随语
房子能否这样卖采用拍卖方式
但是是从高往低走
50万-49万-48万，（有人举手）成交！
2-1-301房属于这位先生
哈哈不错的方式
随语
策友里人才济济，藏龙卧虎。不如策友集资搞开发，哈哈。恐怕营销方案不好定，人才太多了。
售楼超市
售楼超市最近宁波开了很多新楼盘，抽空去踩盘，发现一个现象：大多中高档楼盘的售楼不都集中在市区最繁华的一条街道上，而档次中下得都集中在另一条街道上，而别墅项目大多集中在宁波最好的一个酒店式写字楼里面。
因此我就在想这些开发商在挑选售楼部的时候是不是也考虑到了假如一个打算购房者他在其中一个楼盘售楼部看完后一定会去其他售楼部看看，毕竟离得很近，客户心理那种货比三家的心态就更加强烈，这样可以更好的截流客户。
所以阿，我就在想以后的售楼部发展能不能做成一个规模，就像大城市的会展中心一样，建设一个专门的售楼超市，所有的开发商的楼盘都放在里面展示。
回18#，由“视觉媒体与地产结合”引申出的媒体/广告平台发展探讨！
原文：我的目标就是把视觉媒体(电视和网络)与地产完美的结合~!
现在国内的专业地产频道好像就一个(广州的),但是我个人觉得里面的内容很单一.
怎样利用地产资源,商业资源,媒体资源有效的真正的做好资源整合,这个目标将有一个很大的开发空间和市场,并可以带动很多相关产业的发展.很希望有兴趣的朋友一起来参与,我我一定的想法和规划,但是没有运作资金,如果有兄弟和朋友有这方面的意向和兴趣可以和我联系~!祝大家07年都能买自己的别墅开自己的宝马~!
我的邮箱[email]abb1974@163.com[/email]
分析：
1、展会展出个单大伟——住交会，网络网出个莫天全——搜房网
多么有创意的想法，尽管他们本身不是房地产体系的强者，却也成就了一段佳话。
他们的成功对18楼兄弟有莫大的参考意义。
我们来分析一下，他们成功的机缘所在
单大伟：住交会——KFS的跨区域发展——政府的城市品牌塑造
莫天全：搜访网——传媒方式及接受信息方式改变——网络的廉价与时效
两者拥有的一个共同优势，而电视媒体不具备的——————民间性
住交会不论来多少市长，搜房网的如何的再官方，也改变不了他的民间性，他的创意与自主性是可以自我控制的，然而电台呢，都是政府的，你的话语权不把我在自己手里。
单大伟、莫天全创造了自己的平台，可你是要借别人的舞台（电视台）来说话的。
2、现有媒体/广告平台的分析
除了户外广告、报广、网络、DM直投四大家外，能提携的只有手机短信了。其余多为奇招，还不足以构成一个常规使用的平台。
需要明确的是，不论选择任何平台，都要完成一个目的——传递信息。媒体平台与广告平台特性完全不同
媒体（例：报纸）：媒体受关注程度，关注媒体的读者。对于这类媒体实际上是媒体自身权威性和关注客群决定了投放对象。
广告（例：户外广告牌）：对目标客群的强迫观看程度及准确度。
观点综述：
1、“电视与地产”，本人并不看好，很多地方电台都有类似节目，但无一能做强，不仅仅是能力问题，可能更多是这种形式不适合地产，况且那是地产最火的年景，而如今，行业没有那么强势了，推广方式也已经变化太多了。
2、手机是未来最好广告搭载平台
实效性、全天候性、不可规避性、文字及彩信功能是在是绝佳的平台。
未来他爆发出来的能力，肯定要超过，报纸、户外、网络、DM这些传统平台。
18#，还有其他朋友，如果对手机广告平台感兴趣，
可以对这个深入聊聊，最好有投资者朋友，使其从想法变成现实。 我来一个：
我刚进房地产不久，以前做超市百货的。个人认为房地产销售与销售商品本质上是一样的，所以很多商场的操作经验是可以借鉴的：
1、买送方式；
2、买减方式；
3、买赠方式；
4、负毛利销售极少部分以吸引人们及媒体；
5、等等
策划畅想！
策划——一个谋略、智者、执行家的专署名称！房地产策划承载着创造、提升项目价值的使命，使项目立于不败之地！我个人比较崇尚兵家文化，善于使用兵法来思考，站在战略的高度去评估市场、建议项目，知己知彼，才能百战百胜！最近我正在利用孙子兵法来构思公司的一个宣传画册，房地产代理公司注重的是实效、专业、创新的操作规程，擅长用谋略、智慧的专业精神创造价值、实现多赢！其实作为一个代理公司，讲求的就是专业，这也是每个开发商最注重的一面。具备了这些条件，那就是执行力了。这些只是我初步的想法，让我把它转化为执行力，再利用图片来表现企业文化，到时候再发给各位看看我的作品哦！
奇文共欣赏，疑虑相与析！
关于订制式的概念
