高房价造就青岛GDP大市
[font=Times New Roman][font=宋体]青岛房价的走向延伸着这样一条路径：高房价拉动青岛进入[/font]GDP[font=宋体]大市。[/font]
[font=宋体]支撑这条路径的正是杜世成经营城市的理念，这个理念一度在中国各地大行其道天壤之别。[/font]
[font=宋体]摩天大楼林立，一派繁华景象；而[/font]24[font=宋体]年前，这里满是菜园和农舍。这就是青岛市市南区香港路的前世今生。[/font]
[font=宋体]而青岛变化之大，除了城市的东部面貌，还有房价。[/font]1999[font=宋体]年前，香港中路两旁的商品房，最贵的在[/font]3000[font=宋体]多元[/font]/[font=宋体]平方米，现在，单价早已突破一万元[/font]/[font=宋体]平方米。[/font]
[font=宋体]青岛市的房价在[/font]1999[font=宋体]年苏醒，[/font]2000[font=宋体]年抬头，[/font]2001[font=宋体]年开始大跃进，此后驶入疯涨轨道。[/font]
[font=宋体]青岛市统计局发布的信息表明，[/font]1999[font=宋体]年[/font]1—4[font=宋体]月全市住宅商品房均价为[/font]2067[font=宋体]元[/font]/[font=宋体]平方米，而到[/font]2006[font=宋体]年上半年，住宅商品房均价则飙升至[/font]6288.2[font=宋体]元[/font]/[font=宋体]平方米。[/font]
2003[font=宋体]年以来，房价涨幅一直稳定在两位数，即使在宏观调控期间，涨幅在略微徘徊至一位数后，随即反弹至两位数。而在过去几年，青岛房价涨幅常常排在全国前列。[/font]
[font=宋体]最为青岛人熟知的事，是北京申办[/font]2008[font=宋体]年奥运会成功，青岛击败大连成为协办城市。消息传来，青岛市沿海地带的房价第二天每平方米应声大涨[/font]300[font=宋体]余元，涨幅达[/font]10%[font=宋体]。[/font]
[font=宋体]青岛房价高涨[/font]———[font=宋体]或者说青岛快速发展[/font]———[font=宋体]的这几年，也正是杜世成的仕途高峰。[/font]2000[font=宋体]年[/font]10[font=宋体]月，杜以山东省副省长之职兼任青岛市代市长，并在次年[/font]2[font=宋体]月正式当选青岛市市长。[/font]2004[font=宋体]年[/font]4[font=宋体]月任山东省委副书记、青岛市委书记。[/font]
[font=宋体]围绕着青岛高走的房价，本报记者深入调查、发现了这样一个发展路径：高房价拉动青岛进入[/font]GDP[font=宋体]大市。而支撑这条路径的理念是[/font]———[font=宋体]经营城市，这个理念一度在中国各地大行其道。[/font]
[font=宋体]于是，人们见到了目前繁荣的青岛市，另一个浮在表面的是，青岛市民对高房价的抱怨。[/font]
[font=宋体]经营青岛[/font]
2001[font=宋体]年，杜世成当选青岛市长后，提出了[/font]“[font=宋体]经营城市[/font]”[font=宋体]的设想。根据当地报纸发表的杜世成的论文《青岛市经营城市的理念设计和实践创新》，杜世成认为，我国的城市要想在社会主义市场经济条件下迈入健康发展的轨道，必须进行观念的转变，树立经营城市的理念。[/font]
[font=宋体]青岛市走上这条路，似乎也确有苦衷。[/font]
[font=宋体]此前，青岛城市建设主要靠政府财政投入，但市财政并不宽裕。自[/font]1993[font=宋体]年以来，青岛市每年都有大量财政赤字，为筹措基础建设资金政府惟有贷款，比如[/font]1998[font=宋体]年青岛市用于基础设施的投资额为[/font]70.2[font=宋体]亿元，其中国内贷款近[/font]16[font=宋体]亿元，每年的负债利息达到[/font]1[font=宋体]亿多元，这无形中加重了今后再投入的难度；而当时全市的基础设施未完工程尚需投资[/font]50[font=宋体]多亿元，在建总规模达到[/font]150[font=宋体]多亿元。另外，青岛市是[/font]2008[font=宋体]年北京奥运会的协办城市，与奥运会相关的基础设施投资缺口达[/font]200[font=宋体]亿元左右。[/font]
[font=宋体]面对巨大的资金缺口，有限的财政资金已是无能为力，仅靠贷款显然也难以为继。[/font]
[font=宋体]面对如此窘况，青岛市明确表示，奥运会资金筹措要靠市场化手段解决，其中重要一项就是土地出让收入。[/font]
