对独立的第三方市场调研公司的研究报告，如2006年澳洲麦格里古得曼集团与上实地产在工业地产的合作项目中，让世邦魏理仕（CBRE）出具第三方调研报告。这些都是中小型开发企业在与基金公司接触中需要有所准备的，了解基金公司的评估体系要做到未雨绸缪。海外基金与开发企业真正相恋前，会对开发公司的能力和信用资质进行分析。开发企业需要向基金公司演示以前的项目投资，律师和会计师也会审计开发商的项目业绩和银行信用，并且对项目团队进行整体考核。只有在与基金公司的不断沟通和审核中才能建立信任关系，才算是真正的相知了，这也是是否能够成功融资的关键一环。 第三步，相恋篇——“情到浓时情转薄”。
由于海外基金对潜在的风险接受程度各不相同，所以需要项目有可调整风险的投资机会，来满足不同风险承受水平的投资者的需要。合作的第一个项目最好投资周期较短，以便迅速建立起优秀的记录，为以后扩大引入资金的规模打下坚实的基础。而且有时海外基金公司希望开发商能对项目最低投资回报做出承诺。如2005年7月，搜房网就曾与媒体巨头（Trader）的合作中签署“对赌协议”——若2年内搜房没有实现IPO，则Trader再追加投资1.7亿美元，从而最终获得该公司100%的股权；若搜房选择在这段时间内上市，Trader则将以相同价格获得搜房45%的股份。
在与海外基金合作的过程中，需要理性的看待合作和分手问题。“天下没有不散的筵席”，海外基金资本的逐利性，注定会在合适的机会将公司IPO、项目转手或变现。如2007年2月，摩根士丹利抛售世茂2.8%股份，套现1.445亿美元，实现2.3倍收益。与海外基金恋爱的过程，也是一场“与狼共舞”的游戏。不过，这对于双方今后的合作和中小型房地产企业融资经验的积累无疑是一笔宝贵的财富。 楼主知识丰富，佩服:handshake 哈哈 :handshake :victory:
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