订制式的概念 首先有个矛盾的焦点：规划都没批下来，谈何订制？我在做南京香泉湖别墅的时候，我们的创意就有一个 ＂香泉７２墅＂
因此ＫＦＳ在当地很牛Ｂ，因此没有规划可以先看地然后有客户与设计师接触，确定设计方案以后再到规划局就拿＂地号＂．其实很多创意都是可以贯通的
这行地域性很强，因此可否变通的话关键还是看ＫＦＳ在相关部门关系怎么样，够硬的话
好的＂创意＂也来了
关于 ＂从重心理＂ 效应
在做南京的一个案子的时候，很多楼盘开始找明星代言，一般费用在７位数，当时我做的计划书提交了一个建议，其实我完全可以不用签约代言，只需要找明星的经济人邀请其参加一个商业活动，然后媒体写一些软文在强销期连续强轰，其实效果也不错，本身代言楼盘的话一年周期很长，企业把一个楼盘的品牌建立寄放在一两个公众人物身上其实不显示，这个社会其实已经过了个个人崇拜的年代，假设前期就做的不好，那别人不会说ＸＸＫＦＳ不行，只会说某公众人物代言的楼盘不行，因此相对来说易接受人群也大，因此对于明星的话我个人认为安排一到两次的商业活动在强销期短炒．既节约了成本也达到了吸引眼球的效果[[i] 本帖最后由 3264025 于 2007-4-29 21:21 编辑 [/i]] 我来策一个，在市场淡季的时候搞一个最佳售楼小姐和售楼先生的评选活动，不仅可以提高项目的声誉，还可以促进项目销售。只是想法多批评！！！ [quote]原帖由 [i]峰:)[/i] 于 2007-4-5 18:14 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=443202&ptid=40349][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
目前的房地产策划公司绝大多数都是在做策划及销售代理这一块的业务。是否可以扩大代理的范围呢？比如说通过联合搞全过程开发代理。策划公司联合监理公司足够了。
很多有钱有关系的老板看见别人搞开发赚钱，于是 ... [/quote]
笔者在今年受开发商委托曾看过两块地，要我们给其出投资分析及地块可行性分析研究报告，当时与投资方的合作方式就是其投资，我们负责策划和开发管理，相当于将我们团队整合为他们公司的一个项目部门。其从财务上进行监督，其他如开发、策划、销售、招商、经营管理等全权委托我们来进行。而我们也就可以从开发中获取一部份利润。 [quote]原帖由 [i]冰烽岁月[/i] 于 2007-4-6 09:36 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=443690&ptid=40349][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
我也来个把: 整合营销模式
每个公司都有其自身的人脉资源和客户群体,如果能协调好各方的利益问题,充分利用手中的资源.这样可以使,卖房子不是单纯的把房子卖掉,还可以将相关的"产品"也一起打包卖.(如:装修\家 ... [/quote]
整合营销的方式很好，只是相关行业很多信息不愿意公开，而以家电、装饰、银行、酒店等行业进行整合，签定异业结盟协议，做得好的话就是直销的最早雏形。通过这种整合，将消费者变为经营者，再购买的同时可以参与经营利润的分配。 两会以后，房地产这个行业逐渐走向正规化，小的开发商会逐渐被有实力的、集团类型的开发商取代、吞并，所谓专业才能做大，同样，相对于房策而言也是一样，做这个行业里最专业的，可以定期举办专家讲坛，或者可以开通网络视频，专家在线解决这个行业里的一些棘手的专业问题，但仅限于VIP会员或者这个行业里的资深从业人员。其他的新手或者对这个行业有一定经验的则在一个在线聊天的聊天室里，由行业里的资深从业者轮流坐镇解答难度系数相对不是太难的题目。不仅可以及时解决大家的问题，方便交流，同时，对房地产策划这个行业相信通过大家不断的相互学习，可以迈向一个更高的台阶。:)
也说整合营销在房产营销中的运用
舒尔茨整合市场营销的定义：整合市场营销是有战略性的商业过程，用来计划、开发、执行并且评估经团队努力的、可衡量的、有说服力的、针对消费者、客户、潜在客户、公司员工、和其他相关内部外部人员的市场传播的商业过程。他的目的是实现短期市场投资回报和长期的品牌价值、并为公司股权人带来收益。其核心是：营销传播。整合营销传播是为了达成：
1）形象的整合: 一个外观、一个声音、强烈品牌形象焦点
