在做策划的时候，最头痛的不是如何创意，而是客源资料，所以拥有一片二手房业务将对一手房业务提供非常大的帮助。如中原，易居都有自己的二手房业务，在进一步掌握市场信息的同时也会多一种营销渠道。
强烈建议有实力的代理公司去开发二手房业务
交流
开发商想开发一个项目，那就是想要他有回报．劲可能的最求更大的利润．但是也不要太摊了．给项目一个明确的定位．一定要有自己的风格．要独特，要别具一格．任何事或物都不是完美的．在追求完美的同时要有他鲜明的特点优势．加深在别人眼中的印象．房子，房地产也可以用特色来打造．不一定非要地段好，配套好，关键是你要选择的客户群．
交流
创造竞争的优势是紧紧盯住客户而决不是竞争对手.不管你有什么优势,都有人从你那里把它夺走.所以在了解竞争对手的同时我们的主要对象还是客户.量身定做,打造个性化的服务很重要.不同的项目的物业不一样.在物业上多下工夫很重要 前两天看到现在很多白领阶层都没有时间看房子，我就想到了如果代理公司的市场调研部组织一下，将这部分客户集中一下，对他们的要求进行一下市场调研，帮助这些人购房，按照他们的要求，这样不但可以了解更多楼盘，更多消费者的需求，而且还可以更熟悉本城市各楼盘的具体情况，并且还会有一笔不小的收入，还不耽误时间，为什么不组织一下呢，这可是一石数鸟的方法阿。 大多地产公司的售楼部都整的很炫，但卖完房子就彻了，而且也指针对本项目。大多地产公司都没有一个专门的公司体验馆，传承文化，展示产品，并且长期定点的经营。消费者对公司的了解大多是片面的，并不系统和具体。如果搞一个出来无论是对公司品牌还是对公司客户的积累都有很大帮助 代理公司作二手房交易不失为一个好的策略，然一般的小型代理公司作二手房并非易事。
拥有自己的二手房业务，在进一步掌握市场信息的同时也会多一种营销渠道。
二手房交易需要一套完整、有效、切实可行的营销策略与服务六成。该策略/流程不能单纯的适应本地区，应该同样适应其他地区，或根据其他地区实际情况进行整合、变通。任何一家外地代理公司可以直接“拿来”使用的。现在做得较好的如：二十一世纪。
我们公司现在是一家小型的代理公司，二手房业务也一并开展，然二手房业务投入的资金较多，资金流通较慢。如果前辈们有什么好的建议和意见，请拍砖！ 本人同意“风士77”的意见！
我从事房地产行业8年，大大小小的公司和项目都经历过。我发现房地产开发公司最需要的不是全能的打手，最关键的是项目的定位和对市场的把握！其他的如活动策划、销售管理、营销手段等都是皮毛。
所以需要专业的团队，越专业的生命力越强。大而全的公司迟早会被淘汰。:lol
从循道出家之路看宗教地产发展
妙真法师（俗名陈晓旭）：“不惑之年终于走出了我人生最重要、最正确的道路。出家不是消极避世，而是更积极的人生选择。”当人们在熙熙攘攘着陈晓旭出家时，妙真法师说“我不是出家，而是回家。”在房地产的开发与销售的过程中，带给客户的始终是家的轮廓而不仅仅是房子的概念，始终是一种身心的归宿而不仅仅是居住的场所，与客户一同憧憬着生活在这里的安全、便利、舒适与惬意，实现与客户内心里的生活方式的共鸣。
每年都有百余对新人从洪楼教堂走进婚姻的殿堂，每到周末，上帝的孩子们都会聚在一起为主歌唱，每天都能聆听教徒们虔诚的祷告，每到圣诞节，人们已经习惯性的到教堂去看看。
每逢初一、十五，千佛山上香火萦绕，袅袅升腾的是信徒的一千零一个愿望，每场庙会，定是人山人海，比不上山师招聘会，不输于晚报房展会。
在济南，人们感知到丹麦人建筑设计的阳光活力，体会到巴洛克建筑的雄伟，浮想到德国新古典主义建筑的蓝本，一席席现在建筑的华美正在上演；济南人也从未忘记过韵泉文化，从泉印兰亭、锦绣泉城、汇泉广场到泉城花园，一汩汩清泉倾势喷涌。
当现在建筑在不断冲击人们眼球的时候，骨子的东西在现实中难以觅得一寸净土，当人们的信仰局限在地理位置的时候，内心中的虔诚何以得到释放？
宗教地产是以宗教为特色、为核心、为灵魂的房地产业，在倡导现代生活方式的同时，不断引进宗教的元素，在使用宗教房地产的过程中获得心灵归属或商业价值。
