看了这么多,就是没有山西的,我来说说
去年在山西阳泉市做了一个50万商业地产,以上是我团队作的市场分析:山西阳泉(一)
1、全市的自然环境
1.1、地理位置
阳泉市地处山西省东部，太行山中段西侧；位于东经112°54′～114°04′，北纬37°40′～38°31′。南与昔阳县相邻，西与寿阳县、阳曲县相连，北与定襄县、五台县相接，东与河北省平山县、井径县交界。东西最狭处仅３２公里，南北最长处有１０６公里，总面积为４４５２平方公里，占全省总面积的3%。
1.2、地形、气候条件
阳泉市地处黄土高原东缘，属山西东部山地。境内地貌以山地为主，其面积为3362.1平方公里；其余为丘陵和平原，丘陵面积为627.9平方公里，平原面积为462平方公里。从整体看，西高东低，最高点海拔为1803.6米，最低点海拔仅为350米。
阳泉市属温带大陆性气候，四季分明，全年平均气温11℃，无霜期221天，年均降水量572毫米。到2005年，据监测结果显示，阳泉市区空气质量二级或优于二级的天数共225天，其中一级天气6天，二级天气219天，占全年监测天数的60%，首次出现全年无五级天气，摆脱了重度污染。但仍属污染强度大的城市。大气环境综合整治任重而道远。
1.3、历史文化及行政区划
阳泉市历史悠久，据20世纪50年代从平定西北枣烟、大梁丁等地出土文物考证，旧石器时代中期，便有人类在此生息繁衍。新中国建立后，阳泉市（初为工矿区，１９５２年恢复市建置）数度由晋中（榆次）地区（专署）代管，平定县、盂县则属晋中（榆次）地区（专署）。先后置城区、郊区和矿区。１９８３年９月，实行市管县体制，平定县、盂县划归阳泉市，阳泉市成为由山西省直辖的下辖两县（平定、盂县）三区（城、矿、郊）的城市。
【分析】：
因阳泉市自身气候原因，加上以煤类为主的工业污染无法短期内整治，导致城区气候及环境仍然不理想，城市居住环境差，街道、绿化等可以用脏、乱、差来形容。同时，因城区绿化少而使人的生活状态处于烦躁中，对于商业物业影响犹为明显，购物意愿在不同程度上会降低。商业物业在温度上应做出适度调整，如安装空调、增加自身绿化、引导空气流通等。在本项目的规划中应考虑空气不流通的缺点。 一些表格未能显示,请见谅
山西阳泉(二)
2、阳泉市的人口与交通
2.1、人口
2005年人口继续低速增长。据2005年人口变动抽样调查，全年全市出生人口14236人，人口出生率和自然增长率基本稳定在10.5‰和4.55‰，全年出生率为11.48‰，比上年上升0.47个千分点；死亡人口7870人，死亡率为4.95‰，比上年提高0.03个千分点。年末全市总人口为130.23万人，比2004年的129.59万人增加6400人，其中城镇人口71.85万人，乡村人口 58.39万人。城市人口首次超过农村人口。城市化进程加快。2004年城镇人口和乡村人口为：62.06万人及 67.53万人。
【分析】：
人口增长主要分动态增长和静态增长。所谓的动态增长即借助经济实力的提高，引进人才及吸纳周边外来人口的增加。而静态增长则主要是内部人口的自然增长。
阳泉市以工业立市，人口流动少，外来人口相对较小，外向型经济及本地特色产业带动的人口相对集中、单一，人口动态增长较小。人口的增长主要来自静态增长。对于商业项目，人口的增长及增长速度直接关系到商业的人气多与少，也关系到商业项目的消费者定位。2.2、交通情况
境内交通便利，为“晋冀通衢”“三晋要冲”距山西省会太原和河北省会石家庄均为110公里，距首都北京390公里，天津港550公里。石太电气化铁路横穿东西，阳涉、阳盂铁路贯通南北；太旧高速公路越境而过，207、307国道纵横交错；空中交通便捷，距太原、石家庄机场均为100公里；邮政通讯发达，现已形成与全国联网的电子通讯邮政网络。
【分析】：
交通的便捷与否是一个地区经济发展的前提， 要想富先修路就是这个道理。阳泉的路网系统非常完备。不管是铁路、高速公路还是国道均做到四通八达。处于太原、石家庄中间的阳泉，商业一方面依赖于这两地的带动，同时也受制于两地。商业需在这两大省会城市差异化中寻找生存。
3、阳泉市2005年经济总论
3.1国民生产总值
