房地产的经济属性具有两重性,即既是生活必须的消费品,又是可用作长期投资的财产.人们获得住房是为了改善居住的条件,还有可能是为了出租,获得利益.国内一位著名的经济学家曾说,小康生活的一个标准就是购买二套房产.而拥有第二套房地产,出租便提上仪事日程.在我国东部经济发达地区,随着中高收入居民家庭的增加,购房用于投资的现象已不鲜见.因此,为购房者投资提供服务可以使房地产省去大量的时间和精力,必然深受欢迎.
服务于购房者的投资,开发商至少可以做两件事情.首先在确定目标市场时必须注意投资类购房者.在开发前的市场调研中应该考察附近楼盘的出租率及租金水平,房屋的设计应考虑符合承租的需要.在楼盘的推介过程中应将楼盘出租方面的潜资作为重要的宣传内容.使易租和租金高成为房地产的重要卖点.其二,招租和出售的营销策划工作可以同时进行,即在(某一)房地产出售之前就为其展开招租工作,购房者购买时该房地产就已经有确定的承租户.这一服务对房地产投资者是及有意义的.房地产投资者没有租赁意识,寻找客户困难,委托中介需要时间,开发商提供此项服务可以使房地产省去大量的时间和精力,必然大受欢迎. 好东西，学习学习！ 个人觉得首先要对产品和市场有准确、深入地理解，其次，在推广项目硬件的同时，更重要的是倡导一种生活方式和一种文化，近几年中式文化回归是很好的时机。产品不管多么出新、多么完善，毕竟可复制的程度远比精神和文化层面可复制的程度要低得多，而且赋予每一个项目不同的气质和个性，并使得居者拥有共同或至少相近的生活方式和生活理念，也是和谐居住的上佳选择，不但要居者有其屋，更要居者有使其内心满足的生活。
个人看法，欢迎探讨！ 发言就加分么？给我加3分！
自己的子女更疼爱
人们常说虎毒不食子,那么换个方位想想,人们对自己的子女总是疼爱有加,至少不会嫌弃。大家都知道房地产行业市调的重要性,为什么要做大量的市调?无非就是挖掘自己产品的市场需求,让人们买得起并且喜欢自己的产品。那么为何不让我们的消费责参与到我们的产品设计中来呢？特别对于一些高品质楼盘或别墅项目，大可以在项目定位及设计前期挖掘潜在的有代表性的客户，让他们参与到产品的设计中来（当然，项目建成后，在这些客户购买产品时给予一定的优惠），让其体验亲手”制造“的乐趣，客户爱上了的产品自然会帮着推广。 感觉现在的房地产竞争很激烈，不知道是不是可以搞个联合阿，比如成立一个销售协会，随时把一部分的不适和客户，调整一下，达成共盈。。回复 #1 东海岸 的帖子
房地产的营销手法,原先对于概念的描述和运用过多了一些，对于项目本身在建筑、结构、使用功能方面的挖掘还有所缺乏。对于概念性的东西，客户能感觉的不多，而且也越来越缺乏吸引力……如果从建筑本身来做营销的话，相信会有一个更广阔的路子。回复 #1 东海岸 的帖子
二次营销组建一家全国性的房地产中介猎头公司（简单说帮助甲方找乙方，帮助乙方找甲方）
1.研究国内不同的区域市场中的营销策划代理机构。
2.找出每个区域市场中较为突出的营销策划代理机构，按照市场研究、投资顾问、营销策划、广告创意、销售代理、商业招商及综合功能7种形态，将中介策划代理机构划分。给该7类公司各分档次，档次可根据每个公司实际年营业额、实际操盘经验、市场口碑、及收费等元素来评定。
3.可以接受这7类公司中资质好的公司的委托寻找适合的开发商。
4.也可针对不同开发商实际需求，寻找适合的7类营销策划代理公司，其中可根据开发商企业的远景规划、实际的项目工作需求、愿意支付的代理费用等做标准，来进行对应的推荐。
5.公司收费可以根据委托方不同的需求做相应的收费。