“[font=宋体]城市土地是城市赖以生存和发展的基础，是重要的国有资产。经营城市土地是经营城市的主要内容，也是城建资金的主要来源。[/font]”[font=宋体]青岛市有关部门在一份有关经营城市的报告中说。[/font]
[font=宋体]在此背景下，青岛市把目光转向了城市土地这一重要的国有资产上。[/font]2002[font=宋体]年，杜世成成为青岛市委书记，正式主政青岛，开始将[/font]“[font=宋体]经营城市[/font]”[font=宋体]付诸实施。当年，青岛市举办了[/font]“[font=宋体]城市经营促进周[/font]”[font=宋体]，土地拍卖开始大规模进行，几天就获得土地出让金近[/font]5[font=宋体]亿元，超出起拍价近[/font]60%[font=宋体]。在杜世成看来，青岛的一砖一瓦都可纳入政府经营范围，结果青岛五四广场的一座公厕拍出了数十万元的天价。[/font]
[font=宋体]随后青岛市出台了《青岛城市资产经营实施意见》，各区市陆续成立城市资产经营管理中心，重要内容之一就是拍卖土地。[/font]
[font=宋体]政策转变，市场情势立变。在杜世成正式经营城市之前，青岛房价年涨幅在[/font]5%[font=宋体]以内，而到大规模[/font]“[font=宋体]经营城市[/font]”[font=宋体]的[/font]2002[font=宋体]年即升至[/font]7.6%[font=宋体]，此后一路高升，涨幅未下过[/font]10%[font=宋体]。[/font]
GDP[font=宋体]大市[/font]
[font=宋体]房价暴涨，大幅拉动青岛[/font]GDP[font=宋体]增长。[/font]
[font=宋体]青岛市曾算过账，一元固定资产投资就可产生[/font]1.4[font=宋体]元[/font]GDP[font=宋体]，而[/font]2001[font=宋体]年以来至[/font]2005[font=宋体]年，占固定资产投资首位的是房地产，比例为[/font]1/3[font=宋体]左右。房地产业由此变成支柱产业，对[/font]GDP[font=宋体]的拉动作用明显。[/font]
[font=宋体]在房地产火爆的年月，青岛的[/font]GDP[font=宋体]也水涨船高，[/font]1997—1999[font=宋体]年，是青岛房地产逐渐苏醒期，[/font]GDP[font=宋体]的增幅在[/font]13%[font=宋体]左右，房地产在[/font]2000[font=宋体]年全面启动后，青岛[/font]GDP[font=宋体]增长迈入大步跨越期，从[/font]2000[font=宋体]年至[/font]2005[font=宋体]年期间，增幅最低为[/font]13.7%[font=宋体]，最高为[/font]16.9%[font=宋体]，为[/font]1993[font=宋体]年以来最高纪录，但这一纪录估计要被[/font]2006[font=宋体]年的[/font]GDP[font=宋体]增长幅度刷新，该年增幅预计超过[/font]17%[font=宋体]，[/font]GDP[font=宋体]超过[/font]3000[font=宋体]亿元。[/font]
[/font] [font=宋体]青岛因此迈入全国[/font][font=Times New Roman]GDP[/font][font=宋体]大市。[/font][font=Times New Roman]“[/font][font=宋体]我市土地成交价格的不断攀高，从很大程度上刺激了房地产开发商乃至购房者的神经，激发了开发商的积极性，动摇了购房者期待降价的心理预期，进而推动了房屋销售价格的持续走高。[/font][font=Times New Roman]”[/font][font=宋体]青岛市有关部门在一份报告中这样评价地价和房价的关系。[/font][font=Times New Roman] [/font]
[font=宋体]即使在宏观调控期间，青岛市仍未减缓推动房价的力度。[/font][font=Times New Roman] [/font]
[font=宋体]青岛市一位官员称导致青岛楼市疯狂状态的，[/font][font=Times New Roman]“[/font][font=宋体]炒房不是根本[/font][font=Times New Roman]”[/font][font=宋体]原因，而与青岛市的微妙控制有关。[/font][font=Times New Roman] [/font]