2005年是阳泉经济发展最好的一年。全市生产总值首次突破200亿元大关，达到200.3亿元，按可比价格计算，比2000年的98.09亿元，净增加102.21亿元，增长1.04倍，平均每年递增12 .03%，提前5年实现了国家2010年生产总值翻一番的战略目标，提前3年实现了阳泉市原定2008年翻一番的目标，人均生产总值一直保持了全省第二的水平。
3.2三产增加值
在阳泉市全市完成的200.3亿元中，第一产业实现增加值3.6亿元，比上年下降1.7%；第二产业实现增加值115.4亿元，增长12.7%；第三产业实现增加值81.3亿元，增长10.5%。三产业的比例为1.8:57.6:40.6。
3.2农业及乡镇企业
农业生产大幅增长，种植业结构有所调整。根据抽样调查资料核定，2005年全市粮食总产量达到20.06万吨,其中，夏粮产量0.22万吨，基本持平；秋粮产量19.84万吨，下降9.6%。主要经济作物中，蔬菜产量7.64万吨，下降14.3%；油料产量0.06万吨，下降21.1%；水果产量0.9万吨，下降13.8%。
植树造林稳步发展。全年共完成造林面积0.48万公顷；幼林抚育面积0.21万公顷；成林抚育面积26公顷；零星植树 439.54万株。
畜牧业生产较快发展。全年肉类总产量1.13万吨，比上年增长0.6%。其中，猪牛羊肉产量1.03万吨，与上年基本持平；牛奶产量1.09万吨，增长63.1%；禽蛋产量0.96万吨，增长6.3%。年末大牲畜存栏3.86万头，猪存栏11.67万头，羊存栏16.74万只。
渔业生产稳步增长。全年渔业总产值1174万元，比上年增长2.0%。水产品产量980吨，比上年增长2.1%。
农业生产条件不断改善。全年农村化肥施用量(折纯)1.02万吨，增长8.5%；农村用电量8.19亿千瓦时，增长19.2%。
乡镇企业发展步伐加快。据市农业局统计，2005年，全市乡镇企业实现总产值234.7亿元，按现价计算比上年增长8.8%；乡镇企业增加值58.8亿元，增长21.5%。上交税金9.26亿元，成为阳泉市经济发展的一大支柱。
[[i] 本帖最后由 huhe80 于 2007-7-3 13:30 编辑 [/i]]
这是一个完整的,就是表格没有显示
4 工业发展工业生产高速增长。全市国有及年销售收入500万元以上的非国有企业(简称规模以上工业企业，下同)共完成工业增加值99.4亿元，比上年增长12%。其中：国有及国有控股企业 78.8亿元，增长11.2%；集体企业7.1亿元，增长9.9%；股份制企业和外商及港澳台投资企业分别增长11.2%和18.1%。分行业看，重工业发展明显好于轻工业。其中：轻工业完成增加值1.5亿元，比上年增加6.9%；重工业完成97.9亿元，增长12.1%。
产销衔接良好。全年规模以上工业企业实现销售产值220.4亿元，比上年增长31.1%；产品销售率达到99.1%，比上年提高1.4个百分点。在全省排名第一。
主要工业产品产量有增有减，发展基本平衡。规模以上工业企业列入市考核的30种主要工业产品产量中有20种比上年增长，占66.7%。其中增幅较高的有：原煤增长20.8%；洗煤增长 12.5%；水泥增长14.9%；铝锭增长19.6%；耐火材料增长37.4%；碳素材料增长35.0%；阀门增长69.5%。降幅较大的主要工业产品产量有：焦炭下降15.0%；电石下降13.6%；烧碱下降8.1%；生铁下降75.8%；服装下降76.6%。
工业整体效益明显改善。全年全市规模以上工业企业实现销售收入217.2亿元，比上年增长24.1%；实现利税30.1亿元，增长22.4%；实现利润9.6亿元，比上年增加0.4亿元。
亏损对比表：
2004年：亏损企业 57个，亏损面为31.3%，亏损企业亏损额0.8亿元，与上年基本持平。2005年：亏损企业 100个，亏损面为45.2%，亏损企业亏损额4.4亿元，与2004年相比增长42.6%。
【分析】：
工业整体效益与2004年比总体有所升高，但增幅减慢。亏损企业继续增多，亏损面加大。相比2004年，2005年阳泉亏损企业及增长率达42.6%。
5 固定资产投资和城市建设
固定资产投资继续增长，全年全社会共完成固定资产投资额49.17亿元，比上年增长30.1%。分经济类型看：国有及其他经济类型完成投资39.03亿元，增长25.5%；集体经济完成投资9.2亿元，增长67.3%；城乡居民个人投资0.94亿元，下降 15.1%。分项目看，基本建设投资增长17.8%；更新改造投资增长 29.1%；房地产开发投资增长13.1%，其他投资增长27.4%。