2) 持续一致的声音: 一致的声调与外观、对不同的受众保持协调一致的讯息（客户、同行、供应商等等）
3)良好的倾听者: 诱发双向沟通、透过免费电话、调查、商展、等等促进回馈、焦点是长期关系
4)世界级公民：社会、环境意识、强烈公司文化、焦点在更广的社区
就房产营销而言，的确可以有更深入的运用！
要有亮剑精神
1、营销的最高境界就是体验营销，这样客户既体验了小区的环境还能在为开发商下期推盘做铺垫，不过真正实现起来较难，而且国家就这项的法律法规尚不明确，容易产生纠纷，不过此营销应该是无懈可击的。2、让客户在前期时根据市场需求做需求的户型，通过模拟摆放家具、装修样式，看到实际效果针对细节做到以人为本。
3、整合营销，通过资源共享的渠道充分挖掘潜在客户。
4、互联网这么发达也是不可缺少的途径。
住宅市场供大于求销售新招
住宅销售新招,目前住宅市场供大于求十分严重,采用租赁与销售结合的办法会受到明显的效果.特别是象别墅这样大宗住宅,效果更好.具体做法可以借鉴商业地产的超前理念. 针对项目推广 可以在全城内来一次大的有奖活动，比如征集案名什么的 （活动前要有自己的案名:lol ） 活动时间三个月左右，活动设奖项若干 奖励现金 够房充抵一定的房款 所有参与活动者在开盘时可享受折上折 [quote]原帖由 [i]守望夕阳[/i] 于 2007-4-27 17:02 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=479498&ptid=40349][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]售楼超市
最近宁波开了很多新楼盘，抽空去踩盘，发现一个现象：大多中高档楼盘的售楼不都集中在市区最繁华的一条街道上，而档次中下得都集中在另一条街道上，而别墅项目大多集中在宁波最好的一个酒店式写字楼里 ... [/quote]
武汉早在2003年就有了 在竹叶山 开始火了一下 到后来没了
特色户型创新
:victory:东莞是一个工业性城，特别是近几年新城市中心区的打造，写字楼的发展如雨后春笋，但有一个特点就是该区域新建设的写字楼都属于大户型，写字楼市场竞争异常激烈。
通过本人对该区域写字楼市场的调查发现，小户型在招商时特受小型公司的欢迎，如果装修之后其出租率几乎达到100%。根据东莞城市产业经济的发展趋势可以分析得出，中小服务、技术型企业在东莞将会得到迅速发展。
创新建议：东莞产业结构特性，东莞市缺乏高档写字楼商品，建设特色户型、高品质、人性化办公楼将会是东莞写字楼市场的突破口。建议户型面积在80——120平方米之间，带室内花园（把功夫茶室从老板办公室分离出来，既可作为待客之用，又可作为会议室），节省了空间也可以应用多功能化，其余装修建议可为财务室，公共办公间等，结合风格、品质冠之以雅名：S迪奥·商务特区！:lol然后展开一系列的推广活动，一定可以引起市场轰动。
[[i] 本帖最后由 梦寐小子 于 2007-5-6 15:49 编辑 [/i]] 闻道有先后，术业有专攻。这是历久弥新的道理，策划公司就是搞创意的，很多时候经验往往不是最主要的，要捕作灵感！！而这些是开发商找你的真正愿意。开发商利用资金优势、背景优势等等拿到的是实体物--土地。他们最想借助的是策划人员的外脑，来整合项目所有的“资源”，挖掘项目的卖点或者叫做优势。如果大家都去开发项目，策划的专业水准会大打折扣的。所以“业必做于精”是策划人员的必由之路。凑凑热闹，列为看后一笑了之
地产营销模式的新举措
目前我国房地产经纪行业，主要以代理模式进行，常规的营销代理企业主要以案场营销为主，经过这几年的发展，虽然营销模式在不断的变化创新但并没有实质性的突破。目前我国市场“阳光100”项目，首次推出了“泛营销”模式，可以说是营销模式的一个突破，但实质上只是积极发动项目前期积累的原有前期客户资源，并没有启动真正意义的“泛营销”模式。
敝人认为，地产营销就应该更为广泛的推行“泛营销模式”，积极组织和发动多方面的资源（能够提供项目签订合同的机会或提供签订合同媒介的人员），形成一种另类的直销模式。
今日时间有限，下次再与诸位英豪一同商议其他几种推广办法。
目前我操作的几个项目都在实行此类办法，效果还不错，超出了预期的效果。
想法不够成熟，欢迎诸位英豪点评，万分感激啊。
[[i] 本帖最后由 lover-limeng 于 2007-5-7 12:09 编辑 [/i]]