[font=Times New Roman]“[/font][font=宋体]按照一般的市场规律，增量房源应略大于存量房源，只有这样房屋交易价格才能稳定乃至下降。[/font][font=Times New Roman]”[/font][font=宋体]这位官员认为，造成青岛房价高企的一个重要的直接因素是[/font][font=Times New Roman]“[/font][font=宋体]新增量房特别是中低价位房源长期供给不足[/font][font=Times New Roman]”[/font][font=宋体]。[/font][font=Times New Roman] [/font]
[font=宋体]比如，[/font][font=Times New Roman]2006[/font][font=宋体]年[/font][font=Times New Roman]1—6[/font][font=宋体]月，青岛市内四区发放商品房预售许可证仅[/font][font=Times New Roman]19[/font][font=宋体]个[/font][font=Times New Roman]([/font][font=宋体]其中限价商品房预售许可证[/font][font=Times New Roman]1[/font][font=宋体]个[/font][font=Times New Roman])[/font][font=宋体]；批准预售面积为[/font][font=Times New Roman]50.94[/font][font=宋体]万平方米，同比减少[/font][font=Times New Roman]57.25%[/font][font=宋体]，其中住宅面积为[/font][font=Times New Roman]40.04[/font][font=宋体]万平方米，同比减少[/font][font=Times New Roman]60.22%[/font][font=宋体]；商品住房销售[/font][font=Times New Roman]5104[/font][font=宋体]套，同比减少[/font][font=Times New Roman]37.88%[/font][font=宋体]。[/font][font=Times New Roman] [/font]
[font=宋体]不仅新上市房源被人为控制，土地拍卖在宏观调控期间也呈现减少趋势，这进一步遏制了房源增长，使房价难以平抑。结果宏观调控以来，青岛市的房价增幅继续保持两位数。[/font]
[font=宋体]但这种增长却受到外界质疑。[/font][font=Times New Roman] [/font]
[font=宋体]青岛市委党校一位教授撰文指出，[/font][font=Times New Roman]2003[/font][font=宋体]年青岛市的建筑业[/font][font=Times New Roman]GDP[/font][font=宋体]是[/font][font=Times New Roman]112[/font][font=宋体]亿元，房地产业[/font][font=Times New Roman]GDP[/font][font=宋体]是[/font][font=Times New Roman]71[/font][font=宋体]亿元，两项合计[/font][font=Times New Roman]183[/font][font=宋体]亿元，占当年[/font][font=Times New Roman]GDP[/font][font=宋体]总量的[/font][font=Times New Roman]10.3%[/font][font=宋体]，[/font][font=Times New Roman]“[/font][font=宋体]这正是青岛害怕房价下降的根本原因[/font][font=Times New Roman]”[/font][font=宋体]。[/font][font=Times New Roman] [/font]
[font=宋体]对于高房价，杜世成的看法是，不能人为打压。杜世成是经营城市理念的积极实施者，他认为经营城市的重要目标是城市的保值和增值。有关人士指出，所谓的增值保值，具体就体现在[/font][font=Times New Roman]GDP[/font][font=宋体]的高增长上，而这和房地产的高价位运行密不可分。[/font][font=Times New Roman] [/font]