全市基本建设新增主要生产能力有：煤炭158万吨／年，焦炭35万吨／年，软饮料2万吨／年，建成二级公路129公里，碳素材料5.4万吨，铝材1万吨／年，耐火材料15万吨／年，学生席位800个、建筑面积6500平方米。
城市面貌变化明显，基础设施不断完善。年内，全市以狠抓基础设施建设为目标，开展了群众性的“城市管理年”活动，各项重点工程建设进展顺利。全年城市基础设施建设投资完成4.52亿元（不含住宅）；新增城市供水管道6公里；新增煤气用户8718户，用气普及率达84.09%，比上年进高0.39个百分点；新增集中供热面积193.3万平方米，集中供热热化率达75.3%，比上年提高13.2个百分点；新增排水管道长度12公里：新增城市公共绿地面积62公顷，累计达到263.4公顷；城市道路长度累计达到234.89公里；城市道路面积372.6万平方米；城市化水平达到 50.36%，比上年提高0.7个百分点。
6 能 源
能源工业发展迅速。2005年，全市能源工业在总量控制、关井压产的大环境下，充分利用市场好转的有利时机，积极改革营销策略，继续加强能源的加工转化工作，大力开拓国内外市场，经过努力能源工业的生产和销售保持了良好的发展势头。全年全市用于能源工业的投资达17.7亿元，占全市固定资产投资的 36.0%。其中，用于煤炭工业的投资17.2亿元，全年一次能源生产折标煤3971万吨，比上年增长25.1%；二次能源拆标煤601万吨，下降2.0%。
能源外输量大幅上升。2005年，全市共调往省外煤炭3934万吨，比上年净增加798.2万吨，增长25.4%，外输煤炭占原煤产量的73.1%。外输电力18.66亿千瓦时，比上年下降8.1%，外输电量占到发电总量的12.9%。
7 交通运输和邮电业
运输业稳步发展。受原煤市场好转和运输条件不断改善等因素的影响，全市铁路和公路运输呈现出稳步增长态势。全年铁路货运量完成2966万吨，比上年增长8.6%；公路货运量完成6721万吨，增长4.6%；公路货物周转量33.33亿吨公里，增长7.8%。铁路客运量85.1万人次，下降3.8%。公路客运量3025万人次，增长7.6%；公路客运周转量9.30亿人公里，增长12.3%。
邮电通信业继续快速增长。全市完成邮电业务总量7.5亿元，比上年增长24.2%。全市邮路总长度1301公里。年内新增住宅电话用户42913户，新增移动电话用户72315户；年末住宅电话用户比上年增长16.9%；移动电话用户增长29.74%。固定电话普及率达27.01部／百人，平均每百人比上年提高0.7部；移动电话普及率达29.74部／百人，平均每百人比上年增加5.6部，邮电通信现代化水平明显提高。到年末，全市电话交换机总容量达108.63万门；全市公用电话24453部，比上年增加了4591部，增长23.6%。
8 财政、金融和保险业
财政收入高速增长。2005年，全市各级财税部门认真贯彻执行积极的财政政策，进一步深化财税改革，继续加强财政管理和税收征管，使财政收入呈现高速增长态势。全市财政总收入完成110.58亿元，比上年实际增长34.38%，高出同期经济增长率 19.38个百分点，超额完成了全年目标。其中，一般预算收入完成 9.3亿元，增长34.29%。在收入高速增长的基础上，按照“一保吃饭，二保建设”的方针，合理安排各项支出，促进经济社会的全面发展。全年一般预算支出15.9亿元，比上年实际增长26.67%。其中，生产建设性支出执行2.8亿元，增长114.03%；各项行政事业费支出执行12.3亿元，增长16.55%。
金融对经济建设的支持力度不断加大。年末，全市金融机构各项存款余额305.3亿元，比年初增加67.1亿元，增长28.1%。其中，城乡居民储蓄存款余额194.9亿元，增长22.0%；各项贷款余额148.1亿元，比年初增加27.6亿元，增长22.3%：其中，短期贷款发展快于中长期贷款。短期贷款余额78.6亿元，比年初增加11.2亿元，增长16.6%；中长期贷款余额42.1亿元，增长 39.9%。全年累计现金收入554.5亿元，比上年增长46.2%；现金支出550.4亿元，增长42.8%；收支相抵，净回笼现金4.1亿元。