6.未来该猎头公司，将是中国房地产中介行业的晴履表，是中国中介行业的福布斯排行榜。 房地产营销发展到今天已经日趋成熟，从最早的台湾模式.香港模式到在此基础上总结出来的大陆模式，究竟哪种模式更实用？在这里我们不讨论，我想只要把房卖出去就是好模式。发展商开始很想作品牌，可随着开发进度这种最初美好愿望被金钱利益所征服，而这种征服是不经意间的。导致开发商的经济地位越来越高，社会地位越来越底。作为营销公司在期间也起到了推波助澜的作用。所以营销公司的生存也受威胁，为了要找到更好的出路个营销公司都在找出路，有的是走全国化战略，有的投资作其他行业，而本人认为要向生存下去是不是可以将我们的服务延伸。对于一些长期合作的开发公司我们从前期的设计到后期的物业一起来做。这里我们只需投入物业方面的人力物力，设计公司可以联合作。我算过这是一笔不小的收入。另外，最实际的是要壮大自己营销公司尽快进入开发角色。 策划是为了寻找找“需求”，市场调查很重要
在目前的买方市场，开发商也要看消费者的脸色了，消费者关心什么，注重什么，那项目就倾向于什么。现在的消费者远比开发商和代理商们想像得要成熟得多，他们不再会为了某种概念的暗示而追求一种时尚，因为房屋毕竟不是皮鞋或口红。于是开发商们开始去寻求消费者的消费欲望，并满足它们，而发现“欲望”的重要责任，就落在了策划人的身上。
于是策划人就开始了市场调查，搜集翔实的数据，拿回来分析研究，进行项目定位和市场定位；再进行目标消费群体的分析，寻求消费者的“欲望”，在产品定位和广告推广上迎合消费者的口味.......这就是目前比较普遍的策划流程
如果不是刘备三顾茅庐
不论是在策划代理公司还是在发展商做策划的，从业一定年份之后一定会有这样的感慨：要是当初按照自己的策划思路，项目的销售一定不是最终的样子。或者，自己当初提出的策划思路虽没有被采纳，但同区域的另一项目应用类似的策略大获成功。为什么总是有这种不被重视徒失市场的感慨呢？
我从多年与策划代理公司接触的经验看，策划公司不是没有真材实料，也一样的认真投入，策划方案大部分是从翔实专业de市场分析角度推断出来，但是，其结果要么发展商不予看重，自行一套，要么发展商全盘倚重，执行效果却差强人意。
不论是策划代理公司还是发展商内部策划人，对发展商（投资商）的研究不足，郁闷了天底下至少60%的策划人。
发展商的研究，不但要摸清决策层的价值标准、决策习惯和项目发展之利益期待，更需要摸清企业文化和管理机制，以及企业能应用的社会资源。在中国，除了上市的发展商之外，至少90%的发展商与政府之间在运作着钱权交易，而这部分资源的实际能量和利用程度，将决定项目的最终成败。譬如，规划条件可以更改，市政规划和建设可以倾斜，商业贷款轻松拿到。其次，不是所有的发展商开发项目都是为了表面上的销售盈利，可能是这届政府当家人即将离任的套现，也可能是某些娱乐业的合法洗钱。再或者，发展商只有房地产一份产业，资金渠道单一，必须通过销售回笼或者带资建设来发展项目。作为策划人，你需要或多或少知道这些，你的策划才可能是务实的，可执行的。
策划，从市场来，除了消费市场，还请关注生产市场。
[[i] 本帖最后由 年年有余 于 2007-4-12 16:48 编辑 [/i]] 呵俺就说说商业地产如何运行吧!!
前年的一个项目,有一条步行街(内房不沿街),前面是本市较大的商业零售巨头,老板也比较疯狂卖到15000/平方(本市的沿街房6000左右),145-183平方,根本就卖不动,于是就以租代售,后来老板让我们想如何招商,根据市场的供需来看,需求还是蛮大的,但是,由于前期的某些原因,很多投资商都有一种观望的态度,怎么办?到夏天如果招商不行就完了,于是,想出了一个办法:免费出租.