据笔者所知，在目前房地产市场上，仍没有出现以宗教为主题的物业，也没有关于宗教信仰者的住房分析报告，但人们对风水学的关注却很大程度上渗透在购房置业的过程，如将风水学覆之以宗教地产，在建筑形式，推广内容上实现个性化突破，能否继体育地产、教育地产之后形成地产文化的又一主导元素呢？当会所的本地化难以维持的时候，能否考虑将之化身为宗教地产的试点？当11万/㎡的汤臣一品“俗”到极点的时候，一栋寺庙别墅能否成就“雅”的经典？
市场
如何创意,关键一点还要针对市场,从根本处把握市场,但是如何把握市场,仁者见仁,智者见智.要不断提高对市场的把握能力,培养敏锐的市场嗅觉.节约
很大量的时间和精力都投入到了市场调研上，每个公司在每个项目阶段都有不一样的需求，都是作什么项目就看什么市场，要是每个区域的群体有一个机构能够将现阶段掌握的市场部分信息提供出来再进行整合，将是一种节约下来很多精力，赚取很多满意的资源。其实房策完全可以通过区域群实现，将增加更多与实际工作结合紧密的价值，对房策来说也是非常有利的，何乐不为？ 前天看到一本文章讲数据库营销，他们的数据来源一般有几个方面：1、电信等部门获得 2、市场调研所得 3、相关行业交换所得 4、用相关活动吸引客户填写，记不全了，我觉得对房地产的销售具有很强的借鉴意义！希望大家指教！ 顺驰在这方面开了国内的先河
许多成功的经验值得借鉴,其实更多的是一改过去的"坐销"为"行销"
在国内建立起庞大的网络
但目前还需时日!
主要关注点:1、网络建设2、渠道建设3、信息采集4、数据更新5、营销推广
"送"房上门营销
*** 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽 *** 以酒店式的服务理念——以人为本，以客为尊。加入保险行业的营销方式——行销
加入建立网络和短信平台——扩大客户群
加入开放商为客户以团购身份取得装修费用最低价格。
进行试住的方式签约精装修。
我也来一个
:D房地产代理公司——由粗放型经营转向集约型发展。
一些城市房地产行业刚刚开始发展，不管是对于开发公司还是代理公司来说都蕴藏着庞大的商机，不规则的市场刺激着他们贪婪的胃口。于是，就产生了盲目发展，粗放型发展的模式。有的公司因为扩张而赚取了大量的钞票，也有因为自不量力而倒台的。
市场是毫不留情的，希望贪婪不要吞噬了一些盲目扩大的公司。脚踏实地，一步一步发展才是正道。:kiss:
关于点对点上门营销
特别是针对特殊产品，如高档别墅项目，这一点尤为适用，现在的营销方式往往是那种坐等客户上门，而不是主动出击。点对点营销，节约大量的广告费用而又效果明显。
举个例子，我出售的产品是总价200万以上的临海别墅，一般的推广渠道有时候根本到达不了我们的目标群体，那我们就必须采用一些特殊的 手段，当然一些常规手段，如手机费用消费范围锁定还是很适用的，但我们在通过一些渠道了解到我们某个目标消费者有购买意向的时候，我们就可以采取措施了：简单了解他的日常生活，日常习惯。然后出击，可以采取上门推销的销售模式。当然，在上门之前一是要预约，二是要有十分充分的 准备，必要时要带公章和发票，还有就是一些物料的准备（如楼书，户型图，模型，规划图等）。在此充分准备下，才能有机会一举搞定！
其中关键点：
一，确定他有购房的意向。
二，确定他有购买能力。
三，登门的时间好好把握（女置业顾问切忌独身前往哦:) ）
四，事前的准备工作也非常关键。
五，准备拿提成吧 我个人在担心若干年后的饭碗问题！
为什么这样说呢？我们也知道，现在市场上可开发的土地越来越少（指深圳），至少现在关内是如此，也就是说，现在不会像几年前每周有几十个楼盘推出，楼盘推出越来越少，我们的工作也会越来越少，最终可能失业。
所以，目前我在关注或学习更多地产工作以外的东西，随时应付我转行，不知道我这样的想法会不会影响大家的工作！
另外，个人认为这个主题真是非常棒，我宁愿少在论坛里看到一些经典成功的案例下载（虽然也很实用），但更多的是希望大家拿出自己的想法和感受来交流。
[[i] 本帖最后由 prcsz7385 于 2007-4-8 20:17 编辑 [/i]]
“以人为本” “生态居家”“轻松置业”——— 营销创新模式.........