保险事业发展迅速。全年保费收入52639万元，比上年增长 27.5%。其中，财产险保费收入17120.5万元，增长59.5%；人身险保费收入35518.5万元，增长16.3%。全年赔付金额13911.8万元，增长58.5%，其中财产险赔付7670.9万元，增长33.8%；人身险给付金额6240.9万元，增长1.08倍。
山西阳泉(四)
9 人民生活城乡居民收入继续增加。随着经济的较快发展和企业效益的提高，在岗职工工资收入呈现大幅增加。全年在岗职工平均工资达18323元，比上年增长29.76%。全年城镇居民人均可支配收入为8992元，比上年增加1361.15元，增长20.5%，扣除物价因素实际增长16.1%。城镇居民人均消费性支出5030.71元，增长20.7%。全年农民人均纯收入3437元，比上年增加325元，增长10.5%，扣除物价因素实际增长6.45%。农民人均生活消费支出2684元，增长1.8%，城乡居民的收入、消费水平均创历史最好水平。城乡差距较大。
城乡居民居住条件继续改善。全年城镇新建住宅建筑面积 50.2万平方米，农村新建住宅面积17.56万平方米，城乡居民人均居住面积分别达到11.4平方米和27.41平方米。
社会福利及职工社会保险事业进一步发展。按照新出台的《阳泉市城市居民最低生活保障办法》，全市已保人员为40658人，发放最低生活保障金3318万元。市福利院拥有床位147张，收养人数147人，国家抚恤、补助各类优抚对象3450人。全年社会销售福利彩票1486万元，筹集社会福利资金135.90万元。有 18.95万职工参加了失业保险，有11.2万城镇企业职工参加了市级养老保险统筹，有3.84万名离退休人民领取了养老保险金。全年全市累计支付国有企业下岗职工基本生活费保障金 570.96万元，参加基本医疗保险的职工人数为21.21万人。国有企业下岗职工基本生活保障率达到100%。
10 阳泉市行业调查
10.1 阳泉单位性质及数量分布
2004年末，阳泉市共有从事第二、第三产业的法人单位6180个。其中，企业法人单位3729个，机关、事业法人单位1147个，社会团体法人单位173个，其他法人单位1131个。产业活动单位10087个，其中：第二产业2235个，第三产业7832个。个体经营户30373个，其中，第二产业1995户，第三产业28378户。
表1 单位与个体经营户的地区分布及比重表
在产业活动单位中，从事制造业的单位1477个，占14.6%；批发和零售业1862个，占18.5%；教育1077个，占10.7%；公共管理和社会组织2173个，占21.5%。以上四个行业合计占65.3%。（详见表2）
表2 产业活动单位的行业分布
个体经营户较为集中的五个行业是：工业1912户，占个体经营户总数的6.3%；交通运输业2814户，占31.1%；批发和零售业12352户，占40.6%，住宿和餐饮业2814户，占9.3%；居民服务和其他服务业3074户，占10.1%。(详见表3)
表3 个体经营户的行业分布
10.2 阳泉就业人口数量及分布
2004年末，全市第二、第三产业的就业人口数为37.97万人。其中，第二产业的就业人员为26.25万人，第三产业就业人员为11.72万人。个体经营人员5.63万人。分行业看，采矿业12.46万人，占32.8%；制造业9.39万人，占24.7%；建筑业3.47万人，占9.1%；公共管理和社会组织2.57万人，占6.8%。（详见表4）
表4 单位就业人员行业分布
10.3 阳泉就业人口素质
在单位就业人口中，具有研究生学及以上、大学本科、专科、高中、初中及以下学历的人员分别占0.1%、4.7%、11.6%、29.2%和54.4%。如下表5：
表5：单位就业人口学历等级情况
10.4 阳泉市工业企业分类
阳泉市共有工业企业单位1753个，就业人员22.78万人；工业个体经营户1912户，就业人员5848人。在工业企业中，国有企业及国有独资公司占28.4%，集体企业占20.2%，港澳台商投资企业、外商投资企业占1.6%，私营企业占9.8%,其余企业占40%。详见表6
表6：分组的工业企业单位和就业人员
