xhf830610 发表于 2007-4-17 14:02

像这样的如何做好销售

　3线城市项目总人口20万．．．．．人均收入600元/月。。。。。客户群集中在厂矿和外出务工的人群（客户购买欲望旺盛）。。。。。。。本项目是当地的唯一的小区房（这也是唯一的优势）。。。。。
问题是：
1、开发商不给钱做广告、不搞活动
2、手下面的销售人员不得力（但是没有办法开除）
3、竞争楼盘多
4、商业配套严重缺乏
5、价格相对较高
需要解决的问题：
如何用最少的钱，取到最好的效果。比如发DM做了，但是还是没有起色。　
请各位大侠帮小弟想个办法。。。。。。。。。拜谢！
　

xhf830610 发表于 2007-4-17 14:25

各位大侠来了，留句在走可以吗？:') :')

jacklinyong 发表于 2007-4-17 15:23

让业务员走出售楼处，做直销。你的情况和马鞍山的情况很类似，通过业务人员的人脉关系来促进销量。也可以动用开发商的资源优势在各厂矿做团购，但是要配合一些促销手段。

chai1111 发表于 2007-4-17 15:24

为什么要强调管理？

哈哈,居然有人做项目比我还难!!!
我想只有事件营销一途了:说白了就是制造事端(不要太过哦),引起周围百姓的关注.

一定要把手下员工管理好,不一定要开除啊!恩威并施!!
注意:恩威并施的"恩"不一定要发奖金."威"不一定要开除员工.开除员工是管理的下下之策.要注意考察他们为什么不听你的话,他们为什么没有激情,他们有什么困难.有什么困惑.也许他们是觉得自己当前的工作没有前途,只是混日子罢了!那你就要想办法告诉他们,这个职业很有前途,让他们知道跟着你混,不但可以获得金钱,还可以获得知识,能力,阅历等等.记住一点:没有人天生就想堕落!!
了解这些后,有时候"恩"不过是一句好话!"威"也许也许只是说话的语气重一点!

管理是关键问题,这一点就算不能做得特别好,至少也要到一般水平.在此基础上在考虑其他途径.管理上不取得突破,再好的方案也是白搭!你总不能一个人去执行方案吧,最终执行方案的人还是你的手下哦!!

沉鱼 发表于 2007-4-17 15:30

１．多向公司讲明现状，多开发商进行沟通，进行换位思考，了解其不愿进行广告投入的原因所在．

２．销售人员一定要加强管理，发掘他们的自身潜能．Ｋ不了就充分利用他们的有利资源．
３．提炼项目卖点，进行话述统一．
４．至于这一点并不是只有你的项目的问题．
５．适当做些优惠活动．送礼活动．
　　项目最大的问题是你的心态问题，你必须调整心态！你的言行时刻影响到你的销售员．

沉鱼 发表于 2007-4-17 15:31

１．多向公司讲明现状，多开发商进行沟通，进行换位思考，了解其不愿进行广告投入的原因所在．

２．销售人员一定要加强管理，发掘他们的自身潜能．Ｋ不了就充分利用他们的有利资源．
３．提炼项目卖点，进行话述统一．
４．至于这一点并不是只有你的项目的问题．
５．从新进行市调，适当做些优惠让利活动．送礼活动．
　　项目最大的问题是你的心态问题，你必须调整心态！你的言行时刻影响到你的销售员．

wht.529 发表于 2007-4-17 16:00

顶一下

:time: :time: 哈,居然有人做项目比我还难!!!
我想只有事件营销一途了:说白了就是制造事端(不要太过哦),引起周围百姓的关注.

一定要把手下员工管理好,不一定要开除啊!恩威并施!!
注意:恩威并施的"恩"不一定要发奖金."威"不一定要开除员工.开除员工是管理的下下之策.要注意考察他们为什么不听你的话,他们为什么没有激情,他们有什么困难.有什么困惑.也许他们是觉得自己当前的工作没有前途,只是混日子罢了!那你就要想办法告诉他们,这个职业很有前途,让他们知道跟着你混,不但可以获得金钱,还可以获得知识,能力,阅历等等.记住一点:没有人天生就想堕落!!
了解这些后,有时候"恩"不过是一句好话!"威"也许也许只是说话的语气重一点!