[font=宋体]上述教授认为，在高房价的压力下，青岛人的生活水平实际下降了。因为青岛的[/font][font=Times New Roman]GDP[/font][font=宋体]主要是靠投资实现的，以[/font][font=Times New Roman]2003[/font][font=宋体]年为例，青岛最终消费对[/font][font=Times New Roman]GDP[/font][font=宋体]贡献只有[/font][font=Times New Roman]35.9%[/font][font=宋体]，而同期全国约[/font][font=Times New Roman]60%[/font][font=宋体]，全世界约为[/font][font=Times New Roman]80%[/font][font=宋体]，[/font][font=Times New Roman]“[/font][font=宋体]也就是说[/font][font=Times New Roman],[/font][font=宋体]青岛的[/font][font=Times New Roman]GDP[/font][font=宋体]不是靠消费拉动的，所以，青岛的[/font][font=Times New Roman]GDP[/font][font=宋体]与全国和世界相比，远远不能反映青岛人的真实生活水平和收入水平。[/font][font=Times New Roman]” [/font]
[font=宋体]这正是民怨的来源。[/font][font=Times New Roman] [/font]
[font=宋体]高价推手[/font][font=Times New Roman] [/font]
[font=宋体]到过青岛的人，几乎都会问：[/font][font=Times New Roman]“[/font][font=宋体]青岛市的房价为什么这么高？[/font][font=Times New Roman]”[/font][font=宋体]当地政府和开发商给出的解释有三条：一是土地存量减少；二是市场供需紧张；三是青岛国际大都市定位。[/font][font=Times New Roman] [/font]
[font=宋体]熟悉青岛的人知道，市南、崂山区滨海地段，确已基本无地可开发，但市北、四方和李沧尚有大片旧城区需要改造，黄岛、城阳尚有大量土地。[/font][font=Times New Roman] [/font]
[font=Times New Roman]“[/font][font=宋体]地荒论主要指市南、崂山区狭长的滨海地带而言，对整个青岛市实际并不成立。[/font][font=Times New Roman]”[/font][font=宋体]一位房地产开发商评论说。[/font][font=Times New Roman] [/font]
[font=宋体]至于市场供需紧张说法，青岛市迄今为止仍存在的空置商品房就说明了问题。另外，青岛市近期刚刚推行的限价房，销售时并未出现预期的火爆场面。[/font][font=Times New Roman] [/font]
[font=宋体]青岛市有关政府部门认为，青岛市房地产供需紧张主要体现在结构上，大户型、高档房空置较多，针对中低收入的小户型较少。空置房在东海路上较多，晚上驱车沿此路行驶，路旁的滨海高档住宅区很多是黑灯瞎火，没有几扇窗户是亮着灯的。这些房屋大都挂着灰色的遮阳帘，室内还未装修。[/font][font=Times New Roman] [/font] [font=宋体]实际上，青岛楼市持久火爆，除去住房制度改革，还与另外两个地方政策因素紧密相关。[/font][font=Times New Roman] [/font]
[font=宋体]第一是棚户区大规模改造，制造了大量的住房市场需求。[/font][font=Times New Roman]1998[/font][font=宋体]年青岛房地产业增势平缓，一年之后大相径庭，出现空前发展局面。这一年[/font][font=Times New Roman](1999)[/font][font=宋体]由于是实施[/font][font=Times New Roman]“[/font][font=宋体]三年解困[/font][font=Times New Roman]”[/font][font=宋体]棚改政策的最后一年，青岛市加大异地安置与就地安置相结合的力度，分别完成浮山后二期、东西仲小区、威海路一期等工程。结果房地产投资达到[/font][font=Times New Roman]63[/font][font=宋体]亿元，为历史最高点，占全市固定资产投资的比重为[/font][font=Times New Roman]28.6[/font][font=宋体]％，提高[/font][font=Times New Roman]5.7[/font][font=宋体]个百分点，比上年同期增长[/font][font=Times New Roman]43.8[/font][font=宋体]％；商品房屋销售面积达到[/font][font=Times New Roman]236[/font][font=宋体]万平方米，比上年同期增长[/font][font=Times New Roman]32.5[/font][font=宋体]％。[/font][font=Times New Roman] [/font]
[font=宋体]房价的另一推手是土地拍卖。[/font][font=Times New Roman] [/font]