在工业企业法人单位中，采矿业和制造业分别有442个和1271个，电力、燃气及水的生产和供应业40个，分别占25.2%、72.5%、2.3%。
2004年工业企业法人单位主营业务收入207.45亿元，其中，采矿业占53.3%，制造业占33.7%，电力、燃气及水的生产和供应占13%。主营业务收入超过百万亿元的行业为：煤炭开采和洗选业；超过20亿元的行业为：电力、热力的生产和供应业；超过10亿元的行业为：有色金属冶炼及压加工业、非金属矿物制品业，化学原料及化学制品制造业；超过5亿元的行业为：通用设备制造业。
10.5 阳泉市交通运输、仓储和邮政业分类
2004年末，全市共有交通运输、仓储和邮政企业法人单位67个，就业人员8357人，个体交通运输经营户9436户，就业人员14260人。
在交通运输、仓储和邮政业企业法人单位中，交通运输业占89.5%, 仓储业占8.9%，邮政业占7.3%。如表7
表7 交通运输、仓储和邮政业企业法人单位和就业人员
2004年末，交通运输、仓储和邮政业企业法人单位资产合计190952.3万元，其中，交通运输业占82.7%,仓储业占13.1%，邮政业占4.2%；负债合计90950.3万元，其中，交通运输业占83.1%，仓储业占16.9%；所有者权益合计100002万元，其中，交通运输业占82.2%，仓储业占9.7%，邮政业占8.1%。
10.6 阳泉市批发和零售业分类
2004年末，全市共有批发和零售业企业法人单位1128个，就业人员27327人。批发和零售业全年商品销售额合计975086.7万元，其中批发业销售585197.1万元，零售业销售额389889.6万元。
批发业个体经营户416户，就业人员855人，零售业个体经营户11936户，就业人员18960。
表8 批发和零售业企业法人单位和就业人员及销售额
在批发和零售贸易业企业法人单位中，国有、国有联营和国有独资公司149个，占13.2%，集体、集体联营和股份合作企业64个，占57.4%，私营企业322个，占28.5%，港澳台商投资企业1个，外商投资企业1个，其余类型企业8个。
2004年，批发和零售业企业法人单位主营业收入825841万元，利润总额6551.2万元。批发业个体经营户营业收入83101万元；零售业个体经营户营业收入1076110千元。具体看表9
表9 批发和零售业企业法人单位主营业收入和利润总额（万元）
10.6 阳泉市 住宿和餐饮业分类
2004年末，全市住宿和餐饮业企业法人单位100个，就业人员4729人，全年营业额47210.4万元。住宿业休体经营户101户，就业人员216人，餐饮业个体经营户2713户，就业人员8250人。具体看下表10
表10 住宿和餐饮业法人单位、就业人员及营业额
2004年，住宿和餐饮业企业法人单位主营业收入15126.9万元，利润总额-2430.9万元。个体住宿营业收入为5347千元，个体餐饮业营业收入为252081千元。如下表11
表11 住宿和餐饮业企业法人主营业收入及利润总额
10.7 阳泉市其它第三产业分类
2004年末，全市共有从事其他第三产业的法人单位2858个，就业人员63239人，其中，企业法人单位459个，就业人员9154人，行政事业及其他非企业单位2399个，就业人员54085人。全市共有从事其他第三产业个体经营户28378户，就业人员49544人。单位数和就业人员的行业分布详见表12
2004年末，其他第三产业企业法人单位的资产合计为192012.9万元，负债合计93973.3万元，所有者权益合计98039.6万元。资产负债率为48.9%。
2004年末，其他第三产业企业法人单位的主营收入49632.3万元，利润总额274.3万元。主营业务收入中，租赁和商务服务业、科技和地质、居民服务业和其他服务业，所点比重分别是64.4%、16.7%、12.3%，三个行业合计占93.4%。公共管理和社会组织不产生任何收入。
关于宁波的补充
本人在宁波呆了半年做过几个项目。前面虽然有仁兄谈了宁波的情况，但我觉得还可以补充一点。一、宁波分为海曙，江东，江北，鄞州几个区域。海曙江东富，江北稀、鄞州兴。区域概念比较强，比如海曙的楼盘客户群主要就是海曙的，你广告投入再多对吸引别的区域市民几乎没用。