管理是关键问题,这一点就算不能做得特别好,至少也要到一般水平.在此基础上在考虑其他途径.管理上不取得突破,再好的方案也是白搭!你总不能一个人去执行方案吧,最终执行方案的人还是你的手下哦!!
:time: :time: :time:

xhf830610 发表于 2007-4-17 16:34

小弟先谢过大家:') 真让人感动呀!引用范伟的一局话＂谢谢啊＂

百事可乐 发表于 2007-4-17 21:39

*** 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽 ***

小小小虾米 发表于 2007-4-18 07:49

如果我没看错，你这个盘肯定不是你所讲的这么简单。
如果你当地客户购买欲望强盛，但是你发了DM单却没起色。
你是怎么知道他们购买欲望强盛的？既然他们购买欲望强盛，却对你不感冒，只有一种可能，他们对你所处的盘缺乏信任！
如果你能说出，为什么客户不信任你们盘的原因，这也就好办多了。
你如果没有更多的钱，我跟你出一个比较便宜的点子。把引起客户和你们产生不信任的东西，拿出来，当众处理掉（烧掉或者是砸掉）。
然后让客户感觉到你们在改变。

xhf830610 发表于 2007-4-18 11:10

:handshake   
    1、我们这个地区现在都是在卖期房!像其他的项目也都是期房销售,但是别的项目卖得火热,而我们这个项目就是不见起色.
   2、由于项目的周边的商业配套缺乏和相对价格高，造成客户对本项目的地段接受度较底。
   3、前期没有较好的预热，（不是不想做而是开发商不给钱）和消费、优势引导等原因造成现在的客户量严重下滑。
  4、我的想法是在期房时，我可以通过语言和一些技巧让销售有个高潮销售到45%。如果等到现房的时候我们的优势就不那么明显了。但是现在的客户不来呀，老客户也维护了。郁闷。我能想到的招我都想过，我现在用的是“延长下班时间、动用一切力量发DM单、维护老客户、培训销售技巧等的方法在提升的客户量”虽然有一点点起色但是还是不是很明显。
5、兄弟说的购买力是这样。我判断客户的购买力是从整个市场的客户量来认为的，这里的客户量显然旺盛。
请各位大哥帮忙呀

小小小虾米 发表于 2007-4-18 12:31

关键在于，建立客户信任！

你没看出我那话的真正用意。
开发商不给钱搞活动，你们可以自己搞，搞活动不一定要钱。
关键是利用好你们应有的资源，我曾经也在一个你说的那样的差不多的地方呆过，我可以提醒你的是，既然是厂矿职工，那么他们那里必定不会是喧街闹市。那种地方有个特点，人都很单纯，只要有一个人认为好，大家就都觉得好了，特别是那种在他们中间有一定威信的人，只要那种人一说好，十个有九个就屁颠屁颠的跟风而上了。把他们中间有威望、有信誉的人找出来，让他来帮你们做宣传，这样就好办多了。
怎么去收买那个人，怎么去让他为你们说话，这叫“明星效应”，这一点血还是要放的。
其实说起来，这里都可以被我称做前辈，小虾米才刚刚出道。这下面怎么做，就不用我讲的太明白了吧？
当然，你如果能演场戏最后连他一起给忽悠了，那你的火候也就到了。:lol

xhf830610 发表于 2007-4-18 13:55

好谢谢

年青 发表于 2007-4-20 02:14

嘿嘿,你是新手?做的是区县市场吧.有机会聊,重庆的.158010072,

ycdl_qd 发表于 2007-4-20 08:17

推荐

[url]http://blog.sina.com.cn/ycdl0901[/url]

xxx7775 发表于 2008-7-5 14:57

注意使用口碑营销

上面那位朋友说得对
找到并找准意见领袖
同时
深入单位的团购组织（仅打印几份文件说明，直接找单位领导就行，利益交换的问题）
也很有用
我在云南、贵州、成都和重庆均试过
大有作用

（还有，上回你给了我一个牛粪，是什么意思，是我的意见严重与你冲突乎？哈哈，我不怪你，说来听听。）

dove1118 发表于 2008-7-5 16:39

[size=4]1、管理好你自己下面的员工（这个做不到，谈什么都是白讲）
2、思想不要局限于搞活动、做广告，利用手里的资源，海报、销平等，既然已经知道客户主要集中在厂矿，搬几张桌子和椅子，上门做活动，成本基本没有
3、上面只是一时之计，最终你还是要跟开发商沟通好啊，让他了解市场，了解为什么别人卖的火，而你们却没什么进展[/size]

fengling28 发表于 2008-7-7 16:01

这样的地方一般旺季集中在过年前后。口碑相当中要，进行一些公益性的活动获得当地百姓的认可，平时组织销售人员走出去，比如散发DM单，放宣传片、广播等，人人皆知，看似老套的方法，但比较有效。走短平快路线。

xcxd 发表于 2008-7-8 02:27

已经一年多了，估计房子都卖得7788了，还被顶上来:L

520fly 发表于 2008-7-8 11:18

最近在报纸看到一篇文章，是讲一小区针对父母为小孩子上学问题而采取策略的。情况大致是凡购买小区的客户，客户的小孩子升学可以加分。你那个矿区应该也很多外来人员，他们应该很关心小孩子上学的问题，不防试着和学校合作，帮一些客户解决了实际的问题。

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