:victory: :handshake :lol [color=blue][size=3][b]回东海岸版主：因工作较忙 很少有时间和大家交流!下面谈谈我对营销的个人看法:“以人为本” “生态居家”“轻松置业”——— 营销创新模式.........
1， 对于部分买的起房的人来说，“倒按揭” 这种营销模式值得推广!
2， 对于绝大部分买不起房的人来说，放宽购房按揭期限营销新模式值得推广!
3，目前传统的营销模式在一定时期内仍然继续`发扬光大!
中国的房地产经历了20多年来的风风雨雨 ，从无到有， 逐渐走向成熟的发展过程 ，房地产行业是国民经济发展的重要组成部分 ，为了使房地产业能够稳步健康的可持续发展， 在房地产营销上必须不断的营销创新， 而传统的营销模式也应随着市场的变化和消费者的需求可以从中学习和借鉴，不断的营销创新 要创新 必须了解房地产的特征 房地产是个受宏观政策影响的特殊行业， 它具有高投入， 高风险 ，高回报， 周期长 ，涉及面比较广泛的行业， 而房地产营销 恰恰又贯穿了房地产开发的全过程， 所以房地产营销的创新与房地产行业的法律法规，规划设计， 建设施工， 经营管理有着密切的链带关系， 我国的房地产自从国家改革开放以来， 在需求方面大致经历了3个阶段 。一是：90年代初期的爆发户购买， 二是：90年代末期的集团购买 三是：当今的工薪阶层为主要的消费群体 尤其是工薪阶层将是房地产行业长久的、主要的有效购买消费群体和庞大的潜在消费市场。 而目前 买得起房的 只有一部分， 买不起房的 是绝大部分， 因此 营销创新 必须“以人为本” “生态居家”“轻松置业”，“ 房奴”不在为每月的高额的按揭费用而备受困惑 ，因此我们应该倡讨“人人拥有住房， 家家拥有幸福”的营销住宅理念，以市场有效需求为导向， 不断推出营销创新模式。 就目前现有的制度和市场而言 ，1,对于部分买的起房的人来说,房地产营销 —— 倒按揭：“以房养老”模式值得推广;2,对于绝大部分买不起房的人来说，放宽购房按揭期限营销新模式值得推广;3,目前传统的营销模式在一定时期内仍然继续`发扬光大!
1，对于部分买的起房的人来说，“倒按揭” 这种营销模式值得推广。
年轻时“以钱买房”，年老时“以房换钱”。这种利用“倒按揭”方式获取养老资金的办法在全国各地已引起了极大关注,并有人大代表提议希望推广这种养老模式来带动房地产市场的有效需求。
建设部已委托一家保险公司研究“倒按揭”课题，并将选择一些有代表性的城市做调研和模型测试。
“住房反向抵押”又叫“倒按揭”，在国外兴起只有一二十年时间。人们在年轻时为买房按揭多年，到老了再把房产抵押，按月领钱用于养老，辞世后住房由金融或保险机构收回还贷。“倒按揭”最早起源于荷兰，发展最成熟的是美国。对于拥有房产但缺乏其他收入来源的老年人来说，它提供了一种“以房养老”的方式。
“倒按揭”还有一种新加坡模式：60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，该机构一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处分，“剩余价值”(房价减去已支付的养老金总额)交给其继承人。
这种“倒按揭”模式在国内的实际可操作性有多大呢？ “倒按揭”模式不失为一种社会保障的新方式，这种做法有利于一些孤寡老人实现老有所养，因此“倒按揭”模式比较适合此类人群。这种“倒按揭”产品在我国要想形成一定的“气候”和规模，首先要解决与中国的传统理念的冲突。
一方面“倒按揭”模式的受众人群是比较少的，对于无子女的老人来说，这种养老方式还是比较合适的。但在除此之外的人群中，目前能接受“以房养老”的可能只有极少部分家庭。这主要是观念问题。因为中国人习惯将财产留给子女，对绝大多数的老人来说，房产是他们最大的一笔财产，按照惯例老人通常会把房产留给愿意照顾他们的小辈。同时，赡养老人也是子女应尽的义务。
另一方面，“倒按揭”的做法非常复杂，牵涉到房地产评估、利率确定、人的寿命预期等多个因素。比如，“倒按揭”利率的确定涉及到房地产市场走势、人均预期寿命等因素。因此，“倒按揭”利率的确定是一个比较大的难题。如果按揭利率的确定偏向消费者，银行的风险就会加大，而如果按揭利率偏向银行，消费者就会觉得不合算。“我个人认为，目前这种做法在银行范围内大量推广的可能性大。”
对于这种说法， “倒按揭”在国外的流行，是与当地的国情和居住风俗有一定关系的。但目前在国内没有相关的政策条款和案例，而仅仅是处在一个前期的酝酿过程中。
“倒按揭”对于上海这样的城市来说是一个好的现象，因为上海人口的老龄化问题非常突出。目前，60岁以上的老人已经占到上海市总人口的20%左右，而政府的养老金制度每年都处在赤字的状态。因此，在这样的背景下，从理论上看“倒按揭”模式具有较强的可操作性。
2，对于绝大部分买不起房的人来说，放宽购房按揭期限营销新模式值得推广。
希望国家能逐渐完善房地产行业的规范化， 制度化， 建立健全行之有效的监管力度，加大房地产行业宏观调控，完善放宽购房按揭制度。购房按揭时间放宽到70年、100年 甚至到200年。。。。。。。人人轻松置业，人人拥有住房， 家家拥有幸福，将不在是梦！
3,目前传统的营销模式在一定时期内仍然继续`发扬光大!
以上是个人看法， 请大家多指点！[/b][/size][/color]
[[i] 本帖最后由 okabing 于 2007-4-9 05:38 编辑 [/i]] 我的
“互补营销”
根据我做过的方案，很多公司的项目都在找客户资源，其实，有个比较好的办法，通过资源互换的方式，将项目的某种利益点与拥有这些资源的公司采取合作的方式，实现资源的共享。比如，我原来的一个项目，是要通过举办一个长期会议需要与酒店合作，最后，我们通过会议的参与群体的质量、主办方的实力、影响力最终签定了合作意向，节约了不少成本。既酒店要影响力，我们要场地；酒店要客源，我们有他的潜在客户。 补充，房产策划中用到这种营销方式的也不在少数，怎样借助别人的资源，学问非常深。比如：成都这边有个盘：“浅水半岛”，一个近2000户的盘，所在地块50年前是个老工业区，恰好成都市政府又有政策鼓励工业博物馆的建设宣传，及曾经的“激情燃烧的岁月”的回忆，这个盘的时机抓得不错，与政府部门达成了一些合作方式，以“城市不能只有未来”为主题大肆推广：“工业图片展”、“工业文明追访”等。取得很好效果。
我认为这个例子关键在于，开发商知道政府部门的动向信息，又在适当的时机达成合作，这种敏感度值得学习