二、有钱，喜欢跟风，追求品质。像万科这类开发商做的项目价格一万、二万都不愁销售。别墅也卖的火，面积300~400的，价格在600~1000万每栋，还需要关系才能买到。几个同行都估计，宁波到明年应该没有低于一万/平的房了。
三、是个发展中的城。传统的市中心不大，城市出现多中心现象，且不断扩张。所以街道上光屁股小孩，农妇与高档小区混杂的现象很普遍。拆迁户都是有钱人，实力不容小觑。
四、外地年轻人购房多，此类人群追捧小户型，40~90都是他们置业的目标。对区域没什么心理要求，看重性价比。
聊下青岛的商业地产吧
青岛的商业地产是和旅游地产互为交错的。也就是说如果仅谈商业或者仅谈旅游就背离务实的原则。目前有两个问题，首先是什么是商业地产呢？商业地产的关键是什么人在这儿能赚到钱？商业地产其实是一个商业经营的载体，而这个载体又能为业主创造什么呢？换句话说，就是什么样的人，要以怎样的内容和形式，赚那些人的钱。商业综合体或是商业步行街，都是这样大型的商业载体。
作为健康的商业地产首先必须是四季地产，比如说像青岛即墨路和台东，这些老地方都是四季地产，一年四季都很兴旺，不是到了五一就人满为患，黄金周过了就没有人了。商业地产不是一个四季地产的话，那就是基本型的旅游地产，一年仅一个季节，那么这个地产会打二五折，打二五折的地产是很可怕的。这是我首先从全年经营的角度来讲。
有竞争力的商业地产还讲究一个全天候，比如说，我们说的台东商业圈，香港路商业圈。台东到晚上有夜市，有吃，有喝，如果说台东也像其他的地方到晚上就关门，那只能说明这个圈的含金量不足。香港路同样也是歌舞升平。商业地产的这种全天候特点也是一个经济背景问题，目前已经显现出来。举个例子，比如海水浴场的摊位夏天能赚多少钱，冬天能赚多少钱。所以我们要做好一个项目的项目，必须是兼备四季和全天候这两种优势的，才能算得上是一个相对健康的商业地产项目。
作为旅游地产有三个特点，首先是气候条件；其次是文化背景，也就是是一个当地居民或者说当地人的一个民俗风貌；第三个是我们要打造的一个项目场景。
气候是关键，要么舒适、要么体验，避暑、躲严寒就属于舒适型，夏天大家愿意去承德、北戴河，去西安的人就不会太多；哈尔滨看冰灯则属于体验型。文化传承需要有历史传承，像崂山。民俗方面，青岛就有民俗的，比如周庄，西塘，乌镇，这些地方就是一个民俗背景，体现一种民俗现象。再比如说，到了西双版纳或者丽江，大家看到的感受到的就是一种文化，我们青岛也有，像红瓦绿树……中西合璧或者准西化的东西时，很少能够内地看到的。很多外地人到青岛旅游，要看看青岛人在这里怎么过日子，就好象我们去吃川菜，要的就是原汁原味。传承下来东西就是因为它的原汁原味，看现在云霄路就知道了，都是有不同餐饮文化在里面。也就是说作为旅游地产，外地人来看是要看青岛人在干什么，换个方式说青岛人乐意去的地方也是外地人津津乐道的。
将商业地产和旅游地产互动，会有两个凸现的优势。
第一个优势是有传承途径，就是通路，也就是说应该用青岛人的关注和青岛人的认可，或者说当地人的这种自豪感来提升它的价值，如果说全靠外地人来支撑，宣传的话很简单，广告和导游，就这两块儿。如果有青岛人的话那就不言而喻了。看看云霄路也好，闽江路也好，包括泰山路，很多外地人都要到这些知名路段来看看的，否则不蒜来青岛了，就像去北京必须去长城故宫一样。像很多外地人买海鲜也都愿意到南山去买，这都是在于青岛的传播路径。想想当知道这些以后哪个外地人还会跟当地人说去青岛干什么去啊，有什么推荐？而青岛人邀请外地人的时候也会说过来吧，这有个啤酒节，过来玩儿吧。
第二个就是文化，这个地方我觉得要谈到文化和文化背景的时候，就是一个商业组合。拿深圳来举例，深圳有一个项目叫华侨城，华侨城是一路从旅游走过来的，在做商业地产的时候，先做一个波托菲诺，意大利的小镇，文化的单一性！越单一性的文化越有推广的东西，越单一性的文化扩展的越有深度。这是一个非常准确的文化定位，其实是一个差异性的文化，他基本把小镇复制过来，有湖，有沿街商铺，现在成了大家到深圳去必看的地方。这边做完以后周边的天鹅堡马上就起来了，这就是说什么呢？说文化的准确性。做商业地产文化准确性在实现其存在价值和利润价值上是非常凸现的。
