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本人简述告之:●一块土地的立项首先要得到两大宏观要素(市场要素.当地成本要素)1\市场要素主要是此时其他土地的楼面低价,不同产品的市场价格均价,,市场需求的预测也就是未来的货币需求,现有产品的供应等等)2\当地的不同产品下的建安成本,基础配套\运营总本所有成本的数据得出来!这样我们可以得到土地的楼面地价预测的利润空间!保证了原料进价和实际价值不脱节!
●一块土地的通过立项前的运作后,进入到了容积率,建筑密度,绿化率等审批中.为了实现不同容积率下的产品组合,我们首先要先根据产品组合来测算容积率,然后再次根据土地立项状态下来反推测算容积率,得到不同的产品组合!
具体方法::victory: 主要是理想状态下的数学定量和经验的定性方法..根据当地日照间距系数,可以得到容积率-建筑层数-建筑面宽和建筑直间的合理间距,从而得出不同层数下的容积率和建筑形态比例.然后根据定性分析确定产品组合形式(别墅类型,多层,小高,高层,商业)和个子产品形式下的容积率!这样会有很多的容积率,属于加权容积率.把绿化景观和不可销售但是还要建设的面积另外处理;
:victory: 前提我们已经得到了当地建安成本和土地露面地价等所有的成本,我们通过市场得到了产品均价,就可以得到这样产品的利润空间,从而我们从中选取利润最大的产品形态进行筛选,从而也得到了筛选后的加权容积率.
:victory: 加权容积率通过加权平均,确定了本土地的容积率区间,也确定了本土地的产品组合形式,从而也确定了不同的产品的建筑面积,然后我们通过最终的容积率得到的总建筑面积减去不同产品的建筑面积,得到的是其他的共建,道路市政方面的成本和优化数据.
:victory: 至于绿化率也是类似的方法,通过市场来推产品的绿化,或者自己根据土地自己推合理的绿化率..有了以上的数据,我相信绿化率无非和间距来分析了.
●总之,自行的测算还要经过当地政府或者其他因素的限制,以上是需要我们加倍的多熟悉和实践;我们通过以上可以得到,自己理想状态下的容积率.绿化率.建筑密度,还有不同产品下的利润空间,还可以通过数学公式推算出预测市场发展下的利润空间变化....包括我本人更加要多学习了.以上仅为本人愚见,仅供参考.如果有悖之处,请见谅!
●不同容积率数据下一般的都有类型产品形式存在,主要是根据土地的形状,大小市场的认知情况进行的产品组合.03-0.5 别墅项目.0.5-1双拼/低层4~5'1.2-1.6 多层+小搞组合;1.6-2.6 部分高层,小高,多层之间的形式....当然主要还是看市场认知情况来确定.
[[i] 本帖最后由 yatomo626 于 2007-12-1 11:21 编辑 [/i]] 主题不错 :) :victory: 版主厉害,学习了 谢谢各位高人的指点．:handshake :handshake 晕球。。。。。。。 谢谢了，学习中！ 楼主的见解很老到，受教了，谢谢分享 峰的说得专业~
但我觉得25楼的也说得好，限高也是非常重要的，呵呵:D
不过25楼，问问你：限高30米还可以做高层？？？
[[i] 本帖最后由 prcsz7385 于 2007-12-26 11:57 编辑 [/i]] 哇，9楼的~我今天又学到了东东~:D 我顶你个肺~哈。
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仁兄所讲的应该是广、深KFS偷“面积”的那种情况吧！应该比较系统的分析一下
首先，区域性特征分析，地块的功能定位，可以得出地块的功能物业类型定位，确定了物业类型就可以做更进一步的工作：容积率确定、物业配比，一般小于1一般是别墅，1-1.6可以是花园洋房、多层，2左右一般是小高层或小高层多层组合，容积率越高地快越大，可操作的空间就越大，当然还要考虑重要的成本。 楼上的，你说“容积率越高地块越大”这句话有矛盾吧？你地小，我一样可以做很高的容积率啊，使劲往上建就是了。 非常非常好，向前辈们学习 容积率与单体建筑还是群体建筑也有关系，
同样地块建单体要比建群体出更多面积，
相应的容积率也就越高。 洗耳恭听 顶一下 虽然不是很懂 但是也学到了很多东西。 群策群力的效果果然很强。希望我们策划团队再接再厉。哈哈哈哈哈哈哈哈 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~