[font=宋体]土地交易进入拍卖程序后，价格完全受市场供求关系左右，政府拥有强大的议价权，加之近年国家政策调控，青岛市收缩土地供给和清理整顿土地市场以及拆迁费用加大，使土地拍卖价格不断攀高，仅以[/font][font=Times New Roman]2005[/font][font=宋体]年看，青岛市用于住宅建设的部分拍卖土地，成交价均大大高于起拍价。[/font][font=Times New Roman] [/font]
[font=宋体]当地房地产部门的调查表明，青岛市部分楼盘的土地价格已占到房价的[/font][font=Times New Roman]50%[/font][font=宋体]以上。土地价格的高低则直接左右着房价。[/font][font=Times New Roman] [/font]
[font=宋体]以青岛市在山东省的经济龙头地位，其全省第一的房价水平当之无愧，但其较低的收入水平，却让普通老百姓在节节攀升的房价面前感到高处不胜寒。[/font][font=Times New Roman] [/font]
[font=宋体]以房价增速最快的[/font][font=Times New Roman]2003[/font][font=宋体]年为例，当地统计部门测算当年居民的家庭年收入与楼价比基本维持在[/font][font=Times New Roman]1[/font][font=宋体]：[/font][font=Times New Roman]13.7[/font][font=宋体]左右。青岛市统计部门在一份分析报告中说，这[/font][font=Times New Roman]“[/font][font=宋体]虽然不能完全与国际上[/font][font=Times New Roman]3—6[/font][font=宋体]倍的标准对应相比，但与南方一些城市的差距较大，显然，我市房价对众多工薪阶层而言，一时难以承载。可以预见，当少数高收入阶层的需求逐渐满足之后，房地产市场很可能会出现消费断层[/font][font=Times New Roman]”[/font][font=宋体]。[/font][font=Times New Roman] [/font]
[font=宋体]另一方面，经营城市的土地出让金收入，并没有明显地投入到解决民众的低价住房需求上。青岛市统计局早在[/font][font=Times New Roman]2004[/font][font=宋体]年的一份报告中就认为，房价上涨对普通市民的压力加大，以价格最便宜的经济适用房为例，其价位已逼近北京经济适用房价格，[/font][font=Times New Roman]“[/font][font=宋体]这对于年人均收入仅为[/font][font=Times New Roman]10075[/font][font=宋体]元、远远不及北京的青岛市民来讲，经济房并不怎么[/font][font=Times New Roman]‘[/font][font=宋体]经济[/font][font=Times New Roman]’[/font][font=宋体]。[/font][font=Times New Roman]” [/font]
[font=宋体]在[/font][font=Times New Roman]2006[/font][font=宋体]年之前，青岛市仅在市内四区推行廉租住房保障工作，[/font][font=Times New Roman]5[/font][font=宋体]年惠及的用户数为[/font][font=Times New Roman]3019[/font][font=宋体]户，平均每年惠及[/font][font=Times New Roman]600[/font][font=宋体]户。青岛房价高企土地升值，政府从土地拍卖中获益丰厚，但在[/font][font=Times New Roman]2006[/font][font=宋体]年以前，土地收益并未流向经济适用房和廉租房项目。[/font][font=Times New Roman] [/font]
[font=宋体]杜世成落马后，中纪委和山东省都对青岛几年来的发展成绩给予肯定。[/font][font=Times New Roman] (21[/font][font=宋体]世纪经济报道[/font][font=Times New Roman]) [/font] 很多人都说，青岛的房价比广州，工资比贵州，房价与收入太不成比例，为了买房直接降低了当地人的生活质量． 感谢楼主的分享 青岛人都以自己的青岛人而自豪，可是自豪的背后却有着说不出的无奈！ 房价是拉动GDP的最主要原因 :hug: :handshake 感慨良多，得去青岛看看:(
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