商业地产有三种人流，第一是自然人流，第二是目的性人流，第三是日常人流。自然人流不会很大。那靠什么？目的性人流。季节，全天候还有各方面的问题，其实这个目的是有利益驱使的。为什么超市大减价去的人就多？这个目的性。除了我们的个性，文化，内容还得有优惠。
真正商业地产做好了，要比住宅好的多，仅从利润就可以看出，附加值特别高，成就感特别强。所以在考虑青岛的商业地产项目，应该是从山东市场来考虑，而不能光从青岛市场来考虑 郑州
市中心及周遍一环内现在均价一般都在4000左右,房价一年涨了1000,城郊区的一些小产权房以房价低吸引着消费者的眼球,最低的均价800多,充分说明一个问题,社会中财富占有量两极分化严重,高档住房依然有教的市场,更多的人买不起房住不起房,寻求小产权房和集体产权房解燃玫急
大连
-、大连地理位置较好。气候四季分明，更有广阔的大海，有北方香港之称。二、市内四区的价格基本要赶上上海、北京。地块稀缺，地理位置绝佳。 我来说说珠海吧
珠海，毗邻澳门，和深圳同一天以特区的名字呱呱落地。无奈后天营养不足，一个已是伟岸俊才，一个尚未发育完全。
珠海一直提倡旅游经济，但是真正值得观赏的景点却寥寥可数。房地产市场在珠三角也属于起步较晚的地带，基本从2005年开始发展，06、07正在猛冲中
市区面积比较小，本人曾经徒步一个小时差不多走了两个主要的区。
拱北：最接近澳门，房地产开发的时间早，很多澳门人过来置业。但是在05年以后，基本上没有太多的土地供其开发，目前迎宾路上只有几大烂尾楼，使曾经90年代的商业项目，估计可能被盘活，多半会建住宅。
吉大：珠海的豪宅区。蜿蜒的海岸线，情侣路、海滨公园、海天购物城等优质的资源使此区域的房地产价格一直高居不下，目前价格在10000以上
新老香洲：很多大的地产商进驻，如万科、仁恒、方圆等，价格上升明显。海景盘10000以上，普通住宅7500左右
前山：一条轻轨将前山楼市弄得沸沸扬扬，曾经的价格低谷区也开始突飞猛进。农民开发商的楼盘也能整个5、6千的价格出来。
西部郊区：珠海最大的土地都是在西部郊区，斗门、金湾等。最近上涨也很明显，4000已经不鲜见了。巨型大盘层出不穷，占地40多万方的里维埃拉，10多万方的广州时代项目等。呵呵，珠海市区买不起房的人都开始西移了！不过，到市区至少50分钟的车程，且配套并不完善~
珠海本地人一般都是有房子的，现在珠海的房子多半是外地人和澳门人买的，还有一些职业炒家在里面作祟，深圳的、上海的，炒来炒去，我们穷苦人民生存困难啊！
现在珠海的房子好卖的很，无论什么地段、什么朝向、只要一出来，都被一抢而空！就户型而言，东西向的抗性稍微大一点！珠海人也看风水，很多人会带风水先生来看楼！
[[i] 本帖最后由 rongrong 于 2007-7-14 10:07 编辑 [/i]]
哈尔滨
哈尔滨人比较注重面子，所以在购买房屋方面爱找关系及要折扣，比如说有个歌星来到哈尔滨开演唱会，一些人就会去找关系要门票（100元），看完演唱会请给哥们票的人吃饭（500元）。自己买票多没面子呀，得人家送的才有面子。所以在哈尔滨销售房屋，的注重哈尔滨的关系网络，及当地人的面子问题。所以建议开盘定价要高，折扣也要高。 [size=5]菏泽[/size] [b][/b]菏泽位于山东的西南部，经济发展较为落后，是山东最穷的一个市。市区内的均价在2000——2200。下面县城在1200——1500左右，消费观念落后，喜欢实实在在的东西。对预期期望很高。 真是地域特色啊!楼主辛苦. 湖南双峰县城：房子单价不高，1000-1200左右．但人们都有一个观念房价涨得很快，只要能供首付就会买房．消费者的从众盲目性比较强，喜欢沾得小便宜，只需要向消费突出购房的紧迫性和前景性，搞一些优惠活动很容易卖．在户型选择上偏向130平方左右．
江苏昆山
[size=6] 昆[/size]山购房群体大致可分为几类，一是昆山本地人，消费目的以改善住房条件为主；一是苏州上海及浙江人，此类基本消费者以投资为主，自住仅占很少一部分，另外新昆山人，此类主要以自主为主。少量外籍人士有昆山也有一定的消费需求。其中占比例最高的为新昆山人，其次是当地人，上海及浙江投资者也占了很大一部分。昆山是一个外来移民城市，随着其经济的发展会有越来越多的外来人口的涌入，人口的增长主要依靠外来人口的增长来支撑。未来消费者结构比例中增长的部分，必然是以新昆山人的增长为主，其中受宏观调控影响投资类消费者将会从市场逐渐减少。昆山购房者的特性：
