18万平米商业＋50万住宅如何操作？
接收一个项目，地块还算不错，城市正中心稍偏一点。但是属于半发达县级市，核心圈衰减厉害，地块一个角尚且繁华，而另外一个角就已经快到了郊区。开发商比较贪，把四周都做了底商，尚嫌不够，又做三条街贯穿地块。
主力商业我已经谈妥了，超市百货酒店餐饮都差不多能够搞定。
但是，城市小，这样大体量的商业很难火的，城市能量不够。而且市正中心也有20多万平的大型商业项目正在启动。它的集中，我们的比较分散。
开发商想拿出一条街做五金机电，也不是不可以，就是影响小区住宅的档次了，我对这块不赞同。但也没找到好的商业业态。餐饮娱乐休闲什么的都已经安排了，另外几条街都装不满。我想搞点专业市场，就是想不到好业态。这块大致有4万平米左右样子。小城市，个性的业态消费支撑不了，还只能大众化的。
当然，我们的住宅还要卖最高价格，比别人高将近1千块。
希望各位高手不吝赐教。
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卖建材回复 #1 olday2004 的帖子
这个还是比较好做的,主要以开发商的实力为参考,来决定如何运做.如果开发商有资金问题的,先以住宅的销售为准,先期在没有完全形成规模和气候以前,以较底的价格吸引客户,到中期开始逐步拉抬价格,提高利润.商业定位以休闲、娱乐、便民为主，最好分区域划分经营品种。商业先期以招商出租为主，销售为辅。（但必须由开发商统一管理或经营）建议在住宅开发到20万方时，开始开发商业项目，为后期的住宅价格的提升创造有利条件。
说两句
城市的辐射能力要是强的化可以考虑做专业市场，满足当地辐射周边，例如小商品批发市场，家具建材类市场。只要规划做好了，后期管理跟上，不会对住宅影响太大，反而商业客户购买住宅能力很强，对住宅还是促进。建议商业部分相对独立，不要混在住宅里，对二者都不利。住宅客户嫌凌乱。商业客户会认为是社区商业，培育期长，收益慢， 个人认为专业市场还是可以做的，就做装潢、装饰、建材、家具一类的也可以啊。实在不行嫌大了干脆就分区，划开成几片，一片做一点，这就要看周边的交通物流怎么样了，搞建材的话需要有货场，对面积要求挺大的，门面前要有能摆卖的地方。
可以到其他专业市场去看看嘛。
随便侃几句
先问个问题，答了有币吗？开个玩笑啦！我们的项目情况有点相似，不同的是，我的主子有实力，是城市投资公司。
位于县级市的大规模商业不是很好做，原因很简单，首先看他们的GBD增长怎样，人均消费力度怎样；其次，分析周边商圈形成规模怎样，有无特色经营，消费偏好取向？然后，后来商圈发展能否倾斜，当地政府有无其他打算，或针对商业发展有无优惠政策。（当地成立一个商会对商业的发展都是有利的，看这位朋友怎么分析啦）。
等你把市调做好，且情况分析清楚后，相信你会有定位，即商业定位及消费群的定位。你说不支持甲方做装饰、五金的说法，理由是怕影响楼盘品质，你所想象的做装饰、五金不会是随意一个门面就可以吧，什么行业都可以开精品店的，你不妨不要否掉他的方案，直接象精品店靠拢。那品质不久起来啦。特色经营的 方向很广，朋友，要多动脑筋啊 。 我觉得这个项目的体量太大了，50万的住宅配18万商业，远远超出了合理值。而且，听楼主的意思是要把所有的商业填满，我认为这个做法不可取。商业项目是要为开发商创造高利润的，同时，也要能够提升开发商的品牌知名度和影响力。单纯的将商业项目做完，并不是最终目的，而且很有可能带来很大的负面影响。
做专业市场有几个前提条件：一是需要有政府的支持，二是需要物流业发达；三是需要当地市场有这个潜力。不知道楼主所说项目是否符合。 县级市的开发商都疯了，一顿乱搞 好大一块地阿 真是难为你了
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