找一些品牌加盟店及快餐店,头三个月免费,但入驻条件必须是要有一定的实力和知名度,三个月后实行收租金的政策,最后很容易卖到15000元/平方.赚了个大满GUANG.
其实啊销售本身就是双赢的交易,业主购买物业有一部分本身也是为了投资,适当的给客户一定的优惠真的会有意想不到的收获呢 很多代理公司二三级市场都在同时做，可不可以做个客户记录，把客户的关注，期待，需求等统计整理，资源共享同时也可以了解市场的需求
可不可以从前期开发到后期物业管理的全程做个比较大众的讲解，让购房者更了解自己的房子。像孕妈妈总会关注自己宝宝的成长
销售到最后剩几套房子或者销售结束业主入住之前售楼中心可不可以有个人留守。总是人走楼空，有些时候看看冷冷清清的售楼中心，没人问没人睬让人很失落。
还有后期的物业交给谁做可不可以让其介入前期开发，这样管理中出现相关问题会有比较详细的资料掌握。
或者像设样板间一样，物业管理是不是也可以有些具体的展示，毕竟房子买到手接触最多的是后期的管理。放心的管理是不是一个很好的卖点呢。 没近房策前总认为自己比较牛,来这里才发现一山更比一山高啊!希望和牛人们多交流,多学习,共同进步,共同提升!
情感营销
我也来说点自己的亲身感受，其实个人总结无论什么样的房子，我们所做的一切都是为了让客户买房子，客户选择我们房子可能有千万个理由，不买我们的房子也有千万个理由，但归根揭底离不开客户的购买心情，每个楼盘都有自己的优势，也有不足之处，在客户左右不定的时候那就要看他的心情，所谓购买心情，也就是说客户在现场所感受到氛围，以及看房过程中所看所想所听所遇，所以做为现场工作人员必须把接待过程中的每个细节都做到位，让客户在短时间内与我们之间情感产生共鸣与交流，不能有任何闪失，否则很有可能因为一个小的细节没做好，将直接影响到客户的购买心情！房地产营销的实质
现在行内人士都在追求精致的设计，创意概念层出不穷，让房地产商有了牟取暴利的依据！用我们的努力去掩盖他们的瑕疵。现在是金钱社会，利字当头，可是很多人就只是要那么几间房在一个城市里有一个落脚的地方。我们要营销的不只是事业还有我们的社会责任！ 我也来一个！！专做卖不掉的尾盘代理！
利润应该相当的丰厚了，但是必须要有强大的专业知识作后盾才能拿的起放得下~~~ 闪一下：
发散营销：
开发商或是代理商各地区级营销网络的建立
二手房市场的网络能力
电子商务网络的营销推广
三剑齐下，慢慢建立，日后力量必定会很大，一旦建立建全，公司会有一批忠实的房产FANS 建国曰：我要玩娱乐地产
王旦曰：我还玩登山地产呢
最后小强若有所思：看来我得玩面皮地产了，把脸修厚点·
偷学了点东西，胡言乱语了一番 创意产业，创意地产真的用的好烂了，只陷入盲目的跟风，却很少沉下去做自己项目特点的创意．东和城，重庆．１６万方，含住宅，商业一体！０４年立项，以创意为概念推广．因种种原因拖了两年启动．时侄今日，创意已是老话题，毫无新意．背复政府新批的６大创意产业原去，正对重庆巨头龙湖北城天街．东和城创意产业如何开拓？
小第新作 玩转天街．以虚击实．通过系列的活动，将东和城创意先锋的地位巩固，为项目起到良好预热．
话不多说～请指正，谢谢～～～～多送点币啊！！！！吐血之作
[url=http://www.51files.com/?7ROBEDMNJBYUZIZ13HGO]http://www.51files.com/?7ROBEDMNJBYUZIZ13HGO[/url]
[[i] 本帖最后由 dayu488 于 2007-4-15 12:54 编辑 [/i]]