1、比较容易接受新的东西，喜新厌旧
2、看房喜欢拉帮结派，把里面最会煸动的人和决策的人搞定，这户基本就成交了
3、为了拿到喜欢的朝向、户型等，也喜欢找关系
4、市区人买房以按揭为主，乡下人一次性付款居多
5、不喜欢西晒，喜欢住宅的东端，且东端比西端价格要高
6、忌讳门牌号中含有“4”的数字
7、多层要比高层好销
江苏仪征(苏中)
[size=6][color=Red]根[/color][/size]据对市场的了解，我们发现仪征的消费者具有以下特点：1、一次性置业最多，二次置业其次，第三是给子女买房、落户仪征。这对于日后在项目的推广和诉求上应当引起注意。
2、多层仍然是首选，小高层由于入住率低、物业费高等原因，认可度较低。
3、对户型面积的需求集中在90-120平米之间，114平米左右的三房较受欢迎。
4、对总价的预算在30万以内居多，这在设定总价时需要引起重视。
5、消费者对景观绿化、物管、户型设计非常重视。
6、消费者主要是通过当地扬子晚报的夹报等平面媒体，其次是电视，第三是亲友介绍来获得项目信息。
7、消费者购房区域首选万年路、西园路一带，其次是鼓楼区和解放路以北，西园路以东。
成都龙泉区
[size=6][color=Red]龙[/color][/size]泉区现在在居住的居民主要有以下几大部分组成：1、龙泉真正的本地人，这部分人有相当一部分有住房，但对现有居住会要求进一步改善，成为购房的主体，这部分人主要以龙泉为社交中心，对住宅周边的生活配套要求较为高，主要购买中心区域的住宅
2、随着农村的经济收入的提高，龙泉有相当一部分农民进入城区居住，这种情况仍将存在
3、龙泉近几年的开发，大量工业的进入，使得有相当一部分周边县镇区域人来到龙泉居住或暂住，这部分客户主要满足居住，对居住品质也会有较高的要求，同时对生活配套要求也较高
4、龙泉被定位为成都的“肺”，拥有良好的居住休闲环境，这吸引相当一部份成都市区人来龙泉居住、养老，这部分购房群体主要以高品质的高档住宅为主，对环境要求较高，这部分成都是区的客户主要购高档、多层房源，龙泉有40%的高档房源是这一部分客户消费的。
江苏扬州(苏中)
[size=6][color=Red]江[/color][/size]泽民的故乡，2006年联合国人居奖。在政府“西进、南下、东联、北拓”的城市规划下，近几年扬州房地产得到了迅速的发展，尤其是西区，集聚的产品供应量和销售量都在市场总量的50%以上，目前均价已在4200元/平米，2003年年初扬州西区的价格还没突破2000元，平均每年以500元/平米的价格递增。扬州购房者具有以下特性：1、购房比较谨慎，从了解一个楼盘，到最终落定，至少要踩盘三次以上
2、购房倾向于本土企业，对口碑较好，实力较好，且有过楼盘开发的本土企业比较追捧，比如扬州新能源企业。
3、区域认同感较强，针对目前扬州整体发展，大多数购房者首选西区，其次是北区。
4、比较容易跟风，扬州话说，yangxing.好位置的楼盘，大家认为好的楼盘，喜欢一拥而上，夜里排队，拖关系屡见不鲜。开发商临时涨价，也不放弃。
5、由于东风西晒的原因，不喜欢东西端产品，喜欢中间产品。但随着节能产品和建筑材料的改善，这种特性慢慢弱化。
6、喜欢低楼层和顶层带阁楼产品，高单价产品往往在后面才被卖掉。
7、喜欢封闭阳台和装太阳能热水器。
8、俗话话，人以群分，物以类聚。扬州购房者喜欢和认识、熟悉的人住在一起，比如是亲戚，比如一个乡镇的，比如一个单位的，因此注重项目折口碑效应非常重要。
先说这么多，有机会和大家再探讨，QQ：105940883 有没有山东淄博的? 天津
直辖市之一，但房价却远不如北京、上海，天津07年上半年市内六区的成交价格以和平区最好均价为9085元/平米，以红桥区最低7076元/平米，受天津市土地供应量的影响，天津近郊四区以西青区为最好，与中心城区一起计算，成交面积占23.2%。
受国家政策的影响，天津滨海新区的成交价格也在一路攀升，且以塘沽区内开发区的房价较高，直逼市内六区价格，超过塘沽区区内价格2000元左右。且当地购房者，多以购买大盘项目为先，多数项目在预售阶段已销售完主力户型，开盘即清盘。