zhq 发表于 2007-4-4 21:23

商铺尾盘剩大量高总价铺位，目标人群难以寻找，咋整？

某商业项目销售接近尾盘，虽然尽力划小铺位面积，但单个铺位总价还是太高，因此目标人群很难寻找，大家有什么想法？如果你来操作你会怎么做？

ycsleo 发表于 2007-4-13 06:12

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尾盘情况通常是面积大总价高。
尾盘目的通常是加快出货。
所以无非是
分割产品
变相降价（销售政策、送××）
关系营销（老带新），特别是之前购买金额与尾盘总价差不多的一群人。
所谓人以群分，他买的起，他周边的人必然有一定的投资能力。

邀你同歌 发表于 2007-4-13 11:41

不妨试一试变通的手法，往往也能天堑变通途

商铺尾盘所剩下的大铺型，是普遍存在的现象，形成这种原因，无外乎有三点：
1）事先规划不详尽，缺乏业态定位，是先建商铺后找商家所造成的；
2）布局不合理，需求大商铺的商家看不中，产品存在缺陷；
3）楼层、位置的局限，往往导致客流动线、循环消费形成障碍或造成盲点。
大凡商铺都会存在这个问题，为了解决这个问题，广告、招商、拉关系、做优惠……往往不理想，我曾经运作过这样的商铺，不仅铺型大，价格高，而且是在三层，位置又不理想，通往三层的楼梯两短只有两个，客户到达不方便，的确形成死谱。于是乎，便想出了一个变通的方法，也就是产品不可更变，销售形成障碍，招商也成为困难，为此，我在这几方面做的：
1）为了保证如期开街（市），不给商户造成冷清的感觉，为促使商区火爆，将剩余铺位免费供给一些商户经营，鼓励他们自己装修，免费使用；
2）所谓免费，也就是不收取租金，但装修必须承诺由客户承担，开发商只提供商铺运营空间；
3）到一定时，他们形成自己的商气，有稳定的客源，他们培育出来的市场也不忍心丢弃，这时向他们公关，以优惠的价格“带租约发售”，年限自签合同之日算起，免费使用期限为无偿。如果他们不买，就可以逼客（下逐客令），外围要紧张招商，形成逼势，逼迫商户要不买定、要不走人。往往这时商户会跟你讨价还价，达到这一层，商铺就不难办了。
请参考。

jastzw 发表于 2007-5-18 17:42

买一半送一半单价提高,做好招商工作,带租约,开发商帮你付利息.

冰烽岁月 发表于 2007-5-28 14:45

我也遇到这样的问题，商铺都是已经出租出去的（带租约），而且商家基本都已在这经营1年以上。但商铺还是存在体量少（整个项目只有24间店，而且基本是单面商铺）、周边人流量少、单个面积较大、总价较高的问题，大家对这样的商铺有什么好的销售方式？？？？

andylee0122 发表于 2007-5-28 17:22

回复 #1 zhq 的帖子

最好的办法是带租约销售，购买商铺的主要是投资客，你的产品具备投资价值多高的价格都会有人购买。再加上一些相关的促销手段，销售瓶颈迎刃而解。

烟雨江南 发表于 2007-5-28 19:45

[quote]原帖由 [i]邀你同歌[/i] 于 2007-4-13  11:41 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=455301&ptid=40307][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
商铺尾盘所剩下的大铺型，是普遍存在的现象，形成这种原因，无外乎有三点：
1）事先规划不详尽，缺乏业态定位，是先建商铺后找商家所造成的；
2）布局不合理，需求大商铺的商家看不中，产品存在缺陷；
3）楼 ... [/quote]






精彩

testfun 发表于 2007-5-28 23:48

这样的情况看到的多了

季雄 发表于 2007-5-30 14:09

呵呵  同病相怜

renkejun 发表于 2007-5-30 21:06

你情况都没有说清楚，我们都不知道，怎么想得出办法啊？

峰岩 发表于 2007-5-31 22:23

你试着去找个尾盘集中营去看看
不用太多的广告费用
不用太多的投入
利用许多的促销手段来刺激投资者来投资
带租约也可以
鼓励老客户带新客户更好
还有就是重新定位一下，这个最重要，寻找到剩余商铺的客户群之后重新定位楼盘，再来重新把尾盘运作

kk89690491 发表于 2007-6-1 12:38

从老客户入手！！分析销售情况，是面积太大，总价高，客户普遍能购买的价格是多少！！等方面的问题？？

mfoxcat 发表于 2007-6-2 11:06

对于商业楼盘尾盘的销售确实是个难题.个人认为房子是死的但人的活的.在策划及销售手段上要有发散性的思维,通过多种途径解决问题.同时还要和开发商密切沟通,指明厉害关系和投资收益分析.
以我的操盘经历来看有以下几个案例可借鉴:
1.2001年尾盘通过和政府部门商谈最后以商业用房(政府作为人才市场)抵扣土地款方式解决了销售难点
2.2004年销售不佳,为了能完成销售任务经过和开发商多次协商最后开发商同意以房产入股租赁业主出资装修经营餐饮业,利润分成的方式完成招租工作,并通过一段时间的合理经营最终销售完毕(就找了一家全部买断)
3.类市前面说的先招租后销售模式,
个人认为:销售碰到难题不能单纯靠价格来处理,也不能完全靠策划来解决,毕竟有些问题是硬伤无法修补或着淡化.应该多一点思路来考虑,多种途径联合解决.不怕做不到,就怕想不到

房一天 发表于 2007-6-2 11:23

这种现象我想在那个城市都存在,解决办法肯定是有的,就跟人们经常所说的没有卖不出去的房子,建议重新挖掘亮点,无论分割商铺,返租销售,还有制定适合本项目销售政策.最终随着市场的认同和销售策略的实施,我想商铺会被抢购一空的.

yjd160205 发表于 2008-8-6 14:36

都没有一个高手来指点一下江山

cqlzy713 发表于 2008-8-7 14:53

自己的案子自己最清楚。

你都没说清楚项目情况，任何建议豆是